中国房地产市场形势分析和展望下.doc
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2005年中国房地产市场形势分析和2006年展望（下）
三、2006年房地产市场走势
（一）房价增幅有望回落
2006年全国平均房价仍将上升,但增幅有望回落。
其中一些前期炒作过度、房价过高的地区房价上升幅度可能下降到5%。
推动房价上升的因素，一是由于国民经济的持续快速发展和居民收入水平的稳定提高，导致刚性需求的增长。
二是因投入增幅的下落，相对于需求增长而显得更为短缺的供给。
影响房价增幅回落的主要因素，一是向中低价位商品房倾斜的政策开始发挥作用，二是房地产市场政策抑制房地产价格过快增长。
1.国家政策向中低价位商品房倾斜
保持经济平稳运行是国家2006年经济工作的重要指导方针，房地产业的稳定运行无疑对整体经济的稳定运行具有重要影响。
2005年国家相继出台的一系列治理整顿房地产市场的政策和措施初见成效,在房地产市场环境没有出现新的较大变化的情况下，当不会有新的大政策推出。
保持２００５年已出台政策的连续性，强化房地产行业管理、抑制房价过快增长是主要政策目标。
2006年继续增加的中低价位商品房尽管对市场供给有滞后期,但必然影响人们对房价的预期。
与此目标相配套，国家在继续严把土地“闸门”、促进集约用地的同时，将继续增强土地参与房地产调控的针对性和有效性，“有保有压、区别对待”，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，高档住宅供地将受到严格控制。
土地供应结构的改变将从房地产开发源头上控制商品房供应结构。
2.房地产市场环境有利于抑制房价过快增长
一是土地供应比较充足。
严格控制土地农转非、限制土地审批等“管严土地”的措施和以市场方式规范土地出让等政策将影响土地市场，“拿地越来越难”是大趋势。
但是，部分开发商已有相当数量的土地“储备”，2005年未完成开发的土地面积17447万平方米，按照2005年的月均开发水平，仅这些未开发土地就能满足十个月的开发需要。
建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定：
对超过出让合同约定的动工开发日期满一年尚未开发的土地，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
所以，未开发的土地大多数不可能继续处于“储备”状态，加上2006年的土地供应，房地产市场土地供应应该比较充足。
二是集体建设用地有可能直接入市。
2005年年底，有关部门透出信息，长期以来一直被禁锢的农村集体建设用地使用权转让可能解禁，直接入市闸门有可能开启。
2005年6月23日发布、2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》将集体建设用地流转推到了“台前”。
在广东省范围内，农村建设用地使用权通过与农民进行谈判的方式可直接进入市场流转，打破了政府垄断经营一级土地市场的格局。
农村建设用地流转在全国推行无疑会对土地市场产生巨大影响，将改变人们对房地产用地供给的期待。
三是主要购房群体从高收入向中等收入家庭转移。
我国住房商品化改革已有多年，高收入家庭自住住房首先得到了满足。
尽管高收入者会不断增加，但高收入群体依然属于少数，房地产市场的购房主体由高收入阶层向中等收入群体转移是必然趋势。
不仅国家房地产政策要适应房地产市场的这种变化，房地产开发商也需要直面市场需求调整开发战略。
（二）投资增速有望回升
由于一系列房地产调控政策和措施的实施，2005年中国房地产投资增速由28.1%下降到19.8%，1998年以来首次出现房地产投资增幅低于全国固定资产投资增幅。
2006年一些因素将扭转房地产投资增速大幅回落的趋势，增速有望回升到20%以上。
1.经济平稳运行和内需拉动的宏观需要
如前所述，保持经济平稳运行是国家2006年经济工作的重要指导方针之一，房地产业的稳定运行无疑对整体经济的稳定运行具有重要意义。
2000年以来，固定资产投资额直线上升，占GDP的比重从2000年的36.8%上升至2004年的51.3%和2005年的48.6%。
由此扩大的产能需要消化。
房地产业产品主要是住宅等生活消费品，市场需求大，可以拉动上游产业，消化钢铁、水泥、玻璃、氧化铝等过剩产能，有人把其列入产能过剩行业名单，不知依据何在？
其次，有预测认为2006年世界经济增长将放缓，外贸对经济发展的拉动作用将弱化，扩大内需保持较快经济增长的权重上升。
内需是大国经济增长的基本动力，也是多年来中央强调的经济工作的重要指导方针，鼓励“为住而买”的住宅消费自在情理之中。
2.房地产市场需求持续旺盛
房价高企不下的原因是房地产市场需求旺盛。
2006年国家继续增加中低价位商品房的政策需要有投资的保证，而中低价位商品房供给的增加将拉动有效需求回升。
土地供应相对充足，又为房地产开发投资的增长提供了基础保证。
市场供求关系是房价的最终决定力量，抑制房价过快增长需要增加供给，改善供求关系，而一定规模的房地产投资是增加供给的保障。
3.房地产信贷政策的连续性
个人房贷是房地产信贷的主体，也是公认的优质信贷。
2006年房地产信贷政策将保持连续性，“区别对待，有保有压”的信贷政策估计不会有大调整，信贷政策调控将更加注重差别性和实效性。
为消化局部地区空置房、刺激个人住房消费，房地产信贷政策可能会有一定松动。
2006年房地产市场将持续多元化投融资方向，REITs、基金等仍是房地产金融的热点话题。
国家在发挥金融对房地产调控功能的同时，将继续提高风险管理能力。
商业银行将普遍注重对宏观调控政策的预判，密切关注调控政策的取向，在房地产信贷大政方针上与国家宏观调控保持协调性，但在具体执行上则倾向于对个人住房信贷的扶持。
（三）中低价位商品房供求依然偏紧
2005年前11个月，全国商品房及住宅空置面积分别达1.14亿平方米和0.63亿平方米，比上年同期分别增长14.2%和8.0%，空置规模分别超过2005年上半年房屋竣工面积和接近2005年前五个月的住宅竣工面积。
开发商“捂盘”控制供给和市场观望是其直接原因，中低价位商品房短缺导致的市场产品结构供求不对接，是造成“生产过剩”的更重要原因。
尽管稳定房价政策的宣传如火如荼，2005年经济适用房投资增幅继续下滑，前11个月一直保持两位数负增长，许多地方的高档楼盘比例却高达30%以上，2005年的投资结构势必影响2006年市场商品房的供给结构。
开发商以追求最大利润为目标，高档商品房更符合开发商的商业追求。
因此，尽管国家要求大力改善2006年房地产市场土地供应结构，但如果地方政府实施力度不到位，中低价位商品房紧张的供求关系将难以改善。
（四）节能、环保型住宅将更加受到重视
我国住宅建筑能耗高，面对能源供给约束和能源价格居高不下的形势，节能型住宅成为建设方向。
2005年4月15日建设部颁布了《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》，同年7月1日我国第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准——《公共建筑节能设计标准》正式实施，2006年国家将在贯彻执行《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》以及建筑节能标准方面加大力度。
北京、天津等大城市将率先实施节能65％的标准，并研究起草建筑节能的地方法规，制定推进节能省地型建筑的经济激励政策。
在推动住宅节能的同时，住宅环保化也是重要发展方向，国家将组织制（修）订颁发《绿色建筑评价标准》和《建筑节能工程施工验收规范》等一批重要标准规范。
（五）房地产开发企业继续分化
由于土地市场、资本市场门槛的提高和房地产开发产品质量、后续管理越来越受到重视，房地产企业优胜劣汰过程将提速，市场竞争更加激烈。
没有土地储备的中小企业生存将更加艰难，部分有低成本土地储备的中小企业如不能及时调整发展战略也将难以持续。
由于经济发展的地区差异，尤其是房地产市场起步、发展阶段和速度的地区差异，一些资本实力雄厚、管理理念先进、产品与市场对路的房地产公司通过实施跨区开发，向二、三线城市进军等将进一步强化竞争能力，在融资竞争和国际并购中占据一席之地。
开发商之间、代理商之间的联合也将成为趋势。
四、政策建议
（一）改善宏观调控，促进房地产市场持续稳定发展
今后几十年，中国房地产市场总体态势是供不应求。
房地产业以较快速度发展是城市化进程和住房社会需求强力拉动的必然结果，也是中国产业结构调整的必然趋势。
现阶段房地产业已成为国民经济的支柱产业和社会消费热点，对于改善广大城市居民的居住条件，增加就业，消化某些行业过剩产能，促进产业结构调整和国民经济稳定快速发展有着重要意义。
我国城镇住房改革进程充分证明，市场化是房地产业发展的基本导向，也是改善广大居民住房条件的根本途径。
房地产产业政策和宏观调控的长期目标是促进产业的持续健康发展，增加房地产产品供给，满足居民的住房需求。
政府对于房地产业的管理主要应是规范市场秩序，保护公平竞争，培育市场环境。
2004年以来，随着一系列宏观调控政策的出台，我国房地产市场出现了积极变化，房地产投资、开发规模增幅回落，房价涨幅趋缓，市场结构有所调整，供求关系有所改善，宏观调控的目标初步实现。
但是，房地产市场依然存在一些问题，主要表现为：
住房保障体系、二手房交易、房屋租赁市场的建设相对滞后，房地产开发融资渠道单一，房地产企业行为有待进一步规范，购房者存在一定的观望心理，部分区域市场甚至出现了一定程度的恐慌等。
针对当前错综复杂的市场形势，一方面要继续贯彻落实中央关于房地产市场调控的各项部署，稳定住房价格，降低购房压力，同时要在宏观调控的时机和力度的把握，宏观调控的方式方法的选择上进一步提高水平；另一方面要坚定不移地坚持市场化改革方向，把促进房地产业持续稳定发展，满足合理住房消费作为政策目标，发挥房地产业在推动产业结构调整、拉动国内需求、构建和谐社会中的基础作用。
（二）完善住房保障体系
房地产产品主要是住宅，而住宅既是基本生活必需品，又是一种投资品。
安居才能乐业，解决低收入家庭的住房问题是建立和谐社会的重要保证，是政府应尽的职责。
当前部分家庭住房困难的微观原因是收入水平低，无力自主解决住房问题。
宏观原因是我国正处于加速城市化、完成工业化阶段，土地有限，住房供应不足。
为此，一方面要从源头增加中低价位商品住房用地的供应，通过税率、利率、舆论手段引导企业增加中低价位普通商品住房开发（不是降低建筑质量）。
另一方面要逐步完善住房保障体系。
一是合理安排经济适用住房建设规模，改进供应办法，严格控制经济适用房的销售对象。
在部分条件成熟的地区，适时以“补人头”取代“补砖头”，通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。
二是要下决心增加财政转移支付，加大廉租住房的建设力度，保障最低收入人群的基本住房需求。
此外，受长期的福利住房政策影响，中国城市居民在住房问题上对政府往往有较高的诉求。
由我国发展阶段和基本国情所决定，住房的满足将是一个首先满足部分社会群体到满足整个社会群体、由较低水平的满足到较高水平满足的长期过程。
在解决居民基本住房需求的问题上，政府应坚守自身作用的合理边界，把政府在住房保障上能够做什么，能够做到什么程度诚实地告诉广大居民。
住房质优价廉是所有购房者永无止境的要求。
当前，中国城市居民的住房自有化比例超过80%，住房需求中绝大部分是改善性的而不是保障性的，而我国的经济适用住房的很大一部分惠及的却是改善住房需求。
因此，完善住房保障体系要明确保障对象，尽量减少其对房地产市场的“挤出效应”，避免陷入“好心办坏事”的不利境地。
（三）加快二手房交易和房屋租赁市场建设
二手房和租赁房是许多发达国家住房供应的主体。
在国内，绝大多数城市的存量房交易市场和房屋租赁市场还刚刚起步。
这一方面是由于中国住房货币化改革起步较晚，存量住房质量较低，难以达到基本住房标准，人们对于购买二手房和租住房屋存在认识上的偏差；另一方面则是由于政府对二手房市场和房租租赁市场的关注不够。
推进存量住房流转和房屋租赁，一可增加住房供应，特别是存量房一般价格较低，租赁房屋一次性支付资金少，对于稳定房价，满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。
二可降低住房空置率，提高住房资源配置和使用效率。
三可提高住房的流动性，有利于人员自由流动，扩大人们自主选择的范围，促进人力资源优化配置。
此外，住房流动性的提高还有利于人们在离工作地点较近的地方选择住宅，缩短通勤距离，缓解城市交通压力。
推进二手房市场建设，要引导居民梯度住房消费，改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念，扩大二手房的市场需求；同时，相机放开福利性住房的上市条件，降低二手房交易门槛和税费标准，简化办事手续，推动二手房抵押按揭，规范房屋中介。
加快房屋租赁市场建设，政府要变“居者买其屋”的指导思想为“居者有房住”，使居民认识到租房和买房都是解决居住问题的方式，并没有本质不同；同时搭建租赁平台，提供相关信息，作好相关服务工作。
（四）强化土地开发、交易管理
相对于农村建设用地，城市建设用地是更集约的用地。
中国城市建设用地人均指标仅100平方米左右，而农村居民点人均用地一般在150～200平方米。
从理论上讲，因农民进城而增加的城市用地要远远小于因农村人口减少置换出来的农村建设用地。
目前问题的关键在于：
绝大部分农民进城后无力购房，又没有资格享受稳定的住房保障，保留农村住宅在城市租房，客观上增加了建设用地的总量，造成土地资源的浪费。
因此，既要坚持集约利用城市用地，尽可能的少占耕地，但也不能因噎废食，限制由此带来的城市房地产建设用地的正常增加；一方面要为进城务工人员提供住房保障，给其市民待遇，增加其进城后心理上的归属感，另一方面要探索农民宅基地改革，实现城乡建设用地的相互置换。
近期开始实施的土地一级开发制度对于保障政府土地收益，创造公平的行业竞争平台有积极意义，但也存在一些问题。
政府应转变一级开发主体的确定办法，通过招标方式选择开发企业；加强对一级开发的监管力度，严格成本审核，保证土地招拍挂市场的公开、公平、公正；将一级开发和二级开发有机衔接起来，保证土地开发、供应与需求相平衡。
经营性用地招拍挂全面实施后，由于相关配套政策准备不足，各界认识存在偏差等问题，土地市场出现了一些不确定性因素，部分城市、某些区域、个别地块的价格非理性上涨，改变了正常的市场预期。
对此，政府在保证土地合理供应的基础上，还要作好信息发布工作。
国土主管部门应将国有土地使用权出让计划向社会公布，根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化到地段、地块，并将相关信息及时公布，让开发企业可以根据自身需求选择目标地块，减少市场出现过度竞争。
（五）拓宽资金渠道，优化资金结构
近两年以来，提高房地产开发资金门槛、紧缩房地产开发贷款等项政策相继出台，造成部分项目开发遭遇资金瓶颈，也加剧了部分中小企业被淘汰出局的几率。
2005年房地产开发资金来源中，国内贷款所占比重已由2003年的23.8％下降为18.1％，但在银行紧缩房地产信贷的同时，房地产开发的融资渠道并没有得到拓宽，定金和预收款的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。
保障房地产开发的资金来源，优化资金结构，降低银行金融风险和购房者市场风险，一要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集资金。
二要研究产业基金管理办法，加快出台产业基金法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。
三要推进房地产抵押贷款证券化和住房反向抵押服务。
房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。
反向抵押贷款服务可以使老年人获得稳定的收入，在中国人口结构趋于老龄化的大背景下，对推动养老体制变革将发挥重要的作用。
（六）建立完善的信息披露制度，加强对媒体的监督和引导
市场信息透明、对称、完全、及时，是有效调控市场的基础，也是消费者理性选择的重要条件。
根据国务院18号文件的要求，全国重点城市已基本建成房地产信息系统。
各地在房地产信息工作上投入巨大，但效果却并不理想：
个别城市信息系统数据的准确性有待进一步提高；收集的信息没有及时、完整发布；政府各个部门（建设、发改、统计）发布的数据不一致等。
目前的主要工作是要完善信息系统建设，保证信息的准确性。
在此基础上整合各个部门的数据，统一口径，及时、完整发布，然后由市场主体进行独立判断。
政府在发布市场信息时，要注意发布途径、传播渠道、影响范围，加强推介力度，扩大覆盖面，防止公众被一些不正确的信息所误导。
媒体要增强社会责任感和专业水准，真实、准确地传播信息，避免在报道过程中附庸权贵或者标新立异，不自觉地扰乱市场预期，误导社会舆论。
（七）整顿市场秩序，规范企业行为
中国房地产企业素质较低，虚假广告、虚假承诺、不履行合同、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶意拖欠工程款等行为时有发生。
房地产业一直是近年来群众反映强烈、要求治理整顿的呼声最强烈的行业之一。
2005年房地产行业更是遭到集体“丑化”，主要是由于行业本身存在的种种问题所致。
作为政府，在当前资质管理薄弱、市场准入门槛较低、行政管理体制转换的形势下，加强对房地产业的行业管理要转变思路。
一是变项目前期审批为全程服务、全程管理。
二是加大市场整顿的力度，严格开展房地产市场专项整治工作，对于违规企业给予曝光和必要惩处，直至清出。
三是建立房地产信用档案，惩戒市场失信主体，促进公平竞争和优胜劣汰。
扩大信用系统的覆盖面和影响力，通过与商品房网上销售系统的链接，使其成为购房者决策的重要参考依据。
作为房地产企业，要适应不断规范、透明的竞争环境和群众日益提高的要求，加强内部管理，严格产品质量，提升售后服务，增强社会责任感，争取在解决中低收入家庭住房、提供公共配套、改善城市面貌等问题上做出贡献。
（八）降低建筑能耗，提高住宅工业化水平
中国建筑能耗高，其中仅住宅能耗占全国总能耗的比例就超过了20%，而这一比例在气候相近的澳大利亚为12％，新西兰为13%。
降低住宅能耗是建设节约型社会，实现2010年全国单位GDP能耗降低20％的重要方面。
当前，由于节能环保材料的价格高，限制了推广使用。
缺乏来自市场的驱动力，必须靠政策推进。
一方面要制定针对不同节能环保材料生产的优惠政策，对仍然继续生产非节能环保材料的企业进行限制，敦促其进行技术改造；另一方面要制定住宅节能标准，强制采用节能环保产品，加大宣传力度，引导消费者选择节能环保型住宅。
中国住宅仍停留在“秦砖汉瓦”阶段，住宅建造方式仍以现场砌筑浇筑、手工作业为主。
发达国家已基本实现工厂化生产各种结构的预制构件或房屋模块，施工现场组装装配，住宅部品率达到了80%以上，大大提高了施工效率和质量，工效一般是我国4～5倍。
提高住宅工业化水平，可促进专业化分工，提高各工序可控水平和产品质量，缩短住宅开发周期，从长期来看，还可以降低住宅的建造成本和使用成本，从而降低售价。
相关研究表明，发达国家的住宅工业化至少降低成本10%，缩短建设周期10%，提高产值利润率10%。
因此,政府要根据新型住宅建筑体系的要求，建立住宅部品认证体系，淘汰耗能耗材的落后部品，推广符合循环经济要求的住宅部品，逐步建立开发、规模生产、配套供应的标准化住宅部品体系。
作为工业化主体的房地产企业应积极投身这一历史进程，目前个别企业提出的“像造汽车一样造房子”，应成为未来发展方向。
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