当前宏观调控形势下朝阳区房地产市场现状及未来发展走势研究.docx

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当前宏观调控形势下朝阳区房地产市场现状及未来发展走势研究

当前宏观调控形势下朝阳区

房地产市场现状与未来发展走势研究

内容摘要：

随着我国土地使用制度改革和城镇住房制度改革的不断深化并取得了实质性进展,居民居住条件有了较大改善.尤其是20##以来,以住宅为主的房地产市场不断发展,对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用.随着行业的快速发展,房地产市场出现了过热的现象,表现出价格的不合理持续上涨、投资规模过大、房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存等问题.而近年来政府对房地产频繁出台的调控政策,在一定程度上对房地产市场存在的问题进行了改善,但仍然存在着房价僵持、供需结构不合理等现象.

在这种形势下,朝阳区作为全市房地产投资最为活跃的区域,对政策的敏感度较强,伴随政策效应的释放,房地产市场发生了较大的转变.摸清朝阳区房地产市场的发展现状,掌握国家与市政府对房地产业的宏观调控政策,阐述调控政策对房地产业运行的效果,并对宏观调控政策提出符合朝阳区情的意见和建议有着重要而积极的意义.

一、房地产调控政策发展历史与当前政策的主要特点

〔一〕政策对房地产市场发挥了重要作用

房地产业作为对调控政策高度敏感的产业,其发展受政策左右最为明显,其震荡的走势也会对区域经济整体产生较大波动.虽然不同时期国家调控市场的侧重点会有所不同,但从政策内容和效果上可以看出,促进房地产市场平稳健康发展是国家对房地产市场调控的基本目的.

从20##《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确房地产成为国民经济支柱产业以来,房地产市场得到快速发展,各种问题亦随之暴露.20##的"8.31大限"让土地市场得到规范,限制了曾经的暗箱操作,打开了房地产企业靠实力竞争的大门.面对日渐火爆的房地产市场,20##中央连续推出了两版"国八条",既顺应了当时民众要求打击炒房等市场过热现象的呼声,更体现了国家调控房地产市场的决心,并为后续调控措施的出台提供了基础.20##国务院和建设部等九部门先后提出了"国六条"、"十五条"、"90/70"等多项市场调控措施,拉开了一轮调控篇章的序幕.随着政策的逐步深入实施,之前商品房价格暴涨、地王频现的现象得到遏制,各地房价开始下跌.20##初受全球经济金融危机等因素影响,楼市开始出现短期的观望情绪,之后随着贷款等金融政策的松绑,房地产市场开始回暖,商品房价格随之继续上涨,新一轮调控势在必行.

〔二〕新一轮调控政策的特点

20##末,经济的复苏也使房地产市场迅速回暖并趋向过热.为稳定房地产市场,政府连续打出组合拳,掀起了新一轮房地产调控政策的篇章.

1.政策出台密集有力

20##-20##,从国家到地方连续多次颁布严厉的、差别化的、强化行政手段的调控政策,显示了对房地产市场调控的态度和决心.

20##1月国务院办公厅首先出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》〔国十一条〕.4月,国务院再度出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》〔国十条〕.13天后市推出的《市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》〔京十二条〕.9月29日,国家多部委分别发出措施,巩固调控成果,进一步促进市场健康发展〔9.29新政〕.20##1月,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,确定了包括"二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度"等八项措施〔新国八条〕.2月16日市发出了《市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》〔京十五条〕.

2.调控方式适时多样

从内容上看,"抑制房价过快上涨"成为本轮调控的主要目的,而政策力度也相比之前更加严厉,调控目标更加明确,调控手段更加多样.首先,政策抑制不合理需求为历年力度最大.不仅从差别化的金融、税收政策上有所体现,而且对地方政府的考核也纳入房地产调控中,促使地方政府配合中央政策.第二,地方政府在本轮调控中有了权力和压力,国家要求地方政府出台相应措施细化中央政策,在一定程度上缩小了博弈空间,表现最为明显的就是市出台的"京十二条"和"京十五条"的限购令.第三,从土地供应入手增加普通商品房和保障性住房的有效供给.第四,本轮出台的政策都是根据市场实际变化情况适时出台,逐步加强和巩固是市场的调控成果.

二、调控政策下朝阳区房地产市场的发展现状

〔一〕历史政策为朝阳区房地产市场发展带来了机遇

1.朝阳区房地产发展历程

房地产开发投资是衡量开发发达程度的最主要指标,更是全社会投资的重要组成部分.在国家深化住房制度改革步伐的不断加快,以与城市化进程的推进影响下,朝阳区全社会投资结构逐年发生转变,房地产开发投资占全社会投资比重逐年上升.而随着不同时期社会整体经济形势的变化,房地产开发投资起伏比较明显.

从房地产开发20##以来的走势上看,波动性与干扰性表现明显.20##-20##,伴随着朝阳区CBD功能区的快速发展,城乡一体化的推进、工业污染企业搬迁,使全区开发处于全速增长期,各年增速均在40%以上,20##房地产开发完成投资436.4亿元,是20##的4.2倍.2005-20##市场的需求矛盾表现突出,政府对市场的调控力度加大,全区房地产开发投资表现平稳,5年间增量为320.6亿元,除20##降至-11.7%外,基本保持了20%左右的增长.20##下半年,抑制市场的过度膨胀的调控政策再次出台,朝阳区房地产市场步入了深度调整期,20##投资占全社会投资比重降至59.1%,较上一年下降5.8个百分点.

图1：

20##-20##10月朝阳区投资情况

2.发展特点

〔1〕占全社会投资比重迅速成为全社会投资主导力量

随着朝阳区房地产市场近年来的迅速发展,房地产业逐渐成为朝阳区的支柱型产业,对区域经济产生了明显的引导和推动作用.20##以前,朝阳区房地产开发投资占全社会固定资产投资比重不足50%,20##开发投资所占比重迅速增长至63.9%,提高了16.2个百分点,之后比重一直保持在60%以上,比对全社会投资产生明显的导向性作用.

图2：

20##-20##10月全社会投资与房地产开发增速比较

〔2〕住宅建设占比较高

由于朝阳区作为城区中面积最大的区域,住宅建设成为房地产开发的重点方向.从开发规模上看,住宅施工面积始终占据较大比重.从20##开始,住宅施工面积一直占据房地产开发施工面积的70%左右,尤其是20##开发投资达到较高水平时,住宅施工面积占比也达到了最高的73.9%.20##以后,随着针对住宅市场的调控政策陆续出台,住宅施工占比开始逐年减少.

图3：

20##-20##10月朝阳区住宅施工面积与比重

〔3〕对GDP贡献日趋明显

从全区增加值角度看,房地产业的贡献也是日渐突出.20##之前,房地产业增加值只占全行业增加值的5%左右,随着行业的发展,2003之后房地产业占比稳定保持在10%-15%之间以上,成为朝阳区经济发展的重要而稳定的力量.从贡献率角度看,房地产业与当年形势息息相关.20##房地产业繁荣发展,当年对增加值贡献率达近年最高的32.7%,而随着调控的深入,20##房地产业贡献率仅为4.2%.

图4：

20##-20##朝阳区房地产业GDP情况

〔二〕当前调控政策对朝阳区房地产市场的影响

1.投资市场热度退去整体走势由增转降

受到本轮调控影响,朝阳区房地产市场投资热潮开始降温.20##开发投资增速由年初的34.1%降至年底的5.6%,下降幅度达28.5个百分点.20##情况类似,增速由年初31.0%降至年底的下降8.4%.本年以来,投资走势一直处于较大幅度的下降区间,前10个月平均降幅已达33.1%,为历年最低点.从总量上看,调控以来开发投资额呈逐年萎缩的态势,20##房地产开发完成投资695.8亿元,较20##全年减少103.8亿元,本年1-10月完成投资464.2亿元,较上年同期减少175.4亿元.投资的疲软直接表明,在本轮调控政策作用下,房地产市场已不再是投资商趋之若鹜的巨大蛋糕.

2.投资重心有所倾斜商业地产异军突起

从功能定位和未来发展方向来看,包括写字楼和商业服务业经营用房在内的商业地产成为朝阳区房地产业的新宠.另一方面,本轮调控政策更多针对于住宅市场,开发商也愿意将更多的注意力转移到商业地产上来.

20##调控政策实施后,朝阳区商业地产得以迅速发展,当年商业地产完成投资274.6亿元,同比增长127.5%,高出开发投资增速124.9个百分点,占开发投资的34.3%,较上年扩大18.4个百分点.这也确立了商业地产在朝阳区开发市场的地位,之后的20##以与目前20##1-10月,商业地产开发投资一直保持房地产开发投资的三成以上,比重分别为34.6%和32.6%.而从增速上看,虽然商业地产也受到目前开发商融资贷款等方面压力影响,整体处于下降区间,但下降幅度好于开发投资总体走势,近两年降速分别为下降7.7%和23.6%,低于开发整体降速0.7和2.7个百分点.从土地出让情况看,近两年商业用地数量明显增加.从20##至本年10月,朝阳区上市交易土地33宗,其中商业金融用地21宗,占出让总量的63.6%.

3.住宅内部结构调整保障房建设脚步加快

住宅建设是朝阳区开发最主要用途,施工面积所占比重一直保持在50%以上.本轮调控政策中明确指出必须保证保障性住房的用地供应和建设规模,使得保障性安居工程从原先的配套建设,转变成为主要建设项目,成为朝阳区房地产开发新的侧重点.

从20##开始,保障性安居工程在朝阳区房地产整体下行的态势中表现抢眼,当年全区共有各类保障性住房项目49个,较20##的26个项目增长近一倍,住宅施工面积594.1万平方米,同比增长43.7%,占全区住宅开发面积的39.2%,完成投资62.5亿元,同比增长58.6%,占住宅开发投资的19.0%.20##保障性安居工程建设脚步继续加快,全年完成住宅71.7亿元,同比增长20.7%,住宅施工面积604.0万平方米,同比增长1.7%.本年朝阳区保障房地位再次得到提升,1-10月完成住宅投资87.2亿元,同比增长62.8%,住宅施工面积741.2万平方米,同比增长24.0%,占整个住宅投资和施工面积的比重分别为38.9%和55.0%,较20##分别提升了19.9和15.8个百分点.保障性安居工程建设力度的逐年加大,不仅是调控政策得到贯彻落实的表现,更使得百姓从中得到了实惠.

4.商品房开工意愿降低市场供给能力有所下降

从施工规模角度上看,本轮调控带来的投资市场热度减退,使得扣除保障房以外的纯商品住宅项目开工意愿有所下降,从而降低了市场供给能力.20##朝阳区房地产全年纯商品住宅施工面积922.1万平方米,同比减少310.7万平方米,降幅为25.2%；竣工面积255.9万平方米,同比减少179.4万平方米,降幅达41.2%,竣工率为27.8%,较上年下降7.5个百分点.20##纯商品房施竣工面积分别为794.2万平方米和240.5万平方米,竣工率30.3%,依然低于20##以前水平.本年1-10月纯商品房施竣工面积为605.5万平方米和69.4万平方米,规模仅为20##全年的49.1%和15.9%,竣工率仅为11.5%.

5.资金链条衔接受阻到位资金结构变化

本轮调控从金融角度对开发商也进行了管控,不仅限制了开发商的金融贷款,而且对销售回款实行监管机制,使其开发资金链条不再顺畅无阻.银根的收紧也促使企业不得不通过自筹或加快销售等方式回笼资金,开发资金日渐趋紧并且结构有所调整.从20##起,朝阳区房地产开发企业当年到位资金每年呈10%左右的降速逐年递减.截至20##10月,朝阳区本年到位资金1031.8亿元,同比下降11.9%,较调控前的20##10月减少393.9亿元.其中金融贷款267.1亿元,同比下降40.7%,占本年资金比重的25.9%,较20##10月减少449.2亿元,所占比重下降24.3个百分点；而自筹资金236.8亿元,同比增长17.4%,占资金比重的23.0%,较20##10月增长91.0亿元,比重提升12.8个百分点；定金预售款318.8亿元,同比增长23.4%,占资金比重的30.9%,较20##10月减少63.4亿元,但所占比重提升4.1个百分点.

6.销售市场迅速遇冷住宅影响最为明显

由于本轮调控政策主要以"限购"、"限价"、"限贷"的方式对过热的房地产市场进行调节,其最直接和最终的目标都是对销售市场产生影响.从数据上看,调控政策推出以来,朝阳区楼市迅速遇冷,销售面积销售额双双走低.

20##5月,朝阳房地产销售面积开始由增转降,由此开始进入连续24个月的下降区间,随后销售额也随之连续22个月走低,房地产销售市场进入了深水区.20##,朝阳区全年实现商品房销售面积430.0万平方米,同比下降32.1%；销售额893.0亿元,同比下降18.8%.住宅作为房地产销售的主体,新政实施中受到的冲击最为猛烈,对整体销售市场下拉作用明显.20##全年,朝阳区住宅销售面积275.0万平方米,同比下降44.0%；住宅销售额606.1亿,同比下降27.1%,降幅分别快于比全区商品房销售总量的11.9和8.2个百分点.20##,朝阳区商品房销售面积389.3万平方米,同比下降19.5%,实现销售额813.7亿元,同比下降20.4%,其中住宅销售面积252.3万平方米,同比下降19.2%,销售额504.9亿元,同比下降28.0%.而本年前十个月销售市场则经历了由抑到扬的过程：

经历了2月销售面积同比下降58.0%,销售额同比下降62.1%额最低点之后逐渐回暖,并在6月实现增长,之后走势并不平稳,增幅仅在10%以内,9月以来又出现了小幅下降的情况.1-10月朝阳区商品房销售面积285.0万平方米,同比下降8.6%,销售额742.8亿元,同比增长10.8%,其中住宅177.3万平方米,同比下降11.8%,销售额500.9亿元,同比增长23.0%.

三、未来的发展走势的判断

本轮调控政策已经实施了两年左右的时间,朝阳区房地产销售市场的热度得到了一定控制,销售面积一路回落,之前经常出现的"天价地王"和"天价楼盘"的情况也明显减少,调控政策的效果得到了一定显现.但还应该看到,由于受商品房供给下降、刚性需求依然不减等因素的影响,房地产供需矛盾并没有从根本上化解.从当前形势上看,朝阳区房地产市场未来走势的决定因素取决于几方面因素：

〔一〕调控作用下现有市场仍有未化解的矛盾,客观要求调控政策在一定时期内持久化

1.房屋销售价格有所松动,但依旧处于高位

从商品房平均单价的增速走势上看,朝阳区销售均价起伏与政策出台时间基本同步.从20##开始,朝阳区商品房均价基本保持逐月环比上涨趋势,并在20##4月达到增速的顶峰,商品房销售均价同比增长86.3%,其中住宅均价同比增长122.5%.之后随着从国家到地方各项调控政策实施,均价增速开始持续回落,20##朝阳区销售均价完全处于下降区间,且住宅下降曲线位于全区商品房运行曲线的下方,其中20##9月商品房销售均价同比下降14.8%,住宅均价下降28.2%,达到谷底.今年以来销售均价出现回升,1-10月商品房均价26059元/平方米,同比增长21.3%,住宅均价28258元/平方米,同比增长39.5%.虽然走势起伏较大,但从具体数据来看,朝阳区商品房价格仍旧处于高位,20##均价突破2万元后,尽管增速得到抑制,但价格依然维持在2万元以上,并未出现明显下降.

图5：

20##-20##10月朝阳区商品房均价增速情况

2.市场萧条引发经济发展速度受阻

房地产业作为朝阳区经济支柱产业,其活跃程度与经济整体走势息息相关.目前调控政策引起的开发投资热度下降,使得全社会固定资产投资、区域GDP等指标增长速度有所放缓.本轮调控政策实施以来,朝阳区全社会投资增长速度开始放缓,房地产开发对全社会贡献率下降.20##朝阳区全社会完成投资1230.7亿元,同比增长11.4%其中房地产完成投资799.6亿元,同比增长5.6%,增速低于全社会投资5.8个百分点,对全社会投资增长贡献率为33.9%,远低于20##的997.7%.20##全社会投资1177.0亿元,同比增长0.6%,其中开发完成投资695.8亿元,同比下降8.4%,未对增长起到拉动作用.本年1-10月全社会投资949.5亿元,同比下降2.9%,其中开发完成投资464.2亿元,同比下降27.4%,降速快于全社会24.5个百分点.

受销售限购等方面因素影响,调控以来房地产业GDP也呈现下滑趋势.20##朝阳区全区GDP总值共计2804.2亿元,其中房地产业318.0亿元,占全区比重为11.3%,较20##下降3.4个百分点,从增速上看,全区增长速度为17.8%,而房地产业同比下降9.2%.20##朝阳区全区GDP总值3272.2亿元,同比增长16.7%,其中房地产业337.7亿元,同比增长6.2%,低于全区10.5个百分点,占比10.3%,较上年再次下降1.0个百分点.

〔二〕房地产业今后仍将是朝阳区国民经济的支柱行业发展仍具有很大的空间

从房地产市场走势来看,虽然目前在宏观调控局势下,呈现出走势震荡,营业状况低迷等状况.但是从长远角看,房地产业今后仍将是朝阳区国民经济的支柱产业.

一方面,从朝阳区发展历程看,目前国民经济正处于上升期,城镇建设规模正在不断扩大,房地产投资和需求也会伴随着增加；而经济的增长也将进一步促进房地产业的繁荣.并且从长期来看,随着国民经济的不断发展,房地产行业对其支持和贡献效果将继续显现并得以优化,二者的相关程度也会提升.

另一方面,随着朝阳区"十二五"规划的进一步实施,"新四区"建设与"双十工程"的打造,都使得房地产业在未来五年中必将肩负拉动经济与改善民生的双重职责,对区域经济的贡献仍不可忽视.同时,朝阳区也正在进行产业结构的优化和调整,并在"十二五"规划中明确表示要加大产业投资力度,积极发展商业地产项目,建立商业地产与产业引进的协调机制提高产业发展承载能力,这都为未来朝阳区房地产的市场走势指明了方向,为商业地产的今后发展提供了政策平台.

〔三〕调控政策并非长效之举最终仍需要回归市场

从另一个角度看,调控政策未达到立竿见影的效果,也反映出中国房地产市场化的快速发展,与房地产政策的信度、效度的关系.而通过与其他国家比较发现,一个健康、开放的经济系统是具有内在的自组织能力,通过市场间接调控房价的做法可能更具效果.在市场经济时代,房地产市场问题的解决,最终是需要房地产产业与市场本身的发展,通过市场的自我调节能力自行解决.市场价格是资源短缺的最佳信号,当前的房价上涨归根结底是由住房短缺所引起的,应在增加供给方面要多下功夫.同时,应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制,鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房与中低价位的房产开发,抑制高价位大面积的住房开发.政府应该充分发挥自身所拥有的资源,引导包括开发商、中介商、消费者等在内的市场参与者理性投资和消费,充分公开市场信息,使得市场参与者拥有平等的参与机会.

〔四〕国外房地产市场的发展经验值得借鉴

从上文列举的一系列调控政策以与实施前后各方面经济数据可以看出,本轮调在稳定房价抑制泡沫方面取得了一定的效果,但也面临许多困难与挑战,如何坚持调控并取得令人满意的结果成为目前需要解决的问题.我国的房地产市场发展仍处于起步阶段,通过借鉴国外房地产调控的经验,为展望房地产未来发展方向提供了启示.

首先,房地产业要坚定不移地走资源节约型道路.由于朝阳区的地理位置临近市中心,有限的土地资源决定其不适合建设养老休闲等容积率较低的住房,而应该借鉴新加坡、德国这些国家的经验,以开发中小户型为主,以满足大多数人的住房需求.同时,坚持紧凑开发,节约城市建设用地,提高土地的配置效率,走资源节约型道路.

第二,应当看到对房地产市场要未雨绸缪,时时监管和调控.既要力争避免出现区域性住房价格暴涨情况,又要通过市场调控避免房价的大起大落.如果只注重短期"房价上涨"问题,忽视中远期战略问题,调控就容易变成"救火",其效果就会事倍功半,甚至适得其反.90年代日本地产泡沫的破灭正是在早期忽视监管、后期调控措施不当的结果.

第三,应配套发展健康发达的资本市场,合理引导剩余资本流向.目前我国资本市场不太发达,大量的民间资本找不到好的出路,只好流向房地产市场.而国外发达国家资本市场很发达,投资回报率较高,剩余资本有很多投资渠道.因此必须大力发展股票、债券、基金等资本市场,为我国经济高速发展所带来的大量的财富积累找到更多的投资渠道,以减低对房地产的投资和投机性冲动.

第四,应保证首次置业者的利益,减轻首次置业者的负担.房地产政策调控的重点应是保证有正常收入的首次置业人士能够买得到买得起满足基本需求的中低价位住房.英国在经济发展程度较低的时期建设了很多的中低价位住房,并采用累进的印花税〔在我国称契税〕和低价房采取零印花税税率来减轻首次置业者的负担.我国目前的发展程度还未达到英国近期的水平,应加大供首次置业人士购买的中低价位住房的供给,并减轻首次置业者的税费负担.

四、对策与建议

〔一〕继续坚决贯彻国家房地产调控政策,制定符合朝阳区现状区情的中长期发展策略

"十二五"时期是深化改革开发、加快转变经济发展方式的攻坚时期,朝阳区面临着再创新优势的重要战略机遇."保持经济平稳较快发展,经济结构调整取得重大进展"成为朝阳区"十二五"发展的主要目标.因此,在继续坚决贯彻国家和市各项调控政策的同时,也应重视房地产业对经济运行中的地位与贡献.依据朝阳区的地理优势和发展方向,一方面继续加快城市化进程,进一步提升城市承载能力；另一方面强化总部经济效应,通过推进各个金融聚集区的建设,使朝阳区整体经济与房地产市场健康持续发展.

〔二〕加速经济结构调整,尽量摆脱经济总量对房地产市场的过于依赖的现状

房地产作为支柱产业对朝阳区经济的整体运行起着至关重要的作用.而其对政策的敏感性和与其他行业的高关联度,又使其在目前国家坚持调控政策不放松的形势下,对朝阳区经济整体增长的拉动作用减弱.因此,借"十二五"期间经济发展方式调整这一契机,坚持走可持续发展的道路,大力发展金融等重点产业,均衡并多元化第三产业,从而形成对区域经济的多点支持.

〔三〕不断完善住房保障体系和商品房供应体系,着力调整住房供应结构

"加强保证性住房,解决群众住房困难"已经写入朝阳区"十二五"规划的"十大民生工程"当中.为落实这一规划,应该继续加大保障性安居工程建设,完善住房保障体系,为社会提供更多保障性住宅,以解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题.另一方面,还应着力调整住房供应结构,除了增加保障性住房供应的套数比例外,还包括：

一是调整销售住房与租赁住房的供应结构,增加租赁住房的比例.二是调整新建住房与二手住房的比例,逐步增加二手房在市场中的份额.三是调整住房产品供应结构,加套型普通商品房的供应.双管齐下,以改善目前较为突出的供需矛盾.

〔四〕继续积极引导商业地产发展

朝阳区"十二五"目标之一就是"加快转变经济发展形式",这表明随着朝阳区城镇化的推进和产业结构的调整,现代服务、金融、文化创意和高新技术等四大重点产业将会加速发展,除了已有的三大功能区外,还将建设温榆河、定福庄、垡头三大功能区,从而建立三轴五带的发展格局.而以写字楼和商业服务业经营用房为主的商业地产也应借此契机,成为朝阳区房地产业发展的新方向.