房地产市场当前形势与发展.docx
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房地产市场当前形势与发展
房地产市场当前形势与发展趋势直观
数据篇
今天的情况让我想起05、06年交流上海房地产的看法，非常类似。
这段交流市场都是寒意阵阵，无意当中感受暖意是上一周参加媒体的会议。
媒体人非常高兴因为今年广告很好做的，和去年相比市场是非常看好。
只要是和房地产相关联的，不管是开发企业的，还是证券主办的，还是营销这块都是寒衣意阵阵。
这也构成目前的主旋律，大家关注几个问题。
第一，市场是不是到了最差的时候，是的话，市场什么时候回暖？
不是的话，什么时候最差？
媒体都很关注这个答案，今天我不希望说出这个答案。
但是希望说出一些数字和易居的分析和大家探讨一下思索一下这个答案到底是什么。
今天的交流分成三个部分，首先还是谈现在的现象，通过一些数字、事件和大家对当前市场的一些情况做一些分享，我对造成目前市场情况的原因和大家一起来做一下分析。
最后也试图对上海房产市场做一些简单的预判和预测。
首先，我们看一下数据，我特地用一些不同的颜色来表示我们对市场的看法。
7月、8月刚刚过去，我们对整个上海房产市场的评级，我们认为这个时候是最差的。
从几个数字可以看到相关的情况。
首先是7月份的签约率在17.6%，8月份是20%，月度成交面积两个月的同比都是下降69%。
月度成交均价都同比上涨了20%多，和去年7、8月份相比。
环比月度7月份是下降了，7月份比6月份低，8月份比7月份略低，低了4.7%。
当月批准预售和成交的比分别1：
0.55和1：
0.89。
去年同期大概是1：
2，批准预售一套大概成交两套，今年批准一套成交了0.5套。
大概整个市场下滑了70%左右，应该说是一种从沸点到冰点的过程，短短一年里面完成了这样一种过程。
这些数据本身来看的话，当前的上海房产市场是处于近期来的最低谷，客户的信心也是处于最低潮。
7、8两月份相比，8月份没有更加明显的回落。
原先8月第一周的时候，我们预测8月份会更坏。
8月份没有继续创造前两天股市10%、10%的下探。
也就说7、8月份成为一个相对的目前上海房产的低位，8月份没有再创造新的一个低位。
从整个07年1月份和08年8月份的数字放在一起看更容易了解一些问题。
我们可以看到整个市场20个月走了一个很有意思的上升再快速下降的形状，07年的1月份开始一直到07年的9月份，我们可以看到蓝色这根线是整个市场成交量的线逐步的放大。
在5、6月份达到一个最高点，商品住宅的成交量达到250万平米，每月的成交量。
7、8月份继续保持250平米的高位，9月份之后没有恢复原先金九银十再现黄金周的情况，但也是维持相对的高位。
10月份开始逐步的下调，出现一些个贷限制的政策，今天来看成为成交量的拐点。
这个成交量持续下滑到今年的2月份，达到了一个不到50万平米的低量之后在3月份有所回升。
包括很多的研究机构，包括我们易居在内都对市场表示一种谨慎的乐趣。
但是4、5月份的数据明显让我们对这种谨慎乐观变成了更加倾向于紧张的态势。
在4、5月份传统的销售旺季没有出现明显上升的局面，使得对今年整体的市场，我们完全不看好。
6月份之后整个市场出现了明显的下滑，环比超过20%以上，同比超过60%以上的下滑，决定了今年整个市场供求关系。
这里面有几个数字可以和大家一起来探讨的。
很多人在问今年商品住宅的成交量能不能达到一千万平米，我个人认为比较困难。
今年整个商品住宅最终如果没有达到一千万平方米，这是一个更加要关注的数字。
2001年以来上海商品住宅这一块整个成交量平均都在一千八百万到两千万平米的量。
如果下降到一千万平米的量，我们认为大的转折已经出现了。
这和去年9、10月份成交量上面小的转折，拐点上面的转折更具有里程碑的意义。
这时候我们要重新审视我们对整个上海房地产市场未来的容量也好、需求也好、成交也好的看法，重新审视所谓城市化达到85%以上这些城市未来的一手房所谓的成交量，我们要对它有个重新的理解。
我们看到住宅的价格和供求比的线，我不太关注均价的上下起伏，当然均价的上升和下降也代表了整个成交份额当中高中低档房的比例和市场的表现。
今年6月份的时候房价（均价）达到了一个所谓的最高峰之后也开始回落了，我们原来认为的避风港（中高端物业）现在也不是避风港。
6月份的时候，均价上升，说明中高端成交的比例比较高，现在我们看到这块量明显下来，整个供求关系也出现了转折。
从去年的供不应求连续九个月变成明显的供大于求。
当然，上海的供应还有它的特殊性。
当然，上海整体的供应量不大，整体供应量不大的情况下面，出现供大于求的状况数据也不是太漂亮。
我们每周对市场数据进行汇总，包括媒体也在关注这周是好还是差了，当然现在差的情况多一点。
7月份到9月份，我们通过十来周的情况可以看到，整个成交量持续在一个较低的水平。
特别9月1号到9月7号，供应量上升的情况下面，成交量创造了这段时间以来的最低点，当周成交量都不足十万平米，简单按照当周成交量算的话月成交量达不到50万平米，按照年平均量算也就六七百万平米，这个数字就下来了。
这个数字又是在于我们7月份之前在对市场做判断的时候，大多数都认为上海的供应没有放出来，成交自然比较低迷的。
我们也可以看到，整个房地管理部门在7、8、9月份的时候它的供应适当有所放量。
7月最后一周，9月前两周整个供应逐步放出来了，有供应的情况下面成交继续下滑，只能说明一个问题确实需求减少了。
我们还会继续关注每周，我们希望通过每周成交量和供应量的观察我们找到一个短期内相对的最低点，或者找到一个短期内可能的一个起稳点。
起稳点在哪后面我会说一些个人的观点，不代表易居的观点。
后面是不同品类，不同面积，不同物业的定量分析。
首先我们发现近几个月来大户型的成交比例下降，我们6月份之前经常说市场受到了很大的影响，但是中高端的物业，特别是中级改善物业市场影响不大，高价房照样好卖，照样好销。
但是我们7、8月份明显发现200平米以上乃至于250平米以上的大户型市场份额开始减少。
70/90的比重开始增加，这说明一个很重要的问题，到今天这个关头或者今天这个节点市场没有避风港，对于任何一种物业来说，任何一种品类来说现在都是一个集中，或者说是群体性需求的减弱，不存在避风港。
为什么70/90的比重增加？
这和这几年延续的土地规划和土地限制是有密切关系的，现在整个供应当中70/90的成分明显增加。
整个成交过程当中，我们也查找后面有个排行榜的热销楼盘，都是相对来说偏小户型，偏小种价的成交上来了。
当然它也会带来更多的断层和商机，比如说现在几乎没有人做90到130物业的房子，这种开发商没有了，即使做的话不会做92平米的两房，它一定做到90平米以下。
100平米过去所谓三房、两房也好现在更是看不到了。
90到120平米逐渐出现了供应的断层，是不是一种商机我不知道，至少是出现了一种断层。
所以我们也可以从一些表格当中看到90到120（平米）的比例在逐渐的缩小。
这个可能成为未来的商机，如果再继续缩小到明年上半年的情况，这类的供应几乎没有了。
这类的需求我认为还是照样存在的。
怎样把这类的需求找到。
第二个，单价的问题，单价是两头现在都萎缩，三万以上的和八千以下的占到的比例目前都在萎缩，说明两个问题，第一个，低价房，八千以下或者是中低价房，这个消费群体目前受到的冲击还是比较大，而且我认为他们受到的冲击会越来越大。
随着整个经济适用房或者类似保障用房供应的加大，比例上我认为也会越来越大。
当然，如果这轮降价比较到位的话，一万块钱的降到八千以下这个比例还有所回升。
三万以上的比例随着当前整个的供应也相对减少，这段时间的成交也逐步的萎缩。
有几个典型楼盘这段时间，上个星期包括前一段时间上个月刚刚开盘的广告做得比较多的典型的高端楼盘目前销售不太乐观或者说非常不乐观，和开发企业原先的预期有比较大的差异。
目前我们对整个的市场，特别是高端房的市场，我们认为不是没有需求，而是需求被延缓了，或者说是延后了，这个延后到什么时候？
一会我们再一起讨论一下。
总价断这块也是的，我们说整个总价断水平是提高了，因为单价事实上和去年相比是有上升的，整个水平有所提高，但是在四百万以上的比例这段时间又有所下滑，最上面一段，大家可以看一下。
像三四五六月份和七八月份相比高价的比例这块有所调整，中低价的比例相对来说比较稳定。
各个环线的成交也表现完全不一样，如果把外环线作为一个分水岭的话，这跟环线内外整个价格表现和成交表现完全不一样，目前外环以外的成交表现相对比较好。
7、8月份中外环之间成交量也上来了，原因很简单，中外环这段时间是跌价最厉害的，媒体报道的明显降价或甩卖楼盘都是在中外环线的，7月份之前降价的楼都是外环以外的。
整个环线的分水或者是成交量的分水是随着价格调整轮流在转。
但是整体的价格也是，基本上除了最下面这根线8月份有所上升，其他内环开始的价格都是有所回落。
个案角度来说最能够说明实际问题，很多人在问，今天是不是靠降价能够解决问题？
如果对于不同类型的物业，不区域的物业，价格不是第一因素，7月份排前几位的都是价格优惠措施比较好的，7月份的第一名不仅仅是单价处于比较低的水平，处于7千块钱，它的总价也控制在五六十万，六十万左右的目前上海最低总价位的水平，使得首次置业的客户或者急速要完成刚性需求的客户能够有能力去完成消费。
7月份的时候排行榜前十位当中外环的有8个，基本都是外面的楼盘卖得好，里面的楼盘卖得不好。
8月份外环楼盘数量相应开始减少了，我们排行前十位的有些外环内的项目上榜的数量就增加到四位。
大家也都发现8月份外环以内的项目打折特别厉害。
有时候我也不知道，看媒体打折之后，原先媒体的报道都是希望房价打折。
包括去年8、9月份开始一直到今年的6月份，看到所有的舆论导向都希望打折。
但是打折之后的报道又感到打折好象是的错，打折之后，大家如果关注的话，不一定是媒体报道的，网上报道的很多东西都是要退房、要赔偿啊，感觉开发商不打折也不对，打折也不对，反正都是不对。
在任何时候都能够找出开发商的问题，但是不管怎么说，确实8月份价格调整战略当中赢得了很多的成交。
这里面7、8月份，前十位的项目成交量占掉了整个市场成交量非常大的一部分。
原先我们说上海每月前十位的成交量可能占到总成交量的15%左右，在7、8月份前十位要接近30%的成交量。
非常密集，集中度非常大，后面大家就分不到什么羹了，特别排名在后面的销售就很惨。
9月份上半个月我们看到外环内的变成7个成交量大副，由外而内的形势从这些数据当中看到非常的明显。
我们从上半年成交面积来看还是比较少，因为还要考虑登记滞后的问题，我们以交易登记面积为准。
看到第十名，大华、锦绣华城才3500多平米，还有一个滞后的效益在里面。
降价潮从外到内在不断的演变过程中，是否打到内环以内，内环内打折真的能够带来更多的消费和需求吗？
这是一个需要探讨的问题。
去年中外环外郊环涨幅都在百分之七八十的量，我只是说个案。
这两个区域成为目前上海主流购房群体，这个主流指量，不是指人，成为他们首选的两个区，外郊环主要是首次置业的，中低价位客户的选择。
中外环是主要改善型客户的选择。
由于主流的客户群体在去年他们在买的过程当中提前消费造成价格上涨之后今年还是这群主流客户，价格有个明显的回落之后这个成交还是可以促成。
价格有效果的话在这些区域能够迎来主流客户的区域打价格战是有效的，其他很多的板块都有价格的调整，但是明显就没有这些量放出来了。
我们再看一些事件，这些事件都在说降价，很多项目都说打折降价，大家也可以看一下，这些区域和板块是不是去年价格上升幅度比较快的比较大的区域和板块。
第二个谈退房的问题，这些问题成为了目前老百姓也好，媒体也好关注的焦点。
但是我认为给我们所有的开发企业带来一个风险，这个风险在05、06年的时候我们分别谈过，就是交房风险。
这个交房风险目前来看牵涉到300万到400万平米的物业。
交房期大概明年年终，就是6月份前后的交房期会存在退房的风险，其他的任何物业都没有退房风险。
今年之前买的没有退房风险，因为价格还没有回到去年的水平，现在买了价格也下来了，也没有退房的风险。
这几百万平方米最终有退房风险的主要集中在一些价格下得比较狠，可能在做装修房，控制上面会出现一些问题的物业上面。
我举一个例子，比如说你做了装修房，拿到的当时价格又调下来了，你又不让他退，他唯一可以和开发企业较劲的只有交房的时候找出你明显的质量问题，找到律师才可能退成，否则合同本身角度上说他是没有机会来退这个房，这时候就隐含巨大的风险，假设你交付的标准给他找出毛病来，和原先的承诺有很大的区别，或者说是设计上面、规划上面有更改，都可以成为他退房的理由，即使退不了房也有相当的赔偿。
某种程度来说，原先不给他任何的赔偿，这个时候也不得不给他相应的赔偿，这是非常大的风险。
第二个风险目前还没有显现，有一些所谓的70/90的物业，它通过一些搭配，两套变成一套的方式来做，规划上面打了一些擦边球，卖时候要求同时卖两套，交付的时候两套变成了一套。
这些我个人建议现在千万别做这样的物业，如果交付的时候价格没有起来的话，完全给别人提供了退房的依据，这个房子为什么两套变成一套了呢？
我就是要两套，你把我两套全做出来，里面的隔断全做好。
有些全装修的两套物业改成一套物业了，到时候就没有办法调整，给人家造成很大退房的可能性。
现在按照合同法根本退不了房子，但是将来交付的时候有这一关。
虽然说有三四百万的房子面临退房的情况，但是考虑房地产是有起有落的，我们估计明年6、7月份真的交付的时候整个价格和现在打折以后的价格相比，至少不会再差。
很多的开发企业，比如说今天提出，如果到时候价格下降我无理由退房，如果到时候价格下跌我无理由补贴，这些开发企业都是对将来市场有很好预期的开发企业。
大多数人都在搏未来的市场还会起来。
一、二手联动的情况，这实际上是一种促销的方式，事实上一二手联动在一些项目上面都出现了典型的效果。
主要是适合于哪几种项目呢？
第一种就是这个项目要打折，但是又不能明打折的项目。
第二种是一个区域里面同时供应三套房只有一个客户，一二手联动的客户，二手房是拉客一手房是做等客，一个是行销的，可以利用行销团队把这个屈指可数的客源拉到自己的项目当中来。
如果要肉搏的话，这还是一个有效的方式。
前段时间，几个楼盘之间出现了肉搏，真的为了客户大家打起来了。
还出现过场里的销售员和场外的销售员打起来了，我认为都不是很好的药，这个药只能解一时之痛，解不了长期的问题。
还有一些项目，因为在这个区域里面相对来说它是先发展，周边缺少一定的参照物，他可以找到一个底部慢慢再拉升起来定价，像保利家园它在嘉定新城是第一个项目，它定了8500块钱，这期再高开200块钱，只要有成交量大家都可以认可，这个板块的价格大家也都可以认可，这些情况也频频的出现。
还有一种情况，由于目前是一个淡季，延后了整个开盘的时间，这些项目非常多，我只是随便选了一些。
一些大型开发企业都纷纷调低了施工量和竣工量。
这里面也存在一个问题，只有调低一时，不能调低一世，开盘的时候不见得到了现房还不开盘，这种可能性就非常小。
对于一些未开工的项目，土地，当然可以再拖一段时间，由于土地相关法律法规的限制，这个时间点也是有限的。
如果我们严格按照法律法规来执行也是有限的。
我们看到其他的城市对这块给出了比较宽松的限制条件，开发企业在目前的市场上面稍微可以晚一些时间建设，可以稍微迟缓一些时间开盘了，因为大家都看到在一个需求信息极度缺乏，需求能力极度下降的市场当中赶着开盘对大家都没有好处。
我们看到这么多的数字，也看到了这些所谓的事件，无非表明了一件事情，就是上海绝对不是房地产的避风港。
上海尽管在05年已经经历了一次比较大的一轮调整，但是在08年它不可避免的也进入了新的一场调整。
它尽管比其他的一些城市来得稍微晚一点，但它实际的调整的力度，调整的严峻程度并不亚于其他的城市。
我们最新的7、8月份对全国各个城市的排名重新排了一次之后，发现整个上海的位置也已经开始落到后面去了。
之前我们在今年上半年，整个上海排在这么多城市当中相对来说还不是那种特别严峻的城市。
7、8月份的数据改变了对当前上海房地产市场整体的看法。
接下去，我们谈一下内在的原因，是不是像媒体报道那样，到底是怎么回事？
我拉了一张06年的表，原先想拉05年的表，05年的那张表更能够说明问题，但是由于长度的问题，虽然标题写了05年，最后05年的12个数字没有放上去。
我重新解释一下05年的市场情况，05年1月份的时候销售量召开250万平米之后，从2月份开始销售量就回落了，但是稳定在150到250万左右的量。
5月份由于政策的影响，上海的量一下子下到了三四十万的量（商品住宅），这个量比目前的量还要低。
就是2005年的5、6、7、8四个月下到了最低的量。
这次上海量虽然下来了，但是没有打破05年最低的记录。
随着05年9月份量慢慢恢复，价格在06年开始慢慢趋稳和上升。
08年又出现了比较大的波动。
整个房地产是有周期的，这个周期没有像成熟国家那样一个周期拉得比较开，每个周期是越走越长。
上海这个市场的周期和很多其他城市的周期一样没有走长，高点、低点和下一个高点、低点的时间段只是在短短的两三年时间。
05年8月份最差的时候，现在是08年最差的时候，两个时间点间隔只有三年时间，一般的理论来说至少五到八年的时间里面。
今天的市场周期本身来看不是一个成熟的市场，还是受到各方影响波动比较大的市场。
这个市场也受到了一些客观原因的影响，比如说市场一旦好了，它就好得特别厉害。
市场一旦坏了，就还得比什么时候都差。
这方面都代表了整个市场的不成熟性。
第二和第三个原因是非常重要的，也是我今天想主要和大家一起探讨的。
我认为是消费信心和消费能力遭受到了双重打击，是需求整体的信心和能力都遭受到重要的打击。
我们6月份之前很少讲到需求能力和消费能力的问题，我们认为有效需求还存在，只是大家的消费信心发生变化以后延缓了整个的购房。
我个人认为今天不是延缓购房的问题，是没有能力购房的问题。
这里面有几个方面的数字，我没有放在上面，因为放在上面不作为任何证据和大家交流，只是口头上作为交流。
第一个，银行的信贷政策和个贷的一些政策使得我们消费能力下降20%到30%。
一方面加息，虽然我们刚刚开始进入到降息的过程，但之前的加息和首付款的限制、利息的提升在经济条件没有发生任何变化的购房者他的消费能力下降了20%到30%。
第二个，股市，股市打击是所谓的中产阶级，对于中低收入者来说原先他不是商品住宅消费的主力，对于高端客户来说，他原来也是少量金字塔顶端住宅当中的一部分。
大多数的原来购房群体就是我们所谓的中产阶级。
中产阶级也是有条件拿出闲钱进行投资的群体。
我有几个很明显的代表例子。
这是一个非常大的上市国企的中层领导，他去年调到上海来工作，他调来上海工作的时候有笔积蓄，当时他和我交流，我说你在上海买套房子吧，他说也有这个打算，准备买中环附近的一手房，当时价格上得比较快以后，他说再看看，看的过程当中他把钱投入了股市当中，上个月我碰到他的时候，说房子怎样，他说还是准备买，问他看了怎样，他说最近看了两套老公房还行，实际上他整个的消费能力由于股市财富增发效应使得中产阶级的消费能力大大下降。
别人就会说，因为中国的股市是一个闭合市场，增发出去的财富实际上还是落入到每个人的口袋里面去，虽然有那些机构投资者也有其他的人，但还是有很多的老百姓拿到这些钱了，这就是去年为什么房价快速上升的知道原因和去年成交量大升的主要原因。
这些人股市里面退出来之后他已经完成了住房和改善的提前消费，这是最最核心的问题。
要么是去年已经把房子买了，要么今年没有能力买了，这是大家两难的取舍。
去年如果钱拿出来没有买的真的是极少数，如果去年从股市当中拿出来没有买房今年又没有再投入股市，而是把这笔钱还完好保存在手上的人，如果我们今天愿意做一个调研的话，我相信在座的也百里挑一的。
第三，今年中国经济整体的转型、聚变，今年中小企业关闭的速度有了很大的增长，有些经济学家认为中小企业的关闭是必然的，是市场规律的必然。
一定到最后是大企业垄断，小企业关闭。
确实，从经济本身的角度来说，上个礼拜我见到了一家温州的打火机厂，他非常自豪，他说原来温州几万家打火机厂，现在就剩下几家了，今天我们垄断整个市场，全世界的打火机一个都没有少，之前有这么多家生产，现在就有我们这几家企业生产了。
确实，从商品的生产角度和供应角度来说没有发生太大的变化，但是财富的角度来说，这些破产倒闭导致了大量的中小企业主，或者说是在这些企业当中的中高层人员的消费能力发生了很大的变化。
5月份以来，这是海外购房者比例大副下降的原因。
世界的变化，使更大的大额被拦腰砍掉了很多。
大家看到万科高管买了高端的别墅，因为这些公司都有激励的模型，他计算了一下激励的差价和股市实际的价格当中有个非常大的空间，按照乘以他可以拿到的股权一下子就有几千万的财富，这几千万的财富对消费首选总是买一个豪宅。
还有企业在资本市场上市，上市之后造就了很多的富人。
中国企业去年在美国上市的大概四十来家，至少有数百个迅速致富者。
但是今年不仅迅速致富者不见了，原有的富人身价也发生了聚变。
大多数的身价都从去年的高峰值回落到今年最低峰的时候大概回落了60%到70%。
这使得原有的真正高端当中的高端，这些钱相对来说来得比较快的消费能力也得到了一定的抑制。
所以说不管高端、中端、低端消费能力都发生聚变。
消费信心只是之前的一个幌子。
如果仅仅是消费信心问题，这些消费信心恢复之后会迎来迅速的成交量的攀升。
我认为这次和05年的调整是有很大区别的，消费能力发生变化之后，他要恢复到原有的消费能力要有很多的条件，要有很多的相关因素到位才能恢复实际的情况。
窗体顶端
窗体底端
今天中午我和海外投资人交流，我虽然对整体中国房地产市场不看好，相对来说比较早回暖的我认为还是上海。
理由还是回到数据本身，我们查了9、10月份的上市楼盘，大概有这些，我们又把现在的市场存量和报件工程量做了一个叠加，市场存量665万平米，报建量536万平米，未报件不算，未报件考虑三年来整个土地供应的情况，实际上这个数字更少。
由于供应整个上海数字相对来说是比较小的。
所以说在整个成交量或者说需求发生巨大改变的时候我还没有完全看坏上海，或者说我认为上海还是有机会，因为上海还存在一个“二外”需求，外来人口对海外人口对上海房地产的需求。
他们要来一夜之间就来了，要走一夜之间就走了。
这个需求和有些城市一样的，比如杭州、厦门、福州、大连、青岛这些城市是类似的。
这些城市外来需求占到了主导，一旦这些需求跑掉，这些城市马上进入冰点，杭州一个月才十几万平米的量，宁波也就十几万平米，福州价格暴跌之后成交量也没有看到任何的抬头。
厦门今天进去看全是山水豪宅一个都卖不掉，这些城市都是一样的，“二外”需求离开之后整个市场出现完全惨淡的局面。
上海“二外”需求是一种刺激，即使“二外”需求没有，本身刚性需求也是存在的。
整个的供应也就1200万平方米。
回到供求关系本身，只有在供求关系相对比较健康的城市当中这个房地产才有希望，基于这个点，我个人认为我还是看好09年的上海房地产市场。
时间点是在春节前后还是更后面一点，这还有待于这些条件的具备。
我分别归纳两方面的条件：
消费信心的条件；消费能力的条件。
消费信心有几方面，一个是政策条件的恢复，目前已经具备了，我们政策要求中央中性，地方偏暖就可以了。
中央中性看到了，地方偏暖也看到了，比如西安发出积极的信号；第二个，整个经济不要出现持续下滑的情况，经济跟房地产密切相关的，特别是一些指标。
第三个，股市要看到一个相对的底部。
别人都说其他条件好看，股市在哪都看不到。
中午吃饭的时候，大盘10%的涨幅，几个海外投行的分析师一致认为这是一个反弹。
他一直不认为1800点是底部，我也不知道他们说得对不对，因为我不研究股票市场。
但是我认为对于消费信心来说股票市场很重要的，股票市场既是消费信心的问题，也是消费能力的问题。
第四个消费信心和能力有关系，价格不跌下来，能力又没有的，价格还是要触底，触底之后我们才会有信心。
信心这块还有一点，就是所谓舆论的问题。
原先我和朋友说看好就买，没有关系，这两个月我和大家说，也不差这两个月，首先再看看。
我没有办法。
再说你去买，别人到时候又要骂了，又有问题了，这是一个条件。
消费能力还有一个，信贷政策还是要放宽，就是降
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