第三产业与商业地产的关系.docx

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第一章：

第三产业类别的界定

1.1金融业

金融业是指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。

具体包括以下内容：

金融业

货币金融服务

中央银行服务

指代表政府管理金融活动，并制定和执行货币政策，维护金融稳定，管理金融市场的特殊金融机构的活动

货币银行服务

指除中央银行以外的各类银行所从事存款、贷款和信用卡等货币媒介活动，还包括在中国开展货币业务的外资银行及分支机构的活动

非货币银行服务

指主要与非货币媒介机构以各种方式发放贷款有关的金融服务

金融租赁服务

指经中国人民银行批准以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构的活动

财务公司

指经中国人民银行批准，为企业融资提供的金融活动

典当

指以实物、财产权利质押或抵押的放款活动

其他非货币银行服务

指上述未包括的从事融资、抵押等非货币银行的服务，包括小额贷款公司、农村合作基金会等融资活动，以及各种消费信贷、国际贸易融资、公积金房屋信贷、抵押顾问和经纪人的活动

银行监管服务

指代表政府管理银行业活动，制定并发布对银行业金融机构及其业务活动监督管理的规章、规则

资本市场服务

证券市场服务

证券市场管理服务

指非政府机关进行的证券市场经营和监管，包括证券交易所、登记结算机构的活动

证券经纪交易服务

指在金融市场上代他人进行交易、代理发行证券和其他有关活动，包括证券经纪、证券承销与保荐、融资融券业务、客户资产管理业务等活动

基金管理服务

指在收费或合同基础上为个人、企业及其他客户进行的资产组合和基金管理活动，包括证券投资基金、企业年金、社保基金、专户理财、国内资本境外投资管理（QDII）等活动

期货市场服务

期货市场管理服务

指非政府机关进行的期货市场经营和监管，包括商品期货交易所、金融期货交易所、期货保证金监控中心的活动

其他期货市场服务

指商品合约经纪及其他未列明的期货市场的服务

证券期货监管服务

指由政府或行业自律组织进行的对证券期货市场的监管活动

资本投资服务

指经批准的证券投资机构的自营投资、直接投资活动，以及风险投资和其他投资活动

其他资本市场服务

指投资咨询服务、财务咨询服务、资信评级服务，以及其他未列明的资本市场的服务

保险业

人身保险

指以人的寿命和身体为保险标的的保险活动，包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险

人寿保险

指普通寿险、分红寿险、万能寿险、投资连结保险等活动（不论是否带有实质性的储蓄成分）

健康和意外保险

指疾病保险、医疗保险、失能收入损失保险、护理保险以及意外伤害保险的活动

财产保险

指除人身保险外的保险活动，包括财产损失保险、责任保险、信用保险、保证保险等

再保险

指承担与其他保险公司承保的现有保单相关的所有或部分风险的活动

养老金

指专为单位雇员或成员提供退休金补贴而设立的法定实体的活动（如基金、计划和/或项目等），包括养老金定额补贴计划以及完全根据成员贡献确定补贴数额的个人养老金计划等

保险经纪与代理服务

指保险代理人和经纪人进行的年金、保单和分保单的销售、谈判或促合活动

保险监管服务

指根据国务院授权及相关法律、法规规定所履行的对保险市场的监督、管理活动

其他保险活动

风险和损失评估

指保险标的或保险事故的评估、鉴定、勘验、估损或理算等活动，包括索赔处理、风险评估、风险和损失核定、海损理算和损失理算，以及保险理赔等活动

其他未列明保险活动

指与保险和养老金相关或密切相关的活动（理赔和保险代理人、经纪人的活动除外），包括救助管理、保险精算等活动

其他金融业

金融信托与管理服务

指根据委托书、遗嘱或代理协议代表受益人管理的信托基金、房地产账户或代理账户等活动，还包括单位投资信托管理

控股公司服务

指通过一定比例股份，控制某个公司或多个公司的集团，控股公司仅控制股权，不直接参与经营管理，以及其他类似的活动

非金融机构支付服务

指非金融机构在收付款人之间作为中介机构提供下列部分或全部货币资金转移服务，包括网络支付、预付卡的发行与受理、银行卡收单及中国人民银行确定的其他支付等服务

金融信息服务

指向从事金融分析、金融交易、金融决策或者其他金融活动的用户提供可能影响金融市场的信息（或者金融数据）的服务

其他未列明金融业

指主要与除提供贷款以外的资金分配有关的其他金融媒介活动，包括保理活动、掉期、期权和其他套期保值安排、保单贴现公司的活动、金融资产的管理、金融交易处理与结算等活动，还包括信用卡交易的处理与结算、外币兑换等活动

1.2房地产业

房地产业是指：

以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

房地产业的分类[国民经济行业分类代码表（GB_T4754-2011）]

名称

范围

房地产开发经营

房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动

物业管理

物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动

房地产中介服务

房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动

自有房地产经营活动

除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户对自有房地产（土地、住房、生产经营用房和办公用房）的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业、机关提供的非营利租赁服务，还包括居民居住自有住房所形成的住房服务

其他房地产业

以上未包括的其他房地产业

1.3租赁和商务服务业

　租赁业是一个既古老又现代的行业。

租赁在社会上的产生与承租人发展渊源流长。

最初的租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为。

在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中，为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用（租金）。

最初的租赁物主要是土地、建筑物等不动产。

1952年，世界上第一家专业租赁公司——美国租赁公司正式成立。

其后租赁范围逐步扩展到以企业生产、加工、包装、运输、管理所需的机器设备等动产领域。

现在租赁业已经成为一个充满生机和活力的产业。

据《世界租赁年报》统计，2003年，全球租赁总额达4616亿美元。

美国、日本、德国分别以2040亿美元、621亿美元、398亿美元位居前三位，而中国的租赁额只有22亿美元。

从租赁业市场渗透率（租赁在固定资产投资中所占比例）来看，美国达31.1%，加拿大20.2%，英国15.3&，德国9.8%，日本9.3%，东欧的罗马尼亚、匈牙利、皆捷克分别达到30.8%、19%、18.6%，而中国只有1%。

作为全球租赁业的中心，美国各类租赁公司多达3000余家其中不乏卡特彼勒、GE商务融资集团、IBM国际租赁这样的业界巨子。

而我国的多数租赁公司勉强度日，远未形成品牌效应和核心竞争力。

商务服务业属于现代服务业的范畴，包括企业管理服务、法律服务、咨询与调查、广告业、职业中介服务等行业，是符合现代服务业要求的人力资本密集行业，也是高附加值行业。

当前，福建省经济正处于重要的转型期，大力发展生产性服务业，特别是大力倡导发展中间投入少、附加值高的商务服务业，不仅符合福建省产业升级换代的新趋势，而且有助于提高企业的竞争力，同时也是建设海峡西岸经济区的必经之路。

1.4批发和零售业

根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754－2011）标准，批发零售业共包括2大类、18中类、113小类。

　零售业指从工农业生产者、批发贸易业或居民购进商品，转卖给城乡居民作为生活消费和售给社会集团作为公共消费的商品流通企业。

它是百货商店、超级市场、专门零售商店、品牌专卖店、售货摊等主要面向最终消费者（如居民等）的销售活动。

包括以互联网、邮政、电话、售货机等方式的销售活动。

还包括在同一地点，后面加工生产，前面销售的店铺（如面包房）。

从2004年10月1日起，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会联合颁布的新国家标准《零售业态分类》（GB／V18106—2004）开始实行，提出了我国零售业的经营模式主要包括以下两种：

有店铺零售业态和无店铺零售，也就是广义的零售业。

狭义的零售业指的是以有店铺形态的零售业态形式出现的零售业，不包含电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭和电话购物这五种业态形式，是可见的、有形存在的业态方式。

指批发商向批发、零售单位及其他企业、事业、机关批量销售生活用品和生产资料的活动，以及从事进出口贸易和贸易经纪与代理的活动。

批发商可以对所批发的货物拥有所有权，并以本单位、公司的名义进行交易活动；也可以不拥有货物的所有权，而以中介身份做代理销售商；还包括各类商品批发市场中固定摊位的批发活动。

1.5交通运输

根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754－2011）标准，交通运输、仓储和邮政业共包括8大类、20中类、40小类。

交通运输业指国民经济中专门从事运送货物和旅客的社会生产部门，包括铁路、公路、水运、航空等运输部门。

随着第三产业的迅速发展与壮大交通运输业在第三产业中的地位是越显重要。

1.6仓储和邮政业

仓储就是指通过仓库对商品与物品的储存与保管。

仓储是集中反映工厂物资活动状况的综合场所，是连接生产、供应、销售的中转站，对促进生产提高效率起着重要的辅助作用。

邮政业从行业角度看，是国家开办，利用运输工具一传递实物载体信息为主的通信行业；从发挥的社会作用看，是一种公用性基础设施；从提供服务角度看，是一传递实物为主的一种寄递服务业。

1.7信息传输

1、电信 

指通过电缆、光缆、无线电波等传输的通信服务。

或者说利用有线、无线的电磁系统或者光电系统，传送、发射或者接收语音、文字、数据、图像以及其他形式的信息传输活动。

1.8计算机服务和软件业

计算机服务业英文名为computerserviceindustry，为满足使用计算机或信息处理的有关需要而提供软件和服务的行业，是一种不消耗自然资源、无公害、附加价值高、知识密集的新型行业。

计算机服务业是计算机界惯用的名称，它和计算机制造业同属于计算机工业。

1、计算机系统服务

指提供计算机系统的设计、集成、安装等方面的服务。

1.9科学研究

指为了增加知识（包括有关自然、工程、人类、文化和社会的知识），以及运用这些知识创造新的应用，所进行的系统的、创造性的活动；该活动仅限于对新发现、新理论的研究，新技术、新产品、新工艺的研制研究与试验发展，包括基础研究、应用研究和试验发展。

1.10技术服务和地质勘查业

技术服务主要包括专业技术服务和应用服务业，专业技术服务包括地质勘查技术服务业。

技术服务业是指与科学研究和实验发展有关的、有助于科技知识的产生、传播及应用的活动。

地质勘查业指对矿产资源、工程地质、科学研究进行的地质勘查、测试、监测、评估等活动。

1.11水利管理业

运用、保护和经营已开发的水源、水域和水利工程设施的工作。

水利管理的目标是：

保护水源、水域和水利工程，合理使用，确保安全，消除水害，增加水利效益，验证水利设施的正确性。

为了实现这一目标，需要在工作中采取各种技术、经济、行政、法律措施。

随着水利事业的发展和科学技术的进步，水利管理已逐步采用先进的科学技术和现代化管理手段。

1.12环境和公共设施管理业

公共设施管理业，即公共设施相关的管理行业，主要包括以下几类。

环境和公共设施管理业[国民经济行业分类代码表（GB_T4754-2011）]

名称

范围

市政设施管理

指污水排放、雨水排放、路灯、道路、桥梁、隧道、广场、涵洞、防空等城乡公共设施的抢险、紧急处理、管理等活动

环境卫生管理

指城乡生活垃圾的清扫、收集、运输、处理和处置、管理等活动，以及对公共厕所、化粪池的清扫、收集、运输、处理和处置、管理等活动

城乡市容管理

指城市户外标志、外景照明、公共建筑物、施工围档、材料堆放、渣土清运、竣工清理等管理活动；乡、村户外标志、村容镇貌、柴草堆放、树木花草养护等管理活动

绿化管理

指城市绿地和生产绿地、防护绿地、附属绿地等的管理活动

公园和游览景区管理

公园管理，指主要为人们提供休闲、观赏、游览以及开展科普活动的城市各类公园管理活动

游览景区管理，指对具有一定规模的自然景观、人文景物的管理和保护活动，以及对环境优美，具有观赏、文化或科学价值的风景名胜区的保护和管理活动；包括风景名胜和其他类似的自然景区管理

1.13居民服务和其他服务业

一、界定范围

居民服务业主要包括家庭服务（钟点工以及家政服务等）、托儿所服务、洗染服务、理发及美容服、洗浴服务（包括SPA、温泉等）、保健服务、婚姻服务、殡葬服务等

机动车、电子产品和日用产品修理业，包括汽车、摩托车修理与维护、计算机和办公设备维修、家用电器修理、日用电器修理、自行车修理、鞋和皮革修理、家具和相关物品修理等

其他服务业包括清洁服务即对建筑物、办公用品、家庭用品的清洗和消毒服务；包括专业公司和个人提供的清洗服务；建筑物清洁服务 其他清洁服务。

1.14教育

根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754－2011）标准，教育业共包括6大类、17个小类。

六大类分别为学前教育、初等教育、中等教育、高等教育、特殊教育、技能培训、教育辅助及其他教育。

1.15卫生

根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754－2011）标准，卫生业共包括8大类、15个小类。

八大类分别为医院、社区医疗与卫生院、门诊部（所）、计划生育技术服务活动、妇幼保健院（所、站）、专科疾病防治院（所、站）、疾病预防控制中心及其他卫生活动。

1.16社会保障和社会福利业

社会工作是一种帮助人和解决社会问题的工作。

它帮助社会上的贫困者、老弱者、身心残障者和其他不幸者；预防和解决部分经济困难或生活方式不良而造成的社会问题；开展社区服务，完善社会功能，提高社会福利水平和社会生活素质，实现个人和社会的和谐一致，促进社会的稳定与发展。

在我国社会工作不仅包括社会福利、社会保险和社会服务，还包括移风易俗等社会改造方面的工作。

根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754－2011）标准，社会工作共包括两大类、八个小类。

两大类分别为提供住宿社会工作和不提供住宿社会工作。

1.17文化

文化产业是以生产和提供精神产品为主要活动，以满足人们的文化需要作为目标，是指文化意义本身的创作与销售。

包括有新闻服务；出版发行和版权服务；广播电视电影服务；文化艺术服务；网络文化服务；文化休闲服务；其他文化服务；文化用品、设备及相关文化产品的生产；文化用品、设备及相关文化产品的销售。

新闻和出版业

新闻业

出版业

图书出版

报纸出版

期刊出版

音像制品出版

电子出版物出版

其他出版业

广播、电视、电影和影视录音制作业

指对广播、电视、电影、影视录音内容的制作、编导、主持、播出、放映等活动；不包括广播电视信号的传输和接收活动

广播

指广播节目的现场制作、播放及其他相关活动，还包括互联网广播

电视

指有线和无线电视节目的现场制作、播放及其他相关活动，还包括互联网电视

电影和影视节目制作

指电影、电视和录像（含以磁带、光盘为载体）节目的制作活动，该节目可以作为电视、电影播出、放映，也可以作为出版、销售的原版录像带（或光盘），还可以在其他场合宣传播放，还包括影视节目的后期制作，但不包括电视台制作节目的活动

电影和影视节目发行

不含录像制品（以磁带、光盘为载体）的发行

电影放映

指专业电影院以及设在娱乐场所独立（或相对独立）的电影放映等活动

录音制作

指从事录音节目、音乐作品的制作活动，其节目或作品可以在广播电台播放，也可以制作成出版、销售的原版录音带（磁带或光盘），还可以在其他宣传场合播放，但不包括广播电台制作节目的活动

文化艺术业

文艺创作与表演

指文学、美术创造和表演艺术（如戏曲、歌舞、话剧、音乐、杂技、马戏、木偶等表演艺术）等活动

艺术表演场馆

指有观众席、舞台、灯光设备，专供文艺团体演出的场所管理活动

图书馆与档案馆

图书馆

档案馆

文物及非物质文化遗产保护

指对具有历史、文化、艺术、科学价值，并经有关部门鉴定，列入文物保护范围的不可移动文物的保护和管理活动；对我国口头传统和表现形式，传统表演艺术，社会实践、意识、节庆活动，有关的自然界和宇宙的知识和实践，传统手工艺等非物质文化遗产的保护和管理活动

博物馆

指收藏、研究、展示文物和标本的博物馆的活动，以及展示人类文化、艺术、科技、文明的美术馆、艺术馆、展览馆、科技馆、天文馆等管理活动

烈士陵园、纪念馆

群众文化活动

指对各种主要由城乡群众参与的文艺类演出、比赛、展览等公益性文化活动的管理活动

其他文化艺术业

1.18体育和娱乐业

体育产业是指生产体育物质产品和精神产品，提供体育服务的各行业的总和。

娱乐业是指为娱乐活动提供场所和服务的业务，包括经营歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球场、网吧、游艺场等娱乐场所，以及娱乐场所为顾客进行娱乐活动提供服务的业务。

具体包含范围如下：

体育

体育组织

指专业从事体育比赛、训练、辅导和管理的组织的活动

体育场馆

指可供观赏比赛的场馆和专供运动员训练用的场地管理活动

休闲健身活动

指主要面向社会开放的休闲健身场所和其他体育娱乐场所的管理活动

其他体育

指上述未包括的体育活动

娱乐业

室内娱乐活动

指室内各种娱乐活动和以娱乐为主的活动

歌舞厅娱乐活动

电子游艺厅娱乐活动

网吧活动

指通过计算机等装置向公众提供互联网上网服务的网吧、电脑休闲室等营业性场所的服务

其他室内娱乐活动

游乐园

指配有大型娱乐设施的室外娱乐活动及以娱乐为主的活动

彩票活动

指各种形式的彩票活动

文化、娱乐、体育经纪代理

文化娱乐经纪人

体育经纪人

其他文化艺术经纪代理

其他娱乐业

指公园、海滩和旅游景点内小型设施的娱乐活动及其他娱乐活动

1.19公共管理和社会组织

公共管理活动是指中国共产党机关、国家机构（权利、行政、法院和检察院等）所进行的各种管理以及监督等活动，还有人民政协和民主党派的活动。

社会组织指

（1）群众团体，包括公会、妇联、共青团等；

（2）社会团体，指依法在社会团体登记管理机关登记的单位的活动，包括专业性团体和行业性团体等；（3）基金会；（4）宗教组织。

基层群众自治组织指通过选举产生的社区性组织，该组织为本地区提供一般性管理、调解、治安、优抚、计划生育等服务。

包括社区自治组织和村民自治组织。

1.20国际组织

国际组织亦称国际团体或国际机构，是具有国际性行为特征的组织，是三个或三个以上国家（或其他国际法主体）为实现共同的政治经济目的，依据其缔结的条约或其他正式法律文件建立的有一定规章制度的常设性机构。

第二章：

第三产业的布局

2.1金融业

中国四大经济区金融产业集聚情况

上述发展状况表明，近年来，中部、东北、西部地区的实际利用外资额有限，也由于三个地区的经济开放程度、投资环境等与东部有较大差异，如不考虑地区差异的国家政策、金融支持也对中、西、东北地区不利，金融资源的丰裕度逊色于东部，而决定金融资源丰裕度的因素是该地区人民的收入水平、社会总投资和居民的储蓄量等，其根本是该地区的经济发展水平。

此外，在金融市场与金融商品资源方面，东部地区市场化改革相对彻底，具有更好的基础设施和服务，有利于形成规模经济，拥有更好的投资项目或机会，使东部地区发达地区的资本收益率高于其他欠发达地区，资本收益率差异导致了投资需求的倾斜，欠发达地区由于资本收益率低而使投资需求受到抑制，在东部发达地区投资需求拉动下，欠发达地区金融资源向发达地区流动，金融资源为获得较高的收益回报而通过多种渠道从中、西、东北转移到东部地区。

从总体的变化趋势来看，西部地区金融业集聚度也在稳中有增，是由于近年来在各方面加大了对西部地区的重视，如实施西部大开发等。

以区位熵以金融业区位熵来衡量金融业集聚状态如区位熵大于1，表示金融业在该地区比较重要。

具体得出的2002年与2010年的金融产业集聚结果如下所示：

2002年各地金融业区位熵情况

2010年各地金融业区位熵情况

总之，可以看出，中国金融业集聚程度比较高的省份位于东部沿海地区。

其中，集聚程度最高的是上海、北京、浙江，近年来一直位于前三位，一些欠发达地区也呈现集聚态势，主要是基于以下原因：

第一，相对其它地方而言，东部沿海各省市的地理位置便利和优越，如时区优势、地点优势、交通优势、对外交流优势、较低的商务成本等，这些因素会大大减少金融机构的成本，比较容易提高金融机构集聚的规模优势。

第二，东部地区与日本、香港等毗邻，经济发达，开放程度比较高，容易加强与金融业等发达地区的交流，增加了金融需求，逐渐推动了金融产业集聚度的提高。

第三，国家产业政策的支持。

自1978年改革开放以来，国家采取了率先发展东部的产业政策，并实行特殊的优先发展政策，各省市也积极采取了一系列吸引金融企业的优惠政策等，吸引并促进了金融资源向东部集聚。

第四，但值得注意的是，辽宁、河北等省市的金融业集聚程度并不高，说明北京、天津、上海等省市对周围的辐射带动作用并不明显，如河北与京津的互动发展有待提高。

第五，西藏、宁夏和新疆区位熵较为靠前，这些地区处于西部地区，自然条件不算优越，金融资源集中度在此地区也不显著，离北京、上海这样的金融资源高的省份较远，主要原因是：

西部大开发以来，国家和地方政府加强对这些边远地区的支持力度；着重加强并初步形成了机构、人才、资金等金融要素聚集，形成了初步的金融市场规模态势；更重要的原因是，西藏、新疆、宁夏等省份地广人稀，仅有的金融机构等资源都集中在少数几个大城市，更易显示金融业集聚的现象和水平。

2.2房地产业

从宏观态势来看，房地产业以大的城市和区域为尺度，企业空间模式更多是以集聚形式分布，以此带来交易成本节约、可达性增强及业务机会的增多，由此弥补较高的租金及专业人员薪水引致的高营业成本。

以重庆为例，房地产企业主要集聚在重庆市或者各个区县的中心地带，拥有便捷的交通以及足够的人流。

2.3租赁和商务服务业

租赁可从不同的角度进行分类。

按形式分可分为：

1、传统租赁2、融资租赁3、经营性租赁

按租赁的目的分可分为：

1、融资租赁2、经营性租赁

从征税的角度分可分为：

1、正式租赁2、租购式租赁

从交易的角度分可分为：

1、直接租赁2、杠杆租赁3、回租租赁4、转租赁

目前，中国的租赁渗透率仅达到万分之三，可以说，中国租赁市场有较大的潜力，国内租赁业可涉及的领域大致可包括：

房产租赁、设备或仪器租赁、汽车租赁、融资租赁、航空租赁、农业机械与设备租赁、建筑工程机械与设备租赁、计算机及通讯设备租赁、人才租赁、书籍音像租赁、服装租赁、玩具租赁、户外运动用品租赁等等，行业渗透相当广泛。

房屋租赁市场是中国房地产市场的重要组成部分，它盘活房屋存量，优化资源配置，搞活市场流通，正成为新的投资和消费热点。

商务服务业的具体包括：

 企业管理服务；投资与资产管理；其他企业管理服务；法律服务；咨询与调查；社会经济咨询等。

2.4批发和零售业

1、零售业

1.1零售业各业态及其基本特