佛山市东平新城南片控制性详细规划修编.doc
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佛山市东平新城南片控制性详细规划修编
佛山市规划局
东平新城管理委员会
佛山市城市规划勘测设计研究院
2009年03月
佛山市东平新城南片控制性详细规划修编——说明书
目录
1.规划范围 2
2.修编依据及参考 2
3.修编工作思路 2
3.1修编原则 2
3.2指导思想 3
4.调整内容概括 3
4.1提升发展定位，明确发展方向 3
4.2强化新城功能，打造佛山“强心” 4
4.3优化路网结构，加强综合交通 4
4.4调整开发强度，完善配套设施 4
4.5其他 4
5.目标与定位 5
5.1目标定位 5
5.2职能分工 5
6.用地布局 5
6.1规划结构 5
6.2土地利用规划 6
8.地块控制 7
8.1土地使用性质 7
9.综合交通规划 7
9.1道路交通 7
9.2交通设施 8
9.3人行、自行车交通 8
10.绿地景观系统规划 9
10.1承接原控规 9
10.2规划原则 9
10.3绿地景观结构 9
10.4绿地系统规划 9
11.配套设施规划 10
12.村庄发展规划 11
12.1村庄发展的目标 11
12.2村庄规划指引 11
12.3村庄改造实施建议 13
13.历史文化和传统风貌控制 13
13.1历史风貌保护 13
13.2大墩村历史风貌保护开发区设计要点 14
附图：
1.区位图
2.土地利用现状图
3.现状土地权属图
4.现状建筑质量评定图
5.上版控规土地利用规划图
6.土地利用规划图
7.路网结构规划图
8.道路系统规划图
9.道路断面规划图
10.交通设施分布图
11.城中村发展指引图
12.开发强度分区图
佛山市东平新城南片控制性详细规划修编——说明书
1.规划范围
东平新城，原名佛山市中心组团新城区，2003年9月宣告成立，2007年4月16日更名为“佛山市东平新城”。
东平新城位于佛山市中心组团，跨禅城、南海、顺德三区，北至同济路、南至佛一环，西至325国道（325国道）、东至桂澜路-南海大道-伦桂路，新城范围88.6平方公里。
东平新城以东平河为界，分为南北两个片区。
《佛山市中心组团新城区南片控制性详细规划》（下文简称“原南片控规”）于2006年7月25日由佛山市人民政府批准实施。
本项目名称为《佛山市东平新城南片区控制性详细规划修编》，是对原南片控规的修编规划，修编范围与原南片控规相比有所扩大，将原规划范围外东南部区域（南海大道以西、乐从大道以北区域，面积约0.83平方公里）纳入到修编范围内，范围扩大后，东南西北四至边界分别为南海大道、乐从大道、325国道、东平河。
本次规划修编总用地面积为22.97平方公里，其中建设用地面积21.20平方公里。
2.修编依据及参考
为切实地研究和解决东平新城建设所面临的实际问题，在修编《东平新城南片区控制性详细规划》之前，对新城发展方向和开发、村庄改造与建设、产业发展等问题进行专题研究就显得非常重要。
为此，佛山市规划局和佛山市东平新城管委会共同委托深圳市城市规划院有限公司和深圳市城市交通研究所编制了东平新城控制性详细规划的专题研究，主要包括《发展方向和开发策略研究专题》、《村庄改造及建设实施专题》、《产业发展研究专题》、《东平新城南片区交通规划》四个专题。
本次规划在上层次及相关规划的基础上，重点依据该四个专题的相关规划结论，并在控规层面进行相应的落实。
规划依据和参考主要包括：
l《中华人民共和国城乡规划法》（2008）
l建设部《城市规划编制办法》（2006）
l《广东省城市控制性详细规划编制指引》
l《佛山市城市规划管理技术规定》
l《佛山市道路建设规划管理规定》；
l《佛山市城市总体规划（2005-2020）》；
l《佛山市东平新城南片控制性详细规划》（2004年）；
l《佛山市中心组团市政设施整合》；
l《佛山市电力系统专项规划》；
l《佛山市城市综合交通规划》；
l《佛山市城市绿地系统规划》；
l《佛山市城中村改造规划指引》；
l《佛山市城市水系规划暨重点区域水系详细规划》；
l《中心组团新城区商务区核心地块规划调整研究》；
l《佛山市公共服务功能规划研究》；
l《佛山市东平新城核心区公共服务功能项目规划选址研究》；
l《佛山市中心组团新城区东部拓展规划研究》；
l《佛山市东平新城南片区控制性详细规划专题研究——发展方向及开发策略研究、村庄发展研究、产业发展研究三大专题）》；
l《佛山市东平新城南片区控制性详细规划专题研究—东平新城南片区交通规划》；
l国家、地方相关规范。
3.修编工作思路
3.1修编原则
3.1.1注重现状调查，提高规划成果的可操作性
加强对现状地籍资料的调查，尊重土地权属人的合法权益。
在规划划分地块时综合考虑土地权属和使用权等要素的影响，尽量协调权属地块的用地边界。
3.1.2注重规划的延续性
虽然东平新城南片的规划编制环境发生了改变，但是原南片控规的宏观规划理念和部分规划内容仍具有延续性。
本次控规对上版控规思路进行了延续：
沿河地带滨河休闲景观的打造，创造富于地理特征的城市景观；构筑南北中央景观轴，体现自然景观与人文景观的融合；沿南北中央景观轴两侧的商业开发，体现核心区的繁荣；沿河涌小尺度的线型开放空间的塑造，构筑次级景观网络系统；方格网道路系统的选择。
3.1.3协调及衔接已编、在编的相关规划
上版控规审批后，相继出台了一些列的规划和研究，本次修编将充分依据和参考已编、在编的规划，结合目前新城发展的实际情况进行适应性的调整。
3.1.4注重地域文化的延续和保护，体现岭南水乡特色
具有鲜明地域特色的村落为佛山新城带来了丰富的历史文化资源，它将成为城市佛山新城塑造地域特色、岭南水乡特色的重要载体，规划中应怎样保护和延续历史文化特色是必须面对的问题。
3.1.5注重村集体利益的保障和村落发展
在社会主义新农村建设的背景下，无论是纯粹的村落保护还是高标准的新城区建设，村庄的发展是必需面临的问题，大面积征地后村落发展将何去何从，村落发展怎样与新城区进行互动和协调，能否实现村庄发展与新城区建设的双赢，也是规划重点解决的问题。
3.2指导思想
以科学发展观为总的指导思想；以构建和谐社会为出发点，协调矛盾，解决问题；重视战略性和前瞻性；强调现实性和可操作性；重点突出，兼顾全面；着眼近期，把握未来。
3.2.1以现实条件为基础
从现状发展条件、宏观发展环境、区域基础设施营造的发展条件为出发点，注重产业转型与提升的研究，增强产业服务功能，加快创新平台建设；增加重大区域基础设施（武广客运站、广佛城际轨道交通、交通枢纽中心、高快速路网建设）应对，促进功能协调与布局。
3.2.2以主要问题为导向
针对上版控规遗留问题，从主干道路系统的延伸（拆迁阻隔）、用地空间的持续拓展（发展方向）、区内旧村的改造发展（区域和谐）、已有产业的转移提升（产业发展）等方面入手，以协调解决现实问题为出发点，编制务实、具有可操作性的规划。
正确认识现状存在的问题，预测解读发展中可能遇到的隐患，协调现实和未来可以预期的矛盾，提出解决问题的保障框架。
3.2.3以专题研究为支撑
贯彻、落实《佛山市东平新城南片区控制性详细规划专题研究——发展方向及开发策略研究、村庄发展研究、产业发展研究、交通规划四大专题研究）》的发展策略和结论，提出城市经营、空间整合、产业发展、土地经营和发展时序的策略和对策，以保障规划意图和建设目标的实现。
3.2.4以规划操作为重点
注重本次规划的可操作性。
本次规划具有以下特点
（1）项目属于城市中心区核心地段，是政府重点发展区域；
（2）利益主体众多，土地权属复杂（市、区、镇、村四级）；（3）规划范围近23平方公里，面积大（一般控规规模5平方公里）；（4）招商引资不确定性，项目选择存在变数，不确定因素多；（6）涉及众多村庄（核心区6村），村庄改造压力较大。
（7）修编工作量大，协调内容多，工作难度大。
因此，本次规划应注重刚性和弹性的结合，适应市场和规划管理的要求，既保障公共设施的落实，又能适应一定时期内城市的正常发展。
原南片控规路网布局图
主要道路修改示意图
4.调整内容概括
在延续上版控规主要理念的同时，考虑新城土地利用现状和规划的可实施性，调整路网结构，增加商务办公、总部经济、文化娱乐等公共服务设施，打造核心区公共服务集聚平台，加强核心圈层的带动作用。
同时在核心圈层外围增加商住用地、产品研发及物流仓储用地，完善东平新城的生产性服务和生活性服务职能。
强调对中央景观轴的保护和延续，对片区内绿化景观水系保护的同时进行优化。
4.1提升发展定位，明确发展方向
原有规划确定了“佛山市商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心”的发展定位，并将南向确定为主要发展方向。
本次规划根据专题研究的结论，将“珠江西岸产业支撑中心、现代生态型佛山新都心”作为新的发展定位，并确定了新的发展职能：
“三基地一新区”，即都市总部经济基地；商贸物流业基地；现代制造业基地；生态宜居新城示范区。
原有规划将南向作为新城的主要发展方向，但随着城市发展环境、区域设施的变化，结合新城近年来发展面临的问题，针对原有控规的发展方向进行了适当调整，即“东拓、南延”。
4.2强化新城功能，打造佛山“强心”
为加强东平新城的核心带动作用，打造“强核心”，规划在原有功能基础上增加了商务办公、总部经济、文化娱乐等公共服务设施，打造核心区公共服务聚集平台，加强核心圈层的带动作用。
同时在核心圈层外围增加商住用地、产品研发及物流仓储用地，完善东平新城的生产性服务和生活性服务职能。
进一步明确“T”形发展构架，即以新城中心区为核心，沿东平水道向东西两翼拓展，沿中央生态景观轴向南延伸，构筑多功能组团协调融合发展的布局模式。
核心区功能的调整。
根据《佛山市东平新城核心区公共服务功能项目规划选址研究》，核心区内功能调整主要体现在文化综合体地块、行政服务中心地块和富力CBD地块的调整。
细海功能区的调整。
原南片控规将细海工业区用地功能确定为综合用地，本次规划根据专题研究结论确定为研发用地和商业金融业用地。
绿地系统的调整。
原南片控规将大片的村庄用地确定为城市公共绿地，但在规划实施难度很大，在不改变宏观绿地格局的前提下，本次规划作了相应的调整。
4.3优化路网结构，加强综合交通
随着城市规划的逐步实施，原南片控规中的规划路网逐步凸显出以下问题：
（1）道路涉及的拆迁费用巨大，近期难以实施；
（2）与现状道路结合度较差，现状道路未能充分利用，且对现状权属地块分割很大，规划实施协调难度大；（3）忽略传统村落中的历史要素（祠堂、古树、河涌、街巷肌理），造成对河涌、古树、祠堂的破坏。
这些问题出现的原因是，一方面过度沿袭概念规划的路网，忽略实施难度的判断，另一方面也与当地的违章抢建和规划管理失控有关。
为正视目前的现实状况，尊重现状建设，本次规划明确了路网调整的原则：
（1）尽可能沿用原有控规道路骨架，保证与区域路网的有效衔接；
（2）尽量尊重现状，充分利用现有道路，减少地块分割，增强路网合理性；（3）尽量减少道路拆迁，降低拆迁费用，增加道路实施的可操作性，（尤其是次干路以下级别的道路拆迁量大，实施可能很小）；（4）尽量避免对村落祠堂、河涌、古树等历史景观风貌节点的破坏，为今后的保护性开发预留可能。
（5）使道路网络与新的轨道交通相衔接。
本次控规对核心区南北向路网进行适度调整，同时兼顾中心区中轴线的延续思路，调整华康路、大福路、文华路的线位走向。
同时针对不同的用地功能要求，采用不同的道路交通组织模式。
另外，根据《佛山市城市快速轨道交通线网规划》，规划区内有地铁1、3、6号线经过，另有两条城际轨道线经过，分别为广佛环线、广佛珠环线，这两条线均通过核心区并设置枢纽站一座。
这些设施的变化对东平新城的空间结构和开发强度带来较大的影响，同时也需要规划为城际轨道线预留一定的交通空间廊道。
4.4调整开发强度，完善配套设施
原南片控规容积率偏低，其中核心区商业地块最大容积率在2.5-3.5之间，居住地块最大容积率在1.6-2.0之间。
根据《佛山市城市快速轨道交通线网规划》，规划区内有地铁1、3、6号线经过，另有两条城际轨道线经过，发达的交通网络可以支撑更高强度的开发。
本次规划根据专题研究的结论将容积率适当提高，尤其是核心区地块的容积率。
本次容积率调整的原则有：
①遵循土地利用效益最大化原则，即适度提高新城中心区核心地块以及交通枢纽站、轨道站周边地块开发强度，保障土地高效集约利用。
②遵循生态优先原则，即严格控制滨水生态资源与新城中央景观绿地，保障城市绿地系统的完整性。
③城市界面优化原则，即有效控制公共开敞空间，保留必要的通风景观廊道，提升新城的标志形象。
配套设施的调整表现在增加市级公共设施和产业服务设施的配置，并针对近年来审批的一些专项规划的要求对大型市政设施进行适当的调整，另一方面表现在因人口变化所引起的公共服务设施的调整。
4.5其他
除了以上调整内容，本次规划还增加了用地弹性、补充了城中村改造指引、明确了新城发展策略等内容。
5.目标与定位
5.1目标定位
东平新城的目标定位是：
珠江西岸产业支撑中心和现代生态型佛山新都心。
近期目标：
快速推动基础设施建设，启动市级公共服务设施项目，拉开新城发展框架，奠定新城“强核心”基础。
中期目标：
全面启动新城产业更新和开发建设，引进科研、地产、商贸、生产性服务项目与新城建设有效融合，有效引导地方建设用地更新和扩展。
远期目标：
继续拓展新城空间，提升综合服务水平和环境品质，带动周边城市组团发展。
5.2职能分工
5.2.1职能
职能：
都市总部经济基地、商贸物流业基地、生态宜居新城区、佛山市级公共服务区。
6.用地布局
6.1规划结构
南片区的规划结构概括为：
“T”形中心、一带两轴、七大片区。
T形中心——根据对现状建设条件的分析、空间概念模式的设想以及多因素考虑的方案推演，规划形成“T”形结构的现代中心区。
一带两轴——东平河滨水景观带、岭南大道城市发展轴和荷岳路城市发展轴。
七个片区——即新城核心区、东部拓展区、西部拓展区、南部拓展区、传统镇区、生态居住区、陈村片区，其中新城核心区及其东、西、南三个拓展区将以新城核心区为中心，沿东平水道向东西两翼拓展，沿中央生态景观轴向南延伸，形成多功能组团协调融合发展的布局模式，并最终构成东平新城南片的“T”形中心区。
东平新城作为佛山市强力打造的市级“强中心”，兼具“城市中心服务职能”和“产业中心服务职能”，因此，东平新城在满足商务、办公、居住功能的同时，还应增加科技研发、市场物流、商务会展、休闲娱乐、旅游度假等功能。
作为新城建设和城市开敞空间的重要界面，一河两岸新城的建设必将沿东平水道展开，核心区东西两侧应结合村庄改造以及轨道站点设置，增加商务办公的职能。
在核心区的南向发展轴上，可以依托华南钢铁交易中心和细海工业区的改造，发展一些科技研发、商贸物流功能。
6.1.1新城核心区
新城核心区是以高强度，高标准打造的一个区域，具有多元、综合、高效、集中、规模、开放感、现代感的特点。
新城核心区注重高质量的生活环境、生态环境和亮点城市景观的塑造。
该区域是东平新城目前重点打造的区域，将以政府为主导，以新城中央景观轴为依托，两侧布局公共设施用地及行政办公用地，通过打通南北向主干道、大型公共设施及轨道交通的建设提升中心区的职能，吸引人气、商气，形成一个高标准、高强度、核心集约的现代核心区。
从规划布局上看，新城核心区又包括体育休闲片、行政服务片、文化综合片、特色风貌片、商务办公片五大功能片区，总用地规模控制为4平方公里。
体育休闲片——由体育中心、佛山公园、滨水绿带构成，是东平新城的绿肺，集体育、休闲、等功能于一体。
休闲体育区占地面积约36.36公顷。
行政服务片——位于佛山公园东侧，占地面积约23.53公顷，为市级行政办公用地区。
文化综合片——主要为市级大型文化设施，占地面积约20公顷，主要包括：
图书馆、博物馆、科技馆、青少年宫等。
特色风貌片——位于佛山公园南端，现状为大墩村。
规划建议对大墩村进行保护性改造，在保护、利用大墩村落格局、水系的基础上，建成体现岭南特色的，集文化、餐饮、商业等功能于一体的特色片区。
商务办公片（CBD）——位于行政服务中心北侧、体育中心东侧，占地面积约36公顷，主要包括、商务广场、高级酒店、金融服务中心、银行等。
6.1.2西拓展区—商业居住综合区
随着钢铁市场的改造升级，利用325国道、裕和路和广佛地铁站带来的便利的区位发展形成东平新城的传统商业生活区，提供丰富多彩的商业、生活环境。
该区将加强公共配套设施的建设，发展街坊式商业，形成以商务、服务、居住为主的新城核心区综合配套社区。
6.1.3东拓展区—商务办公及居住综合区
规划该片区承接新城核心区体育中心东侧的商务办公功能，结合大型交通枢纽设施的建设以及相应配套设施项目，将此片区打造为中心区商务办公的拓展区以及生活居住综合服务区。
6．1.4南部拓展区——产业服务功能区
随着新城建设的推进，东平新城现状产业进一步升级，村庄的改造进一步推进，客观上要求高质量的生产、生活服务平台迅速建立。
南拓展区的发展应结合细海工业区、华南钢铁物流园区的改造，在新城中心南侧安排一定的科技研发及市场物流功能。
作为强而有力的区域产业片区，研发基地和物流基地的建立将提升产品技术含量，增加产品附加值，为地区产业提供良好的展销运输平台。
在布局上南拓展区分为东西两片，西片以产品研发为主，东片发展综合物流业。
6.1.5传统镇区
主要指荷岳路、细海河、乐从大道围合区域，主要发展镇级生活居住功能。
6.1.6生态居住区
生态居住区是通过充分利用自然水系、形成环境优美的、人文与自然交融的、具有特色的风貌区。
该区强调滨水环境特色塑造，通过街头小品、雕塑的设置，营造高质量的休闲办公环境。
6.1.7陈村片区
该片区位于东平水道以北的陈村镇，现状以碧桂花城为基础，依托水道、花卉世界发展低密度住宅区。
6.2土地利用规划
一类居住用地：
一类居住用地位于陈村片区，主要指现状碧桂花城居住区。
二类居住用地：
主要分布在东南部生态住区、乐从镇区和各旧村区域。
商住混合用地：
分布在东平新城核心区外围，以村庄改造建设用地为主。
行政办公用地：
分布在佛山公园东侧和西南部镇区，分别为市、镇级行政办公用地。
由于禅城老城区行政办公分散、用地局促，该片区将承接老城区行政办公职能的转移，打造佛山的行政办公中心，拉动东平新城的快速发展，强化其核心带动作用。
商业金融业用地：
主要分布在三个区域，分别为体育公园东侧沿江地带、西侧小布腾冲片区和荷岳路以南、岭南大道以西区域。
其内设置大型企业的高层管理机构、经济技术研发中心以及会展、酒店、金融等相应配套服务功能。
规划同时对现状细海工业区作升级改造，部分工业厂房功能置换为商业办公建筑。
商业金融业包含了商业用地、金融保险业用地、贸易咨询用地、服务业用地、旅馆业用地等多种类型，是构筑东平新城“强核心”不可缺少的重要组成部分之一。
文化娱乐用地：
主要分布在佛山公园东西两侧，东侧为佛山传媒中心，西侧为文化综合体用地。
体育设施用地：
体育用地为佛山体育中心。
医疗卫生用地：
医疗卫生用地为规划的综合性医院。
教育科研设计用地：
规划区内教育科研设计用地主要指规划的中小学校用地。
商业研发混合用地：
位于现状细海工业区片区。
物流用地：
位于现状华南钢铁交易中心区片区。
特色村落协调用地：
位于现状大墩村片区。
总建设用地：
规划区内建设用地规模约2120.9公顷，占规划总用地的92.32%。
6.3土地使用性质
地块主导性质的确定以规划的功能要求为依据。
本次规划用地分类按照《佛山市城市规划管理技术规定》的用地分类进行规定。
并在此基础上增加商业研发混合用地、商业文化混合用地和商住混合用地。
商业研发混合用地：
用地代号为C2/C6，即教育科研+商业金融用地，其内设置产业信息中心、培训基地、研发中心、检测中心、新产业展示发布中心等功能，成为产业服务平台的一部分。
特色村落协调用地：
用地代号为Qx，为复合性开发区域，对现状特色村落进行保护性改造和复合性开发，功能上可混合商业用地（C21）、服务业用地（C24）、旅馆业用地（C25）、文化娱乐用地（C3）以及一些创意产业等功能，作为新城延续历史人文内涵的重要区域。
商住混合用地：
用地代号为R5，指住宅与商业、办公等建筑混合的用地，其中商住混合用地中商业、办公、文化（代码C1、C2、C3）功能的总建筑面积应小于50%。
7.综合交通规划
7.1道路交通
本片区规划路网分为干线性主干道、普通主干道、次干道和支路四级。
规划干线性主干道为“一横三纵”布局，“一横”即荷岳路；“三纵”分别为325国道、岭南大道、南海大道；
规划普通主干道为“三横四纵”布局，“一横”即裕和路、银桂路、乐从大道；“四纵”分别为汾江路、华康路、文华路、百顺道；
规划次干道为“五纵四横”布局，“五纵”即同庆道、吉祥道、文德道、百合道、永兴道；“四横”即天虹路、富华路、万福路、吉庆道。
7.2交通设施
7.2.1社会停车场
社会停车场:
本次规划在编制区设置了26处社会停车场，每处规模不小于1000平方米。
具体位置见土地利用规划图。
停车场的形式可采用地面停放、停车楼停放和地下车库停放，其中附属型停车场（只采用符号形式的）可结合绿地、小品统一设置。
停车配建:
新建建筑，必须按要求配置相应的自行车、机动车停放场（库），并与主体工程同时设计、同时施工、同时使用。
扩建、改建建筑，其扩、改建部分按要求配建停车泊位，原建筑配建不足的，应在改、扩建的同时补建不足的停车位。
7.2.2公交站场
共规划公交站场设施10处，总面积7.88公顷。
其中：
规划设置公交首末站8处，分别为谭洲村首末站、小布首末站、腾冲首末站、荷村首末站、研发区首末站、道教首末站、小涌首末站、岳布首末站。
规划设置枢纽站2处，分别为东平新城综合交通枢纽站和乐从镇中心站。
7.2.3加油站
根据《佛山市公共加油站规划（2006-2020）》，本次规划保留3处加油站，新增3处加油站，分别位于乐从大道北侧道教附近、荷岳路南侧岳步村附近、南海大道西侧登洲村附近。
7.3人行、自行车交通
7.3.1以轨道交通枢纽点为核心，构建人流疏散通道
东平新城综合枢纽站、地铁文化MALL站为新城核心区内人流集散的主要交通结点。
东平新城综合交通枢纽站：
高峰小时至周边商务办公、行政办公区的人流量达到5万人次，需设置地面和地下两层廊道进行人流疏散。
地面层考虑将文华路－裕和路路口下沉，路口上方与枢纽及周边用地齐平，使枢纽与周边商务办公区、行政中心的形成整体连续的人行空间；地下层则结合周边商务办公、行政中心用地建筑方案，建立枢纽与周边建筑地下人行联系廊道，形成网络化的地下空间。
地铁文化MALL站：
建立完善吉祥道、华康道、裕和路等道路人行道和人行过街设施，形成与地铁出入口之间连续人行廊道，服务于周边文化公建设施、商业设施以及居住区的人流集散。
结合文化公建设施地下空间，建立连接体育场与地铁站厅层之间的地下人行廊道，满足体育赛事或重大活动期间的人流快速疏散的需要。
7.3.2满足居民健身休闲需要，布设步行－自行车廊道
联结大型居住区、滨河绿带以及体育中心、公园等节点，构建“一横三纵”的休闲健身廊道。
“一横”，即沿东平水道滨河休闲带；“三纵”，即吉安路、君兰路、体育中心－佛山公园。
布设健身休闲廊道的道路断面并列设置人行道、自行车道，中间以绿化带分
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