甘肃省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的特点考试题.docx
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甘肃省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：
房地产贷款项目评估的特点考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。
A．简单平均法
B．回归分析法
C．移动平均法
D．加权平均法
2、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：
6825万元
B：
6866万元
C：
9181万元
D：
9222万元
E：
工业用地的监测点评估价格
3、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元／㎡。
A：
849
B：
865
C：
882
D：
915
E：
工业用地的监测点评估价格
4、关于房屋施工面积的说法，正确的是。
A：
房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B：
房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C：
房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D：
房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
E：
借款合同
5、国有土有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自__之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。
A．使用土地
B．土地使用权出让合同生效
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用证取得
6、以下关于房地产价格的说法中，正确的是。
A：
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值无关
B：
房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的，但现实中可以不需要完全具备这三个要素
C：
对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量”
D：
房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的
E：
工业用地的监测点评估价格
7、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。
A：
后续开发经营期究竟多长要预测准确
B：
各项收入、支出在何时发生要预测准确
C：
各项收入、支出发生的金额要预测准确
D：
各项后续开发完成后的利润要预测准确
E：
工业用地的监测点评估价格
8、重新评估一般应由__进行评估。
A．交易双方
B．房地产交易活动监督机构
C．房地产管理部门
D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构
9、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（）。
A．非理性预期
B．价格机制
C．容积率控制
D．生产的时间落差
10、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。
A：
人身
B：
社会
C：
经济
D：
财产
E：
执行层的组织协调
11、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。
A．15
B．30
C．60
D．90
12、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。
A：
居住区
B：
居住小区
C：
居住组团
D：
居住社区
E：
执行层的组织协调
13、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
14、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接到通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人。
A：
有权退房，但应承担违约责任
B：
有权要求开发公司承担违约责任
C：
有权要求开发公司赔偿损失
D：
无权退房
E：
执行层的组织协调
15、短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的年期以內资金交易活动的总称。
A：
1
B：
3
C：
5
D：
8
E：
执行层的组织协调
16、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：
第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为__。
A．1570.975万元
B．1370.975万元
C．1270.975万元
D．1070.975万元
17、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是__。
A．1年
B．1～2年
C．3～5年
D．5～6年
18、我国已初步形成__的住房金融体系。
A．商业性
B．政策性
C．商业性为主、政策性为辅
D．商业性和政策性并存
19、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。
A．购买价格
B．容积率
C．权益投资比率
D．空置率
20、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。
A．相互影响的
B．相互独立的
C．相互作用的
D．相互无关的
21、非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价的佣金。
A：
5％
B：
10％
C：
15％
D：
20％
E：
执行层的组织协调
22、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。
若改为直接比较判定；将出现（）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
23、流动资产是指那些可以在年內变现的资产。
A：
半
B：
一
C：
二
D：
三
E：
执行层的组织协调
24、假设开发法的基本理论依据是。
A：
生产费用原理
B：
预期原理
C：
替代原理
D：
供求原理
E：
工业用地的监测点评估价格
25、是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。
A：
相对指标
B：
平均指标
C：
时点指标
D：
时期指标
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。
若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是。
A：
甲＞乙＞丙
B：
丙＞乙＞甲
C：
乙＞甲＞丙
D：
乙＞丙＞甲
E：
借款合同
2、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。
A：
施工图中的轴线是施工中定位的重要依据
B：
施工图中的轴线是施工中放线的重要依据
C：
凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号
D：
轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号
E：
轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号
3、拍品展示的方式主要有。
A：
固定展示
B：
巡回展示
C：
现场展示
D：
资料展不
E：
定期展示
4、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。
A：
物业托管
B：
物业服务
C：
物业管理
D：
物业委托
E：
执行层的组织协调
5、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。
A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B．现时该房改房上市交易的正常价格
C．现时该房屋的房改成本价
D．当时该房屋的房改成本价
6、下列关于地方性法规，表述正确的是。
A：
其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
B：
较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规
C：
较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行
D：
省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能与法律、行政法规相抵触
E：
省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超出本行政区域范围
7、以下难以用市场法进行估价的有__。
A．住宅
B．写字楼
C．房地产开发用地
D．在建工程
8、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。
A：
2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》
B：
根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3％以內（含3％）的，据实结算房价款
C：
根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房
D：
当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定
E：
商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计
9、下列属于长期资产的有。
A：
长期投资
B：
固定资产
C：
无形资产
D：
应收账款
E：
存货
10、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
11、房屋产权总登记、验证、换证，应当由__发布公告。
A．县级以上地方人民政府
B．当地房地产管理部门
C．当地建设行政管理部门
D．当地房屋产权监理处
12、按照废物的化学性质，固体废物可分为。
A：
污泥
B：
一般废物
C：
有害废物
D：
无机废物
E：
有机废物
13、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是。
A：
其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
B：
其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
C：
其标书能够满足招标文件的形式性要求
D：
其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本
E：
其标书经评审的投标价格最低且低于成本
14、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（）万元。
A．93．75
B．115
C．293.75
D．315
15、下列属于商品房预售条件的有。
A：
取得土地使用权证书
B：
持有建设工程规划许可证和施工许可证
C：
按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D：
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
E：
取得《商品房预售许可证》
16、房地产开发项目策划的主要工作内容有__。
A．开发内容和规模的分析与选择
B．评价方案构造
C．区位分析与选择
D．开发时机的分析与选择
E．融资方式的分析与选择
17、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。
A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2
D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
18、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。
A．投资利润率
B．投资回报率
C．贷款利率
D．成本利润率
19、下列风险中，属于个别风险的是__。
A．购买力风险
B．市场供求风险
C．政策风险
D．比较风险
20、下列属于报酬率求取方法的是__。
A．累加法
B．功能法
C．市场提取法
D．投资报酬率插入法
E．匀衡法
21、一般来说，对企业的市场营销有直接影响。
经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。
A：
政治法律环境
B：
经济环境
C：
人口环境
D：
社会文化环境
E：
借款合同
22、关于流动比率，下列说法不正确的是__。
A．流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100%
B．又称之为“银行家比率”
C．又称之为“二对一比率”
D．在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上
23、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本980万元
B．有3名一级建造师
C．有3名注册会计师
D．有符合公司法人登记的名称
24、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。
某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。
A．2.4%
B．1.5%
C．2%
D．3%
25、材料的__是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。
A．耐水性
B．吸湿性
C．吸水性
D．抗渗性
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