最新XX经济开发区道路及园区配套综合楼建设项目可行性研究报告.docx
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最新XX经济开发区道路及园区配套综合楼建设项目可行性研究报告
XX经济开发区道路及园区配套综合楼建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称及主办单位
1.1.1项目名称：
****县经济开发区道路及园区配套综合楼建设
1.1.2项目主办单位：
****县经济开发区管理委员会
1.1.3项目负责人：
****
1.2项目承办单位概况
项目主办部门为****经济开发区管委会。
****经济开发区管委会于2006年2月经县委批准成立，管委会内设机构：
管委会办公室、规划建设局、财政审计局、招商局、经济发展局。
同时将要求土地、公安、税务等部门设立派出机构以及建立完善的支撑服务体系，设立银行、邮政、电讯、学校等社会服务体系。
开发区管委会作为****县委、县政府的派出机构，代表****县委、县政府对管辖区内的城乡经济和社会事务实行统一领导、统一管理，具体办理日常事务。
1.3项目编制依据
1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、《城市规划编制办法》及《城市规划编制办法实施细则》（建设部颁发）；
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
4、《城市道路交通设计规范》；
5、《城市居住区规划设计规范》；
6、****省地方标准《城市控制性详细规划编制规范》DB34/T547-2005；
7、《****县城市总体规划》（2003-2020年）；
8、《****县城南新区及东部工业区控制性详细规划》；
9、《城市控制性详细规划编制规范》（DB34/T547-2005）（2005年11月14日分布并实施）；
10、****县国民经济与社会发展“十一五”计划纲要；
11、****县建设事业“十一五”计划及2020年远景规划；
12、已获批准的城市建设各专项规划；
13、规划区内及周边已获批准的控制性详细规划及修建性详细规划；
14、《****市统计年鉴-2008年》；
15、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
16、国家、****省及****县规划建设相关法律、法规、条例及管理办法、相关技术标准、技术规范。
1.5编制原则
1、结合各地段的自然环境及现状特点，统筹兼顾，因地制宜，整体规划，远近结合，分步实施，确定建设开发目标；
2、坚持建设高起点、高标准、规范化的建区原则，博采全国开发区建设的成功经验，统筹规划，合理布局，各功能区界线分明，为吸引企业入区投资创造一个良好的环境；
3、合理确定工程方案，在工程方案的选择与设计中尽量考虑节能、节源；
4、本着科学、实用的原则，充分利用****县基础设施，积极加大开发区内基础设施建设的力度，做到立足当前，放眼长远；
5、综合开发，配套建设，定向开发与超前开发并举，基础设施和配套设施同步建设，规划建设完善的现代化通信、供电、供水、雨污分流、消防、污水及垃圾处理等基础设施；
6、合理利用水资源，结合地形和环境条件，统一规划供水和排水系统，合理安排各区块的用水，避免管网的重复建设。
1.4项目概况
1.4.1项目建设内容规模
项目工程内容包括：
新城路工程（东三环路—东光路）、东三环工程（蒙蚌路—新城路）、双锏路工程（东三环路—开发区东界路）、庄子大道南段工程（五里杨路—双锏路）4条道路及附属工程，以及园区配套综合服务楼。
道路及附属工程建设内容包括：
道路、给水管、污水管、雨水管、燃气管线、供电线网、电信邮政线网、道路绿化、环卫工程、照明、路面小品等。
工程道路铺设全长3630米，配套建设给水管3630米,雨水管1500米、污水管1500米，以及通信管线1500米、电力管线1000米、路灯246个、道路绿化10.989万平方米等工程。
同时纳入项目规划的还有燃气管线1500米，园区配套综合服务楼5600平方米。
1.4.2项目实施进程
项目各路段工程采用平行作业施工，计划于2009年12月底竣工。
1.4.3项目投资总额和资金筹措方案
项目总投资5728万元（燃气管线由****天然气公司单独出资实施，电力网线****供电局出资实施，通信管线由****县电信局出资实施，均不计入项目投资），计划申请开行贷款3000万元，地方政府配套2728万元。
1.4.4项目主要经济指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
年经营收入
万元
822
经营期平均值
2
年均总成本费用
万元
390.91
经营期平均值
3
年利润总额
万元
385.16
经营期平均值
4
财务内部收益率
%
28.59
5
投资回收期
年
7.00
含建设期2年
6
财务净现值（Ic=10%）
万元
1558.44
7
投资利润率
%
37.48
8
贷款偿还期
年
5.44
含建设期1年
1.4.5项目评价结论
1、完善公路网结构，提高路网服务水平
道路交通建设，既是城市发展的基本条件，也是城市最重要的公共基础设施，更是建设现代化城市的必备条件。
项目的实施完善了****经济技术开发区内交通路网结构，改善了丁字路、断头路多、设施差与交通繁忙相冲突的现状，提升了开发区区道路的通达性，并提高了****整体的城市形象，使开发区内外交通方便快捷。
2、改善环境，社会效益突出
该项目的实施对于加快城市基础设施建设，改变城区面貌，改善旅游环境和居住条件，改善交通不便的状况，凸显****历史文化名城新形象等方面都具有重要的意义，符合****县及县经济开发区总体规划、土地利用规划、防治规划及相关国家产业政策，具有明显的社会、经济和环境效益。
3、对当地经济的发展具有积极的促进作用
项目的建设必将有力地促进城镇之间的商品流通。
市政交通的改善为商品流通提供了便捷、快速的运输条件，加快了物资流通速度，同时给排水、电力、电信管线等基础设施建设为开发区内居民提供了生活、生产动力，此举必将加快开发区社会发展的步伐，为经济建设提供助力。
1.4.6问题与建议
1、存在问题
****县经济开发区道路及园区配套综合楼建设项目投资规模较大，与之相对应的是本地经济发展较为薄弱，在项目资金来源上存在一定难度，尽管所选路段较为平坦，坡降较小，但不排除存在部分特殊地段。
2、建议
建议一、加强落实道路交通规划和设计成果。
对开发区道路的建设改造应当首先搞好规划和设计，提出超前性、科学性且符合开发区发展的好方案，避免建设、改造中的短期性和盲目性，通过建设、改造，使开发区建设起四通八达的平面主体交通网络，为开发区经济社会发展打造良好的道路交通环境。
建议二、切实强化对开发区现有道路延伸、拓宽和整治。
使其向新城区及城区周围形成自然延伸，向外环形成辐射的道路交通格局。
建议三、对道路两旁的建筑物，构筑物要坚持统筹规划、合理布局。
建筑物、构筑物不但要离开道路红线，而且要预留充足的经营、活动场地和空间，真正达到既有利于车辆、行人的通行，又有利于商务经营等活动开展的目的，对于道路两旁建筑物、店铺侵占道路妨碍交通的情况要进行彻底整治。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1****县社会发展概况
****县隶属于****市，位于****省西北部，黄淮平原南部，背靠淮北平原，自然资源丰富，是****省西北部的商业贸易重镇和重要的物资集散地；同时，****历史悠久，是古代著名思想家庄子的故乡，名胜众多，文化底蕴丰厚。
****是一个典型的平原农业大县，是全国重要的商品粮、商品棉、优质烟、优质茧生产基地和国家定点鲜活农副产品批发中心之一。
是我国的养牛大县，也是我国黄牛秸秆养殖第一大县，黄牛年存栏量60万头，出栏25万头左右。
主要农作物有小麦、玉米、大豆、甘薯、花生、芝麻、棉花等。
****工业基础较好，主要工业有汽车制造、卷烟、建材、酿造、造纸、化工、农副产品加工等。
2007年全县84家民营科技机构，从业人员1000多人，技工贸收入4000多万元。
高等院校一所，在校师生3500余人；有中小学554所，在校学生27万人，教师11524人，全县现有乡镇以上医疗机构32个，床位总数1375张，拥有各类卫生技术人员1753名。
****县2007年实现生产总值（GDP）76.4亿元，按可比价格计算，比上年增长12.0%。
其中，第一产业增加值28.3亿元，增长5.6%；第二产业增加值19.4亿元，增长19.5%；第三产业增加值28.7亿元，增长14.0%。
生产总值中三次产业的比重为37.1:
25.4:
37.5,与上年相比二、三产业比重均有所提高。
人均生产总值6066元，比上年增加432元。
2.1.2开发区发展概况
为谋求****经济在皖北地区的率先崛起，****县委、县政府实施“一招三化”发展战略，强力推进招商引资工作，敏锐的意识到：
要想引得金凤来，就要植好梧桐树。
为此，2006年2月他们按照“产业聚集、企业集群、突出特色”的要求，高标准规划了总面积3.3平方公里的经济开发区，并专门成立经济开发区管委会，明确一名副县长兼任管委会主任，并采取公开考试择优选拔的办法，为管委会充实了工作力量。
****县经济开发区管委会正式开展工作以来，创造性地采取“政府扶持，社会参与，市场化运作”手段，筹措建设资金6000万元，确保了开发区内的基础建设。
开发区管委会立足于“规范管理、文明服务，促项目进园落地”的服务宗旨，解放思想，革新工作理念，建立并完善了《****县经济开发区投资优惠待遇》、《****县经济开发区入园项目运作流程及要求》、《****县项目管理暂行规定》等工作章程，积极为企业顺利进园实行全程帮办服务，把方便送给企业，加快了项目进园与落地项目建设步伐。
经过近两年的发展，开发区城市建设取得了骄人的成绩，已建成区约2平方公里，开发区内的产业已初具规模，初步形成了农副产品深加工、服装加工等支柱产业。
开发区政策优惠，服务配套，管理体制先进，基础设施完善，环境优美，道路宽阔，绿化、小品精致宜人，已成为****县的一个新亮点，是****县经济崛起的龙头，商家投资兴业的宝地。
2.2.1区位条件
开发区地处****城区东南，其西、北面为****主城区，东、南两面为大片空地。
开发区内及周边有一些城市重要基础设施，如307省道、阜蚌路。
由于以上条件的存在，整个区域环境优美、交通便利、适合开发区建设发展。
2.2.2自然条件
1、气候特征
本地区地处北亚热带北缘，属亚热带季风湿润区，主要气候特征是四季分明，气候温和，季风明显，雨量适中，光照充足，热量丰富，无霜期长，主要气候特征如下：
年平均气温14.8℃
极端最高气温38.2℃
极端最低气温-12.2℃
年平均气压1012.5hPa
年平均降雨量823.3mm
年最大降雨量1444.5mm
无霜期212天
最大冰冻深度45cm
降雨量年际与年内分配不均匀，年内6、7、8三个月的降雨量约占全年降雨量的42%。
全年平均风速为2.82m/s，最大风速18m/s，全年主导风向为偏东风，次主导风向为东北风。
春季主导风向为东南风，次主导风向为东风。
夏季主导风向为南风，次主导风向为东南风。
秋季主导风向为东北风，次主导风向为西北风。
2、地质地貌
规划区用地位于城市东南部，区域内地形高程在21-29.5米之间，地形平坦，地形坡度都小于10%，适宜作为城市建设用地。
本区地貌单元为典型平原地貌，地基承载力大于170kn/M2。
国家地震局划定****县的地震基本裂度为6度，工程抗震设计为6度设防。
规划区范围内无大型河流沟塘，有几条小型沟渠与涡河贯通，可以作为蓄水作用，由泵站将用地内的无污染蓄水排入涡河，工业废水及民用废水经北部的污水处理站处理后排放。
3、地表水状况
****县地处华北大平原南缘，属暖温带半湿润季风气候，光、热、水、土地及动、植物资源丰富。
****县境内有北淝河、涡河、芡河，茨淮新河四条西流向的河流，均属淮河水系，流经****总长173公里，106条大沟分别注入（集水面积10平方公里左右，3年或5年一遇）。
境内年降水量17.3亿立方米，地面径流5.38亿立方米（夏季约占62.9%），丰水年超过10亿立方米，枯水年小于1亿立方米，涡河、茨淮新河承接上游过境水年约14.29亿立方米。
茨河、北淝河过境水很少。
****县境内地下全新统浅层地下水，总储量30.19亿立方米，年调节储量2.37亿立方米，渗入补给量5.28亿立方米。
地下水为碳酸钙镁型和碳酸钠镁钙型，矿化度、盐度每升小于5毫克当量，适于农田灌溉。
按富水性分四级（30米地层涌水量）。
4、经济发展状况
经过近两年的建设，****县经济开发区经济总量快速增长，高新技术产业和地方特色农产品深加工产业蓬勃发展，形成了以食品加工、服装、机械加工等为代表的支柱产业。
截至到目前，开发区内拥有企业10多家，固定资产总投资1.96亿元，注册资本1亿多元。
****东升食品有限公司、****国祺农业科技公司、****风之韵服装公司、****金螺塑业有限公司、****新恒机械制造有限公司等企业都在开发区投资。
开发区已成为****县经济发展的新龙头，技术创新、科技成果产业化和高新技术产品出口的基地，****县新的经济增长点。
2.1.3****县经济开发区道路及园区配套综合楼建设的提出过程
****县委、县政府围绕“工业兴县，园区兴工（工业）”战略，解放思想，凝心聚力，狠抓开发区建设不放松，为招商引资搭建平台，以开发区撬动城市经济。
****县开发区凭靠“六通一平”的基建条件，优质规范的服务，良好的投资环境，共吸引外来签约项目21个，目前已有18个项目落地，固定资产总投资达1.96亿元。
目前，开发区入区项目大量增多，一些技术水平高、产出规模大、市场前景好的项目正在开发区建设，入区企业对生产环境的需求不断增加，基础设施建设十分迫切。
为加快开发区发展步伐，切实提高城市的承载能力和辐射能力，重点加快路、水、电等基础设施建设步伐，****县经济开发区管理委员会经过研究决定建设和改造开发区主要4条道路及兴建园区配套综合楼。
2.2项目建设的必要性
2.2.1进一步适应经济全球化形势的需要
在经济全球化的过程中，特别是我国加入WTO后，我国经济要适应全球化的新形势，必须全方位、多层次、宽领域对外开放。
更多更好地利用国际国内两种资源和两个市场，有利于****县经济发展获得更大的生存空间。
但同时我们也清醒认识到，我国也面临着巨大的挑战，新技术革命和信息革命将改变传统的生产方式和社会结构，削弱我国传统的资源性产业优势，对我国农业、汽车工业、钢铁、电子工业等带来巨大的冲击和影响。
****县经济开发区作为全县对外开放的窗口，是新体制、新技术的试验田，积极引进外部资金、智力和国内外先进的经营管理经验，突出开发区作为利用外资、出口加工和发展大工业基地的集聚能力和发散效应，扩大经济外向度，积极参与国际竞争，加速与国际接轨进程，有利于推动****县乃至整个皖北地区经济持续、快速、健康发展。
为此，建设道路及园区配套综合楼工程，可以更好地发展壮大开发区，以进一步适应经济全球化形势的需要。
2.2.2加快****县经济发展的需要
面对进入新世纪后的新形势，****县经济总量要想快速增长，适时调整产业结构，使产业结构不断优化已是当务之急。
开发区的建设与发展，为****县产业结构调整提供了广阔的空间，为****县和全县产业升级起到巨大的推动和示范作用。
****县是开发区建设的重要依托，开发区又是****县经济发展中的“龙头”。
开发区的迅速崛起，高新技术和地方特色产业的日益壮大，可带动全县各项经济指标大幅增长；同时也使开发区在运用高新技术，提升改造传统产业，带动相关产业发展等方面发挥重要作用。
在生产力布局上，把开发区的区域规划与****县的总体布局有机地结合起来，在产业调整上，把开发区的工业项目与全县的特色深加工产业紧密结合起来，带动产业整体技术水平的提高和产业化规模的跨越式发展。
通过重大项目带动，改造和带动传统产业，使开发区建设成为引进、消化和吸引高新技术、适用技术的辐射带动载体，必将进一步加快****县的产业结构调整和产业升级，实现****经济新的腾飞。
2.2.3进一步加快开发区发展的需要
****县经济开发区成立不到一年，入区的项目逐渐增多，出现了项目用地不足，基础设施不配套等制约发展的不利因素。
一些技术水平高、产出规模大、市场前景好的项目急需进入开发区建设，这些项目的建成将对全县及开发区产生极大的带动，但由于资金紧张，开发区对基础设施的投入和建设远远不能满足实际需要，基础设施建设滞后，现有的基础设施和配套设施已不能满足入区企业和近期将要入区企业的日益增长的需要，供需矛盾极为突出，如不及时投入资金完善基础设施和配套设施，将会严重影响开发区的招商引资工作，一些好项目可能会流失，从而影响****县高新技术产业的发展和经济增长。
因此立项建设道路及园区配套综合楼工程，是十分紧迫和必要的。
2.2.4适应****县行政区划调整、拓展城市空间的需要
进入新世纪****县委、县政府决定抓住机遇，把****县建成现代化城市，培育成聚集、扩散和辐射力较高的地区性城市，以带动全县的经济腾飞。
为落实县委、县政府的决策，****经济开发区管委会结合实际，及时规划，提出2010年工业增加值18亿的发展目标。
这一举措进一步拓展了****城市发展空间，加快了城乡一体、共同发展的进程。
道路及园区配套综合楼工程的建设，完善了****县向东部、南部发展的道路管网及附属设施联成一片，因而使开发区积极融入到****县现代化大城市的建设中，充分发挥开发区在城市建设中的作用，使之成为****县经济增长中重要的“一极”。
第三章市场分析
3.1现状分析
****县经济开发区建区两年多来，始终坚持以党的基本路线为指导，以现代化城市建设统揽全局，充分发扬“团结拼搏，艰苦创业，改革创新，无私奉献”的创业精神，迎难而上，取得了可喜的成绩。
开发区将进一步解放思想，抢抓机遇，开拓进取，深化改革，扩大开放，以促进高新技术和当地特色农产品商品化、产业化、国际化为己任，进一步优化投资环境，加大招商引资力度，强化技术创新，壮大产业规模，力争把****县经济开发区建成区域内领先、全省有影响的科技开发区。
****县经济开发区的建设取得了骄人的成绩，已经成为城市经济发展的新地增长点。
截至目前，开发区签约项目21个，已落地在建项目18个，总投资1.96亿元。
其中：
****国祺农业科技公司、凯利莱服饰有限公司、昆蒙新型墙体材料公司、新恒机械制造有限公司、三宝钢构公司、风之韵服装有限公司、美美工艺品公司、金螺塑业有限公司、海峰智能电器有限公司等企业正在施工建设。
投资2500万元的天正太阳能有限公司、投资1000万元的****雪源面粉厂已在开发区内选址，正在建设之中。
开发区的经济总量快速增长，高新技术产业蓬勃发展，形成了以服装、特色农产品深加工等为代表的支柱产业。
现在，开发区已基本成为****县发展高新技术和地方特色深加工产业的龙头和****县的经济增长点。
3.2市场预测
近年来，我国乃至全世界范围内的高新技术产业迅猛发展，已经成为国民经济发展的重要支柱。
****县经济开发区“筑巢引凤”着力引进高新企业，招商引资工作卓有成效，入区项目越来越多。
随着开发区的建设发展，各项优惠政策的进一步配套以及投资环境的进一步宽大松，必将吸收一大批新的国内外投资项目来此落户。
尤其****县是一个农业大县、资源大县，这是投资商所看重的两个方面。
故此，本开发区不仅可辐射至上海、浙江、河南、山东等省市，还可以吸引港、澳、台湾地区以及外国商人前来投资，其前景非常广阔。
表3-1拟进入开发区工程建设的主要项目一览表
********经济开发区
序号
项目名称及其概况
建设单位
占用土地
（亩）
总投资
（万元）
1
****国祺农业科技公司
****国祺农业科技公司
33
2000
2
****凯丽莱服饰有限公司
****凯丽莱服饰有限公司
29
1500
3
新恒机械制造有限公司
新恒机械制造有限公司
23
1200
4
****昆蒙新型建材有限公司
****昆蒙新型建材有限公司
53
3000
5
风之韵服装公司
风之韵服装公司
18
1000
6
三宝钢结构有限公司
三宝钢结构有限公司
14.6
1200
7
****县美美工艺品有限公司
****县美美工艺品有限公司
4.3
600
8
****雪源面粉有限公司
****雪源面粉有限公司
21
1000
9
****天正太阳能有限公司
天正集团
21
2500
10
****金螺塑业有限公司
****金螺塑业有限公司
11
600
表3-2当前急需进入开发区建设的主要项目一览表
********经济开发区
序号
项目名称及其概况
建设单位
总投资（万元）
1
海峰电器公司
海峰电器公司
1000
2
联盛化工有限公司
联盛化工有限公司
5000
第四章项目建设条件
4.1地理位置
****县位于****省淮北平原中南部，隶属****市，东邻怀远，西接涡阳、利辛，南靠凤台，北依濉溪。
总面积2091平方公里，海拔21米至29.5米，地形自西北向东西倾斜。
境内除西北部有少量零星残丘外，平原面积广阔。
****县地理位置优越，县城距阜阳市86公里，距****市105公里，距淮北市100公里，距宿州市66公里，距蚌埠市90公里，距淮南市80公里，境内交通便利，公路四通八达，县域境内界阜蚌高速公路经吕望集、乐土镇、双涧镇、移村乡通过，省道S305、S307、S203三线路经过****区。
同时，****距最近的铁路站场（阜阳）86公里，距最近的机场（阜阳）94公里；水运有涡河和茨淮新河，分别为五级和四级航道。
对外交通设施基本可实现资源共享。
4.2****县经济开发区的建设条件分析
4.2.1自然条件优越,人文景观众多
****县地处华北大平原南缘，属暖温带半湿润季风气候，光、热、水、土地及动、植物资源丰富,是我国黄牛和生猪生产加工基地。
****县城历史悠久，早在远古时期已是“龙山文化”的繁荣地区。
****古称北冢，周曰漆园，后合北冢为蒙，置蒙郡、蒙县，唐天宝元年（公元742年）更名****，至今已有近5000年的历史。
****县尉迟寺新石器时期原始村落遗址，被列为1994年全国十大考古发现之一。
悠久的历史，孕育着灿烂的人文景观，这里既是一代圣哲庄子的故里，又是宋代巾帼英雄刘金定的家乡，宋朝王安石、苏舜钦等著名诗人都曾到此留诗作赋，“吏无田甲当时气，民有庄周后世风”已成为****的真实写照。
目前，县内尚有漆园八景、万佛塔、嵇康亭、圣人殿、刘海庙、45里上天梯、高琼墓、陈仙桥等名胜古迹。
4.2.2区位和交通优势明显
****县所在的****市地处东部经济发达地区和中西部地区的经济过渡带，位居南北两大文化板块结合部。
承东接西，呼南应北，既是****省的西北门户，又是豫、皖、苏及南北交通的枢纽，****县正处在“技术南下、资金北上、产业西移、资源东进”的全国经济发展总趋势的交汇点上，区位优势十分明显。
****交通以陆路为主，604、105国道交叉纵横成网，南距阜阳机场75km，陆路交通十分便捷；涡河航道自大寺港以下可常年通航，往下游循淮河可入长江。
4.2.3精简高效的管理体制
****经济开发区管委会是中共****县县委、县政府的派出机构，行使县委、县政府赋予的县级管理权限，对开发区实行统一领导、统一规划、统一管理、高度精简的职能机构和严格按照政企分开、政事分开、行政决策与执行相对分离的原则设立的法定机构和社会中介服务组织，一个窗
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