购物中心大型超市项目可行性研究报告.docx
《购物中心大型超市项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购物中心大型超市项目可行性研究报告.docx（84页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
购物中心大型超市项目可行性研究报告
购物中心（大卖场）项目
可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目名称及承办单位1
1.2筹建单位基本概况1
1.3筹建项目基本概况4
1.4项目编制的依据4
1.5可行性研究的范围5
1.6主要技术经济指标6
第二章项目建设背景和必要性分析8
2.1项目建设的背景8
2.2项目建设的必要性13
第三章项目建设区域概况20
3.1项目建设影响区20
3.2益阳市自然及社会经济现状22
3.3桃江县自然及社会经济现状27
第四章项目建设任务与规模39
4.1项目建设任务39
4.2建设规模41
第五章重点工程设计45
5.1中低产田改造工程45
5.2稻米加工基地工艺设计50
5.3相关建筑物建设方案51
5.4建筑消防说明53
5.5建筑结构设计54
5.6公用工程56
第六章节能设计、资源节约与消防安全63
6.1节能设计63
6.2资源节约措施64
6.3节水措施65
6.4消防安全66
第七章项目运行管理67
7.1项目运行基本程序67
7.2项目运行制度69
7.3项目运行质量、投资、进度控制70
7.4项目运行合同管理与竣工验收71
7.5招标管理71
7.6工程监理72
第八章项目组织与进度安排73
8.1项目组织73
8.2项目进度安排75
第九章投资估算与资金筹措76
9.1估算编制说明76
9.2投资估算78
9.3投资计划与资金筹措79
第十章建设项目财务评价及不确定性分析80
10.1项目计算期的确定80
10.2收入及营业税金及附加估算80
10.3成本估算80
10.4项目财务盈利能力分析80
10.5项目偿债能力分析81
10.6财务生存能力分析81
10.7项目不确定性分析82
第十一章环境影响评价84
11.1场地环境现状描述84
11.2编制依据84
11.3污染源分析85
11.4环境保护方案88
11.5环境影响评价92
第十二章社会评价93
12.1项目社会效益分析93
12.2项目互适性分析96
第十三章研究结论及建议98
13.1研究结论98
13.2项目建议98
附件：
附件1项目平面布置概念图
附件2项目立体效果概念图
第一章总论
第一节项目基本情况
一、投资方基本情况
1、###县购物中心（大卖场）项目投资商是上海投资商胡明仕等3股东，引进香港华润苏果超市有限公司总部直营，并与台湾永和豆浆欢乐餐厅管理有限公司（YONHO）、台湾上岛集团上海上岛咖啡食品有限公司等30个以上国际、国内知名品牌商合作（加盟）。
投资商有着雄厚的经济实力及丰富的商贸管理经验，投资商在上海有下属企业“中新城置业有限公司”，主要从事房地产开发经营、公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理，公司和澳大利亚厂商合资注册了南澳住宅材料有限公司，主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营、批发等。
2、由投资商引进的苏果总部外埠直营店:
苏果超市有限公司成立于1996年7月18日。
其前身是江苏省果品食杂总公司下属的果品科。
“苏果”二字，取自“江苏省果品食杂总公司”。
苏果超市是江苏最大的连锁超市企业，根据2010年3月份权威机构公布的排名，苏果在全国连锁企业当中已连续10年位列前十强，全国快速消费品零售企业前四强。
2009年，苏果实现销售规模332亿元，网点覆盖江苏、@@、山东、河北、湖北、河南等六个省份，网点总数1950家。
据专业评审机构的测定，苏果品牌价值达60.34亿元。
多年来，苏果一直坚持业态组合、低成本扩张、开拓农村市场、区域集中发展、直营加盟双轮驱动等五大战略，使企业取得了超常规发展，走出了一条具有自身特点、符合当地实际的民族连锁商业发展之路。
同时，积极创新业态、创新营销、创新管理、创新激励，弘扬企业文化，使企业发展呈现出蓬勃生机和无限活力。
苏果长期致力于农村市场开拓，60%的网点开设在县及县以下农村，50%的销售来自农村市场。
苏果的做法和经验得到了党和政府高度评价。
国务院总理温家宝同志对苏果发展先后三次作出重要批示（时间分别为2002年1月28日、2005年7月13日、2006年1月3日），并分别于2005年10月23日和2009年1月10日两度亲临苏果视察指导。
2007年、2006年，商务部和中华全国供销合作总社分别在江苏召开现场会，总结推广苏果经验。
苏果建设了华东最大的单体物流中心：
苏果马群物流配送中心。
该中心采取先进的物流技术，软硬件环境在国内企业专属物流当中居领先地位。
作为本土零售商业的领军企业，苏果的健康发展赢得政府和社会的充分认可。
1999年起，苏果连年北评为“江苏省优秀企业”；2003年，苏果被授予江苏省电子商务示范单位；2003年，苏果被评为纳税信用等级A级单位；2004年，苏果被授予“中国商业名牌企业”；2005年，苏果CEO马嘉樑继2003年之后，蝉联“中国零售业十大风云人物”；2006年，苏果被授予“中国零售业区域明星企业”；2006年，苏果被评为银行资信评级3A级单位；2007年，苏果被授予“中国零售业十大优秀特许加盟品牌”； 2008年，苏果CEO马嘉樑被授予“中国商业服务业改革开放30周年功勋企业家”；2008年，苏果排名中国连锁业第七位，超市业第四位；2008年，苏果被中国连锁经营协会授予“中国零售业最佳雇主”；2008年，苏果被授予“中国商业服务业改革开放30周年功勋企业”；2009年，苏果董事长马嘉樑荣获“中国合作经济年度人物评委会特别奖”。
使命承载荣誉，创新引领未来。
展望充满希望的2011年，苏果将继续加快推进自身发展战略实施，不断巩固“全国一流，区域第一”市场地位，真正实现“中国苏果，百姓生活”品牌定位。
二、项目基本情况
1、项目名称：
###购物中心（大卖场）
2、建设单位：
****公司
3、项目地址：
4、建设性质：
新建
5、经营范围：
百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。
6、商业类型：
仓储式零售
7、经营规模：
总占地面积6885平方米，总建设面积54290平方米，其中商业建筑面积13120平方米（超市营业用房面积为9000平方米），地下建筑面积11000平方米，正常年零售营业额为40248万元。
8、项目投资：
项目总投资：
项目投资总额为19500万元人民币。
注册资本：
2000万元，人民币现金出资。
9、经营组织方式：
零售
10、项目宗旨：
引进苏果超市有限公司先进的营销技术和管理经验，利用###良好的投资环境和未来三年###在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。
同时通过本项目的实施，推动###商业同国际、国内市场接轨，促进###商业向现代化水准发展，扩大&&产品走向市场，以适应###这个国家历史文化名城、￥南交通枢纽城市、长三角后花园城市及全国旅游城市的发展需要。
11、项目期限：
15年，公司营业执照签发之日起计算。
三、可行性研究报告编制依据
1、项目单位委托@@咨询中心编制《###购物中心（大卖场）可行性研究报告》的委托合同；
2、项目确定的概念性规划方案；
3、《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发〔2008〕11号）
4、@@省人民政府关于加快发展服务业的若干意见（二○○九年十一月十三日）
5、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
6、《！
！
市人民政府关于加快我市服务业发展的贯彻意见》
7、《###县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》
8、《###县城市总体规划》
9、国家、省、市有关统计调查资料；
10、项目单位提供的有关资料，现场勘察和实地调研所得资料；
11、国家有关设计规范、标准；
四、可行性报告主要研究内容
根据国家《关于编制投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知》要求，项目可行性研究的主要内容包括：
1、项目建设的必要性；
2、项目的市场分析；
3、项目经营主要内容；
4、建设选址及建设条件分析；
5、总投资估算及经济效益分析评价等；
第二节项目主要技术经济指标
该项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
项目规模
1
总占地面积
m2
6885
2
总建筑面积
m2
54290
其中:
地下二层面积11000m2
其中：
超市卖场
m2
9000
商业建筑面积13120m2
二
经营规模
零售
万元
40248
正常经营年
三
劳动定员
人
585
四
项目总投资
万元
19500
1
固定资产投资总额
万元
16209
其中:
建设投资
万元
15963
建设期利息
万元
246
2
流动资金
万元
3291
五
年总成本费用
万元
44032
计算期年平均
六
年销售税金及附加
万元
1006
计算期年平均
七
年利润总额
万元
1877
计算期年平均
八
主要财务评价指标
1
全部投资财务内部收益率
评价基准6%
所得税前
%
7.53
投资利润率9.63%
所得税后
%
6.90
投资利税率14.79%
2
全部投资回收期
所得税前
年
10.77
含建设期
所得税后
年
11.09
含建设期
3
长期借款偿还期
年
7.96
含建设期
第二章项目背景及必要性
第一节项目背景
随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了一个新阶段。
近年来国家采取了一系列新的改革方案：
1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。
在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。
超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。
它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。
据统计1991年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。
因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。
当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。
中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。
我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。
本世纪初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。
###属泛长三角经济圈，交通便捷。
随着三条高速公路、三条高速铁路的相继开工并建成通车，###将成为￥南重要的交通枢纽城市，###县生态工业园区属省级经济技术开发区。
该项目地处###县新老城区的中心地段，随着###新火车站及“三区一廊”的规划建设，未来3～5年###县城区的人口将增至8～10万人，人口急剧增加带动消费需求旺盛。
而目前###城区没有一家上规模的国内品牌商业零售连锁网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在城市繁华区域建设一家大型超市将是十分必要的。
随着改革开放的不断深入，###商业同其他各行各业一样得到迅速发展。
超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。
但在###尚未能得到充分发展，###超市存在较大的市场容量。
目前在###的连锁业中，没有形成规模和具有实力的超市。
虽然经过近年来的迅速发展，###超市业取得了一定的成绩，但这些超市在经营理念、管理模式等方面还远不能同国内接轨，同时###超市业的发展在自身资金的筹措方面遇到很大的障碍，合理利用外来资金，加速自身发展已成为###连锁商业未来发展的现实选择。
伴随###高铁时代的到来，###商业参与国内的市场竞争已是大势所趋。
众所周知，现代商业的竞争已经不单纯是商品本身的竞争，经营方式、服务理念、管理模式等竞争的延伸已成为在商业竞争取胜的关键。
为了引进国内外流通领域先进的管理技术、经验和经营模式，促进地区商业的大开放、大流通、大发展，项目投资方与苏果超市有限公司本着平等互利的原则，经多次协商，决定共同创办“###苏果超市有限公司”（jixisuguoHYPERMARKETSCO.，LTD.已于2010年11月11日签定了合作协议），以加速###超市业的进一步发展，同时带动￥南地区的名优产品销售，以进一步提高@@省和###县的对外开放水平。
第二节项目必要性
一、有利于提高###商业经营管理水平
苏果超市有限公司以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于国内著名超市业中。
苏果大型超市的组成同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，苏果超市不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体。
###苏果超市有限公司的建立，将有助于把苏果优质的服务理念和先进的管理模式带到###，从而有利于提高###现代商业的经营管理水平和服务观念。
苏果认为，顾客（消费者和供应商）是使企业生存发展的重要因素，企业的前途取决于顾客的满意程度。
因此，苏果在经营发展中，一直把向顾客提供最佳服务作为最重要的工作。
为了实现这一目标，他们以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。
根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。
在商场布置方面，苏果努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物。
苏果严格遵守对消费者的承诺，如有价格、交货期限、补货的承诺，苏果都竭力兑现。
尊重消费者是苏果一贯的经营作风，每一个消费者在苏果都会受到礼貌的接待。
苏果集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的负责人。
在与供应商的关系中，苏果坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，苏果一直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。
苏果超市具有以下十大特点：
1、强大的品牌优势苏果实力雄厚，在全国连锁业中名列前茅，连续多年跻身全国十强。
在品牌管理、业态创新方面优势明显，享有很高的知名度。
2、成功的运作模式华润苏果购物广场以“品牌更多，更低价格”、“一站式”的购物体验为主要特色，全新购物广场业态已在多个区域获得巨大成功。
3、人气客流有保证大型超市购物广场所带来的持续、稳定的人气客流，尤其是在节假日、双休日积聚的大量消费人群，为店铺经营带来了可以预期的良好前景。
4、贴心的全程服务我们将以一流的硬件设施为客户创造量良好的经营环境，强大的宣传力量，规范化的统一管理，积极为客户提供多样化的商业服务，全程贴心服务，解除后顾之忧。
5、独特的规模优势万余平方的大型超市购物广场，在业界比肩寥寥无几，规模上的超大型使得商品和服务功能有更大的组合空间，能满足市场更广泛的服务需求。
6、商铺增值潜力大华润苏果的品牌号召力和知名度，众多知名品牌的加入，良好的经营业绩，使得商铺的投资价值得到了体现。
7、地段的区位优势华润苏果选址繁华市口，贴近大型居住区，商贸发达，交通便捷，区位优势明显。
8、专业的商业管理商铺统一管理，中高档经营，兼顾高档品牌化经营理念，有效杜绝假冒伪劣商品，为消费者提供了良好的商品质量保障，避免入驻商户水平参次不齐所带来的负面效应。
9、经营模式的优势华润苏果购物广场参考国际流行购物中心（mall）的业态，是一个以零售业主力店为主导的，各类专卖店、品牌店为辅助、融合餐饮、娱乐、文化、运动、休闲等服务项目为一体的大型商业服务机构。
打破了传统商业百货店的单一经营商品模式，服务功能的多样化，使购物中心能满足比传统商业更广泛的需求，市场支撑力强大，决定其生命力强大。
10、个性化特色优势购物中心经营户的个性化经营表现有助于形成多样化的个性特色，避免了传统商业大同小异、千店一面的格局，以迎合日趋个性化的消费对象。
苏果的管理模式较为先进，苏果特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。
苏果还特别注重人力资源管理，定期对员工进行各种培训，不断更新他们的经营理念和服务水平。
此外，为增强集团市场竞争优势、商品采购优势及降低采购成本，苏果专门设立了采购中心负责为商店组织货源。
随着合作公司的发展，该中心将负责苏果在整个上海地区、整个江苏地区及中国其它地区的商品采购。
苏果采购中心的主要任务是：
分析消费者的需求；完成超市品种系列的构成；与供应商协商并签署协议；监督商业合同的实施；超市内的促销活动。
从苏果采购中心的任务来看，该中心已不仅仅是负责商品的采购，同时更重要的根据市场变化进行消费者需求分析及商品供给分析，并在此基础上确定其合理的商品品种构成及规模，从而有效地提高其市场竞争能力。
目前，我国已有部分国内超市开始设立类似的机构，本项目的实施与经营，将产生有效的示范效应促使我国超市进行改革，并不断提高我国超市的市场适应能力与竞争力。
图2－1苏果大型超市组成图
二、有利于促进###现代化商业的发展
1、###商业发展现状
近年来，###经济快速发展，为商业的发展提供了机遇，全县涌现出了一批批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。
2010年1-10月###社会消费品零售总额分别为105510万元，同比增长19.2%，批发和零售商业网点数逐年增多，###商业发展已小具规模。
2、社会经济的发展对###商业发展的要求
“十二五”期间，###将深入贯彻落实科学发展观，以推动跨越发展、推进全面转型、促进社会和谐为主题，以“三区一廊”规划建设为龙头，以加快转变经济发展方式为主线，始终坚持城镇化带动、工业化强县、服务业富民、可持续增长等战略，力争通过五年的努力，把###建设成为￥南重要交通枢纽城市、承接东部产业资本转移示范区、长三角休闲旅游度假区和徽文化集中展示体验区。
从调查资料中可以看出，###商业的发展已取得了一定的成绩，但远不能适应商业现代化发展的需要，伴随着###今后社会经济的快速发展，###商业必然要向现代化方向发展。
（1）工农业生产和社会发展对商业的要求
商品生产的发展决定商业流通的发展，这是客观规律。
###目前处于工业化初期，###县“十二五”规划提出国民生产总值达到60亿元以上，全社会固定资产投资年均增长30%以上；社会消费品零售总额年均增长18%以上；随着“三区一廊”的规划的实施，规划人口将比2009年有较大幅度的增长，未来3～5年###县城区的人口将增至8～10万人，流动人口约为2万人，3万户家庭。
届时###的城乡一体化将有重大突破，小城镇将得到进一步发展，特别是###登源新区、###工业园区的发展将市区与周边小城镇地区紧密结合，构成现代化城市群。
这一切都将为###商业的发展提供有利的条件，同时也相应要求###商业向现代化方向发展。
（2）外向型经济及周边地区的发展对商业的影响
随着经济国际化趋势，至2020年，###市将逐步形成包括内贸易企业在内的国际化大贸易、大市场、大循环的新格局。
凭借处于长三角产业转移第一站的得天独厚地理位置，以及@@省实施东向发展战略23个重点县之一，将推动###县经济形成三个中心：
新型工业制造中心、生态旅游集散中心、文化休闲度假中心。
为此，相应要求繁荣的现代化###商业与之相配套。
（3）长三角产业转移对###商业的影响
伴随着国家战略￥江城市带产业转移示范区目标的实现，###作为￥南重要的对外开放城市，###商业必然要加快同发达地区商业的接轨，新的发展环境将对###商业的经营观念、营销策略和管理方式发生深刻的影响。
新的国际、国内环境的变化将促进###商业向现代化发展方向。
（4）旅游业的发展对###商业的影响
###是中国山水名典旅游示范县，旅游业发展较快。
全县旅游的接待能力增强，服务质量进一步提高。
2009年全市接待境外旅游者100万人，其中在绩过夜的29.2万人，分别比上年增长5.9%和6.0%，全县旅游总收入3.8亿元。
目前全市旅游经营单位50多家，4A级以上景点区5个。
###地区已成为一个新的人口导入区，周边商品房建设和销售势头十分强劲，特别是旅游人口的急剧上升（2010年160万人次，旅游收入4.95亿元），跻身@@省首批14个“旅游经济强县”行列，对购物等消费的需求亟待提升，###旅游业及基础设施的快速发展，将要求现代化的###商业与之相配套。
（5）城区居民的收入增长对商业的影响
伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。
收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。
3、###现代化商业发展的目标
为适应今后社会经济快速发展的需要，###县正在制订国民经济和社会事业“十二五”规划，明确了现代化商业的发展目标。
设想到2015年，城区第三产业比重提高到50％，商业占第三产业比重达32％。
市场经济流通体系趋于完善，网点建设加快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式，经济效益稳步增长。
市场经济流通体制更加完善，逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现###商业的现代化经营与管理。
具体社会消费零售额、网点总数、营业面积、从业人员等阶段目标，详见表2－3。
表2－3###现代化商业发展目标有关情况一览表
序号
项目
单位
2015
2020
1
社会消费品零售额
亿元
28
50
年增长率
％
13
11
2
批发、零售贸易业、餐饮业网点数
个
332
540
年增长率
％
5
5
3
千人拥有网点数
10.4
12.5
4
商业（零售、饮服业）营业面积
个／千人
150
300
年增长率
％
10
8
5
批发、零售贸易从业人数
人
3076
4380
年增长率
％
18
20
6
千人拥有商业从业人员数
人／千人
50.3
70.8
4、利用外来投资促进###商业现代化发展
目前###外向型经济发展十分迅速，全县一半以上的固定资产投资、接近三分之二的财政收入来自于外来投资企业。
100
升级会员 