申兴业路北侧泰山路东侧地块项目可行性研究报告书.docx
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申兴业路北侧泰山路东侧地块项目可行性研究报告书
兴业路北侧、泰山路东侧地块项目
申请报告
建设单位：
常州黑牡丹置业有限公司
编制单位：
江苏嘉越工程项目管理有限公司
二0一二年十一月十五日
项目名称：
常州市新北区兴业路北侧、泰山路东侧地块项目
建设单位：
常州黑牡丹置业有限公司
编制人：
注册咨询工程师
审核人：
注册咨询工程师
编制单位：
江苏嘉越项目管理有限公司
编制时间：
二0一二年十一月十五日
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称：
常州市新北区兴业路北侧、泰山路东侧地块项目。
2、项目建设地址：
本项目地块位于常州市新北区三井街道泰山路以东、三井河以南、嵩山路以西、兴业路以北。
3、项目总用地面积：
51943.5平方米。
4、总建筑面积：
157549.7平方米（地上总建筑面积129858.7平方米,地下总建筑面积27691.0平方米）。
5、项目主要建设内容
项目规划设计为综合性的住宅小区，拟建住宅、商业及其配套工程等。
总建筑面积：
157549.7㎡，其中：
（1）住宅建筑面积：
123118.6㎡；
（2）商业建筑面积：
4717.6㎡；
（3）社区配套建筑面积：
2022.5㎡；
（4）地下室建筑面积：
27691.0㎡。
6、总投资：
本项目总投资109774.339万元。
7、资金筹措：
自筹。
8、项目建设期：
建设期为三年。
二、项目建设单位概况
1、项目建设单位：
常州黑牡丹置业有限公司
2、单位地址：
新北区高新科技园6号楼
3、法人代表：
张志銮
4、注册资本：
5亿元
5、企业类型：
有限责任公司（法人独资）
6、经营范围：
从事拆迁安置房、城市公共基础设施的融资建设，并承担政府投资重点项目的代建工作。
常州黑牡丹置业有限公司，原名火炬置业有限公司，1993年成立于江苏常州，是一家伴随常州国家高新区同步成长起来的国有房地产企业，隶属黑牡丹（集团）股份公司，注册资本5亿元，房地产二级开发资质。
公司多年专业从事拆迁安置房、城市公共基础设施的融资建设，并承担了许多政府投资重点项目的代建工作，先后开发建设了常州新区大厦、电子工业园标准厂房等项目，竣工了新魏花园、百草苑、新龙花苑、百馨苑、春江花苑等多个大型安置住宅小区和正在建设的“万顷良田”动迁安居住宅小区，完成常州市河海中学、常州市百草苑小学、常州市新北区春江中心小学、常州录安洲联检大楼、常州软件园研发基地二期等多个代建项目，竣工建筑总面积达250万平方米。
三、编制依据及编制的原则
（一）编制依据
1、常州黑牡丹置业有限公司与江苏嘉越工程项目管理有限公司签订的咨询业务合同。
2、国家发展改革委、建设部《关于建设项目可行性研究试行管理办法》、《建设项目经济评价方法与参数》第三版，中国国际工程咨询公司《投资项目可行性研究指南》。
3、《中华人民共和国建筑法》（1998）。
4、《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第七十四号）。
5、《中华人民共和国环境保护法》（1989）。
6、《住宅建筑规范》（GB50368—2005）。
7、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）。
8、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）。
9、兴业路北侧、泰山路东侧地块项目规划设计方案。
10、《常州市市区2008～2012年住房建设规划》
11、常州高新区（新北区）城乡建设三年行动计划（2011～2013年）常开工委〔2011〕36号。
12、常州市新北区2012年安置房建设计划。
13、项目建设单位提供的有关基础资料、材料。
14、国家现行政策、法规及有关设计规范。
（二）编制原则
1、坚持政府主导，市场运作的原则。
安置住宅区改造要与住房制度改革、住房保障体系建设相衔接，坚持“经济、安全、整洁、实用”的建设原则。
2、坚持统筹规划，突出重点，客观科学，实事求是，因地制宜，讲求实效，量力而行，分步实施的原则。
3、工程建设坚持以人为本的原则，设计以住宅建设为主，辅助设施和公用工程要满足住宅的需要。
4、整体设计体现适度先进，美观整洁，功能分区明显，坚持节能、节地，充分考虑预留，稳妥可靠，安全适用。
5、工程施工中严格执行国家和地方有关节能、环保、劳动安全、工业卫生、消防等有关规定、标准和规范，贯彻三废治理“三同时”的原则，做到安全施工，文明施工。
四、申请报告的范围
本申请报告的研究范围和内容如下：
项目建设背景和建设的必要性分析；建设场址和建设条件分析；建设规模和建设方案论证；环境保护、节能、节水措施研究；组织机构与项目管理；招标方式；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；申请报告结论与建议。
五、主要技术经济指标
主要技术经济指标
表1-1
序号
项目
单位
指标
1
占地面积
公顷
5.19435
2
总建筑面积
m2
157549.7
2.1
地上建筑面积
m2
129858.7
2.1.1
住宅建筑面积
m2
123118.6
2.1.2
商业建筑面积
m2
4717.6
2.1.3
配套建筑面积
m2
2022.5
2.2
地下建筑面积
m2
27691.0
3
容积率
2.5
4
建筑密度
%
23.2
5
绿地率
%
30.80
7
设计户数
户
1128
第二章项目提出的背景及建设的必要性
一、常州市新北区及三井街道概况
1、常州市新北区概况：
常州国家高新技术产业开发区于1992年11月经国务院批准成立。
1999年始，行政级别为副厅级。
1995年6月，常州市委、市政府批准成立中共常州市新区工作委员会、常州市人民政府新区管理委员会，与中共常州高新技术产业开发区工作委员会、常州高新技术产业开发区管理委员会实行两块牌子一套班子的管理体制。
2002年4月，常州市进行了行政区划调整，在原新区的基础上建立新北区，区域总面积扩大至439.16平方公里。
2008年，全区辖春江、孟河、新桥、薛家、罗溪、西夏墅六镇和河海、三井、龙虎塘三街道，共有122个行政村和32个社区居委会， 常住人口近70万人。
常州市新北区地处常州市北部，北纬31°48'～32°03'，东经119°46'～120°01'，北濒长江，与泰州市隔江相望，东与江阴市相邻，西与扬中市、丹阳市接壤，南接常州市老城区，境内地势平坦。
全区耕地面积17667公顷，常年种植小麦、水稻、大豆和油菜等农作物；沿江圩滩面积680公顷，主要生长芦苇。
全区地下水资源较为丰富，地下水位埋深在40米以内，单井出水量为每小时40吨以上。
本区北枕长江，南靠沪宁铁路。
区位条件优越，交通便捷，与苏州、无锡、镇江连袂成片，距上海、南京不到2小时车程。
沪宁铁路、沪宁高速公路、338省道、常澄路以及京沪高速铁路、镇南铁路、常泰高速公路等穿区而过；拥有常州市全部长江岸线，具有建立深水良港的天然条件，已建成国家一类开放口岸——常州港，并已开通国际远洋运输航线；位于区内的常州机场已开通至国内20多个城市的航班；藻江河、德胜河、新孟河三条等级河道纵贯全区，连通京杭大运河和长江，构成四通八达、快速便捷的水、陆、空立体对外交通网。
2011年实现地区生产总值623亿元，同比增长24.5%；地方一般预算收入73亿元，同比增长30.2%，占全市份额达20.8%；全社会固定资产投资477亿元，同比增长25.76%；工业总产值、销售收入、利税分别完成2150亿元、2110亿元、174亿元，同比分别增长25.76%、25.47%、17.41%。
三次产业结构从2007年的2.5：
73.7：
23.8发展成为2011年的1.8:
66.2:
32，在全省开发区中的综合排名列第3位。
2011年，全区年销售超亿元企业达280家，其中超10亿元企业23家。
天合光能公司成为全市新兴产业中首家销售破百亿元企业，年销售收入居全省光伏行业第一。
现代服务业加速发展，恐龙园年营业收入居全省主题公园业界第一，服务业增加值年均增长34.2%，占GDP比重2011年较2007年提高8.2个百分点。
高效生态农业稳步发展，新增高效设施农业面积3万亩，累计完成农业总产值52.9亿元。
2、三井街道概况：
三井街道位于常州市新北区最南端，地处常州国家高新技术产业开发区核心区域。
境内沪宁高速公路、沪宁铁路、飞龙路横贯东西，通江大道、外环高架、快速公交沟通南北，交通便捷，区位条件优越，常州市行政中心坐落于境内。
辖区面积17.08平方公里，现辖8个社区居委会，原籍人口1.6万人，实际居住人口11.6万余人。
2009年，街道全年实现地区生产总值33.6亿元，同比增长20%；实现财政总收入8.5亿元，一般预算收入达4.4亿元，同比增长28.23%；完成全社会固定资产投资28亿元，其中工业投入6.04亿元，同比增长32.16%；完成工业销售收入142.11亿元，同比增长20.04%；实现利税8.96亿元，同比增长21.32%；实际利用外资5999.86万美元，引进内资注册资金1.1亿元；实现第三产业增加值4.1亿元，同比增长51.85%。
多年来，三井街道通过招商引资与兴建工业园区，加强科技创新，实现了经济建设的跨越式发展，形成了以电子信息技术、机电一体化产业为主的产业结构。
2009年街道三晶科技园在被评定为全市街道一级首个省级科技孵化产业基地的基础上，又完成了国家级科技孵化产业基地的申报工作，已成为全区科技创新的重要平台。
街道企业科技创新势头强劲，全年新增省级高新技术企业4家，民营高科技企业14家，省级以上高新技术产品6只；组织申报区级以上科技计划93项（其中市级28项、省级23项、国家级8项）；完成专利申请250件、授权95件，同比分别增长274.73%、158.33%；全年引进海归企业4家，引进海归高科技人才6人，其中硕士2人、博士4人。
一批国际、国内大公司如：
梅特勒—托利多、德国莱尼集团、伺服电机、立达纺织、康辉医疗等骨干企业群体不断壮大,对街道经济的影响力、推动力进一步攀升，目前街道产值超亿元工业企业23家，占工业企业总数的7.7%，全年实现产值81.7亿元，占工业总产值的58.3%，完成利税5.5亿元，占工业利税总额的61.4%；纳税超百万元以上企业共33家，实现利税近5亿元，占全街道财政总收入的58%，其中房产、建筑企业税收完成1.68亿元，成为街道财税的重要贡献力量。
2003年，原三井乡成建制转为三井街道，城市化进程由此加快，工作重点由单纯发展工业经济逐步转为发展经济和管理社会事务并举，在继续保持经济快速发展的同时，社会管理意识及水平迅速提高，城市功能不断增强，城市环境和形象不断美化，2004年三井街道8个社区均被评为常州市社区建设示范社区。
社会事业取得长足进步。
优先发展教育、卫生事业，投资了1亿元，易地重建的三井中心小学已投入使用；投资2500万元的三井中心幼儿园、华山幼儿园也已进入施工建设阶段；投资1亿元新建的三井卫生院已进入施工前期阶段。
大力发展文化体育事业。
注重对小区文体设施的投入，新建多个健身点，配备多套健身器材，举办各类文体健身活动，营造了全民健身的良好氛围。
人口和计划生育工作取得实效。
建立了街道世代服务站、华山社区世代服务室。
民政、劳动保障等其他各项社会事业均有序开展。
三井街道先后被评为全国婚育新风进万家活动先进乡镇、全国群众体育先进集体，江苏省发展乡镇企业先进乡镇、常州市乡镇工业十强乡镇、常州市外向型经济十强乡镇、常州市文明单位、常州市社区建设示范街道。
二、项目提出的背景
新北区区委、区政府始终坚持全面贯彻落实党的十七届五中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，以促转型为主线，以惠民生为根本，深入贯彻落实创新驱动、科教强区、城乡一体化、经济国际化、可持续发展五大战略，创新体制机制，集聚高端资源，增强经济发展的活力，提升城乡建设水平，提高社会建设的和谐度，努力建成国家创新型科技园区、新兴产业引领发展区、生态宜居的现代化新城区。
依据《常州市高新区（新北区）国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》等精神，结合新北区经济社会发展实际，制定了《常州高新区（新北区）城乡建设三年行动计划（2011～2013年）》及《常州市新北区2012年安置房建设计划》。
在十二五期间新北区将根据经济社会发展需要，进一步促进城乡建设全面协调可持续发展，加快国际化和生态化新城区建设。
以实现全区民生幸福为目标，积极推动以经济功能为主的开发区向综合性新城区转变。
以科学规划为引领，建设布局合理、设施先进、功能完善的城市服务体系，实现社会、经济、文化、科技、生活、环境等协调发展，努力建成有引领示范作用的经济繁荣、生活富裕、社会和谐、生态优美的现代化宜居新城区。
不断提高群众的生活水平、生活质量和幸福感，实现基本现代化。
积极探索创新户籍、社会保障、住房、土地流转、行政管理等制度，着力发展服务业，加快农业人口市民化进程，实现由形态城市化向功能城市化的转变，提高城市化水平。
加快实施“安居工程”，积极开展经济适用房、安置房、廉租房建设，确保群众安居乐业。
近几年是新北区历史发展最快的几年。
特别是城市建设方面，老城区改造、新城区建设都得到了很好的推进。
城区道路有序进行提档改造，老小区整治逐年加大力度，房地产业快速发展，住房保障体系不断健全，主要道路两侧建筑立面滚动翻新，城区绿化面积年年有所增加，绿化养护水平不断提高等等。
新北区城市形象得到了很大的改善，对外的知名度也在逐年上升，同时群众的满意度也不断提高，新北区城市精致和谐适宜人居的特性越来越得到体现，获得群众的认可。
三井街道位于常州市新北区最南端，地处常州国家高新技术产业开发区核心区域，区位条件优越，常州市行政中心坐落于境内。
其城市化建设不但关系到新北区的发展，而且对常州市的形象也有非常大的影响。
三、项目建设必要性
1、建设生态宜居的现代化新城区，实现产业的转型升级的需要
生态宜居的现代化新城区是依靠科技、知识、人力、文化、体制等创新要素驱动发展的城区，对其它区域具有高端辐射和引领的作用。
加快推进生态宜居的现代化新城区建设，是新北区加快转型升级，实现新一轮跨越发展的战略选择。
生态宜居的现代化新城区概念的提出符合产业转型升级的要求，符合发展文化产业的精神，符合建设生态环保型城市、节能型产业的精神。
生态宜居的现代化新城区的建设为加快提升新北区自主创新能力，加快建设创新型城市，转变经济发展方式、实现跨越发展提供了重要支撑。
2、改善人居环境、加快城市化进程的需要
围绕新市民安居社区主题，高标准规划建设集中居住小区，不仅可以为新北区引入规模化企业提供发展空间，更是改善人居环境、加快城市化进程的重要途径。
本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较薄弱。
随着此次怡景湾安置小区的建设，对拆迁旧城居民进行集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使其成为社区居民，群众生活水平将有明显提高。
主要体现在以下几点：
一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升社区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。
与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是新北区政府取之于民、用之于民、富民强区政策的具体体现。
3、加强土地集约利用的需要
土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。
国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件。
《决定》从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。
新北区坚决贯彻执行国家、省及市的有关文件，实行统一的土地价格管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，实行定性定量供地。
三井街道巢湖社区区域内目前分布着大量的村民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。
通过本项目的实施，将充分挖掘巢湖社区区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为新北区未来城市发展提供可观的用地保障。
综上所述，为了彻底改变该地区的城市面貌，提高城市居民的生活居住水平，将巢湖社区的居民集中安置在环境景观优美、配套设施完善、综合功能齐全的中高档居住小区是必要的，也是极具现实可行性的。
第三章项目建设选址与建设条件
一、项目场址
1、用地规模及基础条件：
本项目地块位于常州市新北区三井街道泰山路以东、三井河以南、嵩山路以西、兴业路以北。
总体地势较为平坦，适于建设住宅小区。
2、项目选址分析：
该项目选址，地处常州市新北区，基于地块得天独厚的自然、人文优势，又临近三井河，河流是一个城市历史文明的见证。
项目的实施，将对新北区区域经济的快速发展，起到带头作用，项目力图创造一个高品质的住宅小区，从而有力的提升新北区乃至常州市的城市形象。
二、自然条件
1、气象条件
（1）、地理位置
新北区地处常州市北部，北纬31°48'～32°03'，东经119°46'～120°01'，北濒长江，与泰州市隔江相望，东与江阴市相邻，西与扬中市、丹阳市接壤，南接常州市老城区。
境内地势平坦，土地总面积439.16平方千米。
（2）、水文气象
新北区属北亚热带湿润性季风区；北临长江，南靠太湖，水气调节较为适宜，具有四季分明、气候温和、雨量充沛、日照充足、无霜期长等特点。
本区年平均气温16.3℃，最高年平均气温19.9℃，最低年平均气温11.9℃，最高气温多出现在7～8月份，气温一般出现在1～2月份，历年极端最高气温达39.4℃,极端最低气温达-15.5℃。
年平均日照1925小时，年平均最大日照2035小时，年平均最小日照1797.6小时。
最大降雨量1888.5毫米（1991年），最小降雨量639毫米（1978年），平均年降水量1185.15毫米，；年内雨量分配也不均，汛期5～9月雨量约占全年雨量的63%左右。
其中梅雨多出现在5～7月，梅雨量约全年雨量的22.5%左右，7～9月受副热带高压控制，经常出现热带气旋雨和台风，易造成洪涝灾害；非汛期常持续干旱，往往形成旱灾。
（3）地形、地质概况
新北区地貌单元属长江三角洲冲积平原，地面坡度小于0.5%，地面标高一般为6米～8米。
由于城市建设的推进，区域内大部分地区已经平整至7.0米高程左右。
大地构造属于江阴－溧阳复背斜、东台－溧阳地震带，基岩以上分布着140米～200米的第四纪冲积土层，属相对稳定地区。
地震基本烈度为六度，重要建筑按七度设防。
2、社会环境条件
三井街道辖区面积17.08平方公里，现辖8个社区居委会，原籍人口1.6万人，实际居住人口11.6万余人。
先后被评为全国婚育新风进万家活动先进乡镇、全国群众体育先进集体，江苏省发展乡镇企业先进乡镇、常州市乡镇工业十强乡镇、常州市外向型经济十强乡镇、常州市文明单位、常州市社区建设示范街道。
新北区区委、区政府以实现全区民生幸福为目标，积极推动以经济功能为主的开发区向综合性新城区转变。
以科学规划为引领，建设布局合理、设施先进、功能完善的城市服务体系，实现社会、经济、文化、科技、生活、环境等协调发展，努力建成有引领示范作用的经济繁荣、生活富裕、社会和谐、生态优美的现代化宜居新城区。
近几年加大了城市建设方面投入，老城区改造、新城区建设都得到了很好的推进，截至今年全区已建成安置房套数60192套。
为了今后的发展建设，区委、区政府制定了《常州高新区（新北区）城乡建设三年行动计划（2011～2013年）》及《常州市新北区2012年安置房建设计划》。
这些都为兴业路北侧、泰山路东侧地块项目建设提供了有力的政策支持。
新北区委、政府和各职能部门对兴业路北侧、泰山路东侧地块项目非常重视，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。
良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。
第四章工程设计方案
一、建设内容及规模
项目规划设计为综合性的住宅小区，拟建住宅、商业及其配套工程等。
总建筑面积：
157549.7㎡，其中：
（1）住宅建筑面积：
123118.6㎡；
（2）商业建筑面积：
4717.6㎡；
（3）社区配套建筑面积：
2022.5㎡；
（4）地下室建筑面积：
27691.0㎡。
二、规划设计理念
本方案出发点是合理利用好现有的土地资源，在规划允许的范围内创造最大的社会效益与经济效益。
设计本着以人为本，再现符合居住的都市生活环境，以满足人们对生活不断提高的追求，同时满足建设主管部门的基地控制指标。
此项目的规划遵循以下基本原则：
1、人本原则
规划设计中坚持以人为本的原则。
设计建造一个自然、和谐且独具魅力的人居环境，提升本地块的生活品质。
适应人口结构的变化趋势，在居住区中贯穿无障碍设计原则。
2、生态的、可持续发展的原则
坚持规划设计与经济发展水平的协调，以可持续发展为目标，配置公共服务设施，留有发展余地。
设计中贯穿生态设计观，合理确定居住区生态容量，绿地设计注重生态效益。
3、地域文化性原则
创造和谐愉悦的居住氛围，为营造小区特色文化提供硬件基础。
在创造舒适的生活空间的同时，更应注意传统文化的移植与延续。
增强居住区内的人的交流、沟通、提供舒适的空间和环境。
4、注重城市形态设计原则
在营造优美小区环境的同时，充分考虑立面风格的特点，创造良好的城市风貌，形成和谐统一的城市天际线。
三、总平面规划设计
1、总平面布局
小区形成以住宅为主中间低四周高的空间轮廓线，地上总建筑面积129858.7平方米。
沿主入口布置了物业管理设施。
小区内住宅以高层和小高层为主，基地中间主要为小高层住宅，四周均为高层住宅。
住宅层数的变化形成了丰富的天际线。
户型以一梯两户为主，并有少量的一梯三户，在总体布置上本着景观均好的原则。
2、道路交通组织与停车系统
小区的道路系统为高效的分级道路系统，能通达小区各个区域的主干道，在次一级组团形成组团环路，做到车能到户，机动车环路系统下，有另一套相对独立的步行道路系统，步行道以向绿化带的延伸为基本走向，同时沿路边再形成独立步行休闲散步道，步行线贯穿各个景观中心，形成完善的休闲步行系统。
住宅停车以地面停车为主，地下停车为辅，地面停车场沿每块地块红线周边集中布置，方便快捷；地下停车弥补地面停车的不足，以尽量少做为原则。
考虑本项目回迁安置性质，自行车较多，采用地下、地上相结合，以地下停放为主的方式。
利用建筑的基础埋深，将住宅楼的地下一层设计为自行车库，可解决绝大多数自行车停放问题。
地面部分单元门口设少量自行车位。
3、景观设计
总体设想：
小区绿化系统建设努力创造舒适、安全、健康、平衡的生态型景观环境。
（1）景观系统
利用现有规划水系，沿水形成生态绿地，多种植乔木及其他多样生物，体现生态要求。
岸线布置多样化，有自然草坡，有人工驳岸，有亲水平
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