房地产建筑方案设计说明.docx

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房地产建筑方案设计说明

XXXXXXXXX有限公司

XXXXX项目

方案设计

工程号:

院长：

总工程师：

项目负责人　:

工程设计证书：

甲级

设计研究院

XXXX年XX月

工　程　设计　责　任人

职务

实名

签名

职称

注册情况

备注

院长

注册咨询工程师

总工程师

注册机械工程师

总建筑师

一级注册建筑师

项目负责

执行项目负责

总图

专业负责

设计

审核

建筑

专业负责

设计

审核

结构

专业负责

一级注册结构师

设计

审核

给排水

专业负责

注册公用设备工程师

设计

审核

电气

专业负责

注册电气工程师

设计

审核

暖通

专业负责

注册公用设备工程师

设计

审核

热能动力

专业负责

注册公用设备工程师

设计

审核

经济

专业负责

注册造价师

设计

审核

方案设计说明书

目次

1总说明

2总图

3建筑

4结构

5给水排水

6电气

7采暖通风与空气调节

8燃气

9消防

10节能

11景观及绿化

12环境保护

13安全卫生

14人防

14投资估算

附图

1效果图

1.1总平面图；

1.2鸟瞰图；

1.3沿街透视图；

1.4内庭透视图

2总平面

2.1总平面及竖向布置图；

2.2建筑日照图。

3建筑

2.1建筑各层平面图；

2.2地下车库平面图；

附件

1XXX市规划管理局地字第XXXXXXXXXX号，《建设用地规划许可证》附件；

1总说明

1.1工程设计的主要依据

1.1.1主要设计规范和标准

1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

2）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）；

3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）；

4）《住宅建筑规范》GB50368-2005；

5）《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98；

6）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；

7）《商店建筑设计规范》JGJ48-88；

8）《XXX市规划管理技术规定》（2008年版）；

9）国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例；

10）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；

11）《建筑设计防火规范》GB50016-2006。

1.1.2工程设计有关文件

1）XXX市规划管理局下达的规划条件通知书；

2）XXX市规划局下达的本工程现状规划红线地形图；

3）顾客提供的设计委托书、本阶段的设计要求及各种有关设计的基础资料和双方会商纪要；

4）顾客与我院签定的《建筑工程设计合同》。

1.2工程概况

1.2.1工程背景

本项目是由XXXXXX置业有限公司开发集住宅、商业、地下车库及相关配套设施为一体的居住区，委托本院进行建筑方案设计。

用地内临时电杆迁改、临时停车场、工棚、值班房的拆除、青苗树木建渣的清运及打围工作由土地提供方完成，西侧规划道路由土地提供方于2011年9月底前完成，东北侧规划道路、临铁路西环线的防护绿地由土地提供方于2012年底前完成，地下文物勘探工作已完成，同意施工。

1.2.2建设场地概况

1）本工程建设地点位于XXX市，距市中心XXX公里。

2）用地范围：

东西向长250.97m，南北向宽215.78m，呈矩形状。

东侧临武草路，西侧临果堰路，南侧临已建规划道路。

3）本工程在地块西北侧和东侧各有一条DN300配水管，地块周边果堰路与武草路均已规划管道，地块内不涉及电力管线的迁改，地块内可能会有燃气管道需要迁改。

1.2.3建（构）筑物概况

1）XXXXXXXXX工程是由XXXXXX置业有限公司开发建设的集居住及配套的设备用房、地下车库（附建人防工程）、和商业服务设施为一体的居住小区。

本工程建设规模、项目组成和主要特征见下表：

表1.2-1建设规模、项目组成和主要特征一览表

总图

编号

项目

名称

使用性质

层数

-*F/*F

建筑高度（m）

建筑面积（m2）

建筑基底面积（m2）

设计

等级

防火

分类

耐火

等级

设计使用

年限（年）

主要结

构类型

抗震设防烈度

备注

①

X号楼

一级

二类

二级

50

框剪

7度

②

X号楼

一级

二类

二级

50

框剪

7度

③

X号楼

一级

二类

二级

50

框剪

7度

④

X号楼

一级

二类

二级

50

框剪

7度

⑤

X号楼

一级

二类

二级

50

框剪

7度

⑥

X号楼

一级

二类

二级

50

框架

7度

⑦

X号楼

一级

二类

一级

50

框架

7度

2）本工程设有公用配套设施：

商业用房、市政公用用房以及物业管理用房等，详见下表：

表1.2-3配套公共服务设施指标一览表

序号

服务设施名称

单位

数据

指标

所在位置

备注

选址意见

方案

1

商业用房

m2

位于XX号楼

2

市政公用用房

m2

其中

垃圾收集点

个

开闭所

m2

3

物业管理用房

m2

位于X号楼

1.3设计范围和内容

该工程规划道路红线及用地界线范围内根据设计依据所确定的建筑物和总平面方案设计。

包括总图、建筑、结构、给水排水、电气、采暖通风与空气调节，燃气、消防、节能、景观及绿化、环境保护、人防以及估算等内容。

设计合同以外的内容（如：

环境景观绿化、灯饰工程、建筑智能化、二次装修、幕墙工程等），由顾客另行委托有关专业机构设计或咨询，我院给予配合。

景观绿化设计本次仅考虑绿地布置。

1.4设计指导思想及主要原则

1.4.1以顾客的设计要求为基础，满足该地区城市总体规划的要求。

根据地城市性质、社会经济、气候等地方特点和用地周围的环境条件，统一规划、合理布局，提供一处温馨宜人的城市空间结点；

1.4.2充分体现“以人为本”的现代设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。

总体布局上统筹考虑建筑、道路和环境景观空间之间的和谐；

1.4.3综合分析场地现状，充分利用地形高差，合理进行道路及竖向布置，做到土石方场内挖填平衡。

充分挖掘用地潜力，多利用地下空间，增加停车位。

总体布置综合考虑朝向、日照间距、绿地、消防扑救和管网布置，满足规划、消防、节能、环保等要求；

1.4.4坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，执行“节能、省地、环保”的国策，实现可持续性发展的战略要求；

1.4.5配套建设各项基础与公用服务设施，提高基础设施与公用服务设施水平。

1.5主要技术经济指标

1.5.1综合技术经济指标见下表：

表1.5-1综合技术经济指标

序号

名称

单位

技术经济指标

备注

1

总用地面积

m2

其中

建筑基底面积

m2

绿化面积

m2

其它用地面积

m2

2

居住户（套）数

户

3

居住人数

人

4

总建筑面积

m2

4.1地上计入容积率的建筑面积

4.1.1住宅建筑面积

m2

4.1.2非住宅建筑面积：

m2

其中

商业用房建筑面积

m2

物管用房建筑面

m2

门卫室

m2

消防控制室建筑面积

m2

4.2地上不计入容积率的建筑面积

m2

4.3地下部分建筑面积

m2

其中

地下机动车库及设备用房建筑面积

m2

地下非机动车库建筑面积

m2

5

停车泊位

辆

其中

机动车停车位

辆

非机动车停车位

辆

6

容积率

1：

7

建筑密度

%

8

绿地总面积

m2

其中

临街集中绿地面积

m2

9

绿地率

%

2总图

2.1场地概述

2.1.1场地所在地的名称及在城市中的位置

本项目用地位于XXXXXXX，距XXXXXX公里；

2.1.2地形地貌

用地内场地平整；

2.1.3建构筑物现状

场地内无需要保留的建（构）筑物（包括名木、古迹等）；

2.2总体构思

总体构思注意建筑空间的营造，减小对城市道路的压迫，建筑以南北向布局为主，并注意形成建筑高低错落的层次。

2.3总平面布置

2.3.1功能分区

整个项目以18F高层住宅为主，沿东南北三面城市道路高层建筑下部布置一层高商业网点，在用地西北角布置2F独立商业。

2.3.2总平面布置

在空间布局上，通过空间的流动，连通和引导，视线走廊窜起了一个个不同的景点，从而营造出“步移景异”，“曲径通幽”的庭院格局。

通过对空间有意识地压缩和开放处理，通过对景观路线的精心组织，形成了“峰回路转”，“豁然开朗”的游园感觉。

独立商业与小区入口广场形成的放大空间是该景观序列的高潮。

用建筑组团围合成块状绿地，并延伸和渗透到邻近组团，界面清晰而不僵硬。

建筑的错落处理，使得整个建筑形体丰富而不单调。

2..4竖向布置

2.4.1小区排水方式以路面排水为主。

雨水由东向西排出场区。

设计中将场地进行平整，使场地略高于城市道路，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差为3.2m，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。

2.4.2该场地地形平整。

竖向布置以结合地形，满足总体布局，不搞高切坡为原则。

场地竖向设计标高考虑与城市道路标高协调一致，地以台地结合自然地形，减少土石工程量投资等因素来确定各组团的室内外标高。

每个组团基本采用同一标高。

室内地坪标高定在507.00m—510.25m之间。

2.5交通组织

2.5.1小区外部实现人车分流可提高小区的舒适与安全。

主入口设置于果堰路上，靠近主要城市道路，出入方便；次入口设置于南侧规划路上。

为实现良好的人车分流，北入口作为人行入口，南入口作为车行入口，同时2个入口皆可作为小区紧急消防车入口。

2.5.2小区内部以一条道路为主线，以消防通道联系各组团并满足车辆进出和消防扑救的要求。

车辆不进入组团内部，各类园林活动空间不受交通干扰。

所有住户均可通过楼电梯直接进入车库。

3个地下车库的出入口分别位于小区北侧和南侧入口及小区内东南角，停车位835辆。

2.5.3消防设计（详见消防专篇9.4）。

2.6总平面综合技术经济指标

详见1.5-1。

3建筑

3.1设计构思

3.1.1设计以人为本，充分体现当今住宅设计领域中的最新理念、最新设计手法和最新技术手段。

力争创造富有地方特色的现代民居的建筑新风格。

3.1.2住宅设计要依据市场需要，正确定位定级，有针对性的设计出不同档次、不同面积的套型。

同时应适应本地区气候特点和居民的生活习惯。

3.1.3避免户与户、楼与楼之间的视线干扰。

3.2平面设计

3.2.1根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定每幢建筑物的平面布局、层数与高度。

3.2.2户型平面设计中合理组织套内功能空间。

做到动静分区，洁污分区，合理处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与盥洗洗涤空间的关系。

各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。

室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。

3.2.3每户均做到了“明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局。

3.3交通组织设计

商业网点入口均面向城市道路。

高层住宅每单元设楼梯一部、电梯二部。

楼、电梯通达所有楼层。

与地下车库相连的住宅，楼电梯与之相连。

3.4立面设计

本小区建筑设计方案采用住宅以新古典风格为主，色彩以米黄色和深咖啡色为主，强调简明的建筑组合，以达到鲜明的时代感。

建筑立面通过对简单几何图样有规则的展开，形成极聚韵律和视觉冲击，在强调建筑宽大稳重的基础的同时，运用大量的竖向线条件，强调建筑物的高耸，挺拔，给人以拔地而起傲然屹立的非凡气势，彰显出不断超越的人文精神和力量，显得尊贵大气，卓越不凡。

1.考虑建筑位于城市节点的特殊地位，采用现代线条的造型手法，加强其标志性性格。

2.本工程通过住宅组团的有机组合来达到一个完美的整体效果，高低、竖横，形成强烈的对比，高低错落的体量构成了优美的整体形象。

3.建筑造型的处理中，特别注意与道路的关系。

建筑物的立面处理运用了现代风格的造型语汇、法则，并注重了与周围建筑的呼应，结合窗户、细部处理，体现建筑中典雅、尊贵的气质和非凡品味：

同时注重入口空间的处理，使之成为立面景观的重要组成部分，按比例将整个体量分设不同尺度的门窗，整幢建筑具有宜人居住的尺度，突出社区的典雅特色，构筑一道亮丽的城市风景线。

3.5剖面设计

剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。

具体为：

住宅层高3.0m；地下车库层高3.6m；商业层高6.0m。

3.6无障碍设计

依据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》的规定，确定本项目各类建筑物无障碍实施范围如下：

建筑入口、入口平台及门；水平与垂直交通。

4结构

4.1场地特征及适宜性：

本工程拟建场地相对较分平缓，根据邻近建筑的地质资料,该场地范围内未发现不良地质作用，区域地质构造较稳定,适宜工程建设。

4.2基本风载：

0.3kN/m2

4.3抗震设防烈度：

基本烈度为7度,设防烈度:

7度（0.10g）。

4.4建筑结构安全等级：

二级

4.5人防设置及等级:

以人防办下发的设计条件为准。

4.6结构特征及选型：

住宅为剪力墙结构，地下车库为框架结构。

4.7拟采用主要基础类型：

住宅区域采用筏形基础，车库区域采用柱下独立基础，并设置防水板。

4.8伸缩缝、防震缝、沉降缝设置：

地下车库不设伸缩缝，在施工过程中设置后浇加强带。

4.9主要结构材料：

混凝土C30—C40，钢材HPB300，HRB335，HRB400。

5给水排水

5.1给水

1用水量

用水标准：

住宅：

250L/人.dK=2.2

商业：

6L/m2.dK=1.3

道路及绿化：

2L/m2.d

2水源

本工程属XXXXX水厂供水范围，供水压力达海拔高度XXXm，小区进水在西北侧和东侧接入，管径XXXmm。

3给水系统

1）根据市政供水压力情况采取分区供水，其中海拔高度535m以下者由市政管网直接供水，海拔高度535m及以上者采取加压供水。

2）在车库地下室修建贮水箱和水泵房一座，水箱有效容积V=XXXXXm3。

5.2排水

1排水制度：

采用生活污水和雨水分流制。

2排水量

1）污水量：

按生活给水量的90%计算，每天排放污水量约1115m3。

2）雨水量：

按XXX市暴雨公式计算，即：

q=2806（1+0.803lgp）/（t+12.3p0.231）0.768（升/秒.公顷）

其中P=3年，地面迳流系数取0.7。

小区雨水量为1288L/S。

3雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300～d400mm，雨水管管径为d300~d500mm，分别排入市政雨、污水管内。

6电气

6.1设计范围

本小区建筑规划红线范围内的室内外电气工程设计，即供配电、照明、防雷接地设计和消防报警与联动控制系统、电话、电视、数据等弱电设计。

6.2负荷指标及负荷估算

建筑功能

总建筑面积（m2）

住宅户数

平均负荷指标

负荷合计

（kW）

需要

系数

计算负荷

（kW）

W/m2

kW/户

住宅

车库及设备用房

商业

其它配套用房

小计

计入低压线路同时系数0.9

计入变压器同时系数0.95

6.3电源

拟在小区地下车库设一间10kV配电所，10kV电源由城区变电站一回专线引来，供电容量为5500kVA。

10kV电源电缆沿城市电缆沟敷设至小区前，再埋地引入小区10kV配电所。

6.4应急电源

本工程应急电源采用自备柴油发电机组，发电机容量为400kW，应急电源与市电机械闭锁运行。

6.5变电所

小区共设2个变电所，均设置在地下车库内。

6.6电力线路敷设

小区室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直埋地敷设，穿越道路和入户时穿钢管保护。

室内电力线路以电缆桥架敷设为主，在车库和电气井内敷设至用电端和各楼层配电箱。

6.7防雷、接地

小区均为三类防雷建筑,按规范对各建筑设置防雷设施。

保护接地型式采用TN-S制。

6.8消防

小区建筑消防保护等级确定为一级，消防中心设在1号楼首层处。

6.9通信

普通住宅每户考虑一门电话，公建用房按1门/户计算，另考虑15%裕量，小区约需电话997门。

电话电缆由城市电信管路引入，电话设备间设在地下车库。

数据通讯采用宽带接入，设备间与电话设备间共用。

6.10电视

普通住宅每户考虑二个电视接口，公建用房每户考虑一个电视接口，小区约需电视用户点1834个；电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由城市弱电管路引入。

6.11弱电线路敷设

弱电线路室外敷设采用PVC排管为主，个别地方采用直埋地敷设；车库内采用电缆桥架敷设。

7采暖通风与空气调节

7.1室外气象参数：

表7.1.1室外气象参数

序号

名称

单位

数量

备注

1

本地区气象台位置

北纬

（°）

东经

（′）

海拔

m

2

室外计算干球温度

采暖

0C

通风

冬季

夏季

空调

冬季

夏季

3

夏季空调室外计算湿球温度

0C

4

室外计算

相对湿度

冬季最冷月月平均

%

夏季最热月月平均

5

室外计算风速

冬季平均

m/s

夏季平均

6

主导风向及

频率

冬季

夏季

7

大气平均压力

冬季

hPa

夏季

7.2通风系统设计：

1地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。

系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。

通风量按换气次数取值如下：

表7.2.1换气次数

房间类型

换气次数

地下车库

6次/小时

变配电室

8次/小时

水泵房、制冷机房

6次/小时

2住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房采用变压式排风道进行排风。

3柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。

8燃气设计

8.1本工程共有住户867户。

天然气用量按1.5m3/户.日计，并考虑5%不可预见用气量，共计1365.52m3/日。

8.2室外天然气管道采用树枝状系统。

室外中压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅用户使用，住宅用户每户设置流量计单独计量。

8.3室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。

管道采用加强级防腐涂层。

9消防

9.1设计依据

9.1.1《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；

9.1.2《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

9.1.3《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》GB50067－97（1998年版）；

9.1.4《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年版）；

9.1.5《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；

9.2设计内容及原则

9.2.1设计内容：

本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气和暖通等各专业的消防设计。

9.2.1设计原则：

贯彻“以防为主，防消结合”的方针。

根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。

9.3工程概述

本工程是集居住及配套的设备用房、地下车库（附建人防工程）和商业服务设施为一体的居住区。

9.4总图消防

9.4.1在总体布局方面，各建筑物与附近靠得最近的建筑之间相互间距均符合规范规定的防火间距。

9.4.2高层建筑的周围，除个别楼栋外，均设有环形消防车道。

个别设环形消防车道有困难的高层建筑，已沿建筑物的两个长边设置消防车道。

9.4.3高层建筑的底边至少留有一个长边或周边长度的1/4直接落地的扑救面，并在此范围内设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。

且在此范围的室外设置了进深≥15m的消防扑救场地。

9.4.5该地块四周均有城市道路，可以形成便捷的消防环道。

用于消防车通行的道路宽度单车道≥4m，双车道≥7m。

当为坡地时，作为补救面的消防车道坡度≤5%，消防道路的最小转弯半径。

9.5建筑消防

9.5.1消防控制室

消防控制室设于1号楼1层，有直接对外开门，面积21.22m2。

9.5.2防火防烟分区

本工程7号楼地下2层，设15个防火分区，防火分区面积皆在4000m2以内，每个防火分区设2个安全出口；地上每个防火分区设1部消防电梯，前室及合用前室部分可以直接采光通风；设1部防烟楼梯。

9.6结构防火

建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房的墙体均采用加气砼（或页岩砖）砌筑，其他内外墙体采用页岩空气砖。

电缆井、管道井每隔2层，楼板用混凝土封堵。

耐火极限1.5h。

9.7消防给排水

9.7.1用水量

1）室外：

20l/s。

2）室内：

20l/s。

3）自动喷洒：

30l/s。

9.7.2室外消防给水系统

1）采用生活和消防独立供水方式，水源为城市自来水。

2）室外管网呈环状形敷设，干管管径为DN150mm。

3）消火栓沿道路布置，间距不大于120m。

9.7.3室内消防给水系统

1）室内消防采用临时高压制，在高层住宅、商业和地下车库内设置消火栓系统，地下车库设置自动喷水系统。

2）在地下车库设置独立的消防水泵房和消防水池。

水池有效容积V=350m3。

3）在2号楼屋顶设置高位消防水箱1座，消防水容积18m3。

9.7.