江油市城市规划管理技术规定修订.docx

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江油市城市规划管理技术规定修订

江油市城市规划管理技术规定（2011）

<试行稿>

第一章总则

第一条为加强城市规划管理，确保城市规划的有效实施，根据《中华人民国城乡规划法》等法律、法规、规章与有关技术规，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于我市城市规划区围的城市规划、设计和管理活动。

市境各乡镇参照本规定执行。

第三条城市规划管理应符合批准的控制性详细规划，本规定作控制性详细规划的补充。

尚未编制详细规划的区域，一般项目可参照本规定执行，重大项目应经规委专家组咨询后报政府批准执行。

第四条编制详细规划、规委专家组咨询重大项目时，本规定可作为参考依据。

第五条本规定未包括的容，按现行的有关法律、法规、规章与有关技术规执行。

第二章建设用地规划管理

第六条城市用地规划管理中，对用地性质的确定应依据已批准的详细规划。

未制定详细规划的，按已批准的上一级规划执行。

第七条建设用地的划分、使用可遵循土地兼容性原则，详细规划已明确兼容性容的，按批准的详细规划执行；未制定详细规划或详细规划未明确兼容性容的，按本规定表2-1《城市建设用地兼容表》的规定执行。

第八条除公共服务设施用地（如公厕、社区用房、派出所、街道办事处、幼儿园、停车场、农贸市场等）与政府拍卖土地外，建设净用地面积小于5亩的地块，不得单独开发建设。

建设多层建筑的独立地块净用地面积最小不得低于3000平方米，建设高层建筑的独立地块净用地面积最小不得低于5000平方米。

为加强规划管理，保证相邻用地之间的空间间距，在规划审批管理中，因城市建设需要而要求与相邻单位联建的情况的，规划行政管理部门在取得相关权益人同意的情况下可采取以下措施：

1、若相邻地块之间不设围墙，共用消防通道，相邻建设之间只控制建筑间距；

2、若相邻地块采用建筑拼建，拼建部分可不退用地红线，但必须符合消防等相关规定，拼建筑必须整体设计并同步实施；

3、相邻地块之间地下室可整体设计或通过通道连接、坡道共享。

注：

建设净用地面积未达到上述要求,但有以下情形之一,且确实不妨碍城市规划实施的可以核准建设:

1、邻接土地已经建完或为既成道路、河道等其他类似情况,确实无法调整、合并的;2、因城市街区划分、市政公用设施等的限制,确实无法调整、合并的。

表2-1部分城市建设用地兼容性

主导用地性质

兼容用地性质

大类

居住用地

公共设施用地

仓储

用地

工

业

用

地

中类

一类居住用地

二类居住用地

商业金融业用地

文化娱乐用地

普通

仓储

用地

小类

一类住宅用地

公共服务

设施用地

二类住宅用地

公共服务设施用地

行政办公用地

商业用地

金融保险用地

贸易咨询用地

服务

业用地

旅馆

业用地

市场

用地

新闻出版用地

文化艺术团体用地

广播电

视用地

图书展

览用地

影剧院用地

游乐

用地

科研

设计

用地

大类

中类

小类

类别

代码

R11

R12

R21

R22

C11

C12

C21

C22

C23

C24

C25

C26

C31

C32

C33

C34

C35

C36

C65

居住用地

一类居住用地

一类住宅用地

R11

◎

公共服务设施用地

R12

二类居住用地

二类住宅用地

R21

◎

公共服务设施用地

R22

公共设施用地

行政办公用地

C11

C12

●

□

◎

●

商业金融业用地

商业用地

C21

▲

●

▲

●

□

◎

金融保险用地

C22

●

□

◎

贸易咨询用地

C23

●

□

◎

服务业用地

C24

●

□

◎

旅馆业用地

C25

●

□

◎

市场用地

C26

◎

文化娱乐用地

新闻出版用地

C31

◎

□

●

文化艺术用地

C32

◎

□

●

广播电视用地

C33

◎

□

●

图书展览用地

C34

◎

□

●

影剧院用地

C35

◎

□

●

游乐用地

C36

◎

□

●

科研设计用地

C65

●

□

◎

●

仓储用地

普通仓储用地

●

工业用地

注：

1．×禁止兼容；▲兼容比例不超过10%;◎兼容比例不超过50%;●兼容比例100%;

□本表中市场用地指一、二级批发市场与危险品等特种市场用地。

特种市场用地的兼容性须经规划批准,一、二级批发市场自动兼容比例不超过50%；

2．兼容的比例是指兼容类的建筑面积与该项目计入容积率的建筑面积的比例；

3．本表所涉与的规划管理按相关管理方法执行；

4．本表未涉与的规划用地性质不得自动兼容；

5．规划控制指标按主导性质用地的规划控制指标控制。

第九条在满足规划和相关规定要求的前提下，尚能为社会公众提供面积不低于100平方米的公共使用空间（含广场、绿地、通道、市政设施用地等），可在原控制指标的基础上酌情增加建筑面积，并按下表的规定换算。

提供公共开放空间建筑面积补偿换算表

表2-2

建设项目容积率

每提供1平方米有效空间面积

允许增加的建筑面积（㎡）

＜1.2

1.8

1.2-2.5

2.0

2.5-3.5

2.4

3.5-4.5

2.8

4.5以上

3.0

注：

1、公共使用空间必须常年向公众开放，和基地其它空间相对独立，且有明显的界限。

2、公共使用空间必须沿城市道路、广场留设，并有方便的出入通道。

3、公共使用空间进深不小于10.0米，且不包括规划要求的建筑后退红线用地。

第十条居住建筑容量按表2-3控制，非居住建筑容量按表2-4控制。

居住建筑容量控制指标表

表2-3

高度

（米）

平地（5º以下）

容积率

建筑密度

60米以上

≤4.0

≤20%

40—60

≤3.0

≤22%

35—40

≤2.8

≤24%

30—35

≤2.4

≤26%

24—30

≤2.2

≤28%

24以下

≤1.8

≤30%

注：

1、居住建筑兼容两层以商业用房的建筑密度可增加2%，兼容四层以商业用房的建筑密度可增加5%，兼容的商业用房层数不得超过四层，兼容比例不超过表2-1规定。

2、本表指标为上限值，实行双控制原则，任一指标均不能超过控制值，容积率、建筑密度按道路红线净用地面积计算（详见计算规则）。

3、建筑容量控制指标按地块所处的控制性详细规划的要求确定。

非居住建筑建设容量控制指标表

表2-5

用地性质

建筑形式

建筑密度

容积率

商业办公用地

纯商业建筑、综合楼、办公建筑、宾馆、酒店

≤45%

≤5.0

医疗卫生用地

医院疗养院

按规执行

科研设计用地

科研用房、办公用房与附属设施

≤40%

≥1.5

工业用地

生产用房、配套办公用房、服务用房

≤60%≥40%

重工业≥0.5

轻工业≥1.0

物流用地

直接满足物流功能的建筑、配套办公用房、服务用房

≤50%≥30%

≥0.7

市场用地

农贸市场、专业市场与配套服务用房

≤50%

≤3.0≥1.5

注：

1、工业用建筑单层高度超过8.0米，物流用地建筑单层高度超过9.0米，在计算容积率时该层箭镞建筑面积加倍计算。

2、工业建筑的生产配套办公用房和服务用房建筑面积不得超过总建筑面积的7%，且建筑占地面积不得超过建设净用地面积的7%。

第十一条公共服务设施用地的规划控制指标按表2-6《公共服务设施用地规划控制指标表》与以下有关公共服务设施用地的规定执行：

公共服务设施用地规划控制指标表

表2-6

用地性质

建筑形式

建筑密度

容积率

层数

高度

绿地率

公共服务设施用地

中学用地

≤25%

符合相关规要求

小学、幼儿园容积率不大于0.8

≥30%

小学用地

≤30%

幼儿园

≤35%

养老院

≤30%

≤3.0

≥30%

农贸市场

≤45%

≥0.8且≤1.6

不大于6层

不大于24米

结合设计要求

派出所

≤40%

≥1.0且≤2.4

办事处

≤40%

≥1.0且≤2.4

其它公共服务设施建筑

≤40%

≤2.4

社会停车场（库）

≤50%

≤3.0

注：

1、中、小学用地的运动场以与幼儿园的室外活动场计入绿地率指标；

2、对未列入表中的大专院校、体育场馆、影剧院、车站、博物馆等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规执行。

第三章建设工程规划管理

第十二条居住建筑的间距应符合以下规定：

（一）居住建筑平行相对布置时的间距应按表3-1控制。

表3-1

间建

距筑

建筑

多、低层建筑

高层建筑

长边（正面）

短边（山墙）

主要朝向

（正面）

次要朝向

（侧面）

多

低

层

建

筑

长边

（正面）

≥1.0H

且低层相对：

≥6米

多层对多、低层：

≥12米

低层相对：

≥6米

多层相对：

≥10米

多层对低层：

≥8米

高层位于东、西、北侧：

≥1.1H（多），且≥18米

≥1.3H（低），且≥13米

高层位于南侧：

≥0.5H（高），

且≥27米

次要朝向（侧面）宽度，且

≥13米

短边

（山墙）

—

≥6.0米（不开窗）

≥8.0米（开窗）

≥0.25H（高），

且≥13米

≥13米

高

层

建

筑

主要

朝向

（正面）

—

≥0.5H（高），

且≥27米

次要朝向（侧面）宽度，且≥18米

次要

朝向

（侧面）

—

次要朝向（侧面）宽度，且≥13米

注：

1、H为建筑的计算高度（当两栋建筑的高度不一样时，H为两栋建筑的平均高度）。

H（高）：

高层建筑计算高度。

H（多）：

多层建筑计算高度。

H（低）：

低层建筑计算高度。

平行布置：

建筑主要朝向对主要朝向布置，垂直布置：

建筑主要朝向对次要朝向布置。

2、错位建筑间的建筑间距应满足消防间距要求。

3、点式高层住宅间距按平行布置时控制。

4、建筑高度超过80米，按80米高度计算建筑间距。

5、垂直布置的居住建筑的山墙宽度宜小于、等于18米，若大于18米，其间距按平行布置控制。

6、商业建筑层高超过5.4米的按两层计算。

（二）当两幢建筑不平行且不垂直布置时，其间距应符合以下规定：

1、两幢建筑夹角小于或等于30°时，其最窄处按平行布置时控制。

2、两幢建筑夹角大于30°且小于或等于60°时，其最窄处间距不得小于平行布置时控制间距的0.8倍且满足消防与日照要求。

3、当两幢建筑之间夹角大于60°时，其最窄处间距按垂直布置时控制。

第十三条非居住建筑平行相对布置时的间距按表3-3控制

间朝

距向

朝向

多、低层建筑

高层建筑

长边（正面）

短边（山墙）

主要朝向

（正面）

次要朝向

（侧面）

多

低

层

建

筑

长边

（正面）

≥1.0H

且：

≥6.0米

低层相对：

≥6米

多层对低层：

≥8米，

多层相对：

≥10米，

1.0H（多）

且≥13米

≥13米

短边

（山墙）

—

≥6.0米（不开窗）

≥8.0米（开窗）

≥9米

多层≥9.0米

低层≥6.0米

高

层

建

筑

主要朝向（正面）

—

0.3H（高）

且≥21米

次要朝向（侧面）宽度，且≥13米

次要朝向（侧面）

—

≥13米

表3-3

注：

1、H为建筑的计算高度（当两栋建筑的高度不一样时，H为两栋建筑的平均高度）。

H（多）：

多层建筑计算高度。

H（高）：

高层建筑计算高度。

平行布置：

建筑主要朝向对主要朝向布置，垂直布置：

建筑主要朝向对次要朝向布置。

2、科研机构、大专院校、中小学校、幼儿园、托儿所、医疗卫生机构、体育场馆、工业建筑等专业建设项目的间距控制指标，还应符合相关专业规。

3、错位建筑间的建筑间距应满足消防间距要求。

4、点式高层住宅间距按平行布置时控制。

5、建筑高度超过80米，按80米高度计算建筑间距。

6、垂直布置的居住建筑的山墙宽度宜小于、等于18米，若大于18米，其间距按平行布置控制。

7、商业建筑层高超过5.4米的按两层计算。

第十四条两栋非居住建筑不平行且不垂直布置时，参照本规定第十二条

（二）要求控制。

第十五条居住建筑与非居住建筑的间距控制

（一）非居住建筑位于居住建筑南侧、东西侧的，按居住建筑间距表3-1要求控制。

（二）非居住建筑位于居住建筑北侧的，按非居住建筑的间距表3-3要求控制。

第十六条建筑后退用地红线、河道蓝线、绿线距离按表3-4、3－5与第十七条和第十八条规定控制；当退用地红线距离小于安全、消防间距时，按安全、消防间距控制。

表3-4

建筑类型

建筑朝向

退让地界距离

最小距离（米）

居住建筑与文教卫生建筑

多、低层长边（正面）

0.55H

4.0

多、低层山墙（側面）

——

4.0

高层主要朝向（正面）

0.25H

13.5

高层次要朝向（側面）

0.2H

9.0

非居住建筑

多、低层长边（正面）

0.5H

4.0（低层）5.0（多层）

多、低层山墙（側面）

——

4.0

高层主要朝向（正面）

0.2H

13.0

高层次要朝向（側面）

0.15H

9.0

低层辅助用房

长边、山墙

0.5H

2.0

注：

1、H为建筑的计算高度。

建筑高度超过80米，按80米高度计算。

2、地下建筑退地界距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部距离）的0.7倍，且其最小值为3米。

3、建筑高度大于24.0米的单层公共建筑后退用地红线的距离根据其性质核定，最小后退距离为15.0米。

4、各类建筑临规划绿地布置时，其后退规划绿地的距离应满足以下规定：

①．临规划绿地的建筑后退规划带状绿地不小于3.0米，且满足第十七条的规定；

②．临规划绿地的建筑后退规划块状绿地不小于5.0米，后退其它的规划块状绿地（公园、作为避灾场所的绿地等）按第十六条的规定执行。

规划区建筑退让河道控制

表3－5

类别

退让距离

涪江

昌明河

让水河

一般堰渠

注：

后退的边界以河堤迎水面堤顶计算。

第十七条建筑后退规划道路红线不得小于表3-6的要求，建筑后退高压线不小于表3－7的要求。

建筑后退规划道路红线

表3-6

建筑类型

道路红线宽度

多层建筑

（24米以下）

高层建筑

（24米以上）

D≥50米

≥8米

≥10米

50米>D>30米

≥5米

≥8米

D<30米

≥3米

≥5米

注：

1、除满足上表要求外，建筑至道路中心线的距离不小于该建筑应退用地红线的距离。

2、高层建筑裙房后退道路红线按多层建筑后退道路红线执行。

3、地下建（构）筑物外墙后退规划道路红线不得突出主体建筑。

4、雨蓬、檐口、活动遮阳、凸窗、空调机位（板）、踏步等可在建筑后退道路红线距离出挑，出挑外缘至道路红线或绿线的距离不得小于规定后退距离的0.5倍且不大于2.4米；出挑部位距地面净高应大于4.5米，且与相邻建筑出挑协调统一。

5、围墙后退道路红线应与建筑后退道路红线一致。

6、当两条道路宽不一致时，按主要道路宽度计算。

7、建筑后退过境公路（规划建设区以外）不小于25米，后退铁路（指边轨线）的距离不小于30米。

其中设置绿化隔离带宽度不得低于规定后退距离的0.5倍。

第十八条建筑后退各类市政管线的距离按有关法律、法规与有关技术规执行。

第十九条临时用地与临时建筑按《江油市临时用地和临时建筑规划管理规定》执行。

第四章配套工程规划管理

第二十条建设用地规划绿地率按表4-1控制。

表4－1

建设项目

绿地率

居住建筑

≥30%

综合商业建筑

≥15%

公共设施建筑

≥20%

工业建筑

≤20%

科教文卫类建筑

≥35%

注：

1.因客观条件限制，绿地率达不到指标的可用绿化覆盖率进行折算达到指标。

2.居住区绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地。

第二十一条住宅用地或兼容住宅的用地，应设置集中绿地，集中绿地的面积不小于用地规定绿地面积的30%，且应将不小于50%的集中绿地面积临规划道路（河道或城市开放空间）设置。

规划街头绿地由建设单位负责实施时，该规划绿地可抵扣该项目的临街集中绿地，但该绿地必须与建设项目统一规划，同步实施，且对外开放。

第二十二条室外停车场应采用树荫式停车场（位）设计。

在满足以下规定的前提下，可将室外停车场用地面积的20%计入绿地率：

1．停车场（位）用地全部为植草砖铺地；

2．停车场（位）用地平均每个车位一棵树（乔木）；

3．停车场（位）的车位尺寸符合国家有关规的规定。

第二十三条配套设施应按建设规模、性质确定，与建设项目统一规划，同步实施。

配套设施包括：

绿化；机动车、非机动车停车场（库）；门卫（收发）室；市政设施；物管用房；全民健身活动场地；垃圾收集点等。

第二十四条拟建居住建筑面积之和大于3万平方米的项目，应配建全民健身活动场所一处，并配置健身活动设施，其用地面积不小于150平方米（可设置于建筑物架空底层）。

健身活动场所用地面积按每3万平方米居住建筑面积为单位递增。

全民健身活动场所宜结合绿地、社区文化活动站等配套设施统一规划建设。

第二十五条新建建设项目，应按国家有关规的规定配建物业管理用房（包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等）并满足以下要求：

1．物业管理用房可分处设置，但位于地面以上部分不低于50%且每处建筑面积不小于100平方米。

2．配套的物业管理用房须有1间建筑面积不小于30平方米的业主委员会活动室且设置于地面以上部分。

第二十六条建设用地临规划道路的地下室，其顶板埋深除符合管线埋设深度要求外，还应符合以下规定：

1．超出建筑物围的地下室顶板低于室外地坪应不小于0.6米；

2．位于集中绿地围的地下室，其顶板覆土应不小于1.2米。

第二十七条居住类建设项目应配置小学、幼儿园、社区医疗中心、文体活动中心、商业、金融业服务中心、派出所、街道办事处、市政配套设施、配电设施、公共厕所等。

公共服务设施控制指标

表5-1

建筑面积

教育（中、小学）

幼儿园、托儿所

社区服务

医疗卫生

公共厕所

面积（㎡）

规模（个）

面积（㎡）

规模

面积

5万-10万平方米

----

400

150

≥30

10万-20万平方米

800

600

300

130

≥40

20万平方米以上

2000

2个班

900

500

250

2个

≥60

30万平方米以上

3500

2个班

1500

800

500

2个

≥80

40万平方米以上

5000

3个班

2000

1000

700

2个

≥100

注：

其他配套设施按照《居住区规划设计规》执行。

第二十八条除安全、等有特殊要求的项目外，项目建设用地与规划道路、河道的分隔应采用透空栏杆（围墙）、绿篱、绿化、水景等形式，严禁采用实体围墙分隔。

第二十九条建设项目基地应按表5-2规定配建机动车、非机动车停车场（库）。

建设用地配建机动车、非机动车最小控制指标

表5-2

建筑类别

机动车

（车位/100㎡建筑面积）

非机动车

（辆/100㎡建筑面积）

0.6

住宅

1.0

公共住房（（政府投资的经济适用房和限价商品房）

0.30

1.5

宾馆、酒店

0.5

办公楼

0.5

0.4

商业场所

0.5

3.0

医院

0.5

1.5

体育馆

2.5

影剧院

3.0

展览馆

0.5

1.0

非生产性工业

0.5

0.4

工业品销售维修用地

0.5

注：

1．含有住宅项目（不含公共住房项目）的建设用地地面不宜停放机动车，少量的地面临时机动车停车不计入停车位指标；其它建设用地地面机动车停车率不宜超过20%。

2．公共住房项目建设用地地面机动车停车率不超过40%，计入停车位指标。

3．含有住宅项目的建筑配建机动车停车库建筑面积按每个停车位不小于30平方米控制。

4．凡本表中未予以明确配建停车位数量的，以规划条件确定要求为准。

5．建设项目机动车机械停车位数量不大于总机动车停车位的25%。

6．本指标为相应建筑形式的建筑面积须配置的规划车位数量控制下限值。

第三十

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