项目经营计划书模板.docx
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项目经营计划书模板
某某国际
项目经营计划书模板
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
一、项目概况
1、土地情况
土地使用权证扫描件
用地规划许可证扫描件
2、宗地现在及未来交通及配套情况
主要目标客户群到达项目交通示意图（现有的用实线表示，规划的用虚线表示，并注明通车时间、距离）
二、项目定位
由于项目定位属于营销专业管控范围，只需提供项目定位的结论性文件，并将批准通过后的项目定位报告附上供参考。
若定位较已批准的定位报告发生了改变，请将改变部分的原因、结果详细说清楚。
1.项目市场定位
2.项目产品定位
3.项目档次定位
4.项目客户群定位
5.项目营销主题定位
（按不同产品分别阐述）
6.项目价格定位
（按项目不同产品分别阐述，价格为签约价格）
7.项目核心竞争力
三、设计分析
1.项目基础数据表
见第十二部分：
附件《项目经营计划书模板.xls》“项目指标“
2.方案图纸
●规划总平面图（批准版）
●总平面产品分布示意图
●项目运营图
●项目剖面图
●方案设计指标
四、项目开发及运营计划及说明
1、项目开发及运营主控节点计划
1.1住宅项目一级节点（共23个）
一级节点
完成标准
时间节点安排
备注
取得土地使用权证
取得正式证照
项目启动会
完成会议的召开，并出具会议纪要
完成项目定位报告审批
项目产品定位报告报审通过
方案设计完成
完成方案设计，并通过集团内部评审会
完成设计方案政府报批
设计方案取得正式批复文件
完成经营计划书的审批
计划书通过评审会并发起流程报审
取得《建设工程规划许可证》
取得正式证照
取得建筑工程施工许可证
取得正式证照
完成融资放款（开发贷）
完成融资首批放款
项目开工
项目土方/基坑支护/桩基工程任何一项开始施工
总包招标
完成总包定标审批并发出中标通知书
主体开工
完成桩基施工及检测
结构正负零
结构施工达到正负零（如项目为多楼栋时，则以最晚一栋完成时间为准）
样板房、销售展示区开放
示范区（售楼处、样板房、景观园林）装修完毕并对外开放
取得预售许可证
取得正式证照（首批）
开盘
项目正式对外发售（首批）
主体结构封顶
项目主体结构施工完成（同期多楼栋时，则以最后一栋完成时间为准）
签约销售面积达50%
完成销售签约指标的50%
签约销售面积达85%
完成销售签约指标的85%
外架拆除
外脚手架拆除完成（如项目为多楼栋时，则以最晚一栋完成时间为准）
竣工备案
取得正式的竣工备案表（书）
入伙
对外发出入伙通知书
项目后评估
完成上会材料的提报
1.2综合体项目一级节点（共30个）
一级节点
完成标准
时间节点安排
备注
国有土地使用权证
取得正式证照
项目启动会
完成会议的召开，并出具会议纪要
项目定位
项目产品定位报告报审通过
方案设计完成
完成方案设计，并通过集团内部评审会
设计方案批复
设计方案取得正式批复文件
扩初设计完成
完成扩初设计并通过集团内部评审会
业态平面落位
完成商业业态平面落位并出具平面布置图
经营计划书
计划书通过评审会并发起流程报审
建设工程规划许可证
取得正式证照
建筑工程施工许可证
取得正式证照
融资放款
完成融资首批放款
项目开工
项目土方/基坑支护/桩基工程任何一项开始施工
总包招标
完成总包定标审批并发出中标通知书
主体开工
完成桩基施工及检测
结构正负零
结构施工达到正负零（如项目为多楼栋时，则以最晚一栋完成时间为准）
机电方案设计完成
完成机电方案设计及确定机电模式
示范区开放
示范区（售楼处、样板房、景观园林）装修完毕并对外开放
预售许可证
取得正式证照（首批）
开盘
项目正式对外发售（首批）
招商启动
正式启动商业招商工作
成立地区商管公司
成立地区商管公司，关键岗位人员到位
主体结构封顶
项目主体结构施工完成（同期多楼栋时，则以最后一栋完成时间为准）
签约50%
完成销售签约面积的50%
签约85%
完成销售签约面积的85%
招商签约完成70%
招商户数大于70%，招商面积大于50%
外架拆除
外脚手架拆除完成（如项目为多楼栋时，则以最晚一栋完成时间为准）
主力店/次主力店场地移交
完成主力店/次主力店场地移交工作，具备进场装修条件
竣工备案
取得正式的竣工备案表（/书）
入伙/开业
入伙：
对外发出入伙通知书
开业：
正式对外营业
项目后评估
完成上会材料的提报
（3）项目总控计划（补充旧改、综合体项目总控计划）
2、营销计划
（1）项目总体可售资源情况及各期产品营销计划（含分楼栋的推售计划）
见第十二部分：
附件1《项目经营计划书模板.xls》“营销计划“
3、项目目标成本、费用与支付计划
（1）项目目标成本及支付计划；
见第十二部分：
附件1《项目经营计划书模板.xls》“填写说明“
（2）成本费用计划的与同类产品的横向对比
（3）与本项目先前产品的纵向对比；
4、产品建造标准
五、投资效益分析与说明
1、投资收益表
见第十二部分：
附件《项目经营计划书模板.xls》“填写说明“
2、经济效益分析
见第十二部分：
附件《项目经营计划书模板.xls》“填写说明“
3、现金流（资金峰值、IRR）
六、不确定性分析
1、盈亏平衡分析
2、价格、成本敏感分析
七、低效资产的策划
定义：
低效资产是指建好后，不能实现销售的物业，并被迫持有或到期无偿交付给土地所有者，经营效益低下，整体毛租金回报率低，包括：
1.会所（含功能区策划）；
2.地下车位（产权与非产权个数）；
3.售楼处（含功能区策划）；
4.其它临建设施；
5.幼儿园、学校，社匹配套（如物业管理用房、警务室等）。
八、人防的策划
九、停车位的策划（明确是否销售，若销售应纳入营销计划）
十、项目用电方案策划
十一、项目总体分摊明细及说明
十二、项目开发风险及应对预案（此阶段主要围绕以下风险进行评估，并制订应对预案）
1.项目公司注册成立的风险（包括登记注册主体、注册资金进入等）
2.交地风险、拆迁风险
3.地质状况（包括溶洞等）
4.周边市政配套延迟移交的风险
5.政策突变产生的市场风险风险或资金风险
十二、附件：
请各部门按照附件中“填写说明”进行填写。
附件1:
《项目经营计划书模板（20120830）.xls》
附件2:
《项目一级节点表.xls》
附件3:
《项目二级节点表.xls》
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