新修订版宁波万科细部检查管理制度.docx
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新修订版宁波万科细部检查管理制度
kch程宁波万科房地产开发有限公司
编号
NBVK-GCGL-031
名称
宁波万科细部检查管理制度2.1版
版本
A/2
第1页共13页
修订
朱小可
审核
卢尚煜
批准
陈建忠
生效期
2018年1月9日
宁波万科细部团队检查管理制度
一、目的
为提升工程品质、减少交付项目产品缺陷率，宁波万科工程管理中心成立细部管理团队对宁波万科所有在建项目进行“细部检查”，对于检查出的质量问题提报项目经理部或BU督促相应责任单位整改销项，巩固宁波万科精工品质体系。
二、适用范围
本制度适用范围：
宁波万科所有在建工程项目，包括全资项目、非全资且
由万科负责操盘管理的项目。
三、细部团队工作划分
细部团队结合项目营造建设周期分成过程检查和交付检查，依据《宁波万科隐蔽工程一户一档管理办法》全周期检查关键工序，停歇点等重点指标，负责检查项目外窗淋水、防水完成面渗漏检查、厨房、卫生间排烟排气道串烟气密试验、排水管道通水同求检查、排查项目营造质量通病、施工质量缺陷，依据《万科集团上海区域交付评估A2版》、《细部团对交付检验标准》对宁波万科所有项目交付检验标准。
A、细部过程检查进场前置条件
1、新项目要求细部进场前，由各项目经理部/BU以邮件的形式发送至工程管理中心，并由项目部/BU提供施工现场的施工图纸、合同中规定的施工材料品牌型号，参照万科集团天网行动杜绝货不对版问题；
2、在项目部要求细部进场前：
由细部团队对项目界面进行全面的核实是否具备检查条件，结合项目概况、施工界面、工作安排、检查计划编制进场策划，经细部团队综合评审通过后安排细部团队驻场人员进场；
3、细部团队进场前完成细部过程检查相关工作技术交底及部分缺陷案例分析，坚持精工品质，恪守职业道德，践行美好产品检验员的工作职责。
B、细部交付检查前置条件
1、在细部团队交付检查分户验收正式检查前项目责任施工单位需提前完成初保洁样板、精保洁样板、交付评估提升样板，相关样板需报请细部团队、项目经理部/BU、工程管理中心验收合格。
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宁波万科房地产开发有限公司
编号
NBVK-GCGL-031
名称
宁波万科细部检查管理制度2.1版
版本
A/2
第2页共13页
修订
朱小可
审核
卢尚煜
批准
陈建忠
生效期
2018年1月9日
2、施工单位初保完成后由责任单位自身问题自查整改，结合项目施工进度及整
改完成情况提报细部团队，由驻场细部团队进行检查；
3、在细部正式检查前：
提前三天对精装修总、分包进行检查内容交底，并同时对检查维修人员进行现场培训（管理人员必须到场）；其中，维修整改工人由细部及精装修总分包管理人员进行各划分楼栋内进行专门培训，提高工人维修标准
及维修质量（交底现场确定各单位与细部的专门对接人）。
四、细部团队检查内容及相关标准
1、厨房、卫生间、阳露台盛水试验；
检查标准：
装修责任单位完成防水施工后，进行蓄水试验，24小时蓄水后进行检查无渗漏；（全查）
墙、地砖施工完成后进行蓄水试验，24小时蓄水后进行检查无渗漏；（门套、地板施工前）；注：
淋浴区与外侧干区分开试
土建：
厨房、卫生间、阳露台：
结构蓄水24小时；抽查20%
2、外墙门窗淋水；
检查标准：
门窗扇、玻璃安装完成不打胶淋水，每个窗单独布管淋水，不小于4小
时；
对渗漏部位需及时安排人员修复，待干燥后再次复淋；
目标：
渗漏维修后达到100%封闭；
3、室内给水管打压；
检查标准：
吊顶封板前完成首次打压，压力要求0.6Mpa（打压部位：
水表位置）；五金洁具安装完成后二次打压，压力要求0.6Mpa（打压部位：
阳台）稳压2小时管道压力降值＜0.03Mpa现象即为合格；
4、立管支管通水、通球/通电试验；
检查标准：
管井砌筑前完成立管通水，要求无漏水；
吊顶封板前完成支管通水，要求无堵塞、无漏水；
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编号
NBVK-GCGL-031
名称
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版本
A/2
第3页共13页
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卢尚煜
批准
陈建忠
生效期
2018年1月9日
雨污水排水立管接至室外排水井通水通球（网球、乒乓球畅通）；
正式水到户、精保洁完成后进行台盆、地漏通水，要求无堵塞、无漏水；正式电到户：
检查灯/相位/漏保短路/是否正常；开关电闸相应线路不通电
5、烟道窜烟检查；
检查标准：
烟道止逆阀安装完成后，总包、监理检查合格后开展烟道窜烟检查；方法：
烟雾弹，材料由项目土建施工总承包单位提供；
6雨后渗漏检查；
检查标准：
雨后由细部检查组对各建筑单体屋面、外墙、地库进行检查，并将检查结果以日报形式发送到项目经理部或BU监理，并抄送工程管理部，由驻场细部团队负责监督整改进度及维修结果确认；
7、通电；、
检查标准：
开关、面板、电气安装完成后，按幢、单元进行检查，检查相位是否正确、漏保是否正常，电器、线路是否通电；
8、顶棚：
检查标准
在厨卫间封板前检查电线有无做套圈，套圈是否包裹到位存在裸露
9、灶台与油烟机距离：
检查标准：
在油烟机开始安装时检查，灶台与油烟机的距离是否达到验收要求，避免后期重新返工，距离：
650m—750mm
10、栏杆
检查标准：
栏杆高度与栏杆间距不符合规范要求：
标准：
7层以下高度不低于1.05，7层及7层以上栏杆高度不低于1.10,m，不宜超过1.2m;栏杆间净：
不
大于0.11m
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版本
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第4页共13页
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2018年1月9日
11、浴缸
检查标准
浴缸未预留检修口
12、卫生间台盆/台面
检查标准
台盆面安装时进行检查：
高度不符合800-850的要求/断裂
13、门槛石/窗台板
检查标准
门槛石/窗台板不能有断裂
14、橱柜垫条
检查标准：
台面底部未使用衬条板加固（木条6cm/PVC2.5cm）
橱柜进行六面封边
15、拉直器
检查标准：
柜门高度大于1.8米未设置拉直器
16、淋浴房
检查标准：
玻璃无3c标志
17、户内门缝
检查标准：
房间门与地板缝：
5-8mm
厨卫间与门槛缝：
8-12mm
1&地漏
检查标准：
卫生间阳台地漏内径投影与内侧管道壁重叠宽度不大于5mm
19、空调出墙洞
检查标准
有没有出现外高内低及空调洞开的过高的情况，后期易出现空调冷凝水
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宁波万科细部检查管理制度2.1版
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倒返现象
空调洞口与上顶之间距离不小于350mm
15、交付前细部质量检查、整改监督
16、隐蔽验收
土建：
土建地漏（抽查20%）
装修：
吊顶封闭（抽查10%）
地板验收：
抽查10%
五、细部团队交付检查管理
1、细部团队交付检查的两个阶段：
初保完成和精保后二轮；
2、检查问题发放：
当天检查缺陷问题次日中午12点前发放至各参建责任单位；
3、检查及整改流程：
细部检查发送问题单---责任单位整改----由楼栋长或现场负责人进行复查，合格率达80%以上报验到细部-----细部开始复查----细部问题整改需达到95鸠上进行精保洁；
4、精保洁后：
对户内交付评估所有细节部位进行检查；
5、业主开放问题要求：
整改需达到100%整改销项；
&交付评估后：
各驻场细部对各参建单位检查问题数据筛选汇总，梳理各类问题的原因解决办法；总结项目中存在的系统性问题及检查中注意事项，会同工程
管理中心制定相应应对措施，杜绝并降低再次发生相同的问题的概率。
六、一户一档资料
1、细部团队负责问题记录及跟踪问题的封闭；
2、问题照片：
由监理及施工单位结合上海区域季度评估隐蔽工程相关表格，按
照一户一档编制电子文档，由细部团队负责按月检查及资料拷贝存档；
3、雨后渗漏：
由驻场细部工程师自行安排检查，渗漏部位拍照存档，相关渗漏
部位须标注在项目A3平面图。
3、细部团队检查问题后由纸质单发放到对应单位，并在电脑上做出电子档
4、细部过程检查项封闭后，必须由细部检查工程师签字确认以便后需查询
5、细部在交付前，把所有检查资料移交到房修，后期出现问题有据可查
七、细部人员考评：
1、项目交付后12个月，所有渗漏房屋发生率控制在2（渗漏套数/项目总套数）
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2018年1月9日
以内，超出部分对项目细部负责人处罚现金100元/套，细部工程师200元/
套，超出3%以上对项目细部负责人、细部工程师实施降薪或免职处理。
2、项目交付后6个月，所有渗漏房屋发生率控制在1（渗漏套数/项目总套数）以内，对项目细部检查组实施现金奖励5000元。
七、驻场细部团队介入时间
满足以下任一条件即可介入：
1、外窗喷淋（已完成窗扇不少于150扇）；
2、精装修进场前一周；
3、交付前集中整改进场时间：
初保洁完成（单次检查移交不少于120套）；
4、穿插提效项目。
八、细部人员配置标准
1、人员配置依据：
施工单位初保洁后：
前期需检查界面由细部前期人员进行验收，后续界面大面积出来，由细部提前一周以邮件形式反馈到工程管理中心，将需要检查的楼栋、户数、面积、需要人员如实反馈，由细部核实统一安排检查人员。
2、人数配置：
细部团队过程检查人员配置：
多层按1人/250套、高层按1人/350套标准予以配置，且各项目结合现场细部工作面调配人员。
细部团队交付检查按套内建筑面积10000平方/人配置（具体按项目现场情况安排）。
九、月度巡查安排
1、巡查频率：
每月安排一次巡查。
2、巡查内容：
一户一档资料的检查，日报、周报的梳理；
雨后渗漏检查的及时性及渗漏照片的存档；
项目风险排查；
前期及后期各种资料的学习（汇总统一邮件发送）；
现场材料的抽查是否有货不对版情况；
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2018年1月9日
新员工的检查培训内容，面对面沟通交流；
各驻场项目细部人员工作内容的划分，抽查检查人员问题记录及个人工作量；了解各项目施工进度与细部检查检查进度是否匹配。
十、新员工培训
1、由各项目现场组长或现场负责人作为新员工入职引导人；
2、项目组长对新员工进行细部相关检查内容的培训；
3、新员工入职一周内完成个人新人秀，每月按照入职引导要求完成工作总结及面对面入职引导沟通。
十一、日常管理
1、项目细部正常上班时间：
8:
00-17:
30;每周一天休息，安排周六或周日，特殊情况除外，休假须邮件反馈告知；
2、驻场项目细部团队每日下班前，上报每人的工作量及项目检查结果，主送项
目经理部/BU、细部团队，抄送驻场项目经理、工程管理中心；
3、驻场项目细部检查每周日下午15:
00之前，上报本周工作量及进度，风险问
题；安排下周工作计划及现场细部人员工作的划分（每人分工明确）；主送项目
经理部/BU、细部管理团队，抄送项目经理、工程管理中心
细部检查工作周报
12.10.pptx
4、项目综合检查及销项每天发送当天检查及销项情况，发送至项目管理人员，抄送项目经理，工程管理中心；
5、月度会议制度：
每月20~24日召开细部团队月度会议（具体时间另行发送会议通知；参会人员：
工程分管领导、工程管理中心、细部团队全体；
月度会议主要内容：
1）各驻场团队汇报驻场项目工作案例、相应工作提升意见、建议；
2）驻场细部团队汇报项目各检查项目综合数据
3）其他相关事项。
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6三方约定的整改时间必须严格执行，对不配合整改、整改合格率低、不报验、延迟报验、以及监理单位监督失职等，由细部团队发文给项目部对施工单位及监理单位进行通报
7、各防渗漏分项工程须经细部检查组验收合格确认后，方可进入下一道工序。
如有违反，细部检查组在和项目部沟通后，有权责令施工单位停工整改；
8、检查过程中如发现重大质量问题、施工单位拒不配合、多次整改不到位等恶劣情况，细部工程师将启动预警机制上报；
预警机制操作流程.
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9、项目交付后，项目细部检查组对所有检查表单、整改验收表单、处罚单等资料进行归档，统一移交房修中心资料库保存，以备后期查阅。
十二、细部人员考核及奖金制度
1、细部过程检查团队
细部团队过程检查考核评价得分二关键绩效考核得分*60%+细部专项负责人综合评价得分*20%+细部团队巡查结果反馈20%；
综合评价依据岗位能力（系统性分析及推动解决问题能力、团队协作能力、职业素养等）、工作质量、工作强度和内外部环境。
细部团队过程检查关键绩效内容涵盖细部团队基础业务、风险排查、一户
档资料管理、季度评估成绩：
维度
基础业务
风险排查
团队协作
自主学习
工作安排
占比
60%
10%
10%
10%
10%
基础业务内容:
维度
外窗淋水
防水完成面
厨房烟
给水管道
排水管道
雨后渗漏
渗漏检查
道试验
压力试验
通球通水
检杳
占比
10%
10%
10%
10%
10%
10%
绩效奖金设置：
根据细部驻场团队关键绩效指标考核，考核成绩强制排序。
季度强制排序结
果排名第一,团队奖励5000元，个人奖励2000元；年度强制排序结果排名第一，
团队奖励8000元，个人奖励3000元；设置年度基础绩效奖金人均5000元（团
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队奖金额度由细部专项负责人分配）
专项奖金设置：
1、进场前策划评审一次性通过细部管理团队内部评审，对于策划内容的全面性、前瞻性、逻辑性、实操性等维度进行评判，当季度评审项目进行横向对比，优秀项目策划编制个人奖励1000元；
2、进场前结合《上海区域强制性管理标准风险》全面进行风险排查，从风险排
查覆盖面、明确建议调整方向、真实性、及时性等维度进行书面邮件反馈，当季度风险排查项目进行横向比较，优秀项目风险排查团队或个人奖励1000元；
3、过程检查同期同界面检查项闭合率横向对比，闭合率达到优秀线且第一的团
队，奖励1000元；达到卓越线且第一的团队，奖励2000元，具体检查项目指标
详见附表：
项目
外窗淋水
烟道窜烟
Js完成面
通水通球
给水管道试压
闭合率
维修闭合率
维修闭合率
维修闭合率
维修闭合率
达标线
70%
75%
80%
85%
80%
优秀线
80%
85%
85%
90%
85%
卓越线
90%
90%
100%
100%
100%
注：
相关闭合率数据统计由细部驻场团队每月25日提报申报，由细部巡查
管理组查验核定，若报审数据真实性存在异议，由工程管理中心审查，确认数据系虚假、伪造，相应驻场细部团队全体当季考核不高于合格。
4、过程检查同期同界面雨后渗漏闭合率横向对比，闭合率达到优秀线且第一的团队，奖励1000元；达到卓越线且第一的团队，奖励2000元，具体检查项目指标详见附表：
项目
雨后渗漏闭合率
达标线
65%
优秀线
75%
卓越线
85%
2、细部交付检查团队
细部团队交付检查考核评价得分=关键绩效考核得分*60%+细部专项负责人
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版本
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卢尚煜
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生效期
2018年1月9日
综合评价得分*20%咬付评估室内综合分20%
综合评价依据岗位能力（系统性分析及推动解决问题能力、团队协作能力、职业素养等）、工作质量、工作强度、交付评估提升建议等。
细部团队过程检查关键绩效内容涵盖细部团队基础业务、风险排查、一户
档资料管理、季度评估成绩：
维度
基础业务
风险排查
团队协作
自主学习
工作安排
占比
60%
10%
10%
10%
10%
基础业务内容:
维度
四纵四横检杳
交付区域问题检杳
业主开放问题销项
资料管理
质量通病问题反馈
占比
10%
15%
15%
10%
10%
绩效奖金设置：
根据细部驻场团队关键绩效指标考核，考核成绩强制排序。
季度强制排序结果排名第一,团队奖励5000元,个人奖励2000元；年度强制排序结果排名第一，团队奖励8000元,个人奖励3000元；设置年度基础绩效奖金人均5000元（团队奖金额度由细部专项负责人分配）。
专项奖金设置：
1、本季度室内交付评估综合成绩位于区域评估成绩室内分项前30%团队奖励3000元；前20%分位线，团队奖励5000元；前10%分位线，团队奖励8000元;
2、年度室内交付评估综合成绩排名最高，团队奖励10000元；
3、结合客户关系中心发布的交付项目业主开放日户均问题条数统计，年度问题最少的项目，团队奖励5000元；
4、结合客户关系中心发布的交付一个月业主报修户均问题条数统计，年度问题最少的项目，团队奖励5000元；
3、细部专项负责人绩效激励方案：
细部专项负责人奖金金额为细部团队奖金总额的10%
4、当奖金低于0元时，则不发放。
5、细部工程师个人季度业绩考核及年度强制排名
（1）细部工程师季度考核按优/良/及格/待改进，比例为1：
4:
4:
1；
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（2）每个细部工程师年度强制排名，按个人考核得分由高至低排序。
序号
评分子项
备注
A
个人季度平均得分=（工各季度考核等级*等级分数）/工季度个数；考核等级优秀为10分，良好为8分，合格为4分，待改进2分。
由细部专项负责人评分，占年度
考评70%
B
个人综合业绩得分，考察5个维度（专业水平、可持续发展潜力、工作责任及主观能动性、沟通协调能力、结果导向），每个维度2分，合计10分。
由工程管理中心评分，占年度考
评30%
C
个人考核得分=70%*A+30%*B
10分制
（3）新入职细部工程师的考察期为两个月，考察合格后由专项负责人确定是否转正；考核期内细部工程师不参加强制排名。
（4）工程管理中心根据细部工程师日常工作推进情况，发布表扬/绿牌、警告/黄牌的通报。
当能够有突出工作业绩时，发布表扬/绿牌，每张绿牌计入个人考核得分增加0.5分；当工作有较严重失误时，发布警告/黄牌，每张黄牌计入个人考核得分减少0.5分。
十三、细部团队组织架构、晋升及转岗机制
明确细部团队架构，确立优秀细部工程师的发展方向及晋升通道，同时建立末位
淘汰机制。
1、细部团队管理架构
共分为四级序列，排序如下：
1、细部专项负责人（过程检查专项/交付评估专项）；
2、细部组长；
3、见习细部组长；
4、细部组员。
以上层级与薪酬待遇挂钩。
细部团队内部升职的必要（非充分）前提条件是在本
职级任职已满一年以上，且工作业绩排名在本职级排名20%破格提升须由工程
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管理中心负责人提名。
2、晋升机制
每年度推荐不高于10%名额的细部工程师晋升为助理工程师或以上职级，推荐制
度如下：
（1）全年整体绩效排名前15%
（2）全年度四个季度考核，不少于2个季度考核优秀；
（3）在细部团队任职满24个月；
（4）候选人选应担当见习细部组长及以上职级。
以上条件须同时满足，最终晋升结果由工程管理中心确认；破格提升须由管理层、工程管理中心负责人提名。
3、末位淘汰机制
细部工程师末位淘汰机制如下：
（1）每年度强制排名在全体细部工程师后10%之内；
（2）年度内有重大工作失误；
（3）当实际工作内容及业绩未满足细部团队管理制度对岗位设定的要求。
当满足第1条，同时满足第2条或第3条，将强制末位淘汰或转岗，最终结果由工程管理中心确认并解释。
十四、后勤保障
1、办公用品由驻场项目细部组长统一申报，由细部团队人事管理人员进行采购，其余手电筒、卷尺、检测工具等由工程管理中心协同采购；
2、办公场地及办公桌椅、办公室网络等由各项目经理部或BU在进场前一周提供到位；
3、驻场人员住宿由项目经理部或BU统一安排至项目施工总承包单位生活区，（要求独立房间，配置空调、有安全保障），施工总承包单位生活区无法安排，由项目经理部或BU安排租房并承担房租，水电费由细部团队自行承担；
4、驻场细部团队工作期间午餐在项目部食堂，项目经理部或BU要求驻场细部团队夜间加班期间要求提供晚餐。
十五、相关附件
個nKg
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