关于开店的策划书.docx

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关于开店的策划书

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一、便利店的潜力及趋势近年来，由于大型卖场的数量不断增加，中小型卖场由于在商品品种以及经营项目、经营理念的落后，加上经营成本居高不下，导致生存空间越来越小，从而引发了业态的变革，从而产生了居于超市和小型杂货铺另外一种业态——便利店。

便利店主要是为方便周围的居民或是人群而开设的一种小型超市，是生存于大型综合卖场及购物中心的商圈市场边缘的零售业态。

以经营项目齐全及经营日用快速消费品为主的一种零售业态，主要开设于各社区及流动人口教多且以快速消费商品的地方，或学校附近。

商圈范围一般只覆盖周围200M的范围。

便利店的经营应紧紧抓住大型卖场的市场空白点，以方便消费者为前提，为消费者提供一个方便、快捷的购物环境，以此来赢得消费者。

主要经营快速消费食品，日用品，书报，收费业务代办，面点，果蔬等商品。

因为他具有超市的经营特点，杂货铺的经营成本价格优势及便利优势，迅速赢得了消费者的青睐，因而得以快速发展，并形成了连锁化经营。

未来随着生活节奏的不断加快，

一是综合的大型卖场，

一是方便快捷的便利店经营应是零售行业发展趋势。

国内由于经济收入水平比较低下，起步较晚，所以在便利店业态目前尚没有很突出的企业，大家都在边做边摸索，导致业态的发展缓慢。

二、选址

（一）商圈理念便利店的商圈一般是位于店铺的直线距离0---200米内，超过200米的效果就比较差了，经营面积一般在60---200平方。

（二）经营选址一般都在社区（拥有自己的商圈）及路边的人气比较旺的地方，或是大卖场旁边（借助人家的商圈），以此来达到自己的经营赢利。

三、投资计划

（一）CI设计

1、企业标识要明显的体现出便利店的经营信息，要符合便利店的经营特点，并且要能有效的结合现有的资源来设计企业的CI。

既要体现出阳光超市的经营特点来设计连锁经营的便利店的企业标识。

2、企业理念为大众提供便利购物条件为消费者提供适合的商品

（二）投资计划

1、固定设施天花——便利店的装修不必讲究奢华，只要符合自己的经营特点，且能达到给顾客留下清洁，舒适的环境即可，一般只需要使用白色天花顶或者其他暖色的天花顶即可，但是在布局装饰时比较讲究搭配，比较常见的有白色腻子顶，或者是石膏板。

地面——便利店由于营业的时间比较长，加上其基本都是以销售日常食品为主（食品的销售占50-60%），要求店堂的色彩要比较淡雅明快清新，地面由于灯光的反射效果，一般要求店面地板以素色，浅色为主，一般使用乳白色或是米黄色的地板。

招牌——便利店的招牌一般等同于店面的临街宽度，制作时不用考虑豪华，只需符合自己特点，能有效的契合企业的经营特点，且能符合便利店本身的特征，必要时为节约成本还可以考虑由企业赞助制作。

店前的地面——只要平整，容易搞好卫生，不至于使灰尘太多即可，一般会用素色地板或是直接使用水泥地面。

墙面――为保证店堂的光度，便利店一般使用白色仿瓷作为墙面的装饰色调，还可以以突出商业气氛为目的，使用广告图来装饰，使用广告图时一般要求使用反光度较高的灯箱片。

照明――白色或暖色的色彩为主，比较多的都是使用白色的日光灯管，正常情况下，需要保持10-15平方一根灯管即可使光度符合经营需要。

音响――为保证顾客的舒适的购物心理情绪，便利店一般都配备有小功率的音响，并且主要以开放舒缓的背景音乐。

2、经营设备电脑――一般每店配备收银机一台，其功能兼具前后台，无需另行配备专门的后台操作系统。

软件――与总部实行连网，各店统一使用软件系统，以方便总部对其进行管理监控，并且总部能根据系统来进行库存管理。

收银台――收银台兼管理人员工作台。

货架――以平方数计，每4-4.5平方需要一组货架，货架只需使用一般的货架即可。

冰柜――因便利店是方便于就近的居民，故便利店一般都备有2个冰柜，一个是饮料啤酒柜，另一个作为冰激凌专用冰柜。

其他设备――如书报柜，糕点柜，根据经营的项目需要来进行设备的增加。

3、商品便利店的商品结构中，食品占比50%，日用化妆品20%，日用百货20%，其他10%,约需单品数201X至3000种。

（三）经营理念

1、符合目标消费者需求――便利店因为都是经营的快速消费品，一般选择在店铺范围内比较常销的商品作为其经营商品，主要讲究库存小，周转要快

2、为消费者提供方便――就近的购买条件，可适当考虑送货上门，经营项目要根据周围居民的需求来进行商品配置四、管理运营

1、制度管理在连锁便利店的经营过程中，管理与效益是密切相关的，因此，制度化的管理在运营过程中是相当重要的相关的管理制度有：

出勤制度卫生管理制度报表管理制度能耗管理制度设备管理制度固定资产管理制度采购管理制度现金管理制度工资的发放管理规定员工的担保制度管理人员的权限规定员工的奖惩制度员工工作制度货架作业管理制度商品配送管理制度仓库管理制度会议管理制度耗材领用管理制度通讯器材及设备管理制度2商品管理为维护企业的形象，保证顾客在店内能买到合乎自己要求的，新鲜的商品，相关的制度有：

商品的进场制度商品的销售报表采购报表滞销报表畅销商品统计表关于商品的奖罚制度商品的配备申报制度临近商品的处理商品销售考核促销商品的管理制度3库存管理因便利店的商品周转量很小，所以在经营过程中严格的商品管理制度能有效的杜绝商品的滞销，和提高商品的周转率，建立有效的商品配送机制，相关的制度有库存报表管理库存的限制商品的周转周期与库存的参考调货申请表退货管理规定库存周转考核商品配送管理制度滞销商品考核4系统管理系统化，信息化，数字化的管理能有效的减少商品的损耗，加强店与店之间的沟通频率，能快速的实现商品的流转，从而使资金的流转更加有效，促进企业的良性发展，因此连锁店必须将其电脑系统进行连网统一管理，以提高工作准确率和工作效率，相关的制度有操作员的管理规定操作员的权限操作员的保密规定营业额与员工工资的关系制定a）损耗管理制定有效的防损制度，提高员工的防损意识，发挥员工的防损积极性，有效的防损降耗措施，相关的制度有员工内盗的处理意见损耗的管理规定损耗的奖惩制度耗材管理关于盗损的管理规定b）促销管理实行统一的促销政策，有利于增强企业的形象，促进商品的销售，有利于整合促销资源，实现资源利用的合理化，充分化.相关的制度有促销管理规定促销的申请促销的执行考核五投资分析预算按120平米计算（单店）1A固定设施：

首期（即开业前）天花+墙面：

直接刮腻子（120+120）3.5/平方=840元水电设备：

2500元地板;120平方6+600+120平方12=2760元铺面外：

2030平方=600元店招：

20平方30=600元合计840+2500+2760+600+600=7300元B经营设备货架：

28020+18030=11000元电脑收银设备：

3500+500+800=4800元冰柜：

18002=3600元软件：

15002=3000元分摊总部连网费用：

201X元收银台：

1000元烟柜：

400元酒柜;600元电话初装费：

201X=600元其他设备;1000元合计11000+4800+3600+3000+201X+1000+400+600+600+1000=28000元C租赁押金;201X元D消防设备：

201X元总投入7300+28000+201X+201X=39300元2经营成本及经营费用租金―――――-800—1000元/月税――――――-500元（国税）+200（地税）=700/月工商管理――――150元月水―――――――50元/月电―――――――800元/月工资――――――5004=201X元/月耗损预估――――500元/月总部配送费―――400元/月总部管理费用――400元/月其他费用――――300元/月合计1000+700+150+50+800+201X+500+400+400+300=6300元/月3营业效益预计营业额1000――1500元/日月计营业额40000元营业利润4000022%利润率=8800元营业外收入500元/月合计效益8800+500=9300元4货值800元/平方120平方=96000元5后期开业后的追加投入30000元6收益分析收益=效益-费用=9300-6300=3300元/月年收益=3300/月12月=39600/年不可预计费用5000元/年实际预计收益39600-5000=34600元/总投入=首期投入+后期追加=39300+30000=69300年回报率=年收益总投入=3460069300=0.4992预计收回投入需2年四项目可行性行业的发展趋势及社会经济的发展水平的上升，使项目的可行性更加强烈，鉴于此，推荐涉入此行业并形成连锁化经营，在本地市场尚未成熟之际抢占行业的制高点五风险规避由于行业风险的不确定性，因此，建议在开业之后3个月，可以通过核算将店面执行承包经营，具体方式待定，前提是统一采购，统一品牌，统一经营，可通过下述方式来执行降耗从而实现降低风险的目的，且能提高员工的工作积极性.A方案;员工入股B方案;前期投资算做风险投资，由员工进行担保抵押经营，自负盈亏C方案;以委托经营的模式交给员工经营，多劳多得，上交费用D方案;缴纳承包金的形式进行承包经营六投资解析1.前期投资固定设施及营业设施,可以利用部分现有的设备，以降低其投入2.追加投资因以利用了现有卖场的客户资源，在首期投入中已经没有了货款投入，故在后期需要追加部分货款投入，即是后期追加的3万元货款投入来作为后期的资金运营，此投入可视总部对供应商的整合而降低投入数量。

附送：

关于开征房地产税的思考

关于开征房地产税的思考

关于开征房地产税的理性思考房地产税是财产税，包括房屋所有人拥有的地面上的房屋即不动产以及房屋所建所在的宅基地。

房屋是建在土地上的，没有土地就不能建房屋。

古人“缘木而居”另当别论。

但树木也是长在土地上的，没有土地就没有房。

所以，房地产税的设计一定要把房屋和房屋所占有的土地（宅基地）一并考虑，否则，房地产税的矛盾和漏洞就一定很多。

目前，上海、重庆“试点”的“房地产税”实际上不是完全意义上的财产税，而是介于财产税与行为税之间的“半财产税”。

因为现在的房地产税，实际上只包括房屋所有人拥有的房屋所有权，不包括房屋所有人拥有的房屋所在地所占有的土地所有权，因为城市土地包括宅基地属于国家所有，农村土地属于集体所有。

从这个意义上来讲，现在试点的房地产税不是完整意义上的房地产税，而只是“房屋税”。

无论城市还是农村，房屋所有人所购买所拥有的房屋价格，不但包括房屋——不动产的价格，而且包括土地价格。

但是，按照现行的法律法规，城市居民购买的房屋，土地证上标明的土地是70年的使用期，这个宅基地房屋所有者是没有所有权的，只有使用权（类似于租国有土地）。

城市居民对自己拥有的城市房地产所有权是不完全的。

同样，农民对自己拥有的农村房地产所有权也不是完全的。

从理论上来说，现在对城市居民开征房地产税，既没有理论基础，也没有法律制度基础。

因此，为了设计规范的房地产税，首先在理论上要搞清楚，房地产税作为财产税的征税对象是城乡居民拥有的房地产，纳税人是城乡居民对自己拥有的房地产的所有人。

房地产的所有权不明确，既不能对房屋（连同土地）所有人征税，也不能对持有土地所有权的房地产征税。

从土地所有权看，即明确房屋所在地（宅基地）的土地所有权，是开征房地产税的前提和基本条件。

房屋土地的所有权不明确，开征房地产税就缺乏理论依据，盲目仓促上马，就会造成许多矛盾和后遗症。

衣服、食物、住房、自行车、摩托车、小汽车等是现代人基本的生存和消费资料，即生活资料。

在共产主义没有实现之前，特别是在社会主义初级阶段，家庭和消费资料的私有制是不会消亡的。

在相当长的历史阶段，要承认和明确全部消费资料和部分生产资料私有制存在的合理性和合法性。

社会主义不是越大越公越好。

在社会主义阶段，不可能取消家庭,也不可能取消全部消费资料的私有制和部分生产资料的私有制。

这是改革开放以来，一直强调社会主义以生产资料公有制为主体的全部内容和应有之义。

住宅是消费资料，是商品。

住房制度改革的方向是商品化、市场化。

住房价格由住房供求关系决定。

政府调控房地产市场，首先要明确房地产产权（即所有权），在此基础上，由市场决定房地产价格，同时要兴建一部分廉租房，让买不起房的人租房，做到居者有其屋。

但在社会主义初级阶段，由于社会生产力水平的限制，不可能做到人人、家家都买得起房。

由此既可以从根本上缓和强迁、强拆以及房地产交易过程中产生的种种社会乱象。

现在，除了废弃矿山矿区、职工住房和棚户区整体改造外，有些城市建设的所谓社会保障房，除廉租房之外，概念是不清楚的，政策漏洞百出，因为住房买卖价格成了“双轨制”，这部分保障房价格低于市场价，必然造成社会以权谋私的腐败现象。

而且加剧城市居民住房供求矛盾，加剧房地产市场调控成本。

江西省宣布从20xx年1月开始取消社会保障房政策，全面统一实行廉租房政策，这是明智之举，其他省市理应效仿。

现在对部分概念不清的所谓“保障房”热心的人，

一是当权者，他们有权分配“保障房”，而不是走住房买卖和住房商品化、市场化的路子;

二是社会各类“寻租者”，先买一套相对便宜的保障房，然后高价甩卖。

因此，“保障房”永远会供不应求，政策费力不讨好。

城乡居民住房只有两类:

一类是商品房，一类是出租房。

临时性的政府因灾后拆迁给予百姓临时的安置房，也应当把补偿、补贴资金一步到位发到居民手中，厂商企业去建房，居民有办法或买房、或租房居住。

这样，可以降低建房、住房成本，提高效率。

政府调控房地产市场，主要应把住两头，

一是政府，减少贷款用于厂商企业的房地产建设、以及居民用于购买住房的资金规模和银根松紧要适度;

二是城乡居民，购房主要用于消费，如果用于住房投资，即不是自家消费，而是住房倒卖的行为要采取适当的行政手段或经济手段进行引导和调控，以防止房地产市场形成泡沫，供求关系和价格大起大落，甚至像几年前美国因次贷危机引发的全球性经济危机。

中国是中央集权制国家，不是联邦制国家，统一税法是中央集权制国家的基本要求，所以房地产税的改革和调查研究包括试点，应当首先由立法机构——全国人大常委会协调国务院法制办、财政部、国家税务总局及有关部委、大学院校和科研院所的专家学者，制定并出台相关法律，如《房地产税12关于开征房地产税的思考第2页法（草案）》，在此基础上广泛征求社会意见并进行修改或试点。

在试点的基础上再进行修改，不能一个城市一个方案，否则容易引发地区之间的矛盾甚至“后遗症”，行政主管部门起草有关法律并执行有关法律的状况不能再继续下去了。

现在，我国城市国有土地和乡村集体所有土地价格双轨制没有消除，城市居民住房价格双轨制（商品房价格与限价房价格）没有消除，所以就全国而言，房地产税试点的步伐不宜过快。

先把基本理论搞清楚，同时借鉴发达国家以及我国台湾的成熟经验，先立法，再试验。

只要方向和路子正确，步子慢一点不要紧。

如果房地产税的基本理论不清楚，基本制度不规范，基本法律缺失，就会产生适得其反的效果。

税收是一个敏感的话题，新开征一个税种，涉及千家万户，理论和法理不清楚，搞不好就会引起社会动荡，这样的例子，古今中外都不罕见。