徐州市房地产市场运行年报.doc

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2011年徐州市房地产市场运行年报

目录

政策篇

一、2011年政策回眸

二、2012年市场研判

（一）全国房地产研判

（二）2012年徐州房地产研判

土地篇

一、2011年土地出让分析

二、2011年土地成交分析

市场篇

一、05-11年全市商品房成交分析

二、徐州市区商品房成交分析

三、徐州市区域商品房成交分析

四、徐州市各区各月成交分析

房价篇

一、09-11年徐州房价分析

二、2011年徐州各区域均价分析

前言

2011年，可以作为中国楼市的一个里程碑式的存在，从2009年下半年开始，长达两年的楼市政策调控，终于在2011年下半年发挥了成效了。

全国各地成交量大幅度萎缩，房价全面进入下行期。

降价潮、退房潮此起彼伏。

2010年是房地产政策的调控之年，2011年则成为货币紧缩之年，相比于政策调控，银行货币紧缩对楼市的打压力度更加严厉。

由于全国经济通胀的趋势依然没有得到遏制，同时人民币升值压力依然巨大，由此所产生的金融压力也全面开花。

首先是银行屡次上调存款准备金率，中小型企业面临倒闭潮，市场经济氛围持续下滑，间接影响房地产市场投资性需求。

同时，银行存款准备金率上调也迫使银行放贷量减少，大部分贷款购房者被拒之门外。

另外，2011年银行频繁加息，屡次上调存贷款利率，结合楼市政策中首付比率的上调，直接提升市民购房门槛，导致2011年全年成交量大幅度下跌。

政策篇

一、2011年政策回眸

2011年第一季度

2011-01-14

央行上调存款准备金率冻结资金3500亿元

中国人民银行14日晚间宣布，从2011年1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

这也是人民银行2011年的首次货币政策动作。

此次上调后，中国大型金融机构存款准备金率将高达19％的历史高位，中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5%。

2011-01-26

新国八条

1.落实地方政府责任。

地方政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

2.加大保障房建设力度。

有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围，努力增加公共租赁住房供应等。

3.加强税收征管。

对个人购买住房购买住宅不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征营业税；加强对土地增值税征管情况的监督检查等。

4.强化差别化住房信贷政策。

贷款买二套房，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

5.严格住房用地供应管理。

今年的商品房住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量，加强对企业土地准入资格和资金来源的审查等。

6.合理引导住房需求。

原则上对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。

7.落实约谈问责机制。

新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标，对相关负责人进行问责；对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收争冠不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

8.坚持和强化舆论引导。

对制造、散步虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

2011-01-28

上海、重庆、房产税

试点征收房产税，重庆税率为0.5-1.2%，上海房产税税率为0.6%。

2011-02-09

存贷款利率上调0.25

央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点

2011-02-09

公积金贷款利率上调

公积金贷款利率上调5年期以上上调0.2个百分点

2011-02-14

江苏出台国八条

江苏出台贯彻“国八条”细则

2011-02-18

年内第二次上调存款准备金率

央行年内第二次上调存款准备金率24日起执行

2011-02-19

南京限购三套房

南京出台房市调控细则户籍市民限购三套房

2011-02-21

无锡出台楼市限购令：

本地人禁买第三套住房

无锡市近日发布了《市政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策》，从2月21日起，该市市区全面实施住宅限购令，已有1套住房的本地家庭及能提供证明的外地人可新购1套，对已有2套以上住房的本地家庭和无法提供证明的外地人停售。

该市公积金贷款政策也作出调整，暂停三套房公积金贷款。

2011-03-03

苏州出台限购令：

本市居民限购第三套房

对苏州本市户籍居民家庭限购第三套房，外地人限购第二套。

该政策自3月3日起在苏州市执行。

2011-03-19

准备金率年内第三次上调0.5升至20%历史高位

中国人民银行18日宣布，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行自去年以来第9次上调存款准备金率。

此次上调大约冻结银行资金3600亿元。

上调后，大型商业银行准备金率达20%的历史高位。

2011-3-22

发改委发布商品房销售明码标价规定通知

3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：

商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。

该《规定》自2011年5月1日起施行。

2011-03-24

发改委减免部分住房交易手续费

国家发展和改革委员会23日宣布，自5月1日起取消住房抵押手续费，减免、规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。

此举可减轻企业和居民负担41亿元。

第二季度

2011-04-05

央行4月6日起上调存贷款基准利率0.25个百分点

中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。

2011-04-17

从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。

今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。

同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。

此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。

分析人士认为，此举意在进一步收缩银行体系的宽裕流动性。

据估算，上调0．5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿。

2011-05-01

5.1日商品房明码标价，徐州主城区新城区实施普通商品房限购

5月1日，根据国家发改委的有关规定，从（5月1日）开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。

徐州市为遏制投资与投机性购房需求，自5月1日起，暂定在徐州市主城区（鼓楼、云龙、泉山区）及新城区范围内，实施普通商品住房限购政策，执行期限暂定为一年。

本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城区限购一套普通商品住房；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区向其销售普通商品住房。

本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品住房。

非本市户籍居民家庭，能提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购范围内限购一套普通商品住房；已拥有一套及以上住房或者无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在本市限购范围内向其销售普通商品住房。

实施限购区域范围主要为徐州市的主城区，包括鼓楼区、云龙区、泉山区和新城区，不包括经济技术开发区、铜山区和贾汪区。

徐州市户籍居民家庭可以在新城区购买普通商品住房，但一个居民家庭只能在新城区购买一套普通商品住房。

实施限购的普通商品房标准建筑面积144平方米以下（含144平方米）的普通商品住房，不含国有、集体土地上的征收（拆迁）安置房。

其他商品房不在此次限购范围内。

2011-05-06

国家发改委部署商品房销售明码标价专项检查

据国家发展和改革委员会5日介绍，发展改革委已要求全国各级价格主管部门在近期集中人力和时间，组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。

2011-05-18

央行上调存款准备金率

中国人民银行12日宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。

本次上调大约可锁定商业银行3700亿元资金。

至此，大型商业银行存款准备金率升至21%的历史高位。

2011-06-20

央行上调存款准备金率

从6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。

今年以来存款准备金率一直保持着“一月一调”的提升节奏。

自去年以来，央行更是先后12次上调准备金率。

此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的高位。

第三季度

2011-07-07

央行再度加息

央行昨天宣布，今日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。

2011-07-19

限购令蔓延至二三线城市

限购令再上“紧箍咒”。

国务院表示，房价上涨过快的二三线城市也要采取限购措施。

记者从江苏省住建厅了解到，目前江苏暂无新动作，不过住建厅人士表示：

在保障性安居房未能大规模建成交付使用前，预计限购政策将持续执行，调控力度不会放松。

2011-09-05

城市建设用地审批权上缴

除原规定需报国务院批准用地84个城市外，自2011年起，新增了秦皇岛、徐州、南通、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、台州、温州、马鞍山、德州、东营、威海、南阳、江门、惠州、珠海、佛山、中山、东莞、桂林以及三亚。

第四季度

2011-10-1

重庆2011年10月1日起开征存量房房产税

重庆市从10月1日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。

重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。

3400套房屋应纳税，重庆地税部门除对主城1月28日前取得产权的独栋别墅进行核查登记外，还会同国土房管部门，对该市1月28日前签订合同，但未办证的存量独栋别墅进行调查核实和跟踪管理，进一步锁定陆续办证的纳税人。

重庆市规定：

独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城9区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。

2011-10-20

徐州首套房贷款首付提至四成，二套贷利率提高

10月份，徐州市各大银行房贷首付虽大多数仍是三成，但已有部分银行首付上调至四层，如中国银行、农业银行、交通银行（根据楼盘不同决定首付比例的不同）。

贷款利率大都上调至基准利率的1.1倍，中国银行仍执行基准利率7.05%。

二套房贷款仍未有任何变化，多家银行仍停止受理二套房贷款。

目前，徐州二套房首付款比例不得低于60%，部分银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，农业银行、浦发银行二套房贷款利率上浮至基准利率的1.2倍，首套房首付提高放款额度稍有缓解。

2011-11-30

人民币存款准备金率下调

中国人民银行30日宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行21.0%和17.5%的存款准备金率。

2011-12-22

国土资源部加大闲置土地处置力度,闲置两年可无偿收回

12月22日，中国国土资源部新拟草案,加大闲置土地处置力度,规定对闲置满两年的土地,可无偿收回土地使用权.,

国土资源部网站公布的《闲置土地处置办法（修订草案）》规定,土地使用者在接到责令限期动工通知书後,应在三个月内动工建设.草案强调,若主管部门与土地使用者未就处置方式达成一致,土地闲置满一年,可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费;满两年的,经批准後可无偿收回土地使用权.

闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权後,未经原批准用地的人民政府批准,超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地.

草案并列出认定为闲置土地的几种情形,包括自合同生效或者划拨决定书核发之日起满一年未动工开发建设的;已动工开发建设,但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3,或者已投资额占总投资额不足25%,且未经原批准用地的人民政府批准,中止开发建设连续满一年的.

解析：

2011年全国经济的发展呈现出一种不平衡的状态，一方面面对国际金融压力，人民币频繁升值，一方面国内通胀愈演愈烈。

央行频繁加息以及上调存款准备金率，对房地产市场带来沉重打击。

　　从几次上调存款准备金率的时间，以及国家政策发布时间来看，如2月份上调存款准备金率，四月份加息等选择在楼市回暖时机，其对楼市的针对性较强。

可以看出，中央对房地产市场的打压决心依然没有动摇。

　　到2011年年中，央行再度加息、上调存款准备金率，同时，中央公布二三线城市限购，二三线城市国有建设用地审批权上缴等几项有力措施将下半年楼市和回暖的希望彻底覆灭，“金九银十”再度遭遇“滑铁卢”，楼市提前进入严冬，迫使开发企业降价保量，成交量、成交价格持续下降。

　　不过，需要指出，尽管中央对于楼市打压的决心空前强大，并且多项有力措施迫使开发企业不得不降价放仓，但是对于地方政府而言，却并非和中央步调保持一致。

从徐州对于国家多项调控措施的执行力来看，在遵循国家调控措施的基础上，徐州所行的调控政策尚有较大的空间。

另外，年底徐州市住房公积金新政的颁布也是促进岁末成交的一项举措。

由此可见，尽管中央对房地产市场的打压力度持续加大，全国市场的观望氛围依然浓厚，但是地方政府迫于地方建设的考虑，尤其是二三线城市对城市发展的需求，在政策上尚有可以喘息的空间。

二、2012年市场研判

（一）2012年全国房地产研判

1、政策趋势：

继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力

对房地产而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。

2011年11月底，央行近3年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。

2、成交量萎缩，空置率攀升，市场呈萎缩状态，

2011年，国家调控政策逐步加紧，限购令逐步严格，使得上海、北京等一线城市房地产市场走向下坡行道，刚需购房比例微量加大，投资性与改善性购房比例严重缩减，成交量低迷，空置率上升，楼市出现自2008年以来的第二次“拐点”。

3、政策趋紧，市场渐冷，使开发商资金回笼压力加大，房地产投资风险系数增高。

2011年初，国家加紧宏观调控政策，频频出台限购令，扩大限购范围，不断提高银行准备金率，2011年7月，房屋按揭利率增至7%以上，达到前所未有的高度。

按揭放款难度加大，时间延长。

从而使开发企业资金压力加大，不得不缩小开发规模，拉长开发周期，销售推房量放小，厚积薄发，以待时机出手。

一线城市一些大型开发企业开始涉足煤炭等其他领域，另一些开发企业逐步向政策相对较松的二、三线城市进军。

4、房地产价格面临严重压力，一、二线城市房产价格已经下调。

一二线城市成交量的萎缩，空置率上升的直接原因是因为购房者的观望而至。

中国人口众多，每个人都需要居住，住房市场无论是自住还是投资，空间都很大。

购房者不是不需要房子，而是在观望，期待房价降到自我期望值时再出手，政策的缩紧使越来越多的购房者站到了“观望”的一边，观望者的增多，影响到成交量，从而迫压价格下调，在2010年5月初，恒大地产宣布全国所有地产项目将以八五折对外销售，成为第一个公开宣称降价的大开发商。

但恒大公司否认这是调控政策的影响。

2010年下半年至2011年，降价的区域范围在逐步扩大，2011年下半年开始出现在二、三线城市，出现了自2008年以来第二次大面积的下调。

5、政部酝酿2012年推行房产税试点个别城市将先行

续2011年10月1日重庆开始征收房产税，作为首个试点城市后，随后开征房产税事件备受关注，在财政部举行的地方税专题工作研讨会上，有关人士表示，作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。

　由于房产税改革对房地产市场调控具有积极作用，房产税一度被市场人士认为是抑制房价过快上涨的“杀手锏”，希望它能对遏制高房价起到立竿见影的作用。

但业内人士普遍表示，作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期来看，房产税的出台自然对房地产市场有着直接或间接的影响，能对高涨的房地产价格起到威慑作用。

但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”。

　　房产税影响最大的主要是投资需求。

房产税的推出将使房屋持有者考虑持有成本，房地产投资收益增加了不确定性，这会对房地产市场的需求关系产生微妙影响。

但从中长期来看，房产税对于房价的影响可能比较有限。

房价主要取决于供求关系，遏制高房价不能寄希望于房产税，房产税的出台也不太可能导致房价出现大幅下降。

成本、利润和税金构成了住房价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大影响。

总体预测：

上半年调控效果进一步明显，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也不用过度悲观

预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下降。

全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策穏中微调，房地产调控政策继续吃紧”的假设下，根据“中国房地产中长期模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15%-20%和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。

（二）2012年徐州房地产研判

通过对目前市场分析，预计徐州房地产市场在调控政策全面实施后，2012年将会呈现出以下现象：

1、2012年前会出现“拐点”，年后会有小幅“井喷”；

政策限购影响，徐州房地产市场在元旦左右会出现“拐点”，春节期间，异地工作人员回家探亲，会掀起小股购房热潮。

如果政策还在逐步加紧，影响面逐步扩大，春节过后一段时间会回到2011下半年状态。

2、2012年房价不涨几乎已经成为定局

2011年的徐州楼市行情临近尾声，但几乎已注定落寞收官。

这与2009年房价节节攀升、2010年疯狂抢购相比，甚为惨淡。

进入今年下半年，徐州一些项目一改前两年的坚决不打折的“高傲姿态”，开始了促销大战。

不只是开发商受影响，调控政策也让银行收紧贷款，让一部分刚性购房者数量急剧减少。

“徐州房地产开工量不断增加，购买人群却相对少了，房企销售自然会遇到困难。

目前徐州房地产市场业内的基本观点是，加大力度促销，房价不涨可以，个别项目价格将会下浮，但整体市场出现大幅度降价是不可能发生的。

明年大量入市的新盘会以稍高成本的价格入市销售，房价会随着销售有所浮动。

”

随着各项调控政策的施行，将对房地产市场的规范产生积极的影响，也预示着房地产暴利时代正在慢慢终结，房价将更有序平稳。

宏观调控对2012年的房地产市场发展还将继续发挥重要作用，再加上“买涨不买跌”的心理影响，明年徐州房价大幅上涨是不可能了，将逐渐进入深度调整期，“这种调整说明白了，直接体现的就是打折促销，折扣的加大会让房子价格渐趋合理区间，也就是说，买房会比过去更合适。

明年徐州还将有大量建成的保障房推向市场，可满足贫困和边缘人群的刚性需求，更促进了房价逐步回归到合理水平。

”

3、市场重新洗牌

在调控政策下，2011年的徐州楼市有些跌宕，但不仅是房价和销售的起落。

受融资渠道、土地价格、政策调控的影响，预计2012年，除了徐州房产市场供应调整外，另外一个大调整就是，房产开发企业的快速整合，部分投机者将面临破产倒闭。

这预示着徐州房产市场将重新洗牌。

开发企业贷款渠道不畅，资金链短缺，必然会出现大鱼吃小鱼的情况。

明年或迎来徐州地产重新洗牌。

由于金融紧缩政策的持续，正面向银行贷款受限，这使得一些房地产企业将资金来源转向信托公司，而信托公司的利率相对较高，势必会大幅增加成本。

一旦销售量小，就会出现资金链断裂的情况。

没有资金，势必会导致部分实力相对较弱、资金量不充裕的小开发商被兼并。

此外，还有一种情况可能出现——由于利润太低，一部分开发商价格为自己的房市黄金季画上句点，无项目的房企将纷纷转向其他行业。

土地篇

一、2011年各月土地成交面积详情分析

解析：

2011年，徐州土地市场持续上年的高频次出让模式，但受严厉楼市调控影响，土地出让延期、流拍现象明显，土地出让规模同比下降三成。

此外，地块出让竞价现象鲜有发生，多以底价成交，企业拿地相对理性，土地市场整体平淡。

2011年徐州成交土地111宗，成交总面积为7428994.2平方米，折合11144.61亩，成交总额109.97亿。

其中出让经营性用地74宗，成交土地面积3839713.2平方米，折合5759.63亩，成交总额96.63亿；出让工业用地37宗，成交土地面积3589281平方米，折5383.98亩，成交总额13.34亿。

从土地成交情况来看，与2010年同期成交情况（成交经营性用地82宗，成交土地面积2616241平方米，折合3924亩）相比，成交面积比去年增长46.76%。

纵观2011年全年土地市场，自1月份土地市场热拍后，2—3月份土地成交量大幅下滑，4月份土地成交上有所上升。

5月份土地市场出现了经营性用地0成交，土地市场跌入冰点。

6月份土地市场稍有回暖，7月份土地成交量大幅回暖，迎来成交高潮，9月份土地成交再次跌入冰点，10月份较九月份有大幅上升，11月份土地市场仅1宗经营性用地成交，土地市场进入寒冷期，虽然目前楼

市销售已进寒冬，土地成交一再低迷，但也不失为逆市投资的良机，尤其是一些优质地块。

进入12月，全国市场活跃，多家房企抄底土地市场。

二、2011年各月土地成交宗数详情分析

解析：

2011年年初至今，土地市场一共出现了四次成交高峰，分别为1月、7月、10月和12月份，其中12月份经营性用地成交数量最多，共计17宗。

从图表中可以看出，2011年5-9月份，土地市场经历了很长一段时间的低谷期，经营性用地、工业用地零成交的情况经常出现。

直至10月，土地市场才大幅回暖，但也仅仅是一个月的时间，11月份，土地市场成交量再次出现下滑，直至12月份，出现今年土地市场的最高峰。

2011年1月至12月，徐州市经营性用地成交量起伏很大。

4月份，成交宗数虽只有6宗，但总成交面积较1月份的10宗土地成交面积更多。

5月份经营性用地出现零成交现象，土地市场一片惨淡。

7月份出现了第一次高峰，虽然成交宗数与1月接近，但成交面积比1月份多出近一倍。

9月份，经营性用地再次出现零成交现象，土地市场跌入最低谷。

随后在10月、12月份，