徐州市房地产市场报告.docx

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徐州市房地产市场报告

徐州市房地产市场报告

一、住宅销售价格

2005年第二季度徐州市房地产住宅均价在一季2047元/平方米的基础上上涨6.94％，达到2189元/平方米，中心区住宅均价首次突破3000元大关，达到3031元/平方米，同时西区住宅均价在五区中增长最快，取代南区占居第二位置，达到2502元/平方米，较上季增涨16.26％

二、各区房价对比

1、中心区：

价格继续领跑

随着中心区房地产开发接近饱和，建设用地逐渐减少，地价涨势明显。

且受容积率限制，中心区新建住宅多为高层，建筑成本高，整体来看，可供住宅楼盘在减少，这些都支撑了该区域房价一直在全市五区居于领先位置。

中心区二季度住宅均价一季度2789元/平方米的基础上上涨8.68％，首次突破3000元大关，达到3031元/平方米。

预计后期该区房价仍有进一步小幅上升可能。

2、东区：

市场潜力增大

东区在过去一年住宅均价走势平缓的局面下，二季度也有较大涨幅，住宅均价为1608元/平方米，较一季度的1478元/平方米上涨了8.8％。

由于二季度该区域新建楼盘增加，且二手房交易非常活跃，促动了住宅价格。

另外，6月份随着2005－10、11号近千亩地块的成功推出，以及东区充裕的地块储备，市场开发前景看好，预计后期该区域住宅价格仍有持续小幅上升。

3、南区：

走势稳健

南区在二季度是五区中住宅均价上涨幅度最小的区域，均价为2456元/平方米，较一季度的2385元/平方米上涨了2.98％。

由于南区自然环境优越，生活配套完善，已成为全市最适宜长期居住的区域。

长期以来购房者积极踊跃，区域内的楼盘一直供不应求。

预计后期价格走势将趋于平稳，大幅波动可能性不大。

4、西区：

均价超越南区，跃居第二

西区是全市二季度住宅均价涨幅最高的区域，在一季度2152无/平方米的基础上上涨16.26％，达到2502元/平方米，沿续了上季大幅上涨的势头。

西区房价在过去不到两年的时间里涨势迅猛，上涨了近千元左右，加上二季度较一季度上涨了350元/平方米，使其取代了长期居于第二位的南区。

主要是由于西区滨湖花园、小康人家、华美沁园、南湖花园等新增楼盘的带动，以及该区域居住条件的不断改善。

预计在短期内该区域房价不会有大幅波动。

5、北区：

均价最低

北区住宅均价本季涨幅不大，较一季度的1477元/平方米上涨了3.59％，达到1530元/平方，仍为全市房地产市场五区住宅均价最低的区域。

由于该区域新建住宅项目增多，人气得到进一步聚焦，特别是九龙湖、马场湖、祥和小区周边环境不断得到改善，地块储备充足，市场前景广阔，后期该区域房价在平稳运行的基础上有继续补涨的可能。

三、2005年第二季度徐州房地产市场主要经济指标

在国家对房地产业的市场调控政策和金融政策的影响下，2005年第二季度我市房地产市场总体表现平稳。

其主要表现为：

土地供应充足，可供销售住宅面积较上季有大幅增加，房屋交易量有明显上升，全市住宅均价匀速上涨，从后期看房地产市场价格总体上将保持平稳，市场为较快发展态势。

1、商品房预（销）售情况：

表一：

徐州市2005的一、二季度商品房预售面积比较表

类型

2005年一季度

2005年二季度

两季度对比

住宅（万㎡）

25.49

83.05

增加225.81％

2、房地产交易情况：

表二：

徐州市房地产交易情况对照表

年度

户数

交易面积（万㎡）

交易金额（亿元）

增量住宅

（商品住宅）

2005年一季度

1644

19.42

2.91

2005年二季度

2675

28.45

4.92

存量住宅

（私房）

2005年一季度

3328

20.86

2.71

2005年二季度

4323

25.79

3.39

3、资金供应：

表三：

徐州市2005年一、二季度住房按揭比较表

项目

2005年一季度

2005年二季度

户数

1292

2304

面积（万㎡）

15.26

26.76

抵押额（亿元）

1.53

2.66

四、市场总体分析

在国家对房地产的新政出台后，市场反映较为强烈，大量的交易行为赶在新政发布前完成，各项指标均有不同幅度的增加。

（一）供求分析——潜在需求仍为十分巨大

决定房地产供应量和供应速度主要取决于两大因素：

一是土地供应量状况，二是资金供应状况。

2004年徐州市国土局共拍出22宗地块，土地面积55.2万平方米，加上今年初的土地供应量，预计今年可建住宅模将超过100万平方米。

由于金融房贷收紧，资金来源发生变化，对徐州市属于“金融拉动型”的房地产市场来说影响较大，造成了相当一部份企业开发资金短缺，影响了部份开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供应增长的速度。

从二季度交易的活跃度来看，市场仍潜在大量需求。

目前，我市住房消费以本地消费为主，且“以旧换新”是购房者的主流，市民的住房正在从“实用型”向“比较舒适型”过渡。

此外，城市人口的迅速增长、新婚用房、拆迁都带来较大的需求。

随着徐州市国民经济的快速持续发展，城镇居民收入不断提高，改善居住环境的愿望越来越迫切，也在一定程度上保证房地产的需求。

目前，徐州市房地产市场中的投机性购房现象轻微呈现，由于资金有限，规模较小，还不足以对整体市场构成影响，但已不容小

（二）价格走势分析——需求拉动房价稳步增长

2005年二季度二手房市场异常活跃，一方面说明市场新增住房供应相对不足；另一方面的原因则是受宏观调控影响，大量购房者扎堆在新政实施前办理交易。

这直接拉动了二季度的房价上涨。

当前，政府对闲置土地的清查和土地出让金清欠力度加大，进入土地市场的门槛提高。

同时开发商向银行贷款的难度也在加在，“生存规则”越来越严，他们必然要另辟融资渠道，难免要加大融资成本和融资风险，所增加的融资费用和风险成本，最终也会反映和体现到房价上。

因此也将在一定程度上造成住宅房价上升。

预计2005年下半年徐州房地产市场走势仍是需求拉动市场，住房价格将保持比较平稳的趋势。

徐州市商业地产及专业市场调查基础资料

一、东西中三大商圈基本状况

（一）东部商圈

东部商圈围绕东方红大厦周边进行市调，主要针对原徐州饭店上新建温州购物广场进行了详细的调查。

温州购物广场

1．地址：

位于东站广场原徐州饭店

2．经营业态：

1-4楼主营服装、饰品，5楼主营餐饮、茶吧、KTV娱乐等

3．经营规模：

共5层，每层3000多平米，总经营规模约17000平米

4．价格：

一层均价15000元/平米，二层均价11000元/平米，三层均价8000元/平米，四层均价5900元/平米，五层不对外销售。

5．预计租金：

参照购物广场临侧的白云宾馆，一层租金约为400元/平/月起，二层以上应不少于200元/平/月。

6．经营状况、模式：

一至三层已基本销售完毕，五层已被提前预定，现仅四层对外销售。

销售模式采取带租约销售，保租3年，年收益保证10%（税前），并提前返还两年收益。

投资人在第4年方享有自主经营权，前3年由广场统一经营。

（二）中部商圈

中部商圈主要以金地商都、黄河景园为调查对象。

金地商都

1、地址：

位于彭城广场北与金鹰商场相望；

2、经营业态：

地下一层为秉承国际先进管理理念和营销模式的悦佳超市（1.9万平方米），一层周边为精品广场，二层为金地百货，三层为中国·博库书城、上海永乐家电，四层为金海马家具广场。

3、经营规模：

总建筑面积约10万平方米，共6层，地下两层地上四层。

地下二层为大型停车场，可同时拥有近500个泊车位

4、售价：

一层8000、1.5万（内）、2.5-3万（超市入口处及沿街）

二层8400元/平方米

三层6250元/平方米

四层5200元/平方米

5、租金水平：

一层沿街招租租金1万（沿街少量），里面1万-1000元/月，4层租户调研为40-50元/平方米.月，地下一层电梯旁15平方米（使用面积）小店租金5000元/平方米.月，按月交。

6、经营方式：

自建商业经营公司，地下一层整体出租给悦佳超市（下个月改名为家乐福），二层整体交给金地百货经营（天信和百货大楼合股成立），三层整体出租给博库书城和永乐家电，四层整体出租给金海马家具。

黄河景园：

1、售价：

目前售价为一层均价17300元/㎡，二层为5000－7000元/㎡。

2、经营面积：

一层面积约为4000平方米，每个单位面积约为100㎡左右，作为沿街门面。

也可以合起来使用。

二层分割成小门面，每个单位门面约为10－30㎡，也可合起来使用。

3、经营范围：

服装和美容业。

4、物业费用：

2.8元/㎡月

5、经营时间：

2005年2月20日上房，2005年4月18日开业经营。

中部其他地方租金参考：

黑与白服饰店以经营外贸服饰鞋帽为主，月租金6500元，约28平方

黑眼睛包店经营南韩时尚包袋，月租金6200元，约25平方

板栗店经营珍珠奶茶，板栗，香肠等，月租金2000元，约10平方

（三）西部商圈

西部商圈调研以目前在建3个楼盘为主要对象。

新都大厦

1、整体规模：

商业四层，面积1.3万平方米，单层3300平方米

2、价格（租金）：

一二层连卖1.5万元/平方米（面积最小350平方米），三四层出租，租金未定

3、经营方式：

三四层有整体招商做百货的打算。

公交大厦

1、整体规模：

商业三层，面积约1万平方米

2、价格：

一二三层连卖6900元/平方米，5900元/平方米（沿煤建路）

3、经营方式：

没有整体招商的打算。

万通佳苑

1、整体规模：

底商两层，面积约2000平方米

2、价格：

一二层连卖6300-6900元/平方米

3、经营方式：

没有招商打算。

其他参考：

鞋城对面门面：

经营中档鞋、品牌鞋，主要面对周围居民及商街人流，月租金100元/㎡

鞋城附近：

以日常杂货，饰物，内衣为主，人流少，经营状况一般，月租金20-40元/㎡

友谊对面：

2层合租月租金70元/月。

二、徐州市典型专业市场基本状况

（一）徐州汽配城

1．地址：

位于三环东路"古州飞虹"雕塑北800米（七里沟）；

2．经营业态：

汽车配件、汽车装饰、汽车维修、整车销售等；

3．经营规模：

约3万平方米；

4．价格：

现在只租不售，原售价为3880元-5580元/平；

5．租金：

展厅租金为48元/平/月，其余在20-27元/平/月不等；

6．经营状况：

近90%的出租率，经营状况良好，租金回收及时，现正进行二期工程的开发

（二）海云电脑城：

1、经营规模：

一层约为1000平方米，配套齐全，电梯，中央空调，车位，宽带。

2、经营范围：

1－3层基本为16－50㎡之间，个别有70－80㎡的门面。

经营电子、电脑等IT业。

出租率为100％。

3、租金：

一层2400元/㎡/年，即200元/㎡/月，二三层1600元/㎡/年、即133元/㎡/月。

四层柜台方式租，每个柜台根据地点好坏为260－540元/月。

5层以上为写字楼，租金为50元/㎡.月左右.合约一般为2年和3年，到期续约，租金一次性缴纳一年的，可免2个月租金。

4、物业费用：

物业费用为全免，每个门面只需缴纳电费（工业用电），但在免租月内适当缴纳一定费用的物业管理费：

16平方米的房子免2个月物业费为400元，即物业费约为15元/㎡月。

5、物业交房时是将门面分割好，毛坯墙和地砖，租户自己装修。

6、经营状况：

1-3层每月营业额再10－30万之间

周边参考

海云周边的沿街门面大多为18－25平方米。

租金为190－210元/㎡月，物业费基本包含在租金中，只需要缴纳电费，每月的营业额在40万左右。

（三）鑫源电脑商业街：

1、售价：

只有1层和2层有部分门面售出，售价为8000－10000元/㎡。

三层以上不出售。

2、出租价格：

出租价格基本为75－90元/㎡月。

四层出租价格为30元/㎡月。

一次性缴纳3个月租金，可免1个月租金；一次性缴纳6个月租金，可免2个月租金；一次性缴纳1年租金，可免3个月租金。

但在免租月缴纳物业管理费。

3、经营面积：

一二层基本为36－50平方米之间，3层基本为16－25平方米之间，4层为独立的办公室或仓库。

4、经营范围：

经营电子、电脑等IT业。

出租率40％左右。

5、经营情况：

目前市场内来访人流量很小，大多生意不太好。

6、物业费用：

目前要缴纳至少2个月的物业费和2000元的质量保证金，用电押金200元，物业费另交为10元/㎡月（免租月内交）。

（四）红星美凯龙

1．地址：

徐州市八里屯；

2．经营业态：

家具及家居装饰；

3．经营规模：

一期5万平方米，4层，二期6.8万平方米，5层，总规划30万平方米；

4．经营配套：

仓储、公寓、餐饮、停车场、保安、商务中心等；

5．租金：

一期一年期月租金一层为60元/平方米，二层为40元/平方米，三层为30元/平方米，但近期有所调整，幅度为上涨10元/平方米。

一期内部装修由业主自行完成；

6．经营状况：

一期2001年8月份正式运营，出租率达到95%，经营状况良好。

二期开发5月份招商，9月18日正式对外营业。

（五）升辉装饰城

1．地址：

徐州市东三环靠近民富园；

2．经营业态：

家装建材及装饰等共10余类；

3．经营规模：

现建筑面积8.8万平方米，规划建设16万平方米；

4．租金：

展厅租金为48元/平/月，其余在20-30元/平/月不等；

5．经营状况：

升辉从1999年9月份正式运营，出租率达到95%，经营状况良好。

附：

2005年江苏省徐州市计划公开出让国有土地使用权预告

一、地块概况及位置图

地块编号

地块坐落

拟定面积（亩）

用地性质

建筑密度

容积率

绿地率

YG-1（和平绿源）

民祥园东，庆丰路西

约1000

商办居住

商办≤27%

商住≤30%

居住≤28%

商办≤3.5

商住≤3.0

居住≤1.1

≥35%

YG-2（中央会所）

食品城南，迎宾路西

约1100

居住商办

居住≤25%

商办≤45%

≤1.09

≥30%

YG-3（中央会所）

YG-2东

商办约100

居住约200

居住商办

商办≤50%

居住≤25%

商办≤3.5

居住≤1.2

商办≥20%

居住≥30%

YG-4（鼓楼生态园）

中山北路西,荆马河南

约1000

商业居住

商业≤40%

住宅≤28%

公共服务≤35%

商业≤2.0

住宅≤1.3

公共服务≤1.5

商业≥25%

住宅、公共服务≥30%

YG-5（橡胶厂）

火车站西北角

约55

商办住宅

≤50%

≤4.8

≥20%

YG-6（白云山）

白云山北侧

约100

住宅

≤30%

≤1.4

≥30%

YG-7（淮海商务休闲港）

云龙湖南侧，三环南路北侧

面积2855其中：

商服800；居住200；文娱466；

商业居住文娱

商业﹤24%

或20%

居住、娱乐﹤24%

商业﹤0.3

或0.6

居住﹤0.6

娱乐﹤0.3或0.02

YG-8（新城区）

城区东南，龙口水库

约1000

商办居住

商业≤40%

居住≤26%

商业≤2

居住≤1.2

商业≥30%

居住≥30%

YG-9（小地块）

老城区

约500

商办居住

待定

待定

待定

二、宗地情况简介

　　YG-1号地块：

位于东城区，新行政中心与老市区的中间地带，西邻大型住宅小区，人气旺，交通便利，社会公益设施完备，北侧规划拟建绿地公园、大型医院，拟采用智能化商务办公、公寓式管理、产权式经营，是经商及居住的理想之地。

　　YG-2、YG-3号地块：

位于城区东南，紧邻新城区，与食品城、汽配城、鞋城、装饰城、会展中心相邻，商业氛围浓，交通便利，环境优美，是闹中取静的优雅起居生活场所和经商场所，是“三区”（老城区、新城区、铜山新区）的必经之地。

　　YG-4号地块：

北依九里山，南接丁万河，东侧市区主干道中山北路直通市区中心。

该地块远期规划4000亩，集区级行政、商贸、文体、休闲、居住为一体的现代功能性、开放性、国际性中心区域。

　　YG-5号地块：

位于市区最繁华商业区，周围有火车站、汽车站、大型批发市场、大型购物中心、酒店和大型居住区，是商业居住的黄金地段。

　　YG-6号地块：

毗邻白云山，自然环境良好，视野开阔，空气清新，是小区居民的天然休闲场所，给人亲近自然、回归自然的舒适感觉。

　　YG-7号地块：

南靠中国矿业大学、三环路，北临杭州西湖的姊妹湖—云龙湖，东靠小南湖旅游度假区，以珠山为依托，是靠山、滨湖、临路并兼容居住、旅游、商业、景观、休闲、服务、娱乐为一体的综合文化旅游核心区。

　　YG-8号地块：

新城区规划50平方公里，起步区10平方公里，集商贸、金融、信息、文化、会展、教育、居住、高新技术产业为一体的现代化新城。

此地块为新城区的优势地块。

　　YG-9号为城区小地块，10宗以上，随时推出。

　　三、公开出让预案

　　1、预计公告时间：

YG-1、2、3、4号地块预计5、6月份，其余地块7月份以后，公告后的交易时间约2个月。

　　2、交易方式：

一般为挂牌方式公开出让。

正式推出时重新发布挂牌出让公告。

　　3、竞买人范围：

欢迎有意向的开发商前来咨询、考察、洽谈或直接报价，其中较大地块要求有房地产开发资质且有经济实力。

　　4、徐州市土地市场服务中心在国土资源大厦四楼接受咨询、发放资料、接受报价。

以上预告资料仅供考察，最终依正式公告公布的数据为准。

中天置业顾问有限公司

2005－08－17