土地估价实务地价增长率.docx

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2017土地估价实务：

地价增长率

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、会计是__地反映各单位的经济活动。

A．系统

B．客观

C．连续

D．分散

E．完整

2、在下列交易行为中，需缴纳土地增值税的是。

A：

农村居民出售自有住宅

B：

企业销售商品房

C：

转让集体土地承包经营权

D：

房地产赠与

E：

土地

3、张某有两套住房，他将其中一套以180万元出售给李某，又将另一套与王某的住房进行了房屋互换，并由张某支付给王某换房差价40万元．假设契税税率为3％，张某应缴纳的契税为万元．【2008年考试真题】

A：

6．6

B：

5．4

C：

4．2

D：

1．2

E：

土地

4、《国家赔偿法》规定，逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，赔偿请求人可以自期间届满之日起__日内其上一级机关申请复议。

A．30

B．45

C．60

D．90

5、资源的计划配置是指由政府通过__等手段配置资源的一种方式。

A．计划

B．行政指令

C．经济政策

D．法律惩戒

E．市场调节

6、城镇土地定级因素体系包括综合定级因素、商业用地定级因素、住宅用地定级因素、工业用地定级因素以及其他方面的因素，其中，商业用地定级因素中，人口状况方面的因素有。

A：

人口素质

B：

人口密度

C：

人口质量

D：

人均生产力水平

E：

合法性

7、交易案例的交易日期与待估土地估价期日是有差异，前者发生在先，后者发生在后．在此期间，则要进行修正，以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。

A：

区位

B：

等级

C：

价格

D：

期日

E：

时间因素

8、单利计息与复利计息的区别在于．【2002年考试真题】

A：

是否考虑资金的时间价值

B：

是否考虑本金的时间价值

C：

是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D：

采取名义利率还是实际利率

E：

土地

9、里地线是指。

【2002年考试真题】

A：

宗地的边界线

B：

标准深度的连线

C：

距街道18米的连线

D：

与街道的平行线

E：

时间因素

10、既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是。

A：

环境因素

B：

宗地基础设施条件

C：

城市规划限制

D：

土地使用年限

E：

合法性

11、市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。

A：

统一价格时点

B：

统一面积单位

C：

统一付款方式

D：

统一货币种类和单位

E：

时间因素

12、根据中心地理论，市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式．2006、【2002年考试真题】

A：

三角形

B：

正方形

C：

正六边形

D：

同心圆

E：

时间因素

13、征收基本农田以外的耕地35公顷，其审批部门是（）。

A．国务院

B．省级人民政府

C．市级人民政府

D．县级人民政府土地管理部门

14、根据地租理论，最劣等的土地是。

A：

无级差地租Ⅱ和绝对地租

B：

无级差地租I和绝对地租

C：

无级差地租I，有绝对地租

D：

有级差地租，无绝对地租

E：

时间因素

15、不属于土地持续利用重点的是（）。

A．耕地资源的保护

B．土壤的保护

C．矿产的保护

D．水质的保护

16、一个工程项目在某个期间发生的经营活动如下：

①支付工资54万元；②赊购材料790万元；③银行贷款进账367万元；④支付设备购置费240万元；⑤设备折旧24万元。

对该项目进行现金流量分析时，上列属于该期间现金流量的是。

A：

②③④

B：

①③④

C：

①②③

D：

①③⑤

E：

土地

17、裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地；或表层为岩石、石砾，且其覆盖面积大于或等于的土地。

A：

40％

B：

50％

C：

60％

D：

70％

E：

35％～50％

18、在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于__形式。

A．线状因素线性衰减

B．线状因素非线性衰减

C．非线状因素线性衰减

D．非线状因素非线性衰减

19、城市郊区菜地，是指连续__年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

A．半

B．1

C．2

D．3

20、不同地区地价存在差异，原因是。

A：

一般因素不同

B：

用途不同

C：

个性差异

D：

规划不同

E：

时间因素

21、下列关于出让建设用地使用权，说法错误的是。

A：

出让建设用地使用权人在出让土地使用权期限内，依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权

B：

出让建设用地使用权人如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续

C：

出让建设用地使用权转让后，受让人土地使用权的期限为原土地使用权出让合同约定的使用年限

D：

出让建设用地使用权出租，出租期限不得超过出让合同规定的期限

E：

35％～50％

22、市场价格是以价值为基础，并通过__。

A．市场供求关系形成

B．评估机构评估确定

C．政府机构决定

D．成本核算形成

23、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取．（2002年真题）

A：

宗地内外开发投入的费用总和

B：

宗地外开发投入的费用总和

C：

宗地内开发投入的费用总和

D：

宗地内外受益分摊的开发费用总和

E：

合法性

24、王先生欲购买某套公寓住宅，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，其建筑面积为120平方米，市场价格为每平方米3600元，原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元，回收价值为200元，则该公寓的适宜价格为元。

【2006年考试真题】

A：

430000

B：

432200

C：

432000

D：

432100

E：

时间因素

25、因地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有。

A：

优先性和完整性

B：

显著性和完整性

C：

显著性和特殊性

D：

优先性和特殊性

E：

时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，__情况下，主持人应当终止拍卖。

A．竞买人不足三人

B．竞买人不足五人

C．竞买人的最低应价未达到底价时

D．竞买人的最高应价未达到底价时

E．竞买人的报价未达到底价时

2、房地产业是国民经济中的一个重要部门，它具有__职能。

A．生产

B．经营

C．服务

D．调节

E．管理

3、在土地价格评估过程中，如果遇到（）等交易情况，需要进行交易情况修正。

A．通过房地产中介公司进行正常市场交易

B．母公司将土地作价转让给子公司

C．外籍华人购买先辈曾居住过的房屋

D．公司将单位职工宿舍作价出售给职工

E．经济适用房交易

4、在以下可能面临的房地产开发经营风险中，__属于总体风险。

A．企业管理不善

B．财务坏账

C．人员变更

D．地震

5、对于房地产开发企业来说，下列选项属于销售费用的有。

A：

广告费

B：

展览费

C：

销售人员工资

D：

产品销售前的改装修复费

E：

差旅费

6、土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的为。

A：

路线价估价法

B：

标准宗地估价法

C：

成本逼近法

D：

基准地价系数修正法

E：

35％～50％

7、有关部门为掌握全国每年新增建设用地的数量，宜采用方式进行统计调查．【2004年考试真题】

A：

全面调查

B：

经常性调查

C：

典型调查

D：

一次性调查

E：

加权平均数

8、大城市由组成。

A：

市区

B：

近郊区

C：

近郊工业区

D：

远郊区

E：

近郊城镇

9、城市和国有工矿棚户区改造的基本原则包括__等。

A．以人为本，依法拆迁

B．科学规划，分步实施

C．因地制宜，区别对待

D．市场主导，政府运作

E．统筹兼顾，配套建设

10、商业银行管理原则有__。

A．盈利性原则

B．流动性原则

C．福利性原则

D．安全性原则

E．稳定性原则

11、下列不属于土地开发整理项目规划的有关法规政策的是__。

A．《中华人民共和国土地管理法》

B．《中华人民共和国土地管理法实施条例》

C．《中华人民共和国水法》

D．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

12、市场比较法中交易案例修正的主要因素有．（1998年真题）

A：

交易情况

B：

个别因素

C：

区域因素

D：

期日和年期

E：

住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低

13、根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，居住用地包括等。

A：

住宅用地

B：

居住区道路用地

C：

居住区公共服务设施用地

D：

代征城市道路用地

E：

代征城市绿地

14、地籍按功能可分为。

A：

初始地籍、日常地籍

B：

税收地籍、产权地籍、多用途地籍

C：

城镇地籍、农村地籍

D：

常规地籍、数字地籍

E：

35％～50％

15、A公司取得城区一块国有土地的使用权，使用年限为50年。

关于五十年后该幅国有土地使用权，下列说法正确的是__。

A．该公司可以在第49年申请续期，经批准并且重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金后，重新取得该国有土地使用权

B．国家可以根据社会公共利益的需要，依法律程序提前收回该幅土地使用权，但应给予相应补偿

C．使用期限届满，即使该公司申请续期，国家也可以根据社会公共利益的需要无偿收回该幅国有土地使用权

D．使用期限届满，该公司未申请续期，其获得的土地使用权终止，由国家无偿收回

E．使用期限届满，该公司未申请续期，其获得的土地使用权终止，由国家有偿收回

16、估价合同书。

A：

必须到公证机关公证

B：

可以由双方协商签订

C：

不用到公证机关公证

D：

通过法律途径签订

E：

按照规定的制式填写

17、《国土资源听证规定》规定，有下列__情形之一的，终止听证。

A．有权申请听证的公民死亡，没有继承人，或者继承人放弃听证权利的

B．有权申请听证的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者组织放弃听证权利的

C．申请听证的公民死亡、法人或者其他组织终止尚未确定权利、义务承受人的

D．当事人在告知后明确放弃听证权利或者被视为放弃听证权利的

E．有权申请听证的公民死亡．有继承人且继承人未放弃听证权利的

18、土地合法使用，应以__、土地用途管制等为依据。

A．不动产权属证书

B．城市规划

C．土地使用权出让合同

D．行政法规

19、《物权法》规定，物权受到侵害的，权利人可以通过解决的途径包括。

A：

上访

B：

和解

C：

调解

D：

仲裁

E：

诉讼

20、我国征收土地补偿安置的基本原则包括__。

A．按征用地的原用途确定补偿标准和补偿数额

B．补偿金额因征收土地后用途的改变而改变

C．保证被征地农民的生活水平不因征用土地而降低

D．采取各种措施使被征地农民生活水平比之前优越

E．通过采取措施使被征地集体经济组织生活水平不低于征地前的生活水平

21、在分析土地利用经济效益时，如果投入产出率低，则需要单独计算产出和投入指标，产出类的指标有。

A：

产品的实物量

B：

产品外观

C：

土地成分

D：

产品材料

E：

土地面积

22、下列关于对建设工程招标的管理，说法正确的是。

A：

招标分为公开招标和邀请招标两种

B：

招标分为公开招标、邀请招标和协议招标三种

C：

招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告

D：

招标人采用公开招标方式的，不必发布招标公告

E：

国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准，可以进行邀请招标。

23、地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的__。

A．一般因素

B．个别因素

C．区域因素

D．特殊因素

24、下列征收土地情况中，应由国务院审批的包括。

A：

基本农田

B：

基本农田以外的耕地超过35公顷的

C：

基本农田以外的耕地未超过35公顷的

D：

其他土地未超过70公顷的

E：

其他土地超过100公顷的

25、建筑地段地租同农业地租的明显区别在于，农业土地的肥沃程度和位置对级差地租有决定作用，而对于建筑地租，则是土地的起着决定作用。

A：

肥沃程度

B：

位置

C：

建筑容积率

D：

地质结构

E：

35％～50％