西藏2017年上半年房地产估价师经营与管理：风险分析考试试卷.doc

西藏2017年上半年房地产估价师经营与管理：风险分析考试试卷.doc

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西藏2017年上半年房地产估价师经营与管理：

风险分析考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a（1+g）t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。

A．0

B．

C．a×n

D．∞

2、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金

B．债券+投资基金

C．投资基金+股票+债券

D．股票+债券

3、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布。

A：

《建设工程勘察设计管理条例》

B：

《建设工程勘察设计人员管理规定》

C：

《建设工程勘察设计市场管理规定》

D：

《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》

E：

执行层的组织协调

4、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。

A：

368万元

B：

552万元

C：

561万元

D：

920万元

E：

工业用地的监测点评估价格

5、市场的客体通常是指。

A：

买家

B：

卖家

C：

交易对象

D：

交易价格

E：

借款合同

6、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。

A．2000

B．1900

C．2100

D．1905

7、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是__。

A．房地产投机

B．物价变动

C．财政收支状况

D．居民收入水平

8、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。

A：

负债业务

B：

资产业务

C：

中间业务

D：

代理业务

E：

执行层的组织协调

9、建筑物净收益=×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A：

建筑物重置价

B：

建筑物现值

C：

土地价格

D：

房地产价格

E：

工业用地的监测点评估价格

10、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。

A．预期收益大小

B．预期收益能力

C．预期价格高低

D．预期价格涨落

11、对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行__检验。

A．经济可行性

B．边际可行性

C．地方政策的支持

D．人员质量

12、下列不属于划拨土地使用权范围的是。

A：

政府大楼建设用地

B：

商品房建设用地

C：

经济适用住房建设用地

D：

国家重点扶持的水利项目用地

E：

房地产估价机构必须加盖公章

13、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。

A．政府政策性

B．资产变现

C．企业入股

D．个人入股范围

14、下列有关债券的表述，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证

B．债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据

C．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾

15、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算。

A：

比较法

B：

收益法

C：

成本法

D：

路线价法

E：

工业用地的监测点评估价格

16、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产

B．估价对象房地产

C．标准房地产

D．类似房地产

17、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。

A．2000

B．400

C．4000

D．10000

18、房地产开发投资属于典型的__房地产投资。

A．收益型

B．收益加增值型

C．机会型

D．博弈型

19、拍卖的基本原则中不包括__原则。

A．公开

B．公平

C．客观

D．诚实信用

20、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。

A：

超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担

B：

在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外

C：

如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限

D：

如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止

E：

工业用地的监测点评估价格

21、投资利息估算只有在__才需要。

A．比较法

B．传统方法

C．现金流量折现法

D．收益法

22、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

B．安置补助费只能发放给安置单位

C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

23、以下不属于房地产转让方式的是__。

A．以房地产作价入股

B．以房地产抵债

C．互换

D．典当

24、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。

这表明了。

A：

金融工具的流动性与收益性呈正相关

B：

金融工具的流动性与收益性呈负相关

C：

金融工具的收益性与安全性往往呈负相关

D：

流动性与安全性呈正相关

E：

执行层的组织协调

25、大跨度的工业厂房要采用结构。

A：

砖木

B：

砌体

C：

钢筋混凝土

D：

钢

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某企业2009年12月末，负债总额为180万元，资产总额为360万元。

则该企业的资产负债率是。

A：

40％

B：

50％

C：

200％

D：

250％

E：

执行层的组织协调

2、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：

如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：

好的概率为45％；一般概率为35％；不好的概率为20％．则该项目的期望值为万元．（2008年试题）

A：

2677．50

B：

3680．60

C：

4003．50

D：

5356．80

E：

借款合同

3、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。

A：

购买水平

B：

购买单位

C：

购买能力

D：

购买欲望

E：

购买需求

4、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。

A．土地稀缺

B．城市化进程快

C．竞争充分性

D．交易复杂性

5、房地产间接投资包括。

A：

投资房地产开发企业股票

B：

在建工程

C：

投资房地产开发企业发行的债券

D：

投资房地产投资信托基金

E：

购买住房抵押支持证券

6、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。

A．第一阶段初期

B．第二阶段

C．第一阶段后期

D．第三阶段

E．第四阶段

7、广义而言，财产保险包括。

A：

财产损失保险

B：

责任保险

C：

信用保险

D：

保证保险

E：

出口信用保险

8、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。

A：

合同关系

B：

财产关系

C：

人身关系

D：

社会关系

E：

经济关系

9、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。

A：

土地增值税

B：

个人所得税

C：

营业税

D：

契税

E：

印花税

10、收益乘数有．【2004年考题】

A：

毛租金乘数

B：

利润乘数

C：

净收益乘数

D：

销售收入乘数

E：

潜在毛收入乘数

11、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．350

12、根据，可将合同分为双务合同与单务合同。

A：

法律是否设有规范并赋予一个特定名称

B：

合同当事人是否互相享有权利、承担义务

C：

合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价

D：

法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立

E：

执行层的组织协调

13、下列保险中，属于商业保险的有__。

A．保证保险

B．劳动工伤保险

C．信用保险

D．健康保险

E．责任保险

14、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是。

A：

资本金现金流量表

B：

资金来源与运用表

C：

损益表

D：

投资计划与资金筹措表

E：

借款合同

15、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括__。

A．营业税

B．教育费附加

C．城市维护建设税

D．房产税

E．土地使用费

16、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。

购房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%

17、进度计划管理通常采用横道图和__。

A．资金流动计划图

B．网络图

C．直方图

D．控制图

18、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。

A：

房地产抵押估价

B：

房屋征收评估

C：

房地产司法拍卖估价

D：

房地产转让估价

E：

房地产投资信托基金估价

19、国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体所有的土地实行征用，但在征用集体土地时一般应遵循的原则。

A：

合理利用土地

B：

保证国家建设用地

C：

妥善安置被征地单位和人员

D：

无偿使用土地

E：

有偿使用土地

20、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。

A．1.9%

B．2.1%

C．2.3%

D．2.5%

21、房地产部门规章包括（）等。

A．《城市房屋拆迁管理条例》

B．《城市房地产转让管理规定》

C．《房地产估价师注册管理办法》

D．《房地产估价规范》

E．《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》

22、股票。

A：

是由有限责任公司公开发行

B：

可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具

C：

只是代表股份资本所有权的证书

D：

它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实际资本之外的虚拟资本

E：

一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让

23、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。

A．2350.00

B．2937.50

C．3250.00

D．4062.50

24、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全。

A．公证机关

B．公安机关

C．法院

D．县级以上人民政府

25、房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺利进行而进行的融通资金活动。

其实质是充分发挥房地产的__，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发，提高投资效益的目的。

A．财产功能

B．产品功能

C．基本功能

D．辅助功能