成都房地产市场月报.docx
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成都房地产市场月报
7月成都房地产市场月报（6.27-7.31）
一：
宏观政策、市场环境与行业动态
●国土资源部：
重大征地项目要评估社会风险
近日国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史在召开的全国国土资源依法行政工作会议上说，国土资源管理部门在土地、矿产两大稀缺资源方面拥有行政审批、行政许可和大额预算支配权力，要取信于民，发挥管控作用，遏制违法违规行为，必须在保障群众权益中提高公信力。
国家土地副总督察甘藏春强调说，国土资源不但关系国家粮食安全、经济安全，更关系国家的社会安全，土地征收、矿业权审批中稍有不慎就会引发甚至激化矛盾，不但影响经济发展而且可能酿成群体性事件，影响社会稳定。
面对日益复杂的社会管理形势，一个根本出路是把依法行政理念贯彻到国土资源管理工作的每一个环节。
今后重大征地项目、矿山开发项目、影响周边关系比较复杂的项目，在合法性评估基础上也要进行社会风险评估。
凡涉及人民群众切身利益，影响面广，容易引起社会问题的国土资源重大项目，重大改革措施，重大资金使用，重大政策文件出台等决策事项都要进行合理性、可行性和安全性评估。
（新华社）
●成华城北：
打造20平方公里都市商业游憩城
成华城北区域将改变过去“脏乱差”形象，摇身升级为都市商业游憩城！
6月27日，《成都蓉都大道城北商贸城》成初步产业发展规划（2011-2020）原则通过评审。
按照这一规划，该片区约20平方公里的区域将成为“成都都市商业游憩城”，为支撑这一发展定位的土地上市、部分城市更新和环境整治工程已启动。
成华区发改局有关负责人介绍，成华城北片区主要包括双水碾、青龙两个辖区的主要区域，总面积约20平方公里。
按最新发展规划，将以2.5环、三环路为界，划分为优化区、提升区、引领区三大板块，其中蓉都大道是这三大板块的贯通发展轴，并与2.5环交叉“架设”起都市商业游憩城现代新城格局和产业格局的脊梁，形成“产城一体”发展新格局。
（成都商报）
●“十二五”规划：
土地财政难以为继将缩小征地范围
“十二五”期间，全国的耕地保有量要保持在18.18亿亩；3600万套保障性住房用地将应保尽保；征地制度将不断完善，征地范围逐步缩小，补偿标准逐步提高。
国土资源部日前印发《国土资源“十二五”规划纲要》（以下简称《纲要》），确定了未来五年中国国土资源管理的总体目标。
《纲要》中指出，未来五年，中国要确保耕地面积不减少、质量有提高。
耕地保有量保持在18.18亿亩，基本农田不低于15.6亿亩，土地整治总面积4亿亩以上，补充耕地2400万亩。
同时，民生用地供应将优先保障，3600万套保障性住房用地应保尽保。
《纲要》还表示，“十二五”期间我国的征地制度要不断完善，征地范围逐步缩小，征地程序严格执行，补偿标准逐步提高，做到被征地农民生活水平不降低和长远生计有保障。
（解放日报）
●保利地产6月销售113亿子公司5.7亿成都拿地
保利地产（600048.SH）公布的6月份的销售简报中显示，其113.54亿元的签约金额直追龙头老大万科。
报告显示，2011年6月保利地产实现签约面积97.59万平方米，同比增长41.51%；实现签约的金额113.54亿元，同比增长78.97%。
而这也是保利地产单月签约金额首次突破百亿元大关。
此前，单月签约金额突破百亿的只有万科一家，不过中海地产在今年5月份也曾实现房地产销售额港币121.3亿元，折合人民币约100亿元。
而在2011年上半年，保利地产共实现签约面积340.9万平方米，同比增长27.64%；实现签约金额394.58亿元，同比增长81.38%。
此外，保利地产公告显示，公司控股子公司成都市保丰投资有限公司通过拍卖方式取得成都市新都区大丰街道办事处高家6、7组，太平7、8组地块，用地面积约181006平方米（合272亩），容积率3.0，成交总价57130.81万元，土地用途为商住用地。
（证券日报）
●统计局：
上半年GDP同比增长9.6%，房产投资增长32.9%。
7月13日上午10时，国务院新闻办举行新闻发布会，发布了今年上半年国民经济运行情况。
发布出的数据显示，上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。
分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。
从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。
其中，在固定资产投资上保持较快增长，房地产投资增速较快。
上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。
其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。
全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。
其中，住宅销售面积增长12.1%。
上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。
6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。
（观点地产网）
●“国五条"加码楼市调控二三线城市也要限购
国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，针对部分城市房价上涨压力仍较大，有的城市调控有所放松等问题，出台五条措施调控楼市。
如要求房价上涨过快的二三线城市也要实施限购措施等会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。
一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责,着力改善供求关系，促进房价合理回归。
二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度。
要切实抓好工程质量安全。
建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。
已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。
五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。
加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。
目前，郑州、太原、武汉、昆明等城市已出台限购令细则。
（重庆商报）
●财政部：
各地应多渠道筹措公租房建设资金
7月11日，财政部网站挂出近日财政部与住房城乡建设部为了推进保障房建设中资金最匮乏的公租房建设印发的《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》。
《通知》称，各地应多渠道筹措资金确保公租房建设，尽快确定具体投资模式和投资主体，并可按照20%比例测算公租房项目资本金需求。
关于解决公租房项目资本金的资金来源的问题，首先要立足于政府预算安排资金，特别是地方政府债券资金要优先用于公共租赁住房等保障性安居工程。
《通知》明确，在房地产开发项目中配建及由企业投资建设的公租房，其项目资本金由相关企业自行解决，政府可通过投资补助、贷款贴息等优惠政策予以支持。
截至5月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套，占计划的34%；其中，仍有6个省区的开工率不足20%，一些地方资金筹措压力仍大。
（观点地产网）
●全国开展征地拆迁法规清理统一征地补偿标准
据新华社电国务院法制办、住房和城乡建设部、国土资源部近日联合下发了《关于做好有关征地拆迁的规章和规范性文件专项清理工作的通知》，对有关征地拆迁的现行地方政府规章和规范性文件进行一次专项清理。
此次专项清理的重点是查找出与《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定相抵触、不一致的问题，并依照规定的程序进行处理。
通知要求此次专项清理工作在今年10月1日前完成。
（广州日报）
●成都市保障性安居工程将落实质量终身责任制
7月14日从市建委获悉，为切实加强保障性安居工程质量管理，确保保障性安居工程质量，该委发出了《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》（以下简称《通知》）。
未办质量监督手续的不得开工。
根据《通知》要求，保障性安居工程竣工验收之前，建设单位要按照《成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定》文件要求，在确保地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，精心组织实施分户验收，对每套住宅进行全部检查。
此外，还要严格执行工程竣工验收合格后设臵标牌制度，督促建设单位应在建筑物明显部位设臵永久性标牌。
建设、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员要按照各自职责，对所承担的工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。
（成都日报）
●国务院发布土地市场“五条”强化土地调控
国务院总理温家宝２０日主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。
会议指出，近年来，各地区、各有关部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，落实土地调控政策，土地管理工作取得积极成效。
必须认真落实科学发展观，切实转变经济发展方式，坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持深化改革和体制机制创新，坚持严格执法督察，进一步加强和改进土地管理工作，促进经济社会全面协调可持续发展。
会议要求近期重点做好以下工作：
（一）切实加强耕地保护，确保耕地保有量不减少、质量有提高。
（二）严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。
（三）认真落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》，加快规范农村集体建设用地管理。
（四）做好保障性安居工程用地供应。
依法加快供地进度，保证今年１０００万套保障性安居工程建设用地。
（五）加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。
强化土地利用总体规划的整体管控作用，确保各部门各行业制定相关规划、开发利用土地符合土地利用总体规划。
（新华社）
●国务院:
商品房用地将实行双向定价
20日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。
对于商品住房用地出让，会议特别提出，要坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。
关于土地出让招拍挂制度，国务院常务会议指出，要“推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变”。
前述国土部知情人士分析，所谓的双向定价，就是政府定价和市场定价。
商品房以前都是市场定价，现在要控制房价，政府也要有个指导价，结合市场价，确立一个合理的价格。
不能完全把土地和商品房交给开发商市场化操作，要有个可控的土地收益和房产价格，才能真正抑制住房价。
“现在很多土地出让也都有附加条件。
”一位国企开发商说，比如地价是限定的，让开发商去竞争谁配建的保障房面积大；或者说在限定房价的情况下，去竞争地价的高低——比如房价不能超过8000元/平方米，让开发商去竞地价。
“这和以前价高者得没什么区别，只不过政府更希望开发商把一部分利润让出来去做配套保障房。
”该开发商分析道。
双向定价表明以后不完全是价高者得，体现了保证配建保障房的决心。
“比如说核定了一些地价之后，竞保障房的比例。
”“保障房现在大家都不愿做，所以国企承担了部分责任。
特别是公租房和廉租房这一块，引进社会资本金是最好的解决方法。
”
上述国土部知情人士还透露，政府后续措施肯定会跟进，促成地方政府发展和保护的理念，接下来很可能与地方政府领导考核挂钩。
（重庆时报）
●上半年全国开工率56.6%保障房概念疑遭地方再定义
住建部住房保障司副司长孙新春昨日透露，截至6月底，全国保障房开工率为56.6%，而截至5月底这一数字仅为34%。
来自个各省区市近期公布的保障房建设进度显示，自6月下旬以来，保障房建设突然提速，辽宁、山西等地的开工率已达九成左右，而更突出的陕西省，除计划内的790个项目外，还超计划开工9个，开工项目总数占目标任务项目数的101.1%，在全国处于领先地位。
“为了不被问责，很多地方连企业自建的单身公寓、农民城乡一体化上楼的房子都充数到保障房里，更别说是回迁房、定向安置房了。
”位知情人士介绍，目前很多地区的保障房统计口径与此前住建部公布的相差甚远，且并不公开具体构成。
业内人士指出，尽管保障房的建设进度备受关注，但是如果地方政府为了不被问责而盲目扩大保障房的统计范围，保障房建设很可能沦为数字游戏，此前计划的通过保障房建设达到调控楼市的效果，势必会大打折扣。
（北京商报）
●人民币6年升值22%影响国内调控效果
21日，人民币对美元汇率中间价再创汇改来新高，汇改6年来，人民币对美元汇率累计升值已过22%。
但单边升值预期已成为中国经济巨大的困扰，甚至因此让国内政策的实施效果受到制约。
目前人民币汇率整体仍呈单边升值趋势，这种单边升值预期吸引大量流动性涌入中国，给中国流动性管理带来很大的压力。
国家行政学院决策咨询部副主任陈炳才指出，人民币持续单边升值给中国经济带来了巨大的困扰，这包括国际收支平衡并未明显缓解、外汇储备增长过快、国际热钱持续涌入、出口企业交易成本大幅上升、央行国内政策实施效果受到制约等。
（重庆商报）
●上半年川地税收入800亿房产金融建筑超五成
成都商报记者18日从省地税局获悉，今年上半年，全省地税系统共组织各项收入812.36亿元，营业税、企业所得税、个人所得税三大主体税种收入533.42亿元，占全省税收收入比重的70.5%。
据统计，今年上半年，全省地税系统共组织各项收入812.36亿元，接近2009年全年水平，增长36.17%，增收215.78亿元。
其中，税收收入756.61亿元，增长35.62%，增收198.72亿元。
房地产、金融、建筑三大行业税收达421.23亿元，占全省税收收入比重为55.67%。
我省地方税收规模继续保持全国第八、中西部第一的位置，在千亿规模省份中名列第一。
（成都商报）
●政治局会议：
下半年坚持搞好房地产调控
7月22日，中共中央政治局会议表示，今年下半年将坚持不懈搞好房地产市场调控，将坚持把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。
会议要求，各地区各部门要切实把思想和行动统一到中央对形势的分析判断和对工作的总体部署上，狠抓政策落实，搞好协调配合，务求工作实效。
（观点地产网）
●银监会：
上半年新增房地产信托资金2078亿
7月25日，中国银监会授权中国信托业协会公布信托资产的最新数据显示，上半年投向房地产领域的资金余额为6051.91亿元，其中新增房地产信托资金累计达2077.66亿元，房地产信托平均年收益率依然居各领域之首。
数据显示，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍，房地产信托余额比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。
截至2011年二季度末，中国信托资产规模达37420.15亿元，比一季度末增长14.5%。
其中，投向基础产业的信托资金余额为1.01万亿元，为28.3%；投向房地产领域的资金余额为6051.91亿元，占比16.91%；投向证券市场（包括股票、基金、债券）余额为3578.94亿元，占比10%；投向金融机构余额为2368.11亿元，占比6.62%；投向工商企业余额为6923.13亿元，占比19.34%。
（观点地产网）
●上半年成都城市居民人均可支配收入12357元
7月25日成都市政府新闻办公室发布了成都上半年的经济情况：
上半年，成都城市居民人均可支配收入12357元，增长15.3%；农民人均现金收入6220元，增长20.1%，两者增幅较上年同期分别提高1.4和7.3个百分点。
成都市今年上半年实现地区生产总值（GDP）3107.6亿元，同比增长15.1%。
今年上半年，成都实现地方财政一般预算收入362.4亿元，增长46.0%，增速较上年同期提高14.9个百分点。
城乡居民收入也得到较快增长。
城市居民人均可支配收入12357元，增长15.3%；农民人均现金收入6220元，增长20.1%，增幅较上年同期分别提高1.4和7.3个百分点。
上半年，居民消费价格（CPI）同比上涨6.9%。
全部工业生产者价格（PPI）上涨5.8%，工业生产者购进价格（IPI）上涨11.3%。
（华西都市报）
二：
房地产市场分析
1、主城区当月供应及成交情况分析
数据来源：
搜房网、中原地产研究报告、透明房产网、房管局网站
从供应量来看，2011年7月，成都市主城区共有40个项目取得预售资格，新增供应量82.16万方，6961套，环比6月增加3.01万方，环比涨幅为3.8%，同比2010年7月新增供应量降幅为19.3%。
与去年7月井喷式放量不同，今年3月以来，成都主城区的新增供应量走势平稳，一直处于高位，供应量充足，7月环比再涨，继续保持高位，保证了主城区商品存量的充足。
从成交量来看，7月成都商品住宅市场成交量低位震荡，整体成交走势趋于平缓。
主城区成交面积共51.46万方，合计5530套。
限购以来，成都主城区楼市成交持续小幅回升低位震荡，自5月以来连续三个月成交量超40万方。
目前成都楼市具有以下特点：
1、需求持续压制，市场观望情绪浓厚。
2、供应量充足成交低迷，楼市库存量不断增大。
3、城南城西是购房主力区域，刚需置业是支撑市场的主力军。
总的来说，上半年通过限购、限贷等一系列政策对房地产市场的调控取得了一定的效果。
7月12日“新国五条”的出台显示了房地产调控政策不仅不会放松反而更要加强的信号。
我们认为“新国五条”的出台对成都房地产市场的影响主要有：
1、房企销售、融资压力近一步加大。
2、房价下行预期加重，加速攻破房价的“马其诺防线”。
3、投资热点转移，综合体等多元化项目将受到热捧。
4、开发商拿地更加小心。
5、成都近郊处于调控盲点，升值潜力大。
2、市场存量情况分析
数据来源：
搜房网、中原地产研究报告、透明房产网、房管局网站
从上表可以看出，市场存量在2010年10月达到38714套的高度后，连续4个月急剧下降至15457套，从2011年2月开始，市场存量调头向上，开始不断增加，截止2011年7月，存量商品房为31973套，比六月增加1431套。
一方面是市场存量的不断累积，另一方面是市场环境的持续不乐观，由此可以判断，目前整个市场的风险正在积聚。
3、各行政区销售量价情况分析
数据来源：
搜房网、中原地产研究报告、透明房产网、房管局网站
7月，成都各行政区总成交量较6月有小幅回升（以套为单位比较），销售情况最好的高新区成交量为1691套，然后是青羊区，成交1227套，金牛区和武侯区虽然较6月有较大提升，仍只有743和732套，成华区和锦江区则以609套和528套的数量扫尾。
整个市场成交量仍然十分低迷。
数据来源：
搜房网、中原地产研究报告、透明房产网、房管局网站
7月主城区挂牌均价过万的区域有锦江区、高新区和青羊区。
挂牌均价最高的区域是锦江区，均价高达12264元/平。
锦江区高端品牌楼盘云集，从而整体上带动了区域房价。
而排名第二的青羊区和高新区也是成都楼市的焦点区域，市场成交状况良好，从挂牌均价上也可以体现出来。
而城北的武侯区和城东的成华区7月挂牌均价较低，成华区在东客站的带动下区域潜力凸显，区域规划日渐完善。
万科等大牌房企均在此拿地，攀成钢地区潜力无限。
4、成都近郊楼市价格分析
数据来源：
搜房网、中原地产研究报告、透明房产网、房管局网站
截止到2011年7月31日，成都五大近郊整体挂牌均价为5682元/平方米。
在成都五大近郊中，羊西郫县区域是比较特殊的区域，整体楼盘均价最低，仅5093元/平方米，分析认为随着政策的加码，限购逼近二三线城市，成都近郊区域成为政策盲点，而近郊区域在成都轨道交通的不断完善下愈发成熟，再加上整体均价较低，房源物业类型丰富，成都近郊的房价上涨空间还很大
备注：
目前未找到合适的数据来源用于说明近郊区域的成交量，该板块暂不做分析。
三、土地市场情况分析
1、各月度供应成交情况分析
数据来源：
搜房网、中原地产研究报告、透明房产网、房管局网站
从上表可以看出2011年1月过后成都土地交易情况一直遇冷，土地供应和成交一直处于低位徘徊，直至6月成都土地市场才迎来了年后一个供应成交小高潮。
7月成都市商住用地总供应土地18宗，合计1269.3亩，成交16宗，合计999.7亩，交率为78.76%。
；郊县两宗土地流拍，折合面积约为269.6亩。
从供应面积和宗数来看，本月土地供应较6月有所下降，供应面积约下降了一半；从成交情况来看，在经历了6月成交小高峰之后7月成交面积回到了低位运行阶段，本月位于郊县的两宗土地再次出现流拍，其中双流西航港地块系二次流拍。
2、主城区供应成交情况分析
数据来源：
搜房网、中原地产研究报告、透明房产网、房管局网站
7月成都市主城区供应土地8宗，全部成功拍出，成交面积519.1亩。
平均交易楼面地价2348元/平米。
锦江区、高新区无土地供应。
本月成华区总供地4宗，其中成都万科成华置业有限公司以楼面地价3060元/平米摘得成华区建设路锦电东苑23.1亩纯商业地块。
而成都信利永贸易有限公司则以总价13506万元购得成华区青龙街道海滨湾社区10组地块。
另外，成都立方房地产开发有限公司以楼面地价3920元/平米，总价53906万元购得武侯区顺江村4组、铁佛村4组地块。
而6月光华新城流拍宗地被中铁八局以楼面地价3280元/平米成功竞得。
本月值得关注的是万科成功摘得建设路商圈纯商业地块，标志着万科正式进军成都商业地产，建设路商圈升级在即。
据悉，万科拿下此地块将打造建设路核心区中央地标项目，将建成总建筑面积约11.5万平方米的集写字楼宇、集中商业为一体的城市综合体项目。
3、郊区土地成交情况分析
数据来源：
搜房网、中原地产研究报告、透明房产网、房管局网站
从整体形势来看，7月成都郊区（县）共计成交8宗土地，2宗土地流拍，总供应商住土地750.23亩，成交面积约为480.66亩，成交率为64%。
本月郊县土地出让中，温江最为活跃，共有3宗地块成功挂牌出让。
近郊的崇州和金堂在本月都有土地供应，且成交溢价率都在80%以上。
而郊县潜力区域双流和龙泉均有地块流拍，其中双流西航港宗地在第二次入市拍卖后仍惨遭流拍让业内吃惊不已。
除此之外，受成渝经济区利好消息刺激，越来越多的开发商将目光转移到了郊县土地市场，而近期成都郊县土地市场持续火爆势态印证了这一点。
近期，二三线城市限购箭在弦上的消息不胫而走，有消息称8月底二三线限购名单或将祭出，一旦具体措施出台，那么对于相对需求不足的二、三线城市来说，购房需求将可能出现大幅缩水，销售压力也会明显增加。
下半年开发商对于这些城市拿地也会更加谨慎。
附：
2011年7月成都土地交易明细
区域
出让方式
交易时间
位置
用途
面积（亩）
容积率
起拍价（万/亩）
成交价（万/亩）
成交总价（万元）
楼面地价（元/㎡）
竞得企业
成华区
挂牌
2011-7-7
成华区建设路锦电东苑地块
商业
23.1057
/
3060元/平米
3060元/平米
28281
3060
成都万科成华置业有限公司
成华区
挂牌
2011-7-7
成华区东林1组范围内
商业
9.0837
/
1376元/平米
3900元/平米
2362
3900
四川辉腾置业有限公司
温江
挂牌
2011-7-7
温江区天府街办梓桐社区
商业
17.3499
≥1.5且≤3.5
120
170
2949
725
四川大扬投资置业有限公司
温江
挂牌
2011-7-7
温江区柳城街办黄金路社区3组
商业
16.74
≥2.0且≤5.0
110
110
1841
330
成都市凯信家居装饰城经营管理有限公司
温江
挂牌
2011-7-7
温江区柳城街办新华社区七组
商业
8.3763
≤2.0
80
80
670
600
成都金溪源贸易有限责任公司
金牛区
挂牌
2011-7-12
金牛区天回镇街道木龙湾社区8、9组地块
商业
106.6858
≥1.5且≤3.0
60
6
升级会员 