天迈天香国际全程策划报告述标稿94P.ppt

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天迈天香国际全程策划报告（述标稿）,我们的目标：

策略目标:

为中迈置业项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案；销售目标:

实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益；品牌目标:

在本案运作的基础上，提升中迈置业公司的品牌；将中迈置业公司品牌的市场影响力提升到一个新的层次；积累客户:

通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。

：

公司简介,第一章、公司简介,我公司前身为上海洪羽房地产咨询有限公司洛阳分公司，04年4月正式进军洛阳房地产市场。

3年时间，凭借对市场准确地把握，别出心裁的策划方案，执行的效率性及独创性已成为众多开发商的参谋顾问，积累了大量的客户资源和销售经验，培养和吸引了众多房地产精英人士，建立了宽广的人脉关系。

公司简介,第一章、公司简介,98年5月上海洪羽房地产咨询有限公司洛阳分公司成立04年4月正式进军洛阳房地产市场04年6月天舟名典再次开盘当日销售金额达三千万佳绩，创下洛阳房地产销售新纪录05年1月成功策划香榭里阳光三期05年6月洛阳洪羽台湾房地产经纪公司成立05年3月继接天舟名典二期“天舟名苑”，2个月内完成90销售05年5月天舟名苑获“最佳户型创新”一等奖05年6月天力玫瑰园销售佳绩再创洛阳房地产销售新高。

06年3月完成95销售05年10月海建河畔新城创下开盘当日总销售金额突破八千万的骄人战绩,项目状况,第二章、项目市场调研及市场分析,地块状况：

（1）位置：

项目地块位于洛阳金谷园路与春晴路交叉口。

项目状况,第二章、项目市场调研及市场分析,地块状况：

（2）经济技术指标：

（以本规划案测定）,占地面积：

33.19亩容积率：

3.57建筑密度：

29地上建筑面积：

7.9万平方住宅总建面积：

6万平方商务公寓：

1万平方商铺：

9000平方绿化率：

可达30,（3）用途：

商务公寓、住宅、底层商业。

（4）地形：

项目地块的地形较为平坦，成品字形目前已经尚未拆迁。

（5）交通条件：

城市80的公交线路集中在项目周边。

项目状况,第二章、项目市场调研及市场分析,地块SWOT分析,优势：

1、交通极为便利。

2、周边生活配套齐全。

3、商业角度看，人流量大，物流便利。

4、周边商业区的潜在影响，商务需求较大。

5、周边经商人士以及企事业单位众多，潜在客户量大。

劣势：

1、占地面积小，不具备规模优势；2、区域形象不利于引导投资。

3、治安条件差，流动人口多。

4、周边多数以中低档商业为主，不利于商业做出档次。

5、潜在心理认为车站周围居住环境较差。

项目状况,第二章、项目市场调研及市场分析,地块SWOT分析,项目的市场机会分析1、不断的经济发展，将不断推进车站区域的商业发展。

2、近年来周边除商业办公项目外，高层住宅户型面积多以三室两厅为主，可以预期，市场对于两室的需求会增强。

3、目前周边暂时没有同期推出同档次同类型的项目。

项目的市场威胁点及困难点1、西工区今年新盘同期推出的项目较多，特别是商业部分，市场供给量较大，且专业操作能力普遍有所提升，将分散投资人群。

2、区域市场多个高层项目业绩不佳，影响消费者信心，并对房价的上涨起到了抑制作用。

对比楼盘内在分析与项目借鉴,第二章、项目市场调研及市场分析,在这些项目中，我们看到的不是竞争，而是成功与失败的借鉴，这是观察市场并认识市场的一个快速通道。

比邻项目：

滨江.金谷翠庭,对比楼盘内在分析与项目借鉴,第二章、项目市场调研及市场分析,美城：

对比楼盘内在分析与项目借鉴,第二章、项目市场调研及市场分析,金地e座,对比楼盘内在分析与项目借鉴,第二章、项目市场调研及市场分析,凯悦商务,对比楼盘内在分析与项目借鉴,第二章、项目市场调研及市场分析,白金都会,对比楼盘内在分析与项目借鉴,第二章、项目市场调研及市场分析,丽人世界,客户调查分析,第二章、项目市场调研及市场分析,我司围绕贵司项目，专门进行了大量的市场调查，主要调查范围为本项目地块、项目周边住宅小区及随机人群。

调查的主要内容是：

居住环境的满意程度、2年内购房意向、是否选择本项目地块、现在所居住的区域、置业的注重点、面积选择、户型选择、建筑结构选择、小区景观要求、意向总价、信赖的广告渠道，这11个方面做了详细的市场调查。

对目前居住条件满意度,第二章、项目市场调研及市场分析,2年内是否有购房意向,是否选择在项目地段购房,第二章、项目市场调研及市场分析,现在所居住的区域,置业所注重的方面,第二章、项目市场调研及市场分析,位置、交通：

70.59%价格：

70.59%小区配套：

44.44%面积：

33.33%户型：

58.73%物业管理：

82.53开发商实力/信誉：

38.1%人文环境：

22.22小区规模：

19.05建筑风格：

20.63小区景观：

44.44,总结,第二章、项目市场调研及市场分析,西工区市中心范围内的商务楼投放量还在逐年增多，市场竞争严峻。

通过对消费者的随机问卷调查，我们还注意到一些问题，价格与交通要素的比重持平，而物业要素的比重更是达到了第一位，这表明我们的市场已经越发成熟，一个项目的成功必须要具有整体优势。

市场定位,第三章项目综合定位,针对目标人群的生活方式，“舒适（整体规划与户型设计，配套齐全与便利的交通）、安全（物业管理与配套）、低总价（20万左右，户型面积控制与合理的均价）”是项目市场定位的核心。

主力客户群定位：

第三章项目综合定位,综合前期的调查结果，我们对住宅主要潜在消费者特征描述：

卖给谁和谁来买？

1、主力年龄区间：

2645岁之间。

结婚用房占相当大比例。

2、收入：

家庭年收入设定为3.58万元。

3、主要职业范围：

周边1公里范围内企事业职工，特别是铁路职工。

周边经商的个体户。

主力客户群定位：

第三章项目综合定位,综合前期的调查结果，我们对住宅主要潜在消费者特征描述：

卖给谁和谁来买？

4、居住现状：

拥有一套住房，但对目前的居住环境不甚满意，未能体现个人对其已形成或正在形成的价值观的认同，缺乏品位感（潜意识的心理荣耀感）。

希望能通过居住环境的改变，进入自己所认为的中产阶层，购置环境及交通条件较好、规划条件较好的物业。

部分尚在租房但已具有购房能力的外地经商者。

5、居住环境期望：

对居住场所的需求是被人另眼相看，居住场所较为成熟，户型设计合理，重视物业管理，对社区安全性要求较高。

主力客户群定位：

第三章项目综合定位,商业主力客户,卖给谁和谁来买？

我们可以把人群分为几类：

（1）、投资，有闲钱和不愿意操大心的人。

（2）、投资，钱不多，以租还贷，准备投资攒钱过好日子的。

（3）、周边自主经营的个体商户。

（4）、中小型公司。

（5）、驻市的各类公司办事处。

（6）、长期作运输贸易的公司。

产品定位,第三章项目综合定位,本案整体定位为高品质具有特色且价格适中的中高档社区。

以加强对周边目标客户的竞争力。

沿主干道建设商业楼，商业定位于商务公寓以及沿街底商，底层商业为两层，这合适于环铁经济的发展模式。

社区内部为高层住宅，围合式设计，保障社区环境幽静，小区规划设立功能分区。

区域功能定位,第三章项目综合定位,无与伦比的交通便利，是本区域最大的特点与优势，另外生活便捷也是区域优势。

简单来说满足生活上的衣食住行，满足商业的物流交通就是本项目的区域功能定位。

项目规划设计定位,第三章项目综合定位,总体规划图：

项目规划设计定位,第三章项目综合定位,总体规划图：

规划说明,第三章项目综合定位,设计理念：

力求在闹市中营造出一个安静、祥和的小区，因此在建筑的布局上采取了一种围合的形式，给人以四合院的感觉，使居住其间的业主关系更为融洽。

总体规划：

本工程为住宅小区，小区规划了六栋高层住宅、一栋写字楼公寓、三层会所，外围建筑的一二层设置商业，小区的主入口设在南侧的春晴路上，东面金谷园路及西面的规划路上设置两个次要入口及车库入口。

小区建筑物北高南低，使每栋住宅都能有充分的日照，同时又丰富了城市的天际轮廓线。

规划说明,第三章项目综合定位,设计理念：

力求在闹市中营造出一个安静、祥和的小区，因此在建筑的布局上采取了一种围合的形式，给人以四合院的感觉，使居住其间的业主关系更为融洽。

总体规划：

本工程为住宅小区，小区规划了六栋高层住宅、一栋写字楼公寓、三层会所，外围建筑的一二层设置商业，小区的主入口设在南侧的春晴路上，东面金谷园路及西面的规划路上设置两个次要入口及车库入口。

小区建筑物北高南低，使每栋住宅都能有充分的日照，同时又丰富了城市的天际轮廓线。

分期开发建议,第三章项目综合定位,根据项目开发规模，我们认为本案应分两期开发，一期开发包括沿春晴路与金谷园路的4栋楼，二期开发项目地块内的三栋住宅，这样做的优势在于可以减轻开发商前期投资，保障资金链，另外由于延长了开发周期，二期的房价有更高的上涨空间，这样对于创造项目利润将更加有力。

分期开发建议,第三章项目综合定位,另外我们对一期开发做以下两种设定。

方案一：

以规划图建设开发，只有沿金谷园路的楼做商务楼。

方案二：

我方负责前期商谈台湾投资者对本案快捷酒店投资。

设想建筑点为沿春晴路与金谷园的商务楼连接建设快捷酒店。

建筑设计建议,第三章项目综合定位,主体建筑以时尚建筑风格为主，融入现代手法，使古典的时尚风情与现代的建筑韵律相结合，勾勒出筑城时尚风情之经典。

建筑设计建议,第三章项目综合定位,建筑设计建议,第三章项目综合定位,窗及空调位参考图,第三章项目综合定位,窗及空调位参考图,第三章项目综合定位,窗及空调位参考图,第三章项目综合定位,景观参考图,第三章项目综合定位,景观参考图,第三章项目综合定位,景观参考图,第三章项目综合定位,景观设计之铺装,第三章项目综合定位,景观设计之铺装,第三章项目综合定位,户型建议,第三章项目综合定位,我们首先将重点放到以80-100的两室两厅为主，占项目总量90，100-130的三室两厅为辅，占项目总量的10。

房型设计要点,第三章项目综合定位,户型设计基本要求：

动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开；户型设计的重点：

客厅和主卧。

层高，商务公寓建议层高3米以上。

客厅：

大面宽、大开间；最好能营造多种空间感受；大面积玻璃、弧形落地窗都可考虑主卧除了保证私密性以外，还要南北通透，保障通风采光，楼中楼建议与起居厅、卫生间建议：

尽可能使主卫做到不小于3.5（根据总面积作适当调整）。

房型面积配比方案,第四章、项目策划方案,一期（重点在于安置回迁用户）根据我们的实地入户调查，约120户的住户拥有产权证，剩余250户左右的住户属于租赁户。

房型面积配比方案,第四章、项目策划方案,建议房型的面积配置：

二期,价格策略,第四章、项目策划方案,整体主线以低开高走策略为主导，并根据不同销售期的现状做即使调整。

楼盘命名与形象设计,第四章、项目策划方案,Logo设计目的：

1、体现楼盘的高品质2、体现楼盘所属层次3、体现楼盘的独特性4、符合楼盘项目的核心概念5、体现项目属性及命名寓意6、给人以想象的空间,楼盘命名与形象设计,第四章、项目策划方案,楼盘命名与形象设计,第四章、项目策划方案,宣传策略,第四章、项目策划方案,一、广告总体策略及广告的阶段性划分1、广告总体策略：

广告表现A、命名B、LOGOC、Slogan精神口号（国际的大门今天为洛阳敞开！

）D、个案VI表现（标志、服装、印刷品、旗帜、门牌、车辆等）E、印刷媒体：

1、单页2、楼书,宣传排期及推广策略,第四章、项目策划方案,引导期：

可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍小区的地缘优势、交通优势户型优势、内部配套、高品质的楼盘认购期优惠的价格等。

开盘期：

主打小区环境、户型、价格优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。

正常销售期：

进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现区域环境、配套设施、绿化、文化、商业、生活质量等品质，使之成为一广告系列。

各销售期诉求,宣传排期及推广策略,第四章、项目策划方案,认购期（07年5月10月）广告原则-发放信息广告目标：

正式公开认购销售，加强购房者对楼盘的认知度，建立客户对楼盘的印象，配合开盘以及促销活动，形成快速订购。

广告策略：

运用区域性的户外广告，通过口碑搭载公关、促销活动，完成项目的认知和美誉度。

推广要点：

价格优势，户型优势。

宣传排期及推广策略,第四章、项目策划方案,开盘期（07年11月12月）广告原则-给感觉宣传主题：

（1）发展商实力与信心的保证

（2）地段中心地段与投资潜力（3）楼盘特色、品位、极佳的性价比、温馨舒适的小区环境与时尚适用的户型设计；（4）象征意义享受生活，享受人生,广告调性与风格：

自由的、安逸的，充满底蕴的，展现生活乐趣。

宣传排期及推广策略,第四章、项目策划方案,预热期（07年12月08年3月）广告目的：

继续扩大知名度，引导潜在客户对楼盘卖点形成准确的认知，为强销期预热。

广告策略：

运用大范围的广告运动，通过深度软文及硬性广告进行信息的传递和拉动购房者的关注。

广告主题：

天香国际，我们可以更好的享受人生。

推广要点：

知名度、关注度。

宣传排期及推广策略,第四章、项目策划方案,强销期（08年4月09年5月）广告原则-给实体广告目标：

加强消费者购买信心和对楼盘的价值认同。

广告策略：

公布建设、销售进度，进一步明确楼盘卖点，二期用户通过已入住者的亲身感受，来触动潜在客户的情感并增进他们的信心。

同时，利用强烈促销活动驱动卖场完成诱购，引发热潮。

推广要点：

显销售人气、让购房者说话、树发展商品牌。

宣传排期及推广策略,第四章、项目策划方案,延续期（09年5月09年10月）广告目标：

消除消费者隐忧，打动犹豫客户，促使购买的最终形成，推动尾盘销售。

广告策略：

用直接的比较性广告和面对面的沟通行为并配合天香国际的庆典来完成滞销户型和保留精品的销售，完成收尾。

推广要点：

用面对面的报价和已有的人气。

宣传投放行程比例,第四章、项目策划方案,认购期:

开盘期:

预热期:

强销期:

延续期15%:

20%:

10%:

45%:

10%,宣传目标推进：

（保障进入热销阶段）,第四章、项目策划方案,第一阶段：

树立项目的品牌形象，建立知名度。

主塑差异化形象，形成热点引起关注此步为引销期。

第二阶段：

在形象塑造过程中，将楼盘的强概念输出给目标受众。

同时结合配套的逐渐完善加大宣传力度，以促进销售。

第三阶段：

经过前二步的积累，楼盘进入持续销售期。

此步以强势销售为主，利用以积累的品牌形象，口碑效应与各种活动来进一步拉动销售。

推广费用计划,第四章、项目策划方案,售楼部包装策略,第五章项目销售执行策略,初期营销策略的实施方案：

占领市场,第五章项目销售执行策略,1、项目前期直销。

设立外销组，专职进行直销方式的外销。

挖掘客户周边老住户2545岁左右附近企业职工结婚用房以本地为主,2、宣传直销：

3、广告思路制定,售楼部包装策略,第五章项目销售执行策略,第一阶段：

树立项目的品牌形象，建立知名度。

主塑差异化形象，形成热点引起关注此步为引销期。

第二阶段：

在形象塑造过程中，将楼盘的强概念输出给目标受众。

同时结合配套的逐渐完善加大宣传力度，以促进销售。

第三阶段：

经过前二步的积累，楼盘进入持续销售期。

此步以强势销售为主，利用以积累的品牌形象，口碑效应与各种活动来进一步拉动销售。

关系营销及宣传建议,第五章项目销售执行策略,在前面的客户资料中，我们发现，消费者更加信赖朋友间介绍，所以针对目前消费者的心理，我们也制定了关系营销方案以及实施办法。

包括前面谈到的初期直销方案，也包含了关系营销，应该说，关系营销将会全方位渗透入销售过程中，并以提高销售成功率为第一要务。

初期营销策略的实施方案：

占领市场住宅部分：

第五章项目销售执行策略,住宅销售可以通过多种手段来实现，但是只有实现项目整体品质与美誉度的提升，才能真正依托市场来提高销售价格和快速销售商铺，如果我们只是稳稳当当的坐在屋里销售，没事打几期广告，那么项目的命运只好交到老天手里了。

这就需要我们去营造一个让大家认可的“市场“，前期就要就进入销售，积累准客户。

项目初期的直销策略。

初期营销策略的实施方案：

占领市场住宅部分：

第五章项目销售执行策略,方案一：

项目前期直销。

设立外销组，专职进行直销方式的外销。

设立主要目标群，运用类似传销的方式，拉拢意见领袖，（主力客户）直接击破，（以团购作为销售方式，给予团购优惠，对于意见领袖，当其拉拢客户越多的加入团购，就给予意见领袖愈多的优惠措施。

）挖掘客户周边老住户2545岁左右附近企业职工结婚用房以本地为主主攻单位：

铁路分局、陶瓷市场、宇通公司、聚客隆、制冷机械厂、一运公司、二运公司、玻璃厂、军转站、三建、六建、市建、面粉厂、史家屯、灯泡厂、车站周边商户。

（根据金谷翠庭主力客户以及周边可供挖掘单位设定。

）,初期营销策略的实施方案：

占领市场住宅部分：

第五章项目销售执行策略,方案二：

宣传直销：

早期制作logo（标识）以及OA系统，（本公司可负责全面设计），省下部分媒体宣传费，进行以下工作：

1、附近的社区服务点,将服务网点的店招加入项目LOGO;或者放入宣传单。

2、制作印上本项目LOGO的小礼品，作为外销组的发送用品，3、制作印上本项目LOGO的包装袋，发送到附近的中小超市。

另可主攻家乐福与王府井。

4、各大酒店内的单页派送。

5、周边企业的单页以及主要客户的小礼品发放。

同期制作会员卡。

（优惠内部回扣等作用。

）,初期营销策略的实施方案：

占领市场住宅部分：

第五章项目销售执行策略,方案三：

广告思路制定，整体宣传方案出炉，前期广告投放。

一旦施工，项目围墙广告便是极好的宣传，如果不做报广的话，站台广告是个不错的选择，户外广告宣传要有一套整体思路，全套广告是一个整体一个系列，投放要分要点分宣传要素来进行。

所以在销售前就要制定出来，这样对于项目成本控制也非常有利。

初期营销策略的实施方案：

占领市场商业部分：

第五章项目销售执行策略,围绕投资理财概念，制定投资天香国际商务公寓以及商铺的低投入高回报的推广核心。

我们先期联系租赁客户前来租赁房屋，销售时作为带租约销售。

这部分主要依托的是招商策略，招商先行是必然的，招商手册的设计制作是招商宣传的关键，另外还将设立经过专业培训招商小组进行招商，由于车站周边商业形态繁杂，前期可联系的商业业态较多，但以不防碍居民生活为主，并加以衡量行业租金的上涨空间，规划上允许饭店经营的可以先考虑.,认购期客户积累建议：

第五章项目销售执行策略,1、根据目标客户分析，首批客户就在附近，故项目现场包装及地域周遍户外广告/路标标识将是广告重点。

2、DM直效广告的制作及派发也将直接影响现阶段推广效果。

3、开展优惠活动：

如在开盘前买房者将免交12年物业费。

4、建议售楼部建成开展认购的日期定在四月低五月初，可以利用房展会期间同步推广开盘活动和报广。

因为每到房交会期间，都是受众比较关注地产动态的集中时段。

而且以洛阳的实际情况来看，每年的四.五月份都是销售的旺季，所以要利用好这个时机。

5、利用房展会作为优惠政策实施的平台，可提出集团购买享受价格折扣的实惠。

操作时可根据以2户、3户、5户、10户等单位或者个人统一订购给予不等的优惠折扣，尽量争取到最大的购房份额。

关系营销及宣传建议：

第五章项目销售执行策略,在前面的客户资料中，我们发现，消费者更加信赖朋友间介绍，所以针对目前消费者的心理，我们也制定了关系营销方案以及实施办法。

包括前面谈到的初期直销方案，也包含了关系营销，应该说，关系营销将会全方位渗透入销售过程中，并以提高销售成功率为第一要务。

关系营销及宣传建议：

第五章项目销售执行策略,1、长远发展来看，要编发客户通讯，以宣传公司和项目品牌，同时加强与老客户的关系，有利于老客户带动新客户。

2、要经常组织客户联谊会，并要求客户能一带一（新潜在客户）。

当然，组织的活动有新闻点，随后能播发新闻更好。

3、定期组织“质量质素见证活动”，让客户参观施工现场和施工质量，给客户以信心。

4、根据公司发展战略和项目的具体情况，可参与本地的“明星楼盘”评比等活动。

5、日常特别是活动或节日期间，设计制作精美的、独特的、有展示和收藏价值的礼品进行定向派送，费用比广告低，而效果却好得多。

6、要利用沿街的楼房主体，在楼体上挂项目的宣传布幅。

既能充分利用楼房主体这一免费的广告载体，又能美化工地。

7、项目的VCD宣传片，一张才二元左右，其图象、画面和解说词远比楼书的信息大，而且显得时尚、品位，比费用高、灵活性差的楼书更受客户全家的欢迎。

当然，户型图等更适宜用平面楼书来展示。

因此VCD配上楼书效果更好。

8、建立公司的网站，让客户在网站上尽量全面地了解公司和项目。

销售资料准备,第五章项目销售执行策略,A、公司营业执照B、商业房销售许可证C、统一说词D、房型平面图E、价目表F、付款方式G、交屋标准H、客户资料表I、入住流程J、个人住房商业贷款合同K、入住收费明细表L、物业收费规定M、预定书N、预售合同标准文本O、个人住房抵押合同P、按揭办理办法Q、利率表,销售价格的测算,第六章、项目投资与收益分析,在暖气没有确定的情况下，我们以成本加利润以及周边项目对比的情况下，制定住宅均价2400元/平方。

住宅一期均价22002300元/平方，（回迁安置优惠降低均价）二期预计达到24002600元/平方，综合均价2400元/平方。

商务公寓目前均价2500元/平方。

由于销售期较住宅长，所以今后的还有较多的上涨空间，预估后期可以达到2800元/平方，所以综合均价为2650元/平方。

车位定为6万/位。

商铺以周边租金核算，（一层租金4550元平方,二层23-25元平方。

）以此反算，一层商铺售价区间为81009000元平方，二层商铺售价区间为41504500元平方。

以此推算均价为：

6438元平方。

可销售单价的确定,各单元房价制定模型,第六章、项目投资与收益分析,

（1）、项目位置价格调整系数。

（2）、项目楼层价格调整系数（3）、项目水平价格调整系数（4）、景观价格调整系数,最终我们还要将对每套房源进行价格调整，以区分产品并适应市场。

（后期工作）,销售总收入预测（取其接近值）,第六章、项目投资与收益分析,项目地上可售总面积：

7.9万平方住宅总建面积：

6万平方商务公寓：

1万平方商铺：

9000平方车位：

200个,销售总收入预测（取其接近值）,第六章、项目投资与收益分析,一期总销售面积：

4.7万平方住宅面积：

2.9万平方住宅套数：

280套商铺面积：

8000平方商务公寓面积：

1万平方车位：

100个二期总销售面积：

3.2万平方住宅面积：

3.1万平方商铺面积：

1000平方车位：

100个,销售总收入预测表（回迁安置按120户，每户平均面积50平方）,第六章、项目投资与收益分析,税后利润测算表（单位:

万元）,第六章、项目投资与收益分析,投资利润约25，由于目前掌握资料有限，加之企业可以合理的规避一些税费，所以核算难免有所偏差，在此仅作参考。

一期项目开发预算（定为18个月，土地成本为70，二期开始预售）,第六章、项目投资与收益分析,一期总销售面积：

4.7万平方住宅面积：

2.9万平方住宅套数：

280套商铺面积：

8000平方商务公寓面积：

1万平方车位：

100个一期要解决众多回迁户，并且要在价格上给出优惠，所以资金压力会很大。

一期销售总收入预测表（回迁安置按120户，每户平均面积50平方）,第六章、项目投资与收益分析,税后利润测算表（单位:

万元）,第六章、项目投资与收益分析,投资利润率约27.88，一期的利润率高于总利润率，主要在于一期的收入预算主要是依托商业部分的支撑，商务公寓以及接近90的商铺占了收入额的60，而70的土地价格以及规划设计等费用全部核算在一期内，所以一期的资金压力相当大。

物业对项目的推动,第七章、项目物业管理方案,物业管理是房地产营销的良性外延房屋作为商品，其售后服务也如同其他商品一样是一种参与竞争的手段，是营销的延续。

一个好的楼盘，必定有与其相称的物业管理公司来进行管理。

人员配备,第八章、项目专职人员与介绍,受我公司董事长陈之慷先生委托，由公司设计总监郑海龙、销售总监金石铭、策划销售部经理童琦、市场部经理马远作为核心工作组进驻本项目，并全程负责本项目的规划设计、策划销售工作。

1、项目负