物业管理基本知识百问.docx
《物业管理基本知识百问.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理基本知识百问.docx（23页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
物业管理基本知识百问
物业管理知识百问
基础篇
1、什么是物业？
物业是指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋建筑，以及与之相配套的公用设施、设备及相关的场地。
2、物业管理区域划分的原则是什么?
物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规模经营、方便管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。
3、新建住宅小区如何划分物业管理区域？
新建住宅小区，包括分期建设或者有两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域。
4、物业管理项目中有市区级规划道路穿越的，怎么划分物业管理区域？
物业管理项目中有市区级规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，规划行政主管部门有明确要求的除外。
5、什么是物业管理？
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
6、物业管理有什么作用?
物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。
7、对同一个物业管理区域实施物业管理有什么规定？
一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业（须持有资质）实施物业管理服务。
同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理。
8、物业管理包括哪些内容？
物业管理通常包括两大内容：
日常管理和特约服务。
日常管理是经济性的管理和服务，包括共用部位、共用设备设施的维护和管理、环境卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业装修管理服务等。
特约服务是根据业主和住户需要，提供各类有偿服务。
业主篇
9、什么是业主？
业主即房屋的所有权人。
具体是指在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。
10、业主在物业管理活动中享有哪些权利？
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。
（2）业主可以依据物业管理的有关法律、法规、政策规定和业主管理规约的规定，依法请求或者提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议。
（3）业主可以通过业主大会，提出起草和修订业主管理规约、业主大会议事规则以及物业管理制度建议的权利。
（4）业主有参加业主大会会议以及行使对业主大会决定事项的投票权利。
（5）在物业管理活动中，业主行使权利的主要代表是业主委员会，业主可以通过参加业主大会，行使选举业主委员会委员，并享有被选举的权利。
（6）监督业主委员会的工作。
（7）监督物业服务企业履行物业服务合同。
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。
（10）法律、法规规定的其他权利。
11、业主在物业管理活动中应履行哪些义务？
（1）遵守业主大会议事规则和管理规约；
（2）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（3）配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施物业管理活动；
（4）按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；
（5）维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；
（6）按照规定交存或者续交专项维修资金；
（7）法律、法规规定的其他义务。
12、什么是业主大会？
业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益业主自治管理组织。
13、业主大会的职责是什么？
业主大会履行以下职责：
（1）制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则。
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。
（3）选聘、解聘物业服务企业。
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。
（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
14、召开首次业主大会有哪些条件？
物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者已交付使用的物业建筑面积达到30％不足50％，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
15、首次业主大会筹备组应由哪些人员组成？
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。
筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
16、首次业主大会会议筹备组的职责是什么?
（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（2）确认业主身份和业主人数；
（3）确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见；
（4）拟定业主大会议事规则草案，提出临时管理规约的修订意见；
（5）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；
（6）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
17、首次业主大会会议筹备组履行职责的期限有何规定？
首次业主大会会议筹备组履行职责的期限，到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。
18、首次业主大会应当审议通过哪些事项？
（一）业主大会、业主委员会章程和议事规则；
（二）业主委员会日常工作权限；
（三）业主委员会选举办法；
（四）管理规约；
（五）物业的有关公共管理规定；
（六）选举产生业主委员会。
19、业主是否可以委托代理人参加业主大会？
业主不能出席时，可以委托代理人出席业主大会，但必须办理合法的委托手续。
委托代理人出席业主大会在委托范围内行使投票权，但不具有被选举的资格。
不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
物业使用人可列席业主大会，但没有投票权。
20、组织召开业主大会有哪几种形式？
有何要求？
业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以书面委托代理人行使业主权利。
21、什么是业主大会议事规则？
业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。
业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
22、什么是业主委员会？
业主委员会是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。
23、为什么要成立业主委员会？
由于住宅产权主体多元化的状况，决定了一个区域，一幢住宅内的各个业主之间既有个体利益，也有整体利益。
需要一种既能维护全体业主的共同利益，有能兼顾单个业主利益的新型管理机制。
所以，应在政府指导下，通过成立业主委员会来发挥管理物业和监督服务的作用。
24、担任业主委员会成员的条件有哪些？
（1）物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。
（2）遵守国家有关法律、法规。
（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。
（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。
（5）具有一定组织能力。
（6）具备必要的工作时间。
25、业主委员会履行哪些职责？
业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（1）召集业主大会会议；
（2）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；
（3）代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；
（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（5）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；
（6）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；
（7）监督管理规约的实施；
（8）组织筹集专项维修资金；
（9）组织业主委员会换届和补选工作；
（10）完成业主大会交办的其他事项。
26、业主委员会决定如何产生？
业主委员会可以通过推选产生主任一名和副主任若干名，业主委员会由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定不得与有关法律、法规、规章相抵触。
27、业主委员会委员每届任期为几年？
业主委员会委员每届任期不超过5年，可以连选连任。
28、成立业主委员会是否需要备案？
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
29、业主大会和业主委员会的经费来源？
业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费应当首先从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付，如经费不足，可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
30、业主委员会是否可以从事经营活动？
业主委员会不得从事经营活动。
《物业管理条例》第十九条规定：
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
31、刻制业主大会和业主委员会印章有什么要求？
业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
32、业主委员会委员有出现哪些情形应终止资格？
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。
（l）因物业转让、灭失等原因不再是业主的。
（2）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的。
（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的。
（4）有犯罪行为的。
（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的。
（6）拒不履行业主义务的。
（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
33、业主大会会议应当由谁负责组织召开？
在业主委员会不组织召开的情况下怎么办？
业主大会会议由业主委员会组织召开，但业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召开的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令业主委员会限期组织召开，逾期仍不召开的，由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
34、物业区域内哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意？
（1）筹集和使用专项维修资金；
（2）决定改建、重建建筑物及其附属设施设备。
35、物业区域内哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意？
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业；
（5）决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
36、对业主委员会及其成员违反《物业管理条例》规定未在法定时间内将保管的资料、印章和财物进行移交的如何解决？
业主委员会及其成员违反《物业管理条例》规定，未在法定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。
37、如何处理业主大会、业主委员会作出违反法律、法规行为的决定？
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
38、业主大会、业主委员会和物业服务企业的关系？
物业服务企业为业主和使用人提供服务，物业管理区域的全体业主组成业主大会，业主委员会是依照法定的程序由业主大会从业主中选举产生的，业主大会和业主委员会一方面要代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，另一方面也要协助物业服务企业开展工作。
业主大会及业主委员会和物业服务企业的关系是平等的，是委托与受托的关系。
39、业主大会、业主委员会与社区建设的关系？
按照有关规定，社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会工作，并参加成立业主大会筹备组。
业主大会、业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安的相关工作。
召开业主大会会议，应当告知相关的社区居委会；业主大会、业主委员会作出的决定，应当听取社区居委会的建议；积极配合社区居委会依法履行管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
物业管理篇
40、什么是前期物业管理？
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由开发单位选聘物业服务企业，并与开发单位签订的前期物业管理合同而进行的管理。
41、前期物业服务企业是如何选聘的？
开发建设单位对新建物业，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业服务。
42、前期物业服务合同由谁签订的？
新建物业出售前，开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。
43、前期物业服务合同到什么时间终止？
前期物业服务合同至业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。
44、前期物业服务合同约定期限未满，已成立的业主委员会可否与物业企业签订物业服务合同？
前期物业服务合同可以约定期限；期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
45、对开发建设单位出售新建房屋和购房人在购买新建房屋时有什么要求？
开发建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约，并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。
46、什么是临时管理规约？
临时管理规约由开发建设单位制定，在售房时向购房人明示，购房人在购买新建房屋时应当对其进行书面确认，并受其约束。
47、什么是管理规约？
管理规约是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，依法作出的约定，对全体业主具有约束力。
48、对开发建设单位建设的物业管理用房有何规定？
在规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的4‰确定物业管理用房，用于物业管理服务和业主活动。
49、建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，该承担什么法律责任？
建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其限期提供或补建，逾期不提供或不补建的，应当交纳补建价款，并处以10万元以上50万元以下罚款。
50、物业服务企业擅自改变物业管理用房的，该负什么法律责任？
未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
51、物业管理用房权属归谁所有？
物业管理用房属于全体业主共有。
52、使用物业管理用房、维修有何要求？
由物业服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。
53、建设单位办理工程竣工验收备案应当提交哪些文件？
（1）工程竣工验收备案表；
（2）工程竣工验收报告。
竣工验收报告应报告工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验材料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
（3）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
（4）施工单位签署的工程质量保修书；
（5）法规、规章规定必须提供的其他文件。
54、建设单位向物业服务企业移交哪些物业产权资料和技术资料？
（一）产权资料：
项目批准文件、国有土地使用证、建设工程规划许可证、拆迁安置资料等；
（二）技术资料：
竣工总平面图，单体建筑、结构、设备和附属配套设施、地下管网的竣工图等资料，设施设备安装、使用和维修保养的技术资料，工程开工竣工报告，图纸会审记录（复印件），供水、供气、供暖的测试报告，隐蔽工程验收签证，竣工验收证明书等；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料
55、对物业服务费的交费主体、交费时间是如何规定的？
物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。
物业竣工验收合格交付业主后发生的物业服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业服务费的，由开发建设单位承担。
物业管理区域内未售出空置房屋的物业服务费，由开发建设单位交纳。
56、物业服务收费有哪两种计费形式？
物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务收费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务收费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
57、物业公共服务费的计费标准是什么？
物业公共服务费的计费面积，以产权登记面积为准，未计入产权面积的附属房屋等不得收取物业公共服务费。
业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。
58、连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准（每月每平方产权证登记面积）分几级？
根据《连云港市物业服务收费管理实施办法》（连价服字[2008]326号）文件规定，我市普通住宅物业公共服务收费等级标准分为五级，自2008年11月1日起执行。
其中：
一级无电梯0.25元/平方米，有电梯0.35元/平方米。
二级无电梯0.35元/平方米，有电梯0.45元/平方米。
三级无电梯0.45元/平方米，有电梯0.55元/平方米。
四级无电梯0.55元/平方米，有电梯0.65元/平方米。
五级无电梯0.70元/平方米，有电梯0.80元/平方米。
说明：
以上有电梯住宅的收费标准不含电梯使用的电费分摊。
59、物业公共服务费构成因素有哪些？
⑴管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
⑵物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
⑶物业管理区域清洁卫生费用；
⑷物业管理区域绿化养护费用；
⑸物业管理区域秩序维护费用；
⑹物业服务企业办公费用；
⑺物业服务企业固定资产折旧费用；
⑻物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑼经业主大会同意的其他费用；
⑽合理利润；
⑾法定税费。
60、物业公共服务收费的内容？
物业公共服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、相关场地和区域内的环境卫生进行维护管理，向业主、物业使用人所收取的费用。
物业服务收费，包括公共服务收费和代收代办费（小区停车服务收费除外）、特约服务费。
物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
61、物业公共服务收费实行政府指导价和市场调节价的内容？
普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。
非普通住宅以及办公用房、厂房、经营性用房的物业公共服务收费和满足部分业主、物业使用人需要的特约服务和代收代办服务收费实行市场调节价。
62、、业主办理入住手续后未入住的物业服务费如何交纳？
业主办理入住手续后6个月以上（含6个月）未入住的或入住后6个月以上（含6个月）未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定公共服务收费标准的70%交纳空置物业服务收费。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业公共服务费由业主或物业使用人交纳，但业主负连带责任。
63、纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费该由谁交纳？
纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳。
64、物业的电梯、水泵、中央空调、智能化设备的维修费用，运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用如何分摊？
物业的电梯、水泵、中央空调、智能化设备的维修费用，运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；尚未成立业主委员会的，由物业服务企业按实际发生的费用向业主合理分摊（空关房屋的业主按70%比例进行分摊）。
65、业主或使用人未按时交纳物业公共服务费怎么办？
业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业公共服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业服务企业可以催交，并可按每日万分之五加收滞纳金。
逾期仍未交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者向人们法院提起诉讼。
66、对业主、物业使用人因装修房屋产生的垃圾如何收费？
对业主、物业使用人因装修房屋产生的垃圾，由物业服务企业负责清运处置的，按购房面积每平方米2元收取装修人垃圾清运费。
67、物业管理区域内，供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等服务如何收费？
物业管理区域内，供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。
任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业服务企业签订委托合同，实行有偿服务。
物业服务企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，并不得向业主另外收取手续费等额外费用。
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
68、物业服务企业代收哪些费用不计征营业税？
物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
69、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有？
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
70、物业管理区域内停车服务费如何确定？
物业管理区域内受业主委员会委托，实施专人管理的机动车车位停放服务费，由物业服务企业书面向市价格主管部门提出申请，市价格主管部门按低于社会专门经营机动车停车场收费标准，本着补偿物业管理费用，并考虑到占用公共设施应予合理补偿的原则制定。
71、什么是装修保证金？
业主、物业使用人在装饰、装修房屋时，应在装修前与物业服务企业签订管理协议。
为保证安全、保证房屋整体结构不被人为破坏，物业服务企业可向装修房屋的业主一次性收取按购房面积每平方米20元的保证金，待该业主装修完毕，经双方查验确无违反协议约定行为后，物业服务企业应在观察期二个月内，全额退还保证金。
72、业主装饰装修房屋，需要事先做好哪些工作？
业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
73、对业主或者物业使用人装饰装修房屋有何规定？
业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市
升级会员 