商铺租赁方案.docx
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商铺租赁方案
国宾中心商铺租赁方案
1、区域商业租金调研
1、调研区域
调研区域
商铺主要业态
租金范围
（元/㎡﹒月）
三全路（文化路—花园路段）
生活配套为主
110
三全路（中州大道—花园路段）
新车、二手车销售
100—110
国基路（文化路—花园路段）
汽车销售、餐饮、服装
90—150
国基路（中州大道—花园路段）
汽修、餐饮、装饰材料
100—130
天伦路（花园路—中州大道）
汽车销售、服务一条街
50—130
金牛路（花园路—中州大道）
汽车修理
100—110
2、租金地图分布
3、分街区详解
街道名称：
天伦路西段（汽车一条街）
商家名称
业态
品类
租金（元/㎡）
面积（㎡）
物业结构
沙县小吃
餐饮
中餐
120
40㎡
1层
广州味道
餐饮
中餐
90
60㎡
1层
金剑南
综合
烟酒
110
60㎡
1层
综述：
该段以汽车高端销售和汽车维修、改装、美容为主，至少有8家汽车销售商店，租金水平集中在100—120元/㎡﹒月，可称为汽车一条街。
街道名称：
天伦路东段（琥珀名城商业街）
商家名称
业态
品类
租金（元/㎡）
面积（㎡）
物业结构
备注
百年合府
餐饮
中餐
50
380
底商1-2层
南区
大灶台热乎炖
餐饮
中餐
70
160
底商1-2层
南区
胖娃豆花回锅肉
餐饮
中餐
130
130
1层
北区
琥珀佳苑超市
综合
超市
130
130
一层
北区
顺城郭记羊肉鲜汤
餐饮
中餐
120
130
一层
北区
宝贝衣橱
服装
童装
110
60
一层
北区
综述：
琥珀名城底商，租金水平集中在110—150元/㎡﹒月
以餐饮、烟酒等生活配套类商业为主
街道名称：
国基路（中州大道—花园路段）
商家名称
业态
品类
租金（元/㎡）
面积（㎡）
物业结构
备注
驴肉火烧馆
餐饮
中餐
120
30㎡
1层
南区
御府烟酒商贸
综合
烟酒
110
45㎡
1层
南区
国基社区便利店
综合
烟酒
100
70㎡
1层
北区
中国福利彩票
娱乐
彩票
120
30㎡
1层
北区
综述：
上述商铺租金水平集中在100-130元/㎡﹒月，以生活配套为主。
有少部分装饰材料。
街道名称：
风雅颂美食街（风雅颂天骄学府及汉飞城市公园底商）
商家名称
业态
品类
租金（元/㎡）
面积（㎡）
物业结构
备注
金状元
餐饮
中餐
105
220
底商1-2层
东区
老妈的味道
餐饮
中餐
115
180
底商1-2层
西区
综述：
平均租金110元/㎡
二、本案租金建议
1．可比类商业业态
商家名称
业态
品类
租金（元/㎡）
面积（㎡）
物业结构
金剑南
综合
烟酒
110
60㎡
1层
胖娃豆花回锅肉
餐饮
中餐
130
130
1层
琥珀佳苑超市
综合
超市
130
130
一层
御府烟酒商贸
综合
烟酒
110
45㎡
1层
国基社区便利店
综合
烟酒
100
70㎡
1层
2．可类比建筑结构
商家名称
业态
品类
租金（元/㎡）
面积（㎡）
物业结构
备注
金状元
餐饮
中餐
105
220
底商1-2层
风雅颂、花园路
老妈的味道
餐饮
中餐
115
180
底商1-2层
风雅颂、花园路
大灶台热乎炖
餐饮
中餐
70
160
1-2层
琥珀名城、南区
由上述调研数据结合市场情况可看出：
本商圈首层商铺的租金范围为100~130（元/㎡/月）；
一托二商铺的租金范围为70-115（元/㎡/月）；
天伦路南区北区商铺租金比南区高10—20元；
风雅颂底商租金比琥珀名城略高，约5—10元；
结合风雅颂的平均租金、可比类商业租金及可比业态租金的综合情况，
建议本案商铺租金区间为：
85—110（元/㎡/月）
3．投资回报率分析
楼栋
房屋编号
单套面积
单价
金额
1#
105
118.7
28180
3344966
106
118.7
28180
3344966
107
181.84
29680
5397011.2
108
123.94
29880
3703327.2
109
120.12
28180
3384981.6
110
118.7
28180
3344966
2#
104
182.76
29680
5424316.8
105
119.3
27180
3242574
106
119.3
27180
3242574
107
182.76
29680
5424316.8
临街商铺回本周期一般为15年，建议以商铺的最高单价和最低单价作为样本，按照5%/年的租金递增率，计算出第一年的租金区间，数据如下：
年限
租金
租金
运算公式
第1年
105
115.3
N
第2年
110.25
121.065
N*1.05
第3年
115.7625
127.11825
N*1.052
第4年
121.550625
133.4741625
N*1.053
第5年
127.6281563
140.1478706
N*1.054
第6年
134.0095641
147.1552642
N*1.055
第7年
140.7100423
154.5130274
N*1.056
第8年
147.7455444
162.2386787
N*1.057
第9年
155.1328216
170.3506127
N*1.058
第10年
162.8894627
178.8681433
N*1.059
第11年
171.0339358
187.8115505
N*1.0510
第12年
179.5856326
197.202128
N*1.0511
第13年
188.5649142
207.0622344
N*1.0512
第14年
197.9931599
217.4153461
N*1.0513
第15年
207.8928179
228.2861134
N*1.0514
月租金总计
2265.749177
2488.008382
（∑N14）
年租金总计
27188.99012
29856.10058
（∑N14）*12
单价（元/㎡）
27180
29880
/
由以上表格数据可计算出合理租金区间约为：
105—115（元/㎡/月）【投资客户期望值】
结合市场调研数据推算的租金区间为：
85—110（元/㎡/月）【市场实际租金值】
综上，建议本案租金范围取平均值：
95—112.5（元/㎡/月）
4．本项目租金建议
分类
房屋编号
单套面积
最低租金
约120㎡
1-105
118.7
110
1-106
118.7
1-108
123.94
1-109
120.12
1-110
118.7
2-105
119.3
2-106
119.3
约180㎡
1-107
181.84
95
2-104
182.76
2-107
182.76
5.付款方式建议
A：
半年/一年付（每年递增5%）
建议租赁期限即合约范围3-5年
B：
一次性付清三年租金，8.8折
客户优惠：
三年租金总优惠12%
开发商收益：
除第一年外，平均每年优惠6%，相当于以6%的利息融资。
C：
一次性付清五年租金，7折
客户优惠：
五年租金总优惠30%
开发商收益：
除第一年外，平均每年优惠7.5%，相当于以7.5%的利息融资
D：
其他优惠政策
品牌商家装修期间免租金
以1-105为例，面积118.7㎡，第一年租金110元/㎡/月
签约三年，年付，每年递增5%；一次付清8.8折；签约5年，一次付清，7折优惠
年限
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
租金
156684
164518.2
172744.11
181381.3155
190450.3813
/
3年租金合计
493946.31
3年租金合计
865778.0068
8.8折优惠后租金
434672.7528
7折优惠后租金
606044.6047
总优惠款额
59273.5572
总优惠款额
259733.402
四、租金收益测算
房屋编号
单套面积
租金（元/㎡/月）
租金（元/月）
1-105
118.7
110
13057
1-106
118.7
110
13057
1-108
123.94
110
13633.4
1-109
120.12
110
13213.2
1-110
118.7
110
13057
2-105
119.3
110
13123
2-106
119.3
110
13123
1-107
181.84
95
17274.8
2-104
182.76
95
17362.2
2-107
182.76
95
17362.2
合计
144262.8
年收益总计
1731153.6
5、招租业态建议
零售
Ø烟酒门市、便利超市、生鲜超市
Ø办公文具、礼品玩具
Ø茶叶专柜、化妆品专卖等
餐饮
Ø面包店、咖啡厅、茶社
Ø西餐厅、火锅店（用电磁炉）等
服务
Ø美容、美发、美甲
Ø养生会所、足疗会所
Ø拍照摄影、教育培训、艺术培训
日常
Ø物流公司、诊所药房、通讯连锁、干洗店、银行等
【END】
泰衡顾问
2015.11.05
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