哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告.doc
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2009-2012年哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告
【报告描述】：
国家统计局近日公布了2009年1-7月全国房地产行业数据，其中，房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点。
房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5%，增幅比1-6月回落0.2个百分点；房屋新开工面积5.50亿平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。
完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%；完成土地开发面积12789万平方米，同比下降13.4%。
7月单月商品房新开工面积和商品房施工面积同比数据大幅下滑，主要原因还是在于开发商开工、尤其是新开工复苏较慢。
复苏较慢的原因是7月初以来他们对基于对未来行业政策走势及其量价预判的不确定性上升（与6月大相径庭）。
而季节性因素的解释力很难居于首位。
施工面积新开工面积在复苏过程中的波动一方面将会导致未来3-6个月内行业的供给持续偏紧，另一方面将在市场与政策、开发商与政府多重博弈中使政府延续前期的刺激性政策取向，至少紧中有松。
这都将支撑房地产行业景气趋势和房地产股票板块行情。
因其支柱行业地位，年内房地产开发投资的复苏程度和进度对国民经济的复苏和保增长至关重要。
行业的量价前景首先影响开发商投资信心，进而影响房地产产业链，其次影响开发商拿地信心，进而影响地方财政收入和4万亿固定资产投资的后续资金投入。
2009年上半年，哈市开发建设规模和房屋供给显著增加，房地产开发投资完成62.5亿元，同比增长23%，增幅高于上年同期5.4个百分点；商品房施工面积1037.4万平方米，增长21.3%；商品房竣工面积40万平方米，增长1.5倍。
房地产销售规模快速增长，实现商品房销售面积250万平方米，增长7%。
1-6月，哈尔滨市房地产价格稳中有升，商品房平均销售价格为4080元／平方米，增长1.8%，其中商品住宅为3992元／平方米，增长3.7%。
监测显示，哈市存量住房市场交易活跃，前6个月，哈市累计成交二手房302万平方米，同比增长33.65%；累计成交二手住房202万平方米，同比增长57.75%。
从投资需求看，哈尔滨房地产开发投资完成32.7亿元，同比增长16.9%。
增幅比上年同期提高4.4个百分点。
截至5月末，哈尔滨房地产业实现商品房销售面积768.2万平方米，同比增长3.4%。
其中，商品住宅销售面积647.5万平方米，增长7.7%。
目前，哈尔滨房地产企业景气指数已回升至景气区间，预测三季度哈尔滨商品房销量会继续攀升。
据统计，二季度，哈尔滨房地产企业景气指数为107.1，比一季度上升8.9%，由一季度的不景气上升至景气区间运行。
其中，商品房预售量景气指数为130.4，比一季度上升7.4%。
预计三季度房地产企业景气指数为112.3，而商品房销量也会有所增加。
本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、哈尔滨市统计局、哈尔滨市国土资源局、哈尔滨市房产管理局、哈尔滨市房地产经纪协会、哈尔滨房地产业协会及国内外相关报刊杂志的基础信息，全面分析了哈尔滨市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。
报告汇集了哈尔滨及哈尔滨主要片区的房地产开发、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标；报告涵盖了房地产开发、商品房销售、各主要类型物业、片区房地产、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；深度分析了哈尔滨土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势；为哈尔滨房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。
1、各个区域项目自身情况调查
2、市场调查方式
3、对哈尔滨市宏观环境的调查
二、调研的深入程度
三、宏观市场分析
1、哈尔滨市宏观环境调查
2、哈尔滨房地产市场现状
四、购房者需求调研
1、消费者置业观念的转变
2、年轻的置业者和中年置业者较多
3、建筑结构需求
五、人群消费调研综合评析
1、地域住宅消费心理特点分析
2、目标客户群定位分析
六、各区域项目调研分析
1、会展板块调研分析
2、香坊动力板块调研分析
3、沿江板块调研分析
4、松北板块调研分析
5、利民板块调研分析
七、本次调研总结和建议
一、调研的方式方法
1、各个区域项目自身情况调查
1）区域项目现场考察
2）有关个区域项目人员访谈
3）具体项目相关资料收集整理
2、市场调查方式
1）现场踩点调查
2）报刊文献收集与分析
3）网络信息收集
4）电话访问
3、对哈尔滨市宏观环境的调查
1）宏观经济及市政规划
2）哈尔滨房地产现状
三、宏观市场分析
1、哈尔滨市宏观环境调查
哈尔滨市位于黑龙江省西南部，是黑龙江省省会城市，是黑龙江省政治经济文化中心，省老工业基地中心，也是中国东北冰雪文明旅游城市。
哈尔滨市管辖七区十二县，行政区划面积6万平方公里，全市总人口九百万人以上。
哈尔滨城市化水平在全国处于中游水平，进几年哈尔滨随着城市大规模改造，江北的大开发，招商引资进一步扩大，老工业基地的崛起，促使哈尔滨经济呈现出欣欣向荣的景象。
哈尔滨市居民的收入水平，生活质量进一步得到提高。
2、哈尔滨房地产市场现状
哈尔滨市房地产业起步较晚，2000年商品房市场才得到大力发展，2004年房地产开发量大幅增加，随着市政俯对江北进行大开发，要把江北打造成“北国浦东”。
2007年哈尔滨市区用地进一步稀缺，市区内房地产价格上涨幅度较大，从而拉动江北房价上扬速度。
在今后，哈尔滨房地产还会良好的发展。
因为哈市经济持续快速发展，居民收入水平不断提高，鼓励居民住宅消费以及加快城市化进程等政策作用下，居民住房消费增势明显。
随着哈市区域面积和格局的变化，哈市商品房开发重点已经逐步转向城市周边区域或江北区域，繁华地段（二环以里）的土地资源、房源越来越少，部分区域商品房价格呈明显增长态势。
商品房建设成本上升，进一段时间，全国的物价上涨，土地、建材、人工费用等价格持续上涨；拆迁安置工作难度加大、费用高；开发公司为了吸引购房者，将住宅配套设施和环境投资标准不断提高，一定程度上加大了商品房的成本。
四、购房者需求调研
1、消费者置业观念的转变
前几年主要是价格影响消费者对置业的选择，但现在消费者购房观念向社区环境、交通、物业管理、区域的教育水平、社区的人文观念等综合素质转变。
往往前来选房、看房的购房者都非常关心社区的园林绿化、物业管理。
特别是物业管理，因为社区的美化与物业管理好坏是与购房者一生息息相关，物业公司好坏对社区档次的提升，人文的建设起到至关重要的作用，所以，越来越受到人们的重视。
2、年轻的置业者和中年置业者较多
1）青年置业者
青年置业者（准备结婚）大多为贷款购房，经济情况不好，工作时间较短，收入不稳定。
年轻置业者需要父母交首付款，贷款由年轻置业者自己来偿还，在选择户型上大多在40—70平米之间的两室一厅，还要考虑将来子女的教育问题（学校区域）。
2）中年置业者中年置业者正处在上有老下有小的阶段，考虑购房因素很多。
①中年置业者一般都是对目前所居住的住房条件不满意，大多中年置业者目前生活在2000年以前的社区，2000年以前的社区无论从物业管理还是园林绿化都很落后，甚至有的社区根本没有任何的绿化。
所以导致这一部分置业者需要从新置业，来改善自己的生活质量。
②还有一部分中年置业者为了给子女结婚而购置住房，或将原来的小平米物业换成大平米的物业，会选择三室一厅住房。
③目前市区内，特别是二环以内的房价较高，中年置业者为个老人买到住房纷纷转向江北，为自己的父母购置住宅。
江北目前房价适中，环境优美安静，适合老人居住。
这些中年置业者对社区环境，朝向，物业水平，交通状况，社区周边配套是否成熟非常敏感，但是对于价格还是有一定的分析和判断能力。
3、建筑结构需求
1）对卧室的面积需求中，都希望保证主卧室的舒适度，主卧面积最集中，购房者希望在15-20平方米，两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大；三室及以上需求中也强调主卧室以外的卧室面积应一样。
2）对于客厅的需求，需要开间宽敞，与阳台相连接，阳台需要铺好地热，客厅能有充足的阳光。
3）对于卫生间需求，希望是明卫设计，很多购房者都问是否有明卫户型。
目前开发公司为了将面积给客厅、卧室增加面积，卫生间面积较小，购房者对卫生间面积要求增加。
五、人群消费调研综合评析
1、地域住宅消费心理特点分析
1）消费观念保守
区域性居住观念严重，特别是中老年置业者，不够了解房地产市场，受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群无住宅投资能力。
2）城市文化氛围得到改善
人们对住宅消费的综合认识、接受及提升还有很大的提高。
3）认可朋友间的介绍
比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中可巧以利用。
2、目标客户群定位分析
根据对市场了解，目标客户群集中在三个不同的受众层，相对需求及其可承受的价格、总房款能力主要集中在三个需求接受层面：
A、中低层面解决基本生活需求的购房者
政府机关、事业单位青年公务员，工作时间短，收入目前不高，但是收入稳定。
企业青年职员，他们刚刚毕业参加工作，在公司的职务都很初级，收入水平有待提高。
这一人群，年龄大约在25-30岁之间，收入较同龄人稍高，主要购买力在总款20万左右，大部分为贷款购房，面积30--50㎡之间。
B、中层及中层以上改善居住条件的购房者
政府机关、事业单位中层管理者，企业中高层管理者，事业单位中高层，企事业单位中青年职员，私营个体业主。
他们集中在政府机关及效益较好的企事业单位30--40岁的中层及中层以上和创业初有成就的中青年。
这一人群在企业内部是中层或中层以上管理人员，原有住房太小或位置、环境较差，随孩子成长和经济条件的改善，并且有了稳定的高收入，经济上有一定积蓄，开始注重自己的生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量，舍得花钱买服务。
主要购买力在20--50万，面积在70--90㎡之间，属二次置业，注重实用性，对房型设计、楼层选择、地段位置、配套完善、社区规模需求较高（同僚间潜在攀比意识强）。
C、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者
私企成功人士，高级管理层，政府事业单位高层。
这一人群年龄多在45岁以上，在商海征战多年，有一定的经济实力，属于二次或多次置业。
要求绝对的工作生活环境，安静从容。
高生活品位，周边绿化环境，人文氛围，住宅有私密性要求，邻里知识层次因素考虑多。
对住房要求面积在100㎡以上，购买实力在百万元以上。
六、各区域项目调研分析
1、会展板块调研分析
会展目前楼盘相对集中在南直路一侧，均为高层建筑。
会展置业群体大多为成功商人、公司高级白领、教师、公务员、银行职员等高级知识分子，居住人群文化程度较高。
目前会展片区用地已经消耗带劲，周边配套设施完善，交通方便，周边环境整洁干净，是城市的一个经济中心区，得到许多置业者关注。
会展片区房地产市场呈现出向高端市场迈进的特征，将社区从物业服务到园林的设计，在到建筑档次，使开发资金投很大，导致房价上涨速度较快。
目前会展片区的平均售价在5000元/平米/建筑面积左右，整体销售情况在85%以上，对于房地产价格非常认可，说明市场需求量非常大。
户型面积从29平米的公寓到132米的四室两厅等多种户型。
目前会展片区以金色莱茵为代表，金色莱茵在社区内建造大型水系，是哈尔滨市区内少有的楼盘，从而吸引了许多高收入人群的眼球。
一期高层132平米的景观住宅销售率100%。
公寓住宅的销售量也较去年有所上升。
因为房地产市场呈现两极分化现象，一部分青年中端消费者走向了高端市场，会展片区的房产总价款较高，购房者还希望在此区域购置住房。
所以，奥运村项目的公寓、华轩美景等项目的小平米住宅受到青睐，销售量一度走高。
2、香坊动力板块调研分析
香坊区与动力区合并后，区域资源优势更加明显。
区域内拥有哈电集团、轴承集团、哈量、电机厂、汽轮机、锅炉厂、703研究所等大型企事业单位。
香坊动力区的经济发展还是比较平稳，居住人口相对稳定，家庭收入上涨缓慢，但是居民还是有一定的经济储蓄能力。
此区域下岗职工多、退休老职工较多、家庭人口多。
80后的年轻居民即将组建自己的家庭，对此区域的住房需求会加大，但是因经济能力的缺乏，住宅应以小户型，低价位的社区来满足购房者的需求。
到动力香坊片区购房大多为本区域居民和其他区域低端人群为主。
因为购房者收入水平较低，周边环境相对其他片区较为落后，教育水平较差，房价上升较慢，目前房价在2900元/平米/建筑面积，户型在30—115平米，57%的户型集中在50平米左右。
此区域房地产发展应该向着生态多层社区发展，建筑结构新颖实用，将社区的绿化环境、物业水平提高；社区应引进名校入住社区，来增强房地产的竞争力。
3、沿江板块调研分析
沿江板块住宅以临江风景为卖点而建造的楼盘，沿江板块的住宅，临江而见，处在繁华的商业区域，住宅品质高。
周边配套完善，环境优美，空气清新。
来此区域购房者大都是工作在附近的白领有车族，商业成功人士。
目前，沿江板块住宅平均售价在5900元/平米/建筑面积，哈公馆的楼盘售价在2000元走右，成为哈尔滨最贵楼盘。
沿江板块住宅属于道里，道理交通发达，也是哈尔滨市重要的旅游窗口。
道里区商业、饮食业、服务业、金融、保险业发达、道理区是全市金融中心。
本居民收入增长快，失业率较低，生活质量较为突出。
这说明，道理区居民生活条件优越，生活比较安逸，对生活的质量要求比较高，目前道理区随着市政府加大对松花江、中央大街等区域的改造以及购房者对高档楼盘的期待，道理区的房地产价格上涨，涌现出一批高档住宅社区，目前，沿江板块住宅平均售价在5900元/平米/建筑面积，大部分楼盘价格在6000—7000元/平米的高档社区，代表楼盘为经纬、公园一品等。
哈公馆的楼盘售价在2000元左右，成为哈尔滨最贵楼盘。
随着道理区用地的进一步紧张，开发可用用地不断减少，大型社区相对较少，大多为独体住宅高层，相信楼盘价格会继续大幅度增长。
4、松北板块调研分析
随着哈尔滨市政府搬迁到松北区，带动了房地产的建设，松北目前楼盘销售良好，多层住宅、高层住宅人气较旺，但是商业发展较为萧条，可能与松北的学校、企业较少，相对的不集中。
住宅均价在3100元/平米/建筑面积，大多楼盘销售率都在75%，购房者为青年置业者、老年置业者。
社区内配套比较完善，园林绿化与松北优美的环境相结合，使居住者得到了享受与休闲，会所的建立满足了业主在江北的日常生活需要，但会所的配制不能和江南住宅楼盘会所一致，松北的独特地理位置，周边配套设施相对不全面，这就需要会所来弥补松北目前在配套设施上所缺少的。
松北怡园立交桥的建设，过江隧道的开通建成，工交体系的完善，使江北到江南的车程时间缩短，会进一步提升松北的房地产价格。
松北离江南路程近，时间短，到江南购物较为方便。
所以松北区房地产市场应该大力发展优秀住宅、健康住宅，减少商业用地，让购房者体会到，隐居繁华都市，世外桃源中生活。
5、利民板块调研分析
利民开发区，目前房地产发展较为兴旺的只有学院路和南京路两个区域。
这两个区域的地产已经出具规模。
在利民开发区，开发公司都看好这一区域学校相对集中大力开发商业用地，建成了各个商业主题大街。
只有学院路上的志华商城入住率和商服使用率较高，消费情况良好。
学院路上的学校相对集中，学生成为这一地段的消费主流。
但只将学生作为商业的主流客户群体，势必有一些局限性。
学生是最不忠诚的消费群体，学生放假，消费群体就会减少大半，投资风险较大。
从调研走访许多商业街来看，商业街从建筑风格上没有任何特殊风格，只是在住宅底层开设门市，毫无规划特色，只能是满足周边学生的就餐购物需求。
在今后，应该将利用好利民开发区的自然景色与商业街的独特外力面设计，建造各种城市风格的商业街，成为哈尔滨的一个旅游景点，与旅行社联系，开发自然旅游购物项目，在购物的同时得到放松，在天然的氧吧里休闲享受，在自然的环境中品尝美味佳肴。
哈尔滨夏季，是中国的避暑山庄，冬季是冰雪旅游文明城市，都可以吸引大量的中外游客。
七、本次调研总结建议
1）高层建筑的增加。
城市中心用地的紧张，高层建筑将会成为主流，消费高端市场会进步扩张，市场的需求很大，比如冬奥村、御景国际、中北春城等。
开发公司只要对楼盘所处地形式，客户需求，去设计户型高中低比例，销售成交量会加大。
2）建筑风格转向欧洲。
你好荷兰、金色莱茵，都显示出风格不同。
3）对物业管理水平要求越来越高。
物业管理就相当于产品的售后服务，如果产品稍微差一些，只要后期的服务跟得上，会弥补其不足。
就向海尔产品，起初海尔产品质量并不是最好的，但其优良的售后，赢得了市场占有率，也是开发企业创立自己品牌的法宝。
物业管理也要上升一个层次，不是简简单单的收垃圾、清理楼道，应该建立社区的文化建设，将邻里的亲情有情发挥出来，让业主共同建立自己的家园。
物业公司应该主动帮助业主建立业主委员会，不要阻碍业主委员会的的建立与工作实施。
应该充分发挥业主委员会的监督责任，从而自身会得到提高，更好的为业主服务，创立自己的品牌。
4）会所运营问题。
目前大部分社区都有会所的建立，起初会所都在运营，但后期因种种原因，运营出现困难，最后倒闭关门。
会所是体现社区档次、人文的总体表现。
如果会所因为没人来消费，说明社区对业主的文化建设的缺乏表现，也是经营不善。
比如与人和健身联营，入住社区的业主，既可以在会所健身，也可以到人和健身中心健身，人和健身出人力，社区会所出场地和器械，从而降低会所人工及其他运营费用。
5）购房者注重园林、水系、健康生态的向往。
目前哈尔滨市场上那些水系园林做的优秀的社区，楼盘销售业绩与价格直线上升，比如中北、立汇、赛立斯、金色莱茵等楼盘。
6）高档住宅的兴起。
哈尔滨人的收入水平大大提高，对于高档楼盘需求量也在放大。
高档楼盘与其他楼盘的不共性大，特点突出，受到商界人事的追捧。
哈公馆、金色莱茵、大众国际分别代表不同区域的高档楼盘发展。
7）购房者注重教育与地点的选择。
好的城区地点建造的房产越来越稀缺，毕竟好的地点的交通还是生活配套都比较优越。
对子女的教育也放在第一位，好的地段，学区还是人们购房的首要条件。
房地产开发公司，将来不但要发展房地产建设，还应该涉足教育领域。
毕竟名校是有数的，所以开发企业应该在社区内引进高品质的学校，让社区的教育水平得到提高。
8）市场定位要准确，掌握好客户资源。
对于一些大型楼盘，要分多期开发，组团比较多，对于收集客户资料，充分了解客户的需求是至关重要。
首期销售情况好，并不代表下一期销售效果会同样优异。
比如爱建四期，对于手中的客户需求判断不准缺。
总价款涨幅过大，购房者对价位不认可。
建筑系数过高，原因是户型面积小，导致分摊面积增大。
园林规划，组团较多，绿化总面积大，但被各个组团分割，为能显出园林规划的大气。
组团过多，导致楼盘卖点缺乏层次感，有自相矛盾只感。
导致开盘成交量不大，仅为30%，客户流失较多。
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