2010年度万科企业股份有限公司财务分析报告.doc

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2010年度万科企业股份有限公司财务分析报告

-----101524204陈昭余

摘要：

财务分析是通过对公司财务报表的有关数据进行汇总、计算、对比，综合地分析和评价公司的财务状况和经营成果。

要更好地解决财务分析在实践中的应用，就必须从实践出发并分析问题形成的原因，才能解决问题。

因此对财务分析整体进行概述，并以万科公司公开的财务报告和其他相关的资料为依据和起点，运用财务分析的专门方法，对万科公司的偿债能力，营运能力，盈利能力，发展能力进行系统的分析，从中发现万科公司在财务分析方面存在的问题：

主要表现为大量的预收账款导致短期负债剧增；开发成本账实不符；期间费用计入当期损益导致隐含利润；财务分析报告以出资人为服务对象，忽视了其他利益主体等方面，进而提出在未来发展中完善万科公司财务分析的应对策略，应从财务报表的编制，财务分析的方法，财务报表附注，企业的经营策略以及对财务人员的管理方面等进行完善，以便为企业提供有价值的财务分析。

关键词：

万科公司；财务分析；财务能力

财务分析目的：

一是通过分析资产负债表，可以了解公司的财务状况，对公司的偿债能力、资本结构是否合理、流动资金充足性等作出判断。

二是通过分析损益表，可以了解分析公司的盈利能力、盈利状况、经营效率，对公司在行业中的竞争地位、持续发展能力作出判断。

三是通过分析现金流量表，可以了解和评价公司获取现金和现金等价物的能力，并据以预测公司未来现金流量。

分析内容：

财务分析的内容主要根据信息使用者的不同而分为外部分析内容、内部分析内容，另可设置专题分析内容。

具体来说，企业财务分析的内容有：

财务分析是以企业财务报表等核算资料作为依据，采用专门的会计技术和方法，对企业的风险和营运状况进行分析的财务活动。

它是企业生产、经营、管理活动的重要组成部分。

其主要内容包括以下部分：

财务状况分析企业的财务状况是用资金进行反映的生产经营成果；获利能力分析企业的获利能力是企业资金运动的直接目的与动力源泉，一般指企业从销售收入中能获取利润多少的能力；偿债能力分析偿债能力指借款人偿还债务的能力，可分为长期偿债能力和短期偿债能力；现金流量分析；投资报酬分析；增长能力分析[3]。

分析方法：

财务分析的方法一般分为定量分析方法和定性分析方法两类。

定量分析方法是指分析者根据经济活动的内在联系，采用一定的数学方法，对所收集的数据资料进行加工、计算，对企业的财务状况和经营成果进行的定量分析。

定性分析方法是指分析者运用所掌握的情况和资料，凭借其经验，对企业的财务状况和经营成果进行的定性分析。

财务分析的过程实际上是定量分析和定性分析相结合的过程。

财务分析的基本方法主要有比较分析法、趋势分析法、比率分析法和因素分析法[4]。

万科公司财务分析：

一、万科公司简介

万科企业股份有限公司（简称“万科公司”）原系经深圳市人民政府深府办（1988）1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。

总部设在深圳，经过十几年的住宅开发，万科在企业的专业化体系建设、产品的品质控制、市场的准确定位、超前的规划设计以及优质的物业管理等方面确立了行业内的领先地位，并且通过十多年跨地域开发，确立了区域集约化的发展思路，并在全国范围内树立了中国房地产行业的第一品牌形象。

目前，万科已成为行业领跑者，也是时机年中国房地产百强企业评价中的第一名，地产业务拓展到20多个大中城市[5]。

在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化：

“一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任”享誉业内[6]。

1、万科公司2010年经营状况

2009年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现营业收入488.81亿元，营业利润86.85亿元，净利润64.30亿元。

2010年实现营业收入507.13亿，营业利润118.95亿，毛利率40.70%，实现净利润88.40亿元。

2、万科公司2010年财务报表分析

通过对万科公司的介绍，我们对万科公司已经有了一个总体的了解，本章将结合年度财务报表对相关的财务指标、财务状况进行进一步分析，以达到详细了解万科公司的目的。

二、偿债能力分析

1、在此，我将对万科公司的相关偿债能力指标进行分析，万科2009年和2010年的偿债能力指标的变化情况见表1。

营运资本被称为流动负债的“缓冲垫”，是因为它是长期资本用于流动资产的部分，不需要在一年内偿还。

万科的营运资本较上年有较大幅度增长，单纯从此项看其偿还流动负债的能力比较强；营运资本配置率=营运资本÷流动资产，偿还流动负债的压力还是比较大；流动比率=流动资产÷流动负债，表示假设用全部流动资产偿还流动负债的能力，2010年的比率为1.5852，相对于安全比率2略低，综合考虑速动比率，即剔除存货的影响，其比率为0.55，属于安全范围；现金比率是运用货币资金以及交易性金融资产等流动性最强的资产偿还流动负债的能力，2010年该项比率较低，较2009年变动幅度较大，主要是货币资金较少幅度较大。

现金流量比率代表用经营活动现金流量净额偿还流动负债的能力，被认为是最可靠的偿债比率，其数值越高，偿债能力越强，2010年有所下降，究其原因是流动负债上升而经营活动现金流量净额下降导致，有可能是由于经营活动收回的现金减少，导致经营资金短缺并通过短期借款缓解资金压力[7]。

资产负债率表示通过负债取得的资产占总资产的比例，我国企业理想的平均资产负债率一般在40%-60%，而万科公司的资产负债率刚好为74.6861%，高于这一水平，举债应当谨慎。

产权比率和权益乘数被称为财务杠杆比率，即表面债务多少，又与偿债能力有关；产权比率=总负债÷净资产，比率在1左右说明资能抵债，首先能够保障债权人的权利；而权益乘数=总资产÷净资产，其比率大于2，说明其资产总额不仅能偿还债务，还能有效保障股东权益。

长期资本负债率是长期负债占长期资本的比率，比率越低，偿还长期资本的能力越强。

利息保障倍数=（财务费用+净利润+所得税费用）÷财务费用，其中的财务费用不仅包括利润表中费用化的财务费用，还包括资本化的利息费用，是本期发生的总的财务费用。

其比率代表当期偿还利息费用的能力，比率越高越安全。

2010年变动幅度较大，是由于2010年的净利润有很大幅度增长[8]。

现金流量利息保障倍数=经营活动现金流量÷财务费用，该比率比利息保障倍数更可靠，因为真正用于支付利息的是现金而不是利润，比率越高，利息支付越有保障。

2、营运能力分析

与企业营运能力相关的指标主要有总资产周转率、存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率、流动资产周转率、股东权益周转率等，万科公司2009年和2010年的营运能力指标的变化情况见表2，其中各项均是营业收入与各项资产的比值，代表了各项资产的周转速度，数值越大，周转速度越快[9]。

应收账款周转率较上年有所上升，说明应收账款收账天数减少，周转速度上升。

基于其本年营业收入有大幅度提升，相应应收账款增加，其周转速度还有小幅度上升，说明其营运能力较强[10]。

存货周转率较上一年下降了一倍多，应该引起重视。

究其原因，营业规模扩大，销售收入提高，因此为适应较大幅度增加的销售规模而准备较多存货属正常现象，再从其经营范围看，主要是大型机械，其相关产成品、半成品、原材料等存货的价值相对较大，增加幅度大情有可原。

流动资产周转率、营运资本周转率、总资产周转率与2009年相比，都有小幅下降，但幅度不大，对其营运能力没有多大影响。

3、盈利能力分析

在本节中我将对万科的盈利能力进行分析，具体分析万科公司的净资产报酬率、总资产报酬率、净利润率、毛利率等指标，万科公司2009年和2010年的盈利能力指标的变化情况见表3。

2010年年报显示，万科公司（全年房地产收入占主营收入90%以上的32家公司）全年总共实现净利润88.4亿元，平均销售净利率为17.43%，净资产报酬率为17.02%，比全体上市公司14.8%的净资产收益率高15%。

但实际上，32家公司中只有12家的净资产收益率超过上市公司平均水平，其中，G栖霞的净资产报酬率居行业首位，其次是G中企、G金融街和G万科，而*ST中房、贤成实业和*ST中大则出现较大亏损[11]。

近两年万科的各项盈利能力指标均有所上升，2010年万科的销售净利率为17.43%，高于32家样本公司平均销售净利率11.09%的水平；净资产报酬率为17.02%，远远高于32家样本公司10.35%的平均水平。

主营业务利润率一方面受产品定位和价格的影响，另一方面更与成本、特别是拿地成本密切相关。

一些在招拍挂之前拿到的上地通常比较便宜，因此主营业务利润率较高。

而万科的土地大都是通过招拍挂拿到的，在土地高成本的情况下，万科能取得如此好的业绩实属不易。

更为重要的是盈利模式的区别，按照杜邦分析，净资产报酬率=资产净利率×权益乘数=主营业务净利率×总资产周转率×权益乘数。

从纯粹的数量关系看，三者都正比于净资产报酬率，但按照行业发展趋势，主营业务净利率将呈现企业难以扭转的行业性下滑、权益乘数则受到资产负债率的限制，依靠总资产周转率获得的净资产收益率更具可持续性。

而万科的净资产收益率为17.02%，远远高于32家样本公司10.35%的平均水平，显示了万科公司2010年较强的盈利能力[12]。

4、发展能力分析

与企业发展能力相关的指标注要有:

主营业务收入增长率、净利润率增长率、净资产增长率、总资产增长率等，万科公司近几年的发展性指标的增长变化情况见表4。

以万科2010年年报相关报表的数据为基础来看一下这些指标的情况。

2010年万科公司业绩保持了持续增长势头，全年实现营业收入507.14亿元，同比增长3.75%；净利润达88.4亿元，同比增长37.47%；至2010年12月31日，总资产达2156.38亿元，同比增长56.70%；在2010年万科公司又上了一个新的台阶。

2010年房地产行业的成长能力平均得分:

9.0；最高得分:

10.91；最低得分:

7.45。

2010年万科的成长能力在房地产行业的排名中名列第22，得分为:

9.00。

在同行业中，成长性一般，应该注意其规模是否有适度扩张的可能，否则将面临行业领先者的巨大竟争压力[13]。

但从另一方面看，万科公司的各项发展指标就发展速度而言均略有下降，但是总体上表现出的是上升的势头。

公司的净资产和总资产增长率大幅增加，说明企业的发展后劲较强，将进入一个新的阶段。

从以上各指标的分析可以看出，万科的整体则财务状况位于行业前列，显示出了强劲的发展势头。

同时，在大城市资源相对紧缺的情况下，万科公司重视二线城市的市场为业务发展提供了很大的成长空间，未来发展形势看好。

三、利润表分析

（一）合并利润表增减变动水平分析评价

1．净利润分析

万科公司合并2010年实现净利润88.39亿元，比上年增长了24.09亿元，增长率为27.26%，增长幅度较高。

从水平分析表来看，公司净利润增长主要是由于利润总额比上年增长了33.23亿元引起的；由于所得税比上年增长9.13亿元，二者相抵，导致净利润增长了24.09亿元。

2.利润总额分析

万科公司合并利润总额增长33.23亿元，关键原因是公司营业外支出了7亿元，增长率为434.93%；同时营业利润增长也是导致利润总额增长的有利因素，营业利润比上年增长了32.09亿元，增长率为26.98%，但因为所得税费用的不利影响，是利润总额减少了9亿元，增减因素相抵，利润总额增加了33.23亿元。

3.营业利润分析

万科公司合并营业利润增加主要是营业收入增加和营业成本降低所致。

营业收入比上年增加18.32亿元,增长率为3.85%。

根据该公司的年报，其营业收入小幅增长的主要原因在于公司不断调整产品结构，增加产量，不断满足市场需求，从而造成的主营业务收入大幅上升；营业成本的大幅降低；但由于营业税费，管理费用，资产减值损失的增加，以及投资净收益的下降的影响，减利13.43亿元，增减相抵，营业利润增加了18.32元,增长率为3.85%。

（二）母公司利润表增减变动水平分析评价

1.净利润分析

万科公司母公司2010年实现净利润30.83亿元，比上年增长了2.086亿元，增长率为6.77%，增长幅度高于市场平均水平。

从水平分析表来看，公司净利润增长主要是由于营业收入比上年增长了10.01亿元引起的；由于管理费用，财务费用，资产减值损失增长，二者相抵，导致净利润增长了2.086亿元。

2.利润总额分析

万科公司母公司利润总额增长2.086亿元，关键原因是公司营业利润比上年增长了2.017亿元，增长率为6.56%；同时财务费用的减少也是导致利润总额增长的有利因素，投资收益比上年减少了1.59亿元，增长率为-203.05%，但因为管理费用费用的不利影响，是利润总额减少了2.39亿元，增减因素相抵，利润总额增加了2.086亿元。

3.营业利润分析

万科公司母公司营业利润增加主要是营业收入增加和财务费用降低所致。

营业收入比上年增加10.01亿元,增长率为18.41%。

根据该公司的年报，其营业收入大幅增长的主要原因在于公司不断调整生产关系，调整管理方式，财务费用和营业成本的减少，以及营业税费，管理费用，资产减值损失增加的影响，减利7.993亿元，增减相抵，营业利润增加了2.017亿元,增长率为6.56%。

（三）万科企业股份有限公司合并利润结构变动分析评价

万科企业股份有限公司合并利润垂直分析表可以看出万科公司本年度各项财务成果的构成情况，营业利润占营业收入的比重为23.45%，比上年度的17.77%增长了5.68%；本年度利润总额的比重为23.55%，比上年度的17.63%增长了5.92%；本年度净利润的比重为17.43%，比上年度的13.05%增长了4.38%。

可见，从企业的构成情况来看，盈利能力较上年度都有所提高。

各项财务成果结构增长的原因，从营业利润结构增长看，主要是营业外支出减少，阴天工业成本降低所致，说明营业成本大幅降低下降是提高营业利润比重的根本原因。

但是利润总额结构增长的主要原因，除受营业利润影响以外，主要还在于资产减值损失比重。

另外投资收益比重下降和税费和管理费用的提高，对营业利润，利润总额和净利润结构都带来了一定的不利影响。

七．万科企业股份有限公司母公司利润结构变动分析评价

万科企业股份有限公司合并利润垂直分析表可以看出万科公司本年度各项财务成果的构成情况营业利润占营业收入的比重为565.26%，比上年度的647.38%减少了82.12%；本年度利润总额的比重为566.70%，比上年度的647.59%减少了80.89%；本年度净利润的比重为566.70%，比上年度的647.59%减少了80.89%。

可见，从企业的构成情况来看，盈利能力较上年度都有所下降。

各项财务成果结构增长的原因，从营业利润结构增长看，主要是销售费用，财务费用，结构下降所致，说明营业成本和财务费用下降是提高营业利润比重的根本原因。

但是利润总额结构增长的主要原因，除受营业利润影响以外，主要还在于营业外收入比重的提高和财务费用的大幅减少。

另外财务费用的减少，对营业利润，利润总额和净利润结构都带来了一定的有利影响。

（四）万科企业股份有限公司合并营业利润分析评价

1.万科企业股份有限公司合并营业利润分析

万科企业股份有限公司合并2010年度实现营业利润11,994,88万元，比上年增长了330980万元，增长率为38.11%，增长幅度较大。

从水平分析表看，万科公司合并营业利润增加主要是营业收入增加和营业成本降低所致。

营业收入比上年增加18.32亿元,增长率为3.85%。

根据该公司的年报，其营业收入大幅增长的主要原因在于公司不断调整产品结构，增加产量，不断满足市场需求，从而造成的主营业务收入大幅上升和营业成本大幅下降；但由于营业税费，销售费用，管理费用，资产减值损失的增加，以及投资净收益的下降的影响，减利50.67亿元，增减相抵，营业利润增加了33.09亿元,增长率为38.11%。

2.万科企业股份有限公司合并营业毛利分析

万科企业股份有限公司合并营业毛利10比09年增加6.274亿元，增长率为30.38%，主要是由于营业成本大幅下降引起的，公司营业收入增加4，583，28万元，增长率为3.85%；但由于企业营业税费和销售费用增加。

增减因素相抵，导致营业毛利增加6.274亿元。

十．万科企业股份有限公司母公司营业利润分析评价

1.万科企业股份有限公司母公司营业利润分析

万科公司母公司营业利润增加主要是营业收入增加和财务费用降低所致。

营业收入比上年增加1.01亿元,增长率为22.56%。

根据该公司的年报，其营业收入大幅增长的主要原因在于公司不断调整生产关系，调整管理方式，营业成本，财务费用，资产减值损失减少的影响，增利11.67亿元，增减相抵，营业利润增加了2.02亿元,增长率为6.77%。

2.万科企业股份有限公司母公司营业毛利分析

万科企业股份有限公司母公司营业毛利10比09年增长10152万元，增长率为18.7%，主要是由于营业收入大幅增长引起的，公司营业收入增加111,14万元，增长率为22.56%；但由于企业税费和企业管理费用增加。

增减因素相抵，导致营业毛利增加10147万元。

四、现金流量表分析

㈠现金流量表总体状况的初步分析

从总体上看，公司当年的现金及现金等价物净增加额为13,094,160,478.37元，同比增长了546.79%。

其中，经营活动现金流量净额为2,237,255,451.45元，而2009年的值为9,253,351,319.55元；投资活动现金流量净额为-2,191,659,310.46元，同比下降-47.70%；筹资活动现金流量净额为13,024,529,762.81元，2009年的值为-3,028,655,220.86元。

㈡现金流量表主要项目的分析

1.对经营活动现金流量的分析

从现金流量表可以看出，经营活动现金流入量同比增长了53.14%，在现金流入量中的占比由年初的72.35%增长到年末的74.15%，比重较大，表明公司现金流入很大一部分来自于经营活动，公司的财务基础比较稳固，持续经营和获利能力的稳定程度在提高。

在经营活动现金流入量中，销售商品、提供劳务收到的现金同比增长了53.00%，占比由年初的96.82%略下降至年末的96.73%，保持稳定的较高比例，公司经营活动现金流入正常。

经营活动现金流出量同比增长了76.90%，在现金总流出量中的占比由年初的62.65%上升到年末的80.95%。

一方面，由于占比相对还是比较高的，所以公司的现金仍有较大的一部分主要用于开展主营业务，公司的持续经营及获利能力的稳定程度较高；经营活动现金流量净额之所以下降，是因为经营活动现金流入与上年基本持平，而经营活动现金流出却增长了18.3%。

增减的具体原因还应结合资产负债表和利润表进行分析。

在同行业中，公司的经营活动现金流量净额也明显处于高位（如图19所示）。

2.对投资活动现金流量的分析

从现金流量表可以看出，投资活动现金流入量同比增长131.07%，在现金总流入量中的占比由年初的1.42%增长到年末的2.20%。

其原因在于“收回投资收到的现金”同比增长了34.23%，使其在投资活动现金流入量中的比重由年初的18.00%降到年末的10.46%。

关于这一点附注没有做详细的披露，推测应当是公司意在将投资扩张作为未来创造利润的增长点。

投资活动现金流出量同比下降-8.72%，占现金总流出的比重由年初的6.68%略下降到年末的4.46%。

主要是“构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”同比下降-67.50%，占整个投资活动现金流出量的比例有年初的15.04%下降到年末的5.35%，表明公司降低了扩大生产规模的力度，缩小了其生产能力。

有利于可持续发展，符合公司的长期发展战略。

同时构建固定资产的支出远大于处置固定资产的收入也说明了公司正在扩大生产经营规模。

这一结论与资产负债表分析中的结论一致。

投资活动现金流量净额同比下降了-47.70%，主要原因是投资活动现金流出量的减幅大于投资活动现金流入量的增幅。

公司投资活动现金流量净额在同行业中非常低，程度相当明显（如图20所示）。

3.对筹资活动现金流量的分析

从现金流量表中可以看出，筹资活动现金流入量同比增长34.73%。

其中，“吸收投资收到的现金”同比增长了138.70%，“吸收投资收到的现金”在筹资活动现金流入量中的占比也由3.85%增长到6.81%，但是“取得借款收到的现金”同比增长了30.57%，占比也由96.15%下降至93.19%。

说明公司通过外延式扩大再生产，即通过发行股票方式筹集资金的比重在下降，而通过银行借款筹资的比重在上升。

公司调整了集资结构，筹资成本随之降低，但风险增加。

筹资活动现金流出量同比增长-34.83%，主要是因为“偿还债务支付的现金”同比增长-44.62%，其在筹资活动现金流出中的占比由年初的88.01%下降到年末的74.79%。

筹资活动现金流量净额小于零，与2008年相比急速下降，而且公司也是在2009年从较高的水平降低到了行业中的最低额（如图21所示）。

说明公司自身资金周转已进入良性循环阶段，公司债务负担有所减轻。

㈢现金流量表的总体评价

由公司经营活动现金流量分析，公司的财务基础比较稳固，持续经营和获利能力的稳定程度在提高；收现能力强，坏账风险减小，营销能力有所提高；在同行业中，公司经营活动现金流量净额处于较高水平。

由公司投资活动现金流量分析，公司有着明确的长期发展战略，加大了扩大生产规模的力度，扩张了生产能力，有利于可持续发展；公司未来仍会有较强的创造现金流量的潜力。

由公司筹资活动现金流量分析，通过发行股票方式筹集资金的比重在下降，通过银行借款筹资的比重在上升，公司调整了集资结构，筹资成本随之降低，但风险增加；公司自身资金周转已进入良性循环阶段，公司债务负担减轻。

五、万科财务效率分析

1、流动比率

流动比率可以反映短期内流动资产偿还流动负债的能力。

流动比率=流动资产/流动负债。

总体而言，流动比率过高反映企业的资金未得到充分利用，过低则反映企业的偿债安全性差。

一般而言，行业合理的最低流动比率是2。

万科

会计年度

流动比率

2009

1.91

2010

1.59

万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。

原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。

另外还有信号，2010年万科的预收款项为74405197318.78元，而2009年万科的预收款项为31734801163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。

通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。

横向比较，万科的竞争对手保利2010年流动比率为2.13，保利的流动比率较万科合理。

通常流动资产中变现能力最差的是存货，万科的存货占流动资产比率为64.88%，保利的存货占流动资产比率为74%，说明万科的存货管理业绩比保利公司好。

2、速动比率

分析流动利率发现，构成流动资产的某些流动性有很大差别。

货币资金，交易性金融资产和各种应收，预付款项等可以在较短内变现，称之为速动资产。

另外的流动资产，包括存货，其他流动资产等，称为非速动资产。

万科企业以房地产为核心，存货的变现速度要比应收款项慢得多。

2010年万科速动