2010年12月及年度郑州房地产市场分析报告.docx

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费雷格专题研究报告：

2010年12月及年度郑州房地产市场分析报告

（一）

一、行业环境分析

1.月度分析

（1）宏观经济

1-11月,城镇固定资产投资210698亿元,同比增长24.9%,比1-10月加快0.5个百分点。

其中,房地产开发投资42697亿元,增长36.5%。

11月,社会消费品零售总额13911亿元,同比增长18.7%,比10月加快0.1个百分点。

1-11月份,社会消费品零售总额139224亿元,同比增长18.4%,比1-10月加快0.1个百分点。

11月,居民消费价格同比上涨5.1%，环比上涨1.1%。

1-11月,居民消费价格同比上涨3.2%,比1-10月份扩大0.2个百分点。

11月,规模以上工业增加值同比增长13.3%,比10月加快0.2个百分点;1-11月,规模以上工业增加值同比增长15.8%,比1-10月份回落0.3个百分点。

FREG视点：

11月，国务院出台16项措施稳定物价，但CPI同比上涨5.1%，创2008年7月以来的最高升幅；1-11月份，居民消费价格同比上涨3.2%，已经高出全年平均水平，在信贷增速较快、通胀压力较大情况下，11月27日 中共中央政治局会议确定“将实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，货币政策的定调既利于物价稳定，又利于楼市的稳定发展。

（2）楼市运行

11月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。

11月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%；房屋竣工面积6531万平方米，下降0.7%；土地购置面积3302万平方米，增长9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。

11月，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0%；全国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%，绝对额比10月份增加210亿元，增长4.1%。

11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。

11月，二手住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比10月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.3%，比10月份扩大0.2个百分点。

11月，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.20，比10月份回落0.37点，比去年同期提高0.42点。

1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。

1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%。

1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。

1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。

1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。

其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。

FREG视点：

11月，楼市量升价涨，在二轮调控下，全国70个大中城市房屋销售价格连续三个月环比上涨，开发投资额持续攀升；另一方面，政府调控楼市的决心坚定，在此形势下，第三轮调控或到来。

1-11月，楼市各项指标全线飘红，供、求两旺，价格攀升显著。

其中，房屋新开工面积涨幅高达48.7%，土地购置面积同比上涨33.2%，无不预示着楼市之热。

1-11月，办公楼、商业营业用房销售面积和金额同比涨势显著，受益于两轮调控政策。

（3）行业政策

☞2010年11月中旬至12月中旬行业政策一览

时间

发文部门

名称

内容简要

12-1

住房和城乡建设部部

商品房屋租赁管理办法

有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。

未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

12-1

住房和城乡建设部部

城市、镇控制性详细规划编制审批办法

控制性详细规划草案编制完成后，控制性详细规划组织编制机关应当依法将控制性详细规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。

公告的时间不得少于30日。

公告的时间、地点及公众提交意见的期限、方式，应当在政府信息网站以及当地主要新闻媒体上公告。

控制性详细规划应当自批准之日起20个工作日内，通过政府信息网站以及当地主要新闻媒体等便于公众知晓的方式公布。

控制性详细规划应当包括下列基本内容：

（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；

（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。

12-10

中国人民银行

上调存款准备金率

从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

12-19

国土资源部

国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知

要严格把握居住用地出让的总量、结构和时序，坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。

凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。

各地要加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对性。

对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订（中标通知书发出）后2个工作日内，通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。

在坚持国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的前提下，积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申请、一次竞价、综合评标等多种交易形式，总结推广成功经验和做法，改进和完善招拍挂制度内容，进一步发挥招拍挂制度在深化土地要素市场改革、加强土地出让领域反腐倡廉建设和调控房地产市场中的积极作用。

FREG视点：

《商品房屋租赁管理办法》的出台将进一步规范租赁市场，但也在一定程度上助推租金上涨，带动生活成本的加大，或将更多的流动人口挤至二、三线城市。

《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》将使得规划更加透明、公开。

国土资源部19日出台文件直指近期地王频出现象，折射政府调控楼市的决心，从政府层面加强监管、提升市场敏感度，但若不加大土地供应量实难控制地王频出。

自11月10日以来，在32天内连续3次上调存款准备金率，释放政府对控制流动性持续释放的信号和货币政策的收紧，CPI的持续走高、楼市量、价齐升，新一轮调控或将到来。

（4）行业资讯

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概况

内容简要

大商首家ShoppingMall落户西区

大商集团中原新城大型商业广场项目建筑面积近11万平方米，为地下一层至地上五层局部,负一层至四层单层约2万平方米，负二层为大型商业停车场；初步计划为新玛特大型主力百货店、超市大卖场、室内商业步行街及餐饮娱乐结合的模式；其中新玛特主力百货店为汇集百货、超市、电器、餐饮娱乐等的多功能综合配套业态，为消费者提供一站式商业城市广场；商业步行街引入流行时尚品牌店、次主力店、餐饮、娱乐等项目，丰富商业业态，满足不同客群需求，将其打造成为西区最繁华的一站式购物场所。

郑汴新区要建“地下都市”10年内将建7条高速公路

在编制下一层面地下空间开发利用专项规划时，将进一步明确具体建设内容，重点以地下轨道交通网络为基本骨架，布局大型人防工程和地下综合体，实现各类防空工程、城市隧道、地下步行系统、市政管廊以及大型地下停车系统的高效连通。

在加快推进郑州新郑国际机场基础设施、客运专线、城际轨道交通、高速公路、干线公路等重大交通项目建设的同时，完善郑汴新区路网系统，加强郑汴新区交通换乘枢纽、公共交通走廊建设，增加城市主干道与高速出入口，畅通进出口通道，形成开放式道路网络布局。

郑州航空城总体规划评审会召开郑州将成内陆航空转运中心

郑州航空城位于郑州市域南部，位于郑州南北向发展轴南部，距郑州中心城区20公里，是郑汴新区建设的起步区。

航空城规划范围为南水北调运河、京广铁路、万三公路围合而成，北起南水北调北侧保护控制边界、南至运河南侧保护控制边界，西起京广铁路，东至新107国道，总用地为186平方公里。

航空城位于郑州产业发展轴上，周边产业集聚了先进制造业、高新技术产业、电子信息业、科技教育、现代服务业、物流产业，与航空城形成了很好的产业联动。

毛庄市场升级改造

1月21日，郑州毛庄农产品批发市场升级改造项目在惠济区正式破土动工，该项目位于郑州市惠济区新城街道办事处清华园路以北、新城路以西、公交路以南、弓寨路以东，总占地面积227.557亩，建筑总面积319674平方米，开发建设周期共计3年，项目总投资54789.9万元。

2012年底前郑州城中村全改造

12月7日，公布的河南省城乡建设三年大提升行动计划中要求，加快城中村改造步伐，力争2012年年底前省辖市现有建成区内的城中村全部实施改造，县城、县级市实施改造80%以上。

城市新区功能区、产业集聚区和城乡接合部村庄基本完成一体化改造，避免形成新的城中村。

河南多个省辖市即将建新区两年建造19万套经适房

我省计划到2012年，全省一半以上的设市城市达到省级或国家级园林城市标准、每100辆汽车配30个以上停车位、市民出行至少30%要乘公交；3年之内，拿出384.5亿元建廉租房、经济适用房、公共租赁房，投入6200亿发展房地产，建设1950个新型农村社区示范村

郑州、开封新区，按已确定的规划推进；洛阳新区、新乡平原新区、焦作新区、许昌新区，明年6月底前完成总体规划编制；漯河、南阳等新区，2011年年底前完成总体规划编制；安阳、商丘等城市新区，力争今年年底前将总体方案报送省委、省政府批准实施，其他符合条件的城市新区加快审批步伐。

加快推进功能区基础设施建设和产业集聚，2012年年底前所有中心城市新区功能区建设出形象、成规模。

FREG视点：

大商再选址西区，建设郑州首家ShoppingMall，彰显西区商业引力和潜力，必将协同建设中的万达广场和即将建设的宝龙城市广场带动西区商业的快速发展。

毛庄市场的升级改造将带动周边形象的改观，为周边城中村改造奠定基础。

郑州城中村改造再设最后期限，若剩余村组全部如期改造，必将带动郑州商品房市场供应放量，缓解供求紧张格局。

郑汴新区地下都市、郑州航空城均为郑汴新区建设的新突破，在原框架基础上注重资源的整合和地下空间的开发，保证土地资源的合理、优化利用，为郑汴新区的发展注入新的增值点。

多个辖市建新区是城市发展的必然结果，但是要注重配套设施的建设，保证建成后人气的逐步提升，避免鬼城再现。

（5）市政动态

☞2010年11月中旬至12月中旬行业政策一览

概况

内容简要

郑州二七区又添俩学校四十八中和王胡寨小学开建

州市二七区又添两所学校。

郑州市第四十八中学位于代庄街与中秋路交叉口东南角，计划投资4150万元，建筑面积17443平方米。

王胡寨小学位于南溪路以东、中秋路以南，占地面积15亩，计划投资2500万元。

未来五年郑州市将建五大食品工业园区

12月6日，《郑州市食品工业发展专项规划（2010-2015）》顺利通过专家评审。

副市长王跃华出席评审论证会。

根据《专项规划》，我市将重点规划建设郑州国家经济技术开发区、航空港区、惠济经济开发区、马寨工业园区、中原食品工业园等五大食品工业园区。

南北三环全程建高架

在北三环、南三环规划设置全线高架；中州大道北段保持现状不变、增加东西向下穿通道，南段设置高架桥；西三环通过局部立交和高架建设实现主线化快速。

规划高架桥均为双向六车道，桥下净高不低于4.5米，设计车速不低于每小时80公里。

二七区今年新建10条道路南三环南四环又添连接线

2010年，二七区政府和企业投资近9000万元建成10条道路，成为该区通车条数最多的一年。

据介绍，目前南四环和南三环之间只有中原西路、郑密路两条连接线，而新建的啟福大道是第三条，方便到尖岗水库和郑少入口。

啟福大道起于长江路与南三环交叉口，终点位于南四环尖岗水库附近，全长2000多米，路宽20米，双向四车道，建成后将疏通郑州西南出口，缓解南三环与郑密路交通压力。

FREG视点：

2010年，南区城中村建设力度加快，带动配套设施的建设，环线内、外资源将趋于均衡，为南区房价的攀升奠定基础。

五大食品园区的落定是产业整合的结果，将提升郑州市食品产业竞争力。

南北三环全建高速、二七区新建10条道路、南三环南四环又添连接线均为郑州市畅通工程、提升道路通达性的重要举措，利于三环、四环中间地段房地产的快速发展，利于更好的展示郑州形象。

2.年度回顾

☞2010年1月至11月宏观经济关键词一览

关键词

关键词描述

结果

CPI

攀升，再创新高

通胀预期

提高存款准备金率

加息

稳健的货币政策

☞2010年1月至11月楼市运行关键词一览

关键词

关键词描述

结果

房价

高企

4月、9月两轮调控调控

成交量

攀升，下挫

成交量两番下挫后又反弹

国房景气指数

回落

新开工、竣工面积、土地购置面积攀升显著，开发热度高

☞2010年1月至12月中旬行业政策关键词一览

关键词

政策或简述

结果

国十一条

合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求：

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价

投资性需求小幅受挫，但整体量、价受影响有限

4.17新政（新国十条）

坚决遏制部分城市房价过快上涨：

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定

改善型需求受波及，4-5月量跌价涨，而后双双攀升

9.27新政

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房

首次置业被波及，10月量跌价升，11月双双攀升

货币政策

一次加息

6次上调存款准备金率

货币紧缩，楼市融资门槛高企

限购

上海、江苏、杭州、深圳、福州、宁波等城市限购令出台

量、价齐升

土地

加强市县乡级土地利用总体规划成果核查工作

改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作

加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

增加居住用地有效供应：

国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实

进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知

促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用

国土资源部、住房和城乡建设部为进一步加强房地产用地和建设的管理调控，发布关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知

国土资源部发布关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知

囤积土地清查力度加大

土地监管力度加大

地王频出

保障性房

力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难

加快保障性安居工程建设：

确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务

《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》：

针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题为加快发展公共租赁住房，7部门发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见

财政部国家税务总局发布对公共租赁住房（以下简称公租房）建设和运营有关税收政策通知

从土地、税收、资金等渠道进行扶持，保障中、抵收入居民和流动人口的住房需求

税收

高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用

对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。

公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行

政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。

租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助

支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策

调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策

扶持保障性住房建设

规范房地产交易环节

预售

关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知：

加强商品住房预售行为监管。

未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动

健全房地产信息公开机制，鼓励推行商品住房现售试点

预售监管力度大，收紧开发商资金链

考核与问责

省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任

利于调控政策的贯彻与落实

☞2010年1月至12月中旬行业资讯关键词一览

关键词

内容简要

物业税

物业税开征悬而未决，或将成为三轮调控的利器

空置率

试点城市业已确定，但统计标准却迟迟没有公布，调查方法尚在探索

郑汴新区

7月28日《郑汴新区总体规划》提交河南省十一届人大常委第十六次会议审议，调整后的定位是：

中原城市群新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区，国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心，河南省经济社会发展的核心增长极。

郑汴新区要建“地下都市”10年内将建7条高速公路

郑州航空城为郑汴新区启动区，总体规划评审会召开

郑东新区龙湖区建设将于年底前全面启动

城市新区

继郑州、洛阳、开封三大新区后，平原、许昌、焦作新区获批规定都在180平方公里以上

漯河、南阳等新区，2011年年底前完成总体规划编制；安阳、商丘等城市新区，力争今年年底前将总体方案报送省委、省政府批准实施，其他符合条件的城市新区加快审批步伐

城中村改造

建业、恒大、万达等开发巨头介入城中村改造

河南省加快推进城镇化三年"翻新"全部"城中村"：

大中城市现有建成区内城中村，争取在三年内完成全部改造

2012年底前郑州城中村全改造

大招商

深圳市旅游（集团）股份有限公司与中牟县签署了开发建设协议，开发高档次的动物主题综合生态旅游度假区

富士康进驻河南，不只选择了郑州经济技术开发区，它还将在中牟、航空港区、平顶山投资建厂

8月，中原区招商引资项目将达到67个，其中超10亿元项目25个，预计总投资超1000亿元

台湾友旺、格力空调、深圳中科诺数码科技等落户高新技术开发区

华强集团选址郑东新区，建大型文化科技主题公园

新加坡物流产业园、海尔（郑州）物流产业园、百事可乐、露露饮料等落户经济技术开发区

新商圈

郑州新火车站商圈呼之欲出

河医商圈总体布局为“两圈、八区、三街、四带”

保障房

2010年，全省将竣工各类保障性住房14万套，其中，廉租住房6.8万套，经济适用房4.2万套，棚户区改造住房3万套

2010年下半年全省各地要全面启动公共租赁住房建设工作，特别是郑州、新乡、洛阳、商丘等6个试点城市的有关项目，务必要在8月底前全面开工建设

☞2010年1月至12月中旬市政动态关键词一览

关键词

内容简要

轨道交通

1号线一期工程20个站点已有19个开工，2号线6月16日开工，5号线明年上半年开建

四环时代

四环线位于三环外，为西绕城公路和国道107辅道合围而成，线路全长80公里

制堵与畅通

打通或延长：

陇海路、海路将打通至西四环，沙快速通道动工、南三环东延至中牟等

隧道：

北三环下穿铁路编组站将修隧道等

新建：

三环外新增4个高速出入口，郑开大道与京港澳高速互通式立交和花园路与连霍高速互通式立交，中州大道北段将添3座人行天桥等

北三环、南三环规划设置全线高架，中州大道南段设置高架桥，西三环通过局部立交和高架建设实现主线化快速。

郑汴物流通道开建，郑焦城际铁路开工建设

郑州综合交通枢纽公路客运站项目正式开工

中州大道北段保持现状不变、增加东西向下穿通道，南段设置高架桥；西三环通过局部立交和高架建设实现主线化快速

三大交通圈：

第一“圈”到中原城市群半小时；第二“圈”到其他省内城市1小时；第三“圈”到石家庄、太原等周边省会城市2小时

……

配套建设

CBD附近建亚洲最大儿童医院，郑东新区建5所公办学校

管城区新建腾飞路小学、管城回族区第二实验小学

多所医院分院选址三环外，新改扩建13所中小学

北区将新建和扩建6所学校市实验高中本月开建

……

郑州城市总体规划获

2010年8月23日，国务院正式公布关于《郑州市城市总体规划》的批复，批复指出“要合理控制城市规模，到2020年，郑州市中心城区城市人口控制在450万人以内，城市建设用地控制在400平方公里以内”、“郑州是河南省省会，国家历史文化名城，我国中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通枢纽”

二、土地市场分析

1.月度分析

（1）供应分析

2010年11月中旬至12月中旬，郑州市国土资源局和经济技术开发区分局、郑东新区管委会土地规划局累计发布三个土地公告、出让土地6幅、69.94万平方米。

☞以工业用地为主，主要集中在东开

2010年11月中旬至12月中旬出让土地以工业用地为主，该属性累计出让用地面积51.22万平方米，占总出让面积的73.23%；仓储用地和城镇住宅用地均占比显著。

出让土地主要集中在东开，区域出让土地累计占比高达87.56%。

郑东新区虽仅有一幅住宅用地出让，但单幅规模优势显著，容积率高达3.5，规划建筑面积高达30.43万平方米，将在一定程度上缓