2010年哈尔滨房地产市场年度分析报告7117309320.doc

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2010年哈尔滨房地产市场年度分析报告

一、概述

根据哈尔滨市住房保障与房产管理局公布的数字显示，2010年哈市商品房销售量454，355套，成交面积408万平方米，比2009年分别上涨了12%和6%，11月份、12月份哈尔滨市商品房销量连续井喷。

哈市商品房价格也呈上涨局面，10月份哈尔滨商品房均价建筑面积已达7721元/平方米。

2010年4月，国家“二套房贷政策”出台，哈市房地产市场陷入低迷，据“哈尔滨网上房地产”公布的数字显示，5月份，哈尔滨市入网商品房成交量仅为1562套，不足4月份成交量的3成。

6月份当月入网商品房销售量达到7830套，成为全年销量最高的一个月，而这个数据的产生是由于一些在此前交易却一直没有入网的成交数量突然集中入网造成的，并不能真实反映当月实际成交量。

进入10月份后，哈市入网商品房成交量始终保持在3000套以上，12月份的销量突破“5000”，达到5709套。

据了解，道里区和南岗区占据哈市各城区成交量榜首，由于政府对发展群力新区和哈西地区的政策支持，群力新区及周边涌现出一批具有影响力的项目，哈西地区也因西客站的开发建设吸引了大批客户的置业，拉动了整个区域的发展。

中国指数研究院发布的“百城价格指数”显示，全国100个城市中，哈市房价环比涨幅一直位居前15位。

在过去的一年里，国家虽然频出三套房贷停发、公积金贷款受限等政策，但是对哈尔滨房地产市场的影响不大，销售价格依然保持高位运行。

记者从哈市房产部门获悉，10月份，哈尔滨商品房均价为7721元/平方米，2009年同期哈市商品房均价不足6000元/平方米，涨幅达30%以上，11月、12月哈市商品房价格仍呈上涨趋势。

业内人士分析认为，2010年后三个月哈市新建商品房销量上涨与年底一些楼盘集中开盘、入户有一定关系。

随着政策逐渐明朗，房地产市场开始回暖。

开发商也为了2011年项目正常运行急于回笼资金，2010年9月份起，众楼盘陆续开盘，大量纯新盘为抢占年底份额也纷纷进入市场，导致年末出现一波推盘小高潮。

二、全市商品房市场情况

1、哈尔滨商品房市场概述

2010年哈尔滨市商品房销售情况统计表

2010年1月至12月哈尔滨市商品房成交套数情况一览

2010年1月至12月哈尔滨市商品房成交面积情况一览

2010年哈尔滨商品房市场呈现产销两旺的趋势，截止2010年12月底，全市商品房共成交45，435套，成交面积4，085，477.4平方米。

从今年的商品房销售情况来看，市民购房仍以刚性需求为主，一系列调控政策并未对市民的置业产生明显影响。

据了解，目前哈尔滨市商品住宅成交仍然以中等价位6000元-8000/平方米为主。

排在成交榜前几名的住宅，同时包含普通住宅、高品质住宅、二环内及二环外项目等。

房地产市场在调控期间的正常运转一定程度上增加了开发商对市场的信心，特别是高端市场显示出一些投资型需求开始入市，受此影响今年以来哈尔滨众多开发商纷纷调高销售目标，其中部分开发商开始明确计划调高价格。

2、各行政区域商品房市场简述

2010年哈尔滨各行政区域商品房成交套数分布一览

2010年哈尔滨各行政区域商品房成交面积分布一览

根据哈尔滨市住房保障与房产管理局提供的数据显示，2010年哈尔滨市道里区共成交商品房12，194套，成交面积1，310，245平方米；南岗区成交商品房12，220套，成交面积1，305，629平方米；平房区成交商品房1，745套，成交面积152，426平方米；松北区成交商品房4，437套，成交面积457，279平方米；道外区成交商品房5，940套，成交面积482，133平方米；香坊区成交商品房8，134套，成交面积776，066平方米。

2010年哈尔滨市各行政区域商品房成交套数分布一览

2010年哈尔滨市各行政区域商品房成交面积分布一览

数据显示，2010年哈市各区域商品房成交量排名分别为南岗区、道里区、香坊区、道外区、松北区、平房区。

由于政府大力发展“北跃南拓中兴强县”的政策，使城市各个新区涌现一批具有影响力的项目，其良好的环境及升值前景吸引了大批投资置业者。

三、2010年哈尔滨楼市展望

新的一年还会不会再有新的楼市调控政策出台？

房价是涨是跌？

何时出手买房才是最佳时机？

2011年的楼市仍扑朔迷离，有太多的问题等待答案，同时也有很多猜想与期待。

政策——第三轮调控会不会出现

2008年金融危机后，为拉动经济增长，国家和地方政府相继出台政策，促进房地产市场健康稳定发展，造就了2009年楼市的火爆，有些人比喻2009年的房价“像子弹一样飞”；为遏制部分城市房价过快上涨，2010年，一系列调控政策出台。

尽管如此，关注楼市的市民会发现，像2009年那样疯狂炒房的现象虽然消失了，但房价并没有下跌，南方一些城市甚至“日光盘”还在继续上演。

住建部相关负责人近日明确表示，要继续坚定不移地加强房地产市场调控。

2011年国家必将继续保持房地产市场调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地加强房地产市场调控，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。

业内人士认为，国家调控房价回归理性的决心不会改变，如果新一轮房地产热潮继续上演，不排除第三轮房地产调控出现的可能。

国家调控更多的是进一步细化已有的调控政策，加强监管，规范房地产市场，同时大力推进保障性住房建设。

作为二线城市，我市的楼市受调控政策直接影响并不是很大，地方也没有出台更加严厉的限购措施，但调控政策无疑会对购房者心理层面产生影响，直接导致购房者持币观望，许多购房者仍在“出手”和“坚守”中艰难抉择。

购房者关注的另一个热点是“房产税”。

网络上流传的上海、重庆、深圳等城市将进行房产税试点的新闻已经很长时间了，但目前仍未见动真格的。

有业内人士认为，即使今年真的开征房产税，也会先在上海、重庆等一线城市试点。

对于冰城市民来说，距离房产税还有段距离。

热点——桥通路畅带动新区发展

2010年，是我市路桥建设大发展快发展的一年，松浦大桥飞架南北，断头路、卡脖路被打通，100多条道路升级改造，城市面貌的变化市民有目共睹。

路畅桥通在楼市上也得到具体体现，松北和利民开发区的楼市持续火爆，群力、哈西等新区楼盘热销，甚至以前很少有人问津的平房区和阿城区的楼盘也纳入一些市民购房的视线。

松浦大桥建设解决的不仅仅是跨江交通问题，大桥也直接拉动了松北区的房地产市场。

位于大桥北岸的松浦观江国际表现最为明显，房价随着大桥建设迅速攀升，大桥通车后，这里的房价几乎翻了一番；利民开发区的楼盘同样也成了抢手货，很多市民表示，到利民买房，一方面是因为比起江南老城区房价还是便宜很多，但更多的是看重这里的发展，看中的是房子未来的升值空间。

据了解，目前，阳明滩大桥和松花江公路大桥的姊妹桥建设正在加快推进，年底有望竣工通车。

业内人士预测，一度制约江北发展的交通瓶颈问题一旦得到解决，未来江北的发展肯定会是突飞猛进，远远超出一些市民的想象，而选择到松北安家居住的人会更多，江北的房价还会上一个台阶。