房地产估价理论与方法分类模拟题25.docx
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房地产估价理论与方法分类模拟题25
房地产估价理论与方法分类模拟题25
一、单项选择题
1.在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是______。
A.开发完成之后的某个时间
B.开发完成后的时间
C.取得待开发房地产的时间
D.开发期间的某个时间
答案：
D
2.以下有关假设开发法的表述，错误的是______。
A.假设开发法在表现形式上是成本法的“倒算法”
B.假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较多的情况下，得到了广泛应用
C.对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价
D.假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析，是房地产开发项目分析的常用方法之一
答案：
C
3.许多待开发房地产在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用______求取。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
答案：
B
4.调查、分析房地产开发用地的状况需要弄清规划条件，其中不包括______。
A.土地用途
B.公共服务设施
C.容积率
D.空置率
答案：
D
5.未来开发完成后的房地产经营方式有______等。
A.销售、出租
B.出租、营业
C.销售、营业
D.销售、出租、营业
答案：
D
6.未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用______评估。
A.成本法
B.比较法
C.假设开发法
D.收益法
答案：
B
7.假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取______。
A.最佳用途
B.最佳集约度
C.最佳开发时机
D.最佳规模
答案：
A
8.根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法称为______。
A.假设开发法
B.市场比较法
C.长期趋势法
D.收益法
答案：
A
9.未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用______评估。
A.收益法
B.成本法
C.比较法
D.长期趋势法
答案：
A
10.某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于______。
A.4.25%
B.4.75%
C.5.25%
D.5.33%
答案：
C
11.根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积40元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m2，运营期为45年，则该写字楼的未来总价值可估计为______万元。
A.8579
B.8653
C.8760
D.11334
答案：
D
12.取得税费是假定在价值时点购置待开发房地产，此时应由______缴纳的有关税费。
A.销售者
B.开发者
C.管理者
D.购置者
答案：
D
13.某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，假设利用假设开发法测算土地总价，则价值时点为______。
A.2010年4月18日
B.2011年10月18日
C.2009年10月18日
D.2012年4月18日
答案：
C
14.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。
该宗土地的评估价值应为______万元。
A.800
B.1000
C.1800
D.800～1000
答案：
D
15.假设开发法在本质上是一种______。
A.倒算法
B.预测法
C.收益法
D.成本法
答案：
C
二、多项选择题
1.运用假设开发法估价的一般步骤包括______等。
A.搜集类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
B.确定折现率或计算后续开发的利息和利润
C.选择估价前提
D.预测开发完成后的价值
E.选取最佳开发经营方式
答案：
BCDE
2.调查、分析房地产开发用地的区位状况主要包括______。
A.土地所在城市的性质
B.临街情况
C.土地所在城市内的区域的性质
D.具体的坐落状况
E.交通的便利程度
答案：
ACD
3.以下关于运用假设开发法估价所要求具有的良好社会经济环境的表述中，正确的有______。
A.要有一套统一、严谨及健全的房地产法规
B.要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库
C.要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策
D.要有一个权威、起协调作用的政府机关
E.进行估价时、要遵循合法原则、最高最佳使用原则
答案：
ABC
4.政府出让建设用地使用权的方式有______。
A.招标
B.拍卖
C.挂牌
D.协议
E.销售
答案：
ABCD
5.调查分析房地产开发用地的状况主要包括______。
A.弄清土地的区位状况
B.弄清土地的实物状况
C.弄清土地的权益状况
D.弄清土地的规划条件
E.弄清将拥有的土地权利
答案：
ABC
6.将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有______。
A.估价对象为新房，将新房重新改造
B.估价对象为生地，在生地上进行房屋建设
C.估价对象为生地，将生地开发成熟地
D.估价对象为毛地，将毛地开发成熟地
E.估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设
答案：
BCDE
7.实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括______等影响房地产价格的因素。
A.地形
B.面积大小
C.建筑结构
D.形状
E.建筑规模
答案：
ABD
8.动态分析法与静态分析法的区别主要表现为______。
A.房地产的开发人不同
B.对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算
C.投资利息和开发利润是否都能单独显现出来
D.是否考虑各项收入、支出发生的时间
E.待开发房地产的后续建设期的计算方式不同
答案：
BCD
9.假设开发法中的经营期包括______。
A.销售期
B.运营期
C.租售期
D.保修期
E.后期
答案：
AB
10.在测算投资利息时要把握______等。
A.应计息项目
B.计息期
C.资本化率
D.计息周期
E.计息方式
答案：
ABDE
11.运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有______。
A.长期趋势法
B.静态分析法
C.市场比较法
D.动态分析法
E.收益法
答案：
BD
三、判断题A对B错
1.假设开发法是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值或价格。
答案：
A
2.如果评估的是已经完成房屋征收补偿等工作的土地价值，则不应将房屋征收补偿费等费用作为扣除项目。
答案：
A
3.假设开发法通常测算的是每年的租金剩余。
答案：
B
4.在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让国有建设用地使用权的土地，主要是房地产开发用地，它可以是熟地或者生地。
答案：
A
5.在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的建筑规模。
答案：
B
6.评估一宗房地产开发用地2008年8月15日的价值，要将预测的未来发生的各项收入和支出都折算到2008年8月15日。
如果预测该项目2011年8月15日开发完成后的房价（含地价）为5000万元，折现率为10%，则需要将这5000万元折现到2008年8月15日，即在2008年8月15日来看的房价实际为3756.57万元。
答案：
A
7.假设开发法最基本的公式为：
待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润。
答案：
A
8.开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是开发完成后房地产的竣工之日。
答案：
B
9.在预测开发完成后的价值之前，先要弄清未来开发完成后的房地产状况，然后再预测该状况的房地产价值。
答案：
A
10.未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用比较法评估。
答案：
B
11.房地产开发完成后的价值所对应的时间一定是开发完成之时。
答案：
B
12.运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。
答案：
A
13.运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：
一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
答案：
A
14.估算开发经营期不可以采用类似于比较法的方法。
答案：
B
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