中原地产成都市商业市场报告.docx
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中原地产成都市商业市场报告
2008年成都市商业市场
分析报告
四川中原物业顾问有限公司
说明：
本报告中除特别标注外，所有数据均来自于四川中原数据库
一、相关经济数据及影响
注：
数据来源于《成都市统计年鉴》
城市居民收入及消费力以平均每年约10%的速度稳步增长。
社会零售品销售总额也以每年约14%的速度保持了稳定的增长态势，从经济发展长期的趋势来看，成都的整体消费力及购买力发展良好。
二、相关规划及影响
1、《成都市金牛区商业网点规划》出台
2008年2月28日，《成都市金牛区商业网点规划》正式出台，该《规划》对金牛区近期（至2010年）和远期（至2020年）的商业布局进行了重新规划，包括荷花池日用百货市场在内的城北多个消费品市场将整合外迁至成都国际商贸城，而绕城高速以内的生产资料市场将搬迁至金府商圈。
同时，该区还将着力打造市、区级特色（专业）商业街。
影响：
金牛区商业网点发展总体格局主要是依托羊西线、沙西线、人民北路和金府-川陕路进行打造，分别以餐饮娱乐、商业中心、小商品市场、生资市场为主要打造内容。
其中成都国际商贸城的建设将加快西南地区最大的小百货商品集散地荷花池市场的改造，将不仅有助于改变目前比较混乱的城北区域环境，还可以为旧城改造腾出更大的空间。
另外，此次荷花池市场的搬迁将使其迎来一次全面的变革，从管理杂乱松散的集散地演变为管理严谨科学的商贸市场，为城北形成商业新核心提供了条件。
2、《成都市成华区商业网点规划》出台
2008年8月6日，《成都市成华区商业网点规划》正式出台。
该《规划》对成华区做出了四心、三轴的规划布局。
整个《规划》的发展目标将把猛追湾、沙河、北郊打造为成华休闲旅游重点；大力发展文化创意、休闲旅游、餐饮娱乐、休闲观光等产业；围绕大熊猫品牌经济，熊猫繁育基地、北郊风景区，将构建以水、树林、大熊猫为主题的国家AAAA级旅游风景区。
影响：
表面上成华区商业网点的打造重点为借助区内猛追湾、沙河、北郊这几个景观优势来大力发展休闲旅游经济，但在实质上看，成华区大力发展休闲旅游、餐饮娱乐、文化观光的核心还是在于提高区内的整体居住环境，依托环境优势来推动房地产业的发展，相互配合，从而达到区域整体发展的目的。
3、成都将构建六大主力商圈，打造多中心购物天堂
2008年9月10日，成都市商务局初步构思从西北向东部规划建设六大主力新商圈，引导大型商业综合体向主力商圈集聚。
这六大商圈包括昨CHD中央欢乐区、春熙路—盐市口中央商务区、光华—金沙太阳城—新城西商圈、红牌楼—晋阳商圈、天府新城—华阳商圈、钢管厂—锦华路商圈（含猛追湾—建设路商圈）。
影响：
6大商圈从区位来看，除了春熙路-盐市口中央商务区以外，其余5大商圈均为配属与各大居住片区的商业中心，这5个商圈所在区位均为目前住宅物业市场比较发达，已有部分居民入住，缺乏商业配套的大型居住板块，这些板块已经聚集了一定的人气，商业需求愿望比较迫切，需求潜力旺盛，具备了片区商圈发展的基本条件，因此这些商圈的规划不仅可以弥补这些板块目前匮乏的商业现状，还将进一步促进片区房地产业的发展。
三、商业用房情况
1、供应总量
自05年以来，成都商业用房的供应量不断减少，到08年已经下降到了73.73万平方米，与07年相比下降了12.97%。
这其中主要有两方面的原因，一方面是05年以后许多实力开发商开始大举进入成都，他们对商业物业多采用长期持有的方式，导致商业用房的供应量明显减少。
另一方面，由于地震和经济危机的影响，导致市场信心不足，一些开发企业减少了市场供应，导致今年的供应量低。
注：
数据来源于成都市房管局
从08年商业用房供应量的整体走势来看，除了5-7月因地震的影响放缓了供应速度外，其余各月都维持在5.8万平方米以上。
2、成交总量
从2000年以来，商业物业的成交量呈现出倒V型走势。
2000年至2005年商业成交市场处于上升阶段，商业成交量逐年递增；2005年开始商业市场逐渐开始变革，国内外大型商业地产开发集团纷纷落子成都，大型商业中心频现。
这部分商业物业多由开发商持有，且自主招商引资，经营方式的转变导致05年以后的商业市场成交量逐年递减，到了08年仅为45.18万平方米。
注：
数据来源于成都市房管局
08年的商业用房市场整体成交量不高，由于08年地震和经济危机的双重打击使得商业市场受到较大的影响，再加上开发商自持商业增多，导致整年成交量明显减少，与去年相比下降了21%。
3、成交价格
2000年以来，成都商业用房成交价格不断上涨，成都商业用房市场整体发展势头向好。
从整个走势来看，可以分为2个阶段，第一个阶段是2000年至2003年，这期间成交价格走势比较平缓，涨幅较小，市场处于爆发前的稳定期。
从04年开始进入第二个阶段，商业用房市场迅速发展，综合型的商业中心频频出现，成交价格也随之开始明显增长，到了08年，几个热点住宅区的商业物业开始发售，商业用房成交价格已经达到了11007元/平方米。
注：
数据来源于成都房管局
从08年商业用房的走势来看波动很大，但整体成交价格达到了11007元/平方米，与去年相比增长了35%。
4、小结
●供求总量纷纷下降
地震、经济危机等原因导致2008年的商业用房供求量纷纷下降，分别为73.73万平方米和45.18万平方米，与去年相比分别下降13%和35%。
●存量及重点商业带动明年商业市场的竞争
从房管局公布的商业可售量来看，截止12月31日，成都存量商业用房仍然约有126万平方米，而每年能够成交的仅有40万平方米左右，按照这个速度，目前的存量就需要3年多的时间来消化，再加上明年城中、城南和东大街有一批重点商业项目将要推出，可以预计明年的商业市场的竞争将会非常激烈，同时也会有更多的存量物业产生，对整体市场的发展会有一定的影响。
五、商圈概况
1、商圈分布区域
1、各商圈概况
1.1核心商圈
1.1.1春熙路
1.1.1.1商圈简介
商圈以其中最有名的春熙路而得名，取老子《道德经》中：
“众人熙熙，如登春台”的句子，以描述这里商业繁华、百姓熙来攘往、盛世升平的景象。
商圈北至总府路、南达上东大街、西靠北新街、东接红星路三段。
拥有各类中高档卖场、各种本地特色小吃以及众多公交线路。
是本地人和外地来蓉人士不得不逛的重要商业据点。
1.1.1.2人流量
地点/人流量
时间段（周一至周五）
9：
00-10：
00
（人/分钟）
13：
00-14：
00（人/分钟）
19：
00-20：
00（人/分钟）
中山广场
277
385
412
红星路时尚百盛
183
220
351
总府大厦门口
91
179
236
注：
数据经过中原多次市场调查，取平均值所得
作为城市的核心商业中心，春熙路的人流量非常大，其中地处春熙路中心的中山广场人流量最为密集，而外围区域的人流量相对较少。
从时段来看，傍晚时段人流量明显多于上午和下午。
1.1.1.3市场容量
商圈总规模
大型商业营业面积（㎡）
占地约300亩
王府井百货
21000
太平洋百货
39000
伊藤洋华堂
32500
西武百货
13000
阳光百货
4930
伊势丹百货
30000
时尚百盛
28000
香槟广场
30000
第一商业广场
30000
合计
228430
注：
数据来源于中原数据库
春熙路商圈内集中了众多诸如太平洋、王府井之类的大型百货类卖场，这些商业物业的营业体量较大，总营业面积达到了22.84万平方米，是春熙路商圈的构成主体。
如此大面积且集中的购物场所是其在成都拥有稳固商业地位的重要原因。
1.1.1.4租售价格
各板块
租金范围（元/平米）
售价范围（万元/平米）
中山广场
1600-3800
10-25
总府路
600-3000
3-15
红星路
400-2500
1-8
注：
数据来源于中原数据库
商圈各板块的租售价格以中山广场为甚，由于其位于春熙路四向的中心位置，来往行人络绎不绝，其周边商铺的租金最高达3800元/平米，售价最高达25万元/平米；
其次为总府路，由于其头起顺城街，尾至红星路，距离较长，导致整条道路人气分散，租售价格差异较大；
红星路步行街承接总府路、春熙路及东大街三条重要商业街，其尚处于发展阶段，虽然街铺众多但人气不足，租售价格也有6-8倍的差异。
1.1.1.5商圈业态
百货商场
王府井、太平洋、伊藤洋华堂、伊势丹、西武、时尚百盛
商业中心
香槟广场、阳光百货、第一商业广场
大型独立超市
无
批发市场
无
特色商业区
无
春熙路商圈以发展旅游经济为主，主营中高档百货及小商品售卖。
为了保证商圈档次，大型超市、批发市场及特色商业街等相对更富有生活气息的业态都没有进入该商圈。
1.1.1.6影响商圈发展的因素
有利：
●新建项目进一步带动商圈发展
九龙仓成百地块、华置广场等项目的新建将为商圈带来更丰富的业态。
由于两个项目的开发商都来自于购物天堂香港，这也将为春熙路商圈带来一些新的经营管理模式，将会为推动成都商业地产的发展起到很大带动作用。
不利：
●环境整治及治安管理力度不够
整个商圈的各条主干道干净整洁，车辆行人井然有序。
但近年来开发迅速，相关环境整治力度不够，绿化稀缺。
同时由于商圈人气旺盛，相对的扒窃、行乞、假货盛行等现象严重，这些是目前最主要的弊病。
1.1.1.7小结
●集中的购物场所为商圈带来人气
整个春熙路商圈目前的大型商业营业面积达23万平米，是成都体量最大、最集中的商业中心。
这为商圈带来了极大的人流量。
●稳定上升的人流量巩固商圈地位
通过锦江区政府2007年的调查统计，仅仅是春熙路在平时每日的人流量便达到30-35万人次。
比2006年上涨约7%-16%，稳定上升的人流量更加巩固春熙路商圈在整个成都市的重要地位。
●未来新建项目推动商业地产发展
据不完全统计，春熙路商圈在未来两、三年内，将有约4个含大体量商业的项目面市，这为原本已经平稳发展的商圈带来了一个新的突破口。
特别是来自香港的九龙仓和华人置业将会为成都带来不同的商业地产操作模式，这将对整个城市未来的商业发展起到很大的推动作用。
1.1.2盐市口
1.1.2.1商圈简介
盐市口是旧时整个四川乃至西南地区最大的盐业市场，人气极旺。
商圈以盐市口为核心，北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路，围合成的多边形区域。
现今盐市口商圈内以经营着各类精品首饰、服装、日常杂货以及海鲜市场，吸引了大量中低档次的消费群体，对春熙路商圈形成了有效补充，两大商圈的影响力辐射了整个中心城区。
1.1.2.2人流量
地点
时间段（周一至周五）
9：
00-10：
00
（人/分钟）
13：
00-14：
00
（人/分钟）
19：
00-20：
00
（人/分钟）
新中心广场路口
156
302
285
泰华服装城对面
85
226
113
梨花街路口
91
218
89
注：
数据经过中原多次市场调查，取平均值所得
商圈内的部分大型卖场分布比较散，导致商圈中心和边缘人流量差异很大。
未来的成都国际商城及成商集团盐市口二期项目上市后，将聚拢商圈人气，使其得到进一步发展。
1.1.2.3市场容量
商圈总规模
大型商业营业面积（㎡）
占地约220亩
茂业百货
35000
西南影都
9400
太平洋影城
5000
摩尔百盛
40000
北京华联商场
32000
新世界百货
12000
美美力诚百货
4000
财富中心商业部分
30000
仁和春天百货
8000
合计
175400
注：
数据来源于中原数据库
商圈内的业态种类比较丰富，但主要还是以街铺为主，大型商业体量与春熙路商圈相比少了约23%，这就导致了其商业地位略逊于前者。
1.1.2.4租售价格
各板块
租金范围（元/平米）
售价范围（万元/平米）
盐市口
400-3500
2-18
东大街
300-3000
2-15
大业路
130-650
2-7
注：
数据来源于中原数据库
整个商圈租售价格最高的是盐市口，但由于老旧街铺过多，导致价格差异化严重；
东大街目前的租售价格分化也较为严重，靠近盐市口的路段租金可高达3000元/平米，而靠近红星路的商铺租金可低至300元/平米。
但东大街是成都未来的金融中心，其商铺价格的上涨潜力非常大；
大业路的街铺生活化严重，主要以干杂店、小吃店和零散服装店为主。
商业档次决定了租售价格，租金最低只有130元/平米。
1.1.2.5商圈业态
百货商场
北京华联、茂业百货、新世界百货、摩尔百盛、仁和春天、美美力诚
商业中心
财富中心
大型超市
家乐福
批发市场
九龙服装批发城、泰华服装批发城、青石桥海鲜批发市场
特色商业区
无
商圈业态较为丰富，目前除特色商业街外一应俱全，且成都国际商城的规划中仍然有染房街小商品市场，这就将填补特色商业街的空白。
由于商圈内的主要消费力来自于本地，其商业档次分化明显，既有北京华联、茂业百货等更加生活化的中低档百货，也有仁和春天、美美力诚两家成都最高档的商场。
1.1.2.6影响商圈发展的因素
有利：
●潜在项目众多，商圈有望改革
据不完全统计，商圈内在建及待建的商业面积将超过50万平方米，体量远远超过春熙路商圈现在的商业容量。
而其中包括仁恒置地广场、群光广场等万众瞩目的商业项目，这些项目面市后，将改变商圈目前以中低档百货为主的情况。
不利：
●交通堵塞严重，道路规划不合理
商圈发展已久，久远的道路规划体系使目前的交通状况非常差。
商圈内的几条主要干道包含许多分支道路，动线复杂。
加上停车位少，限制了部分消费人群。
1.1.1.7小结
●盐市口商圈商业档次不高
由于盐市口商圈的主要消费力来自于本地，整体商业定位并不如春熙路明显，因此其大部分的商业档次都较低，这也导致了租金和售价与春熙路商圈的差距达8%-67%。
●未来发展潜力巨大
由于商圈内包含政府积极打造的金融中心，潜在项目众多，未来的商业面积超过50万平方米。
且其中包含许多中高档项目，未来的盐市口商圈将面临改革，发展潜力巨大。
1.1.3骡马市
1.1.3.1商圈简介
商圈范围是以骡马市为核心，人民中路二段为轴的两侧区域。
是清代成都城内的骡马交易市场。
2005年前后，由于交通和商业定位的问题，骡马市的商业发展滞后于春熙路和盐市口两大商圈，经过三年时间的重新规划打造，目前已经发展成为了以商务办公、商业、休闲娱乐、文化、餐饮等为主的商圈。
1.1.3.2人流量
地点
时间段（周一至周五）
9：
00-10：
00
（人/分钟）
13：
00-14：
00
（人/分钟）
19：
00-20：
00
（人/分钟）
太平洋百货路口
82
101
93
铂金城广场
54
66
79
青龙街三医院
40
69
71
注：
数据经过中原多次市场调查，取平均值所得
虽然该商圈也位于成都商务中心（CBD）范围内，但由于该商圈目前大型商业较少，商业氛围缺少核心商业的带动，加之前两年修路造成商圈人气下滑，目前该商圈商业氛围日渐减弱，因此该商圈的人流量比较小。
1.1.3.3市场容量（包括商圈总体规模及大型商业体量）
商圈总规模
大型商业营业面积（㎡）
占地约860亩
太平洋百货全兴店
30000
钱江·铂金城
40000
ROME国际商业部分
18000
青田家私玉龙店
15000
倍特康派商业部分
7000
合计
11000
注：
数据来源于中原数据库
商圈此前受到交通及商业定位的制约，导致其发展远不如其他两个核心商圈。
随着玉带桥的拆除，其交通问题得到了解决。
同时周边新兴的住宅小区为商圈带来了人气，目前又有投资3000余万元的西南最大单体KTV和投资1000余万元的会所落户铂金城，可以预见商圈未来的发展将逐步与其他两个核心商圈靠拢。
1.1.3.4租售价格
各板块
租金范围（元/平米）
售价范围（万元/平米）
铂金城
100-800
1-4
青龙街
55-350
0.8-3.5
注：
数据来源于中原数据库
商圈前期的规划和交通问题限制了发展，目前尚处于翻身阶段，各板块的租售价格与另两个核心商圈相比非常低。
1.1.2.5商圈业态
百货商场
太平洋
商业中心
铂金城、新城市广场
大型超市
百佳超市、好又多、家乐福、人人乐
批发市场
无
特色商业区
玉带桥家俱商业区
商圈内包含许多成熟的住宅区，居住氛围浓厚，商业针对性更强，以大型商业中心和超市为主。
1.1.2.6影响商圈发展的因素
有利：
●住宅项目带动商业发展
由于商圈范围较大，其中包含许多待建住宅项目。
未来区域内将入住更多生活型消费力，购物需求增大也将带动更多的商业项目启动。
不利：
●潜在项目不多，翻身还靠规划
商圈内的潜在项目不多，目前已知的仅有两个。
此前被看作是骡马市新希望的铂金城也有人气不足的现象。
根据青羊区政府在2005年出台的《成都市骡马市商圈城市规划设计方案》，表示将对骡马市商圈以交通为突破口，将其打造为集休闲、娱乐、文化和居住功能为一体的国际化高品质的西部商业中心。
然而三年过去，除了人民中路和玉带桥恢复了双向行驶外，政府的改造力度并不大，目前还没有看见明显的效果。
1.1.1.7小结
●商圈改造迫在眉睫
从板块的最低租金来看，与春熙路商圈和盐市口商圈相比分别差86%和58%；从最低人流量来看，与另外两个核心商圈相比各差56%；从大型商业体量来看，与其他两个商圈相比分别差95%和93%。
再加上两个商圈各自的潜在项目众多，未来发展前景可观，与此相比，骡马市商圈显得不上不下非常尴尬。
尽管政府对骡马市的规划改造一直都非常重视，但几年来的效果并不大。
在其他两个商圈的发展有目共睹时，骡马市商圈却继续停滞不前。
若改造工作不加强进行的话，骡马市的核心商圈地位恐怕将坍塌于群众心中。
1.2次级商圈
商圈名称
简介
租金（元/㎡）
售价（万元/㎡）
未来入驻商业
未来发展
玉林商圈
1994年，玉林西路和玉林东路这两条街区首先出现。
此后包括玉林南路和玉林北路正式组成玉林商圈。
商圈内集中了许多极具特色的服装店、餐饮店、酒吧、咖啡馆、书店、影像店等，构成了一派悠闲且富有艺术气息的商圈。
57-200
0.8-2.5
无
片区内可开发土地匮乏，将在现有基础上稳定发展
桐梓林商圈
20世纪90年代中期，桐梓林兴起了大片的别墅区，随之为片区带去了许多商机。
商圈内各种高中档餐饮小食集中于大世界广场，周边唯一的卖场——家乐福也填补了生活配套的空白。
2006年10月底，桐梓林欧洲风情街完工，更多的高档品牌进入桐梓林商圈。
59-380
3-5.6
无
片区内可开发土地匮乏，将在现有基础上稳定发展
科华北路商圈
科华北路依托科技一条街、四川大学以及美领馆等茁壮发展起来，由于靠近川大，商圈内精品店、餐饮店、娱乐场所众多，是大学学子及市民休闲娱乐的重要地点。
58-229
1.5-2.5
无
片区内可开发土地匮乏，将在现有基础上稳定发展
双楠商圈
成都置信自2000年以来，在该片区开发了一系列楼盘，使得大量人群涌入双楠。
随着片区居住氛围的成熟，各种商业配套也逐渐完善，2003年，伊藤洋华堂双楠店的开业更是为商圈注入了新的活力。
目前的双楠商圈主要是以内双楠为主，餐饮和娱乐是商圈的主要发展方向。
30-200
3-5
王府井百货
内双楠开发饱合，商业项目将往外双楠发展
羊西线商圈
1997年，羊西线上的“锦城苑”破土动工，在锦城苑掀起第一波高档居住潮的时候，红杏、大蓉和等新派川菜的代表引来众多食客。
在房产业和餐饮业的互助之下，羊西线商圈成为了成都有名的美食聚集地。
而随着餐饮业的发展，各种相关商机也显现出来。
30-208
0.8-2.2
家乐福
一品天下美食街及蜀西路还有大片可开发土地，是未来发展重点
金沙-光华商圈
商圈中的金沙片区主要是倚靠金沙遗址的发现而发展起来，同时连接光华片区，周边以房地产开发为主。
随着文化宫搬迁至光华片区，而金沙遗址公园也有不少旅游客源，两个片区内的居住人口也越来越多，相应的旅游服务、餐饮住宿和娱乐休闲等行业带动了整个商圈的人气。
36-130
1-2
人人乐
目前已形成具有一定规模的住宅区，未来商业将以住宅街铺为主；日月大道将建设一处400亩的商业集中区
沙湾会展商圈
沙湾是依靠片区内的会展经济而发展，目前形成了以金牛行政服务中心为核心的行政事业单位群落，随着周边大量住宅小区的建成，沙湾片区的商务居家功能完善起来。
30-208
2-3
欢乐谷商业部分、罗宾森广场
老会展中心拆除后留下130多亩土地，未来将以该沙湾为轴向欢乐谷方向延伸，规划为城市副中心
荷花池商圈
荷花池市场始于1986年，1991年，荷花池市场以年销售27亿元的业绩，入选全国十大批发市场。
在荷花池市场的影响下，周边陆续出现各种大小不一的专业批发类市场，整个荷花池商圈成为了成都最大规模的批发基地。
150-650
3.5-7
成都国际商贸城
荷花池市场及五块石市场将搬迁至成都国际商贸城，未来发展以该项目为主
建设路商圈
由万科、首创、龙湖等房地产巨头在建设路拿地开始，建设路商圈的地位由此拔高。
根据成华区的总体定位，通过片区资源优势的整合，商圈将建成成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心。
300-180
2-3.8
伊藤洋华堂
以各大项目的商业部分为主，通过招商引资进一步带动区域人气，未来将有高品质商场、大型超市入驻其中
1.2.10小结
●次级商圈租售价格接近
由于大部分次级商圈都是住宅配套型商业为主，因此其租售价格也较为接近。
租金多集中在50-200元/平米，售价多集中在2-3万元/平米。
●沙湾会展商圈及建设路商圈最引人关注
根据金牛区政府及成华区政府对沙湾会展商圈和建设路商圈的规划，未来这两个区域将成为以大型商业为主带动临街商铺发展的格局，主要服务于所在区域和社区居住人口，其辐射范围和辐射效应也将随之大为扩展。
六、典型商业项目
项目名称
天盛·壹中心
地址
成都北大街88号
开发商
成都市兴文投资发展有限公司
行政区
青羊区
方位
城北
环域
内至一环
物管公司
天盛物管
交房时间
2008-12-31
总建面
64000
商业面积
12300
车位数
389
楼层数
1-4层商业，5-27层小户型
公摊
20%
物管费
3.8元/平方米
售价（万元）
1F:
2.3、2F:
1.3、3F:
8500、4F:
7500
租金（元）
1F:
130、2F:
65、3F:
50、4F:
40
经营业态
餐饮、百货、服装
入驻品牌
李宁、罗莎蛋糕、乡村基
该项目是08年新入驻的项目，地处北大街，与文殊坊、好又多相邻。
是该片区唯一的大型购物中心，其销售量在2008年每月都达到成都商业物业销售排行榜的前十名。
项目的招商对象主要以中档百货、服装品牌为主。
目前已入驻的品牌包括仙踪缘、李宁、乡村基等，另有各类小商品铺面，是周边居民休闲购物的首选之地。
七、总结及发展趋势
●供需下降，价格上涨
受到地震及经济大环境的影响，08年商业用房的供应量为73.73万平方米，成交量为41.48万平方米，与去年相比分别下降达15%和38%。
但
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