房产及建筑行业营改增政策学习主要要点.docx

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房产及建筑行业营改增政策学习主要要点

房产及建筑行业营改增政策学习主要要点

1．营改增主要文件

财税（2016）36号文、43号、47号以及总局公告13-19号、23号等等，与房产、建筑行业最为重要的是36号文、17、18号公告。

2．纳税人

财税（2016）36号文中规定的中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，其中销售不动产的单位和个人，有两种情形：

1.销售一手房，所谓的一手房是指拥有房地产开发经营资质的单位，销售已立项，未办理产权过户的房屋，即初次进入流通领域（包括房产企业以接盘形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自已名义立项销售的情况）；2.销售二手房（包括房产企业出售原已过户并作为固定资产管理和使用的房屋）；

符合第一种情形的纳税人适用总局公告18号的相关规定（今天主要讲述的是这种情形）

符合第二种情形的纳税人适用总局公告14号的相关规定

销售服务-建筑服务包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

纳税人按年应税销售额分别登记为一般纳税人和小规格纳税人。

（总局公告23号有具体规定），房产和建筑企业一般纳税人的标准为年应税销售额（不含税）超过500万元。

3．适用税率和征收率

1.税率-一般纳税人

税目税率

建筑服务11%

销售/出租不动产11%

2.征收率-小规模纳税人和一般纳税人特定项目（简易征收）

税目征收率

建筑服务3%

销售/出租不动产5%

劳务派遣/人力资源外包5%

4．计税方法

1.两种计税方法

计税方法适用范围税款计算

一般计税方法一般纳税人销项税额-进项税额

简易计税方法小规模纳税人（一般规定）销售额×征收率

一般纳税人（特别规定）

下列情形企业可选择简易计税方法：

房产企业：

老项目

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

建筑企业：

清包工、甲供材和老项目

建筑企业老项目：

（1）、

（2）与房产企业相同

（3）既未取得《建筑工程施工许可证》，或者《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，而且建筑工程承包合同也未注明开工日期的，实际开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

（装修工程）

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力（包括水力、风力、电力、热力等）由工程发包方自行采购的建筑工程。

通过比较不难发现，清包工工程属于甲供工程范畴，且只要发包方提供了设备、材料、动力，无论金额大小，均属于甲供工程项目。

可见企业应就应税行为分别确定计税方法，这里所谓的项目和平时所讲的开发项目不是一个概念，房产企业一个开发项目按上述规定可能既有老项目又有新项目。

计税方法，对某一项目按规定选择适用简易计税方法的，36个月内不得变更。

问题：

如果企业就项目先选择一般计税方法，是否执行上述时间规定？

2.应交税额有两种计算方法：

全额计税和差额计税

一般纳税人

（1）全额计税（普遍适用）

应纳税额=销售额×税率-进项税额

（2）差额计税（特殊项目）-36号文规定适用差额计税的一般纳税人有房产企业、融资租赁业务（租赁业）、融资性售后回租业务（金融服务业），问题：

发票如何开具，是全额还是差额？

差额计税全额开票。

应纳税额=（价款和价外费用-扣除额（土地价款、利息、车购税）×税率-进项税额

小规模纳税人或采用简易计税方法的特殊项目

建筑业-清包工/甲供工程/劳务分包的老项目

应纳税额=（价款和价外费用-分包额）×征收率

销售非自建不动产和转让老土地使用权

应纳税额=（价款和价外费用-土地购置价或购置原价）×征收率

差额计税计算扣额时，应按规定提供的扣税凭证包括财政票据（土地价款）、发票（劳务分包、清包工、甲供材）、完税凭证（劳务分包）。

需要说明的是扣除分包款需要的合法凭证是指

（1）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。

上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。

（2）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。

（3）国家税务总局规定的其他凭证。

5．纳税义务发生时间

财税36号文对房产企业和建筑企业纳税义务发生时间规定如下：

第四十四条増值税纳税义务发生时间为:

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。

收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产或者不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（2）纳税人提供建筑服务、租赁服务或者销售不动产采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（建筑企业纳税义务时间未发生改变）

根据总局相关解释，房产企业取得预收款时（包括取得全款），只需要预缴增值税，并非销项税额纳税义务发生时间，因此取得预收款时应开具收款收据，一旦开具发票，即达到纳税义务发生时间，应计缴销项税额。

6．发票开具

总局公告18号规定如下：

第16条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

第17条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

第十八条一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

建筑企业则为取得预收款时开具发票。

7．销售额

房产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）

注意的关键词是“对应”，这隐含了两层意思：

（1）．土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。

简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。

（2）．允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。

对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款,不包括拆偿补偿支出和其他税费支出。

上述土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

8．进项税额

房产企业可取得的进项税额主要涉及建筑服务费（11%）、材料及办公用品采购费（17%）、设计服务费（6%）、广告服务（6%）以及销售代理、物业管理、安全保护、人力资源等商务辅助服务（6%）。

不允许抵扣的进项税额为简易征收项目、旅客运输服务、免税项目、贷款服务、集体福利、餐饮服务、个人消费、居民日常服务、非正常损失资产、居民娱乐服务。

财税36号文关于进项税额转出有如下规定：

第二十八条适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项日而无法划分不得抵扣的进项税额,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额x（当期简易计税方法计税项目销售额免征增值税项日销售额）÷当期全部销售额

主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

（按月转出，年度清算。

）

第二十九条己抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务,发生本办法第二十六条规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的,应当将该进项税额从当期进项税额中扣减;无法确定该进项税额的,按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。

第三十条已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产,发生本办法第二十六条所列情形的,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:

不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值x通用税率

总局公告15号有如下规定：

第二条增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

第五条购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

第七条已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率

　　不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

问题：

1.会计分录：

购进：

借：

在建工程（固定资产）

应交税费-进项税额（60%）

应交税费-待抵扣进项税额（40%）

贷:

银行存款（应付帐款）

发生不得抵扣的进项税额时：

借：

固定资产（营业外支出）

贷：

应交税费-进项税额转出

借：

固定资产（营业外支出）

贷：

应交税费-进项税额转出

贷：

应交税费-待抵扣进项税额

2.投资性房产地进项税额抵扣如何进行？

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额，应以《建筑工程施工许可证》注明的建设规模为依据进行划分，建设规模按建筑面积计量。

9．纳税地点

纳税地点的特殊规定

项目纳税地点申报地点

跨县市区提供建筑劳务劳务发生地机构所在地

跨县市区销售不动产不动产所在地机构所在地

可见纳税申报地均在机构所在地，纳税地点为劳务、不动产所在地以及机构所在地。

跨市县区提供建筑服务/销售不动产

计税方法计算公式征收方式

一般计税（先预交后清算）销售额×预征率税源地预交，机构地清算

简易计税（纳税/申报分离）销售额×征收率税源地预交，机构地申报

如果预交税款大于应纳税额的,可以结转以后期间抵顶。

房产企业预征率

一般计税方法3%简易计税方法5%

建筑企业预征率

一般计税方法2%简易计税方法3%

上述销售额均为不含税销售额，问题：

如何将含税销售额折算成不含税销售额。

跨市县区销售不动产（一般纳税人）

预征项目销售额（不含税）征收率

销售新非自建不动产（一般计税）全额-购买价格5%（预征率）

销售新自建不动产（一般计税）全额5%（预征率）

房地产老项目（简易计税）全额5%（征收率）

房地产老项目（一般计税）全额3%（预征率）

跨市县区销售不动产（小规模纳税人）

预征项目销售额（不含税）征收率

销售非自建不动产全额-购买价格5%（征收率）

销售自建不动产全额5%（征收率）

十．应交税费有关增值税子目设置

借方：

应交税费-待抵扣进项税额

-增值税留抵税额

-进项税额

-营改增抵减的销项税额

-减免税款

-已交税金

-出口抵减内销产品应纳税额

-转出未交增值税

贷方：

应交税费-未交增值税

-增值税检查调整

-应交增值税（简易征收计税）

-应交增值税

-销项税额

-进项税额

-出口退税

-转出多交增值税

十一．建筑企业有关会计处理

纳税人提供建筑服务在实际取得的预收款以及合同约定的应当结算价款的当期开具增值税发票，但会计上应按照完工百分比法核算收入和成本。

1.取得预收账款时开具增值税发票

借：

银行存款

贷：

预收账款

贷：

应交税费——应交增值税——销项税额（全部价款+价外费用）÷（1+11%）×11%

或：

借：

银行存款

贷：

预收账款

贷：

应交税费——应交增值税（全部价款+价外费用）÷（1+3%）×3%

本期根据预缴增值税完税凭证作：

借：

应交税费——应交增值税——预缴税金

贷：

银行存款

2.外购建筑材料等，根据取得的增值税专用发票等合法扣税凭证作：

借：

库存材料等科目

借：

应交税费——应交增值税——进项税额

贷：

银行存款

3.领用建筑材料、支付分包价款，作：

借：

工程施工——成本（材料）

贷：

原材料

借：

工程施工——成本（分包款）

借：

应交税费——应交增值税——进项税额

贷：

银行存款

建筑材料等若用于简易计税项目，应于领用时转出进项税额，作：

借：

工程施工——成本（材料等）

贷：

原材料

贷：

应交税费——应交增值税——进项税额转出

4.每月按完工百分比法确认收入、成本，作：

借：

工程施工——毛利

借：

主营业务成本

贷：

主营业务收入

简易计税项目按照总包扣除分包后的差额作为销售额时，按照应抵减的增值税作：

借：

应交税费——应交增值税（营改增抵减的增值税）

贷：

主营业务成本

5.结算工程价款时开具增值税发票，作：

借：

应收账款

贷：

工程结算

贷：

应交税费——应交增值税——销项税额

6.每月按照实际缴纳的增值税（含异地预缴数）计算的城建税、教育费附加、地方教育附加作：

借：

营业税金及附加

贷：

应交税费——应交城市维护建设税

贷：

应交税费——应交教育费附加

贷：

应交税费——应交地方教育附加

7.工程竣工决算

借：

工程结算

贷：

工程施工——成本

贷：

工程施工——毛利

此外，建筑企业在2016年4月30日之前按照完工百分比法确认的收入，但合同约定的结算期在2016年5月1日之后，应当缴纳增值税。

企业应冲回多提的营业税及附加，同时调整主营业务收入、应交营业税科目金额。

调账分录如下：

借：

工程施工-毛利（红字）

贷：

主营业务收入（红字）

同时：

借：

营业税金及附加（红字）

贷：

应交税费——应交营业税等（红字）

待实际结算时：

借：

应收账款或银行存款

贷：

工程结算

贷：

应交税费——应交增值税——-销项税额

12.房产企业有关会计处理

1.收到预收款时，按3%预缴增值税

借：

银行存款

贷：

预收帐款

借：

应交税费-应交增值税-已交税金

贷：

银行存款

2.交付使用确认收入

借：

预收帐款

贷：

主营业务收入

应交税费-应交增值税-销项税额

3.土地价款抵减销项税额

借：

应交税费-应交增值税（营改增抵减销项税额）

贷：

主营业务成本