中介部运营管理控制流程.docx
《中介部运营管理控制流程.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中介部运营管理控制流程.docx（29页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
中介部运营管理控制流程
中
介
部
运
营
管
理
控
制
流
程
中介部运营管理控制流程目录
一、中介部启动运营流程--------------------------------------------------
二、单店作业流程--------------------------------------------------
三、二手房买卖流程--------------------------------------------------
四、二手房租赁流程--------------------------------------------------
五、意向金操作规范--------------------------------------------------
六、合同签约规范--------------------------------------------------
七、银行贷款流程规范--------------------------------------------------
八、交易过户交屋规范--------------------------------------------------
九、业绩佣金申报流程--------------------------------------------------
十、店内经纪人周月工作计划--------------------------------------------------
中介部启动运营流程
中介部成立前期准备工作
（资质准备、管理部人员到位）
中介部、门店运营政策制度制订
（政策与程序手册、单店运营手册、管理部运营手册。
见相关附件）
中介部、门店相关费用预算制定
（前期固定成本核定、每月经常成本预算、人员工资奖励政策制定。
见相关附件）
招聘合适的门店店长人选
（通过猎头或其他招聘方式，招聘门店经理）
根据政策寻找合适的店面
（根据《单店选址手册》进行招聘。
见相关附件）
招聘合适的秘书、经纪人
（通过招聘形式，招聘门店秘书和经纪人）
门店开店前期培训制度、流程
（《新员工报到书》、《经纪人培训教材》）见相关附件
单店基本日工作流程
开店时间：
上午9：
00至晚上20：
30
具体安排如下：
上午9：
00—9：
10
单店经纪人工作准备
9：
10—9：
30
单店晨会（协调和安排经纪人一天的工作，要求为3项有效工作）
9：
30—12：
00
外勤工作（扫楼、派报、驻守、签委托、带看、收意向、签合同、房屋交接）
中午12：
00—13：
00
吃午饭休息时间（值班人员照常值班）
13：
00—17：
00
外勤工作（扫楼、派报、驻守、签委托、带看、收意向、签合同、房屋交接）
17：
00—18：
30
单店夕会（检查经纪人一天工作的有效性和解决一天遇到的问题，房源和客源分享、）
晚上18：
30—20：
30
周一至周三（经纪人工作培训）
值班人员时间安排：
正值班：
上午9：
00—下午13:
00
副值班：
下午13：
00—下午18：
00
正副班：
晚上18：
00—晚上20:
30
值班工作：
按公司规定接待上门客户和接听来电、协调其他经纪人的客户来电做好值班记录、做好个人的房源和客源记录跟进、打十个陌生拜访电话
二手房买卖流程
二手房买卖流程：
二手房租赁流程：
支付服务费
完税，交房
意向金操作规范
一、签定物业购买委托经纪合同
A、填写物业购买委托经纪合同前，应先向购买方出示产证复印件，并告之购买过程中所需支付的各类费用
客户费用及材料清单
物业地址：
区面积：
㎡售价：
万元
项目
费率
卖出方费用（元）
买入方费用（元）
1.契税
房价×1.5%（个人）普通商品房
房价×3%（个人）独幢花园别墅、办公楼、商铺
2.营业税（公司）
房价×5%
3.交易手续费
房屋建筑面积×2.5元/㎡
4.合同印花税
房价×0.05%
5.权证印花税
5元/本
6.登记费
100元/件（个人）；200元/件（公司）
7.配图费
25元/张（区）；65元/张（市）
8.贷款登记费
100元/件（公积金）；200元/件（商业贷款）
9.中介费
房价×1%
10.手续费
11.保险费
12.合同公证费
房价×0.3%+100元
13.评估费
房价×0.1%
14.贷款公证费
贷款额×0.3%
15.产证加急费
500元/件
16.综合税
房价×5%（花园别墅）
17.其他
合计
材料
是否提供
份数
材料
是否提供
份数
购买人身份证
私章
代理人身份证
婚姻证明
代理公证委托书
收入证明
买卖合同
出身证明\独生子女证
户口簿
贷款合同
备
注
具体收费以当时国家规定为准
每月还款额（本金加利息）人民币/美金（大写）（小写）￥
正品不动产店物业顾问：
B、签物业购买委托经纪合同时，业务员必须严格产证内容填写，注意物业地址、面积等不能有偏差，若是预售合同，面积未能确定，则需另行注明。
C、物业购买委托经纪合同内容中涉及维修基金，且维修基金数额暂时未能确认，则须注明“维修基金以交房时物业处实际结算为准”
D、经纪人必须将同店长签字后的意向书和意向金一起交给秘书处保管。
退还客户意向金，必须填写“意向金领用单”，经店长签字核准后，持此表单至秘书处领取。
合同签约规范
一、签订物业购买经纪合同
1、填写物业购买委托经纪合同前，应先向购买方出示产证复印件，并告之购买过程中所
需支付的各类费用（见附件一）
2、物业购买委托经纪合同时，业务员必须严格产证内容填写，注意物业地址、面积等不能有偏差，若是预售合同，面积未能确定，则需另行注明。
3、购买委托经纪合同内容中涉及维修基金，且维修基金数额暂时未能确认，则须注明“维修基金以交房时物业处实际结算为准”
4、纪人必须将同店长签字后的意向书和意向金一起交给秘书处保管。
退还客户意向金，必须填写“意向金领用单”，经店长签字核准后，持此表单至秘书处领取。
二、填写签约审核表：
出售方经纪人在签定物业购买委托经纪合同后并确认签定买卖合同的前二天，由业务员填写签约审核表（见附件二），并附上出售委托书、价变书、购买意向协议书、房地产资料登记查阅单、房屋的产权证复印件、双方身份证复印件、意向书复印件交至售后服务部，由售后服务部确定客户所需的贷款金额、贷款比例、贷款年限及房屋的提前贷款要求，并进行房屋登记查阅，由售后服务部审核签字，再交店经理复审，最后交给售后服务部确认、存档。
如需公司垫资，则在填写签约审核表之前，先填写垫资情况及费用申报表（见附件三），由店长审核签字后，交给售后服务部复审，报店经理、总部管理层和总部财务审批认可后，方可承诺客户此项工作。
注意：
应填写清楚签约审核表中所有内容，并提前确认：
1、卖方银行贷款未偿还金额、还款方式、是否需要垫资----（与卖方确认后填写垫资情况及费用申报表，报批）
2、卖方还贷日期约定、是否需提前预约及提前时间确定、还贷后拿房地产抵押证（他项权利证明）、注销资料、及退保资料时间----（与卖方贷款银行确认）
3、在填写签约审核表，提前提供产证复印件，与售后服务部确认该房屋评估价是否达到成交价（银行贷款额在评估价和成交价之间，适用就低原则，七成二十年）
4、在填写签约审核表，与售后服务部确认，买方银行贷款成数、金额、年限
5、如带租约出售，在签约前需承租人填写同意放弃优先购买权承诺书，并确认租约是
否继续。
三、草拟合同：
在签约人员了解合同内容后，应先根据签约审核表草拟合同，交由店长及店经理审核签字，再交由经纪人交给买卖双方确认。
注意：
主要是确认补充条款、付款方式、附送家具清单、交房时间、
及各项费用（维修基金、水、电、煤、有线电视）结算。
四、签定买卖合同
卖方所需资料：
1、产证原件
2、所有产权人身份证原件及复印件
3、所有产权人私章
4、所有产权人本人到场签字
5、佣金
（如产证上未登记名字，产权人配偶最好能到场，提供身份证复印件并签定配偶同意出售证明。
如不能到场，需提供以上资料）
买方所需资料：
1、买方所有人身份证原件及复印件
2、买方所有人私章
3、购房首付款
4、佣金
注意A：
如买卖双方任一方为外籍人士（外籍人士是指包括港、澳台同胞及持有护照的外国人，持有中国护照但无身份证的中国人），买卖合同需公证。
★公证费为：
合同总价*2.5‰+250元收费方：
公证处
卖方公证所需资料：
1、上海市房地产权证原件
2、卖方提供所持身份证原件
本国人提供身份证及户口本
外国人提供本人护照
台胞提供台胞证及台湾身份证
香港人提供身份证及回乡证或通行证
澳门提供身份证及通行证
3、房产如是夫妻共同财产，需提供结婚证、配偶同意出售证明、配偶身份证件
买方公证所需资料：
买方提供所持身份证原件
本国人提供身份证及户口本
外国人提供本人护照
台胞提供台胞证及台湾身份证
香港人提供身份证及回乡证或通行证
澳门提供身份证及通行证
注意B：
买卖双方或其中一方委托他方签署买卖合同，需提供以下材料：
公证委托书及委托人身份证件复印件（身份证/台胞证/通行证/护照）
受托人身份证原件
委托书具备条件：
如委托人是香港人且在香港签署，则委托书需经中国司法部认可的香港律师公证，并加盖传递章
如委托人是台湾人且在台湾签署，则委托书需经当地地方法院公证，（经上海市公证员协议与海基会寄送的公证书副本核对，并出具核对一致证明后使用单位才能采信，需时间大约为一个月左右。
）
如委托人是外国人，在哪国签署在哪国当地公证，且需经我国驻当地使、邻馆盖章
如中国人（持有中国身份证）在国外，则到我国驻当地使馆公证
在国内公证，经国内公证处公证
五、租赁注意事项
1.物业管理费：
物业公司向住户提供服务所收取的费用。
（通常指对公共区域的服务）
计算方式：
*元/㎡/月交纳时间：
每月
注意：
签委托时，要问清租金是否包含物业管理费
报价时，要报请租金与物业管理费
2.发票：
房东收取租金，向国家交纳的税费。
数额为租金的5%，
由税务机关提供发票
注意：
客人强调要时，应向房东事先说明（与房租收
入有关）
待开发票的由秘书统一交至售后服务部开取
3.押金收据（见“押金收据”）
租金收据（见“租金收据”）
（房东、房客之间第一次付款时，我司提供的格式文本）
注意：
若需要我公司代收、代交租金或押金的，需要
附上付款委托书（见“付款委托书“）
银行贷款流程规范
一、评估报告
若客户需要贷款，则需签定评估报告，需要提供房屋的产权证复印件、客户的身份复印件及私章。
评估费为：
房价*0.1%
二、签定贷款合同
客户如需贷款，则签定贷款合同，贷款金额，贷款年限、贷款比例与之前所确认的相符。
1、二手房贷款最高额度为评估价的70%
另：
有些贷款最高额度为评估价的80%，但必须符合以下三个条件：
房屋总价在100万元以下
房屋单价在7000元以下
房龄在3年以内
借款人尚无未还清贷款
2、借款期限最长为20年，且男士不超过65岁，女士不超过60岁。
3、公积金必须交满2年，且最近6个月连续交，才可以申请公积金贷款。
公积金贷款金额最高限额为10万元（不能超过余额的15倍），补充公积金最高限额为3万元（不能超过余额的2倍），最长期限为15年，具体需要查询。
查询需提供本人及配偶的身份证号码和公积金帐号。
所需资料：
（产权证上所有人都为参贷人）
申请人、参贷人及配偶的身份证原件、复印件
外籍人士需提供：
外国人提供本人护照
台胞提供台胞证及台湾身份证
香港人提供身份证及回乡证或通行证
澳门提供身份证及通行证
申请人、参贷人及配偶的户口本原件、
复印件；
台湾人士需提供户籍藤本原件
申请人、参贷人及配偶的结婚证原件，如未婚需提供未婚证明原件（由单位出具）（外籍人士可提供所在国注册证明）
申请人及参与还贷人的收入证明原件（由单位出具），收入超过二万元需提供税单
外籍人士如不在上海工作需提供所在国税单原件
产证复印件
买卖合同原件
首付款收据
申请人、参贷人及配偶的私章
申请人、参贷人及配偶本人到场签字
所需费用：
担保费：
60元/万元（凭收件收据放贷） 收费方：
担保公司
例：
如房价为100万，贷款七成20年|（商业性），则贷款额为70万，那么
保险费为106.3*70=7441元
评估费为100万*1‰=1000元
月还款额为：
（等额本息还款法）
66.217*70=4635.19
（等额本金还款法）
第一个月83.667*70=5856.69
末月41.842*70=2903.74
（逐月递减额为月平均分摊额*月利率=
70万/20/12*4.2‰=12.24元）
（公积金算法同上）
注意：
如申请人、参贷人及配偶有一方为外籍人士，则贷款合同需公证，所需资料同上。
★公证费为：
贷款额*3‰收费方：
公证处
如委托他方签署贷款合同，需提供以下材料：
公证委托书及委托人身份证件复印件（身份证/台胞证/通行证/护照）
受托人身份证原件
委托书具备条件见第二条注意B
所需材料：
1、客户方包括其配偶、子女的户口本原件及复印件
2、结婚证明
3、子女无身份证的需提供出生证明
4、私章
三、签定保险合同
保险合同由有贷款的客户签定，具体费用见“上海个人抵押住房综合保险收费标准”
保险费=贷款金额*贷款年限相对应的保险系数
四、出售方还贷及注销抵押证、退保
1、了解出售方还贷方式及时间，在签定买卖合同后，应协助卖方及时与银行联系，预约或确定还贷时间、剩余还贷金额，办理还款手续并领取抵押证（他项权利证明）、注销资料、退保资料。
办理地点：
出售方原贷款银行
所需资料：
出售方原贷款合同、还贷存折、原贷款人身份证原件、私章、最后一个月的还款单、还贷款项、主贷人到场、
（如需代办、委托书需公证）
2、还贷并领取抵押证（他项权利证明）、注销资料后，到交易中心办理他项权利证明注销
所需资料：
产证原件、抵押证（他项权利证明）、注销资料、
所有产权人身份证复印件、产权人（注销办理人）的身份证原件
如代办，需提供委托书并加盖私章
3、退保：
出售方提前还贷款，就可以到原保险公司退还保险费用。
所需材料：
保单（正、副两份）、银行贷款结清证明
申保人身份证原件
（退保由客户自己办理，如需代办，除以上材料，还需提供委托书、代理人身份证原件）
交易过户交屋规范
一、买卖双方及中介方至房屋所在区房地产交易中心办理产权过户手续
所需资料：
房地产买卖合同、产权证原件、买卖双方所有人身份证原件及复印件、出生证明（未满办证年龄）、私章、贷款合同、过户费用（现金）、房屋转移登记申请书、买卖双方所有人本人到场签字
注意：
如委托他方办理过户手续，需提供以下材料：
公证委托书及委托人身份证件复印件（身份证/台胞证/通行证/护照）
受托人身份证原件
所需费用：
买方费用：
收费方：
房地产交易中心
契税：
总房价*1.5%（住宅）
总房价*3%（非住宅）
交易手续费：
建筑面积*2.5元/平方（住宅）
房价*0.5%（非住宅）
合同印花税：
总房价*0.05%
配图费：
25元
他项权利抵押登记费：
200元
产证登记费：
80元（个人）200元（单位）
权证印花税：
5元/本
卖方费用：
收费方：
房地产交易中心
交易手续费：
建筑面积*2.5（元/平方）
合同印花税：
总房价*0.05%
发票工本费：
1.5元
具体见房东方、客户方收费清单
二、银行放贷
两种放贷方式：
1、收件收据放贷：
钱款直接放至担保公司帐号，再转交给房东，要收取担保费，担保费用为按每万元60元收取。
2、产证办出后，把与新产证同时办出的房产他项权利证明和产证复印件，送交银行，银行取得“房产他项权利证明”后，放出贷款。
转交房款时需买方写付款委托书、卖方产权人本人收取，并写收据。
注意：
若佣金在签定买卖合同时已收，钱款放到房东帐户上
若佣金到最后收取时，钱款放到公司帐户上
三、交房
按合同约定时间交房，买卖双方、双方业务员及售后服务人员共同交房
按照合同约定结清水、电、煤、电话、有线电视、物业等相关费用；
办理水、电、煤、电话、有线电视、电话、物业更名；
按合同附送家具清单验收家具、电器数量；
交接钥匙、相关发票；
买卖双方在交房确认书相应处签名确认；
有尾款的话，转交房款；
最后几个月的水、电、煤、电话缴费帐单
所有房屋钥匙
电器、维修基金等其他合同约定的发票
（如维修基金不是无偿赠送，买方在当天应支付该笔费用）
有线电视用户使用证
四、其他相关事项：
A维修基金：
1198元*建筑面积*2%（多层）
1198元*建筑面积*3%（高层）（96---2000.12.31）
1295元*建筑面积*2%（多层）
1295元*建筑面积*3%（高层）（2001.1.1起）
B资金监管：
为保证存量房交易过程中购房资金的安全，上海徐汇房地产市场管理有限公司作为第三方同交易双方共同签署购房资金托管协议，确保交易过程中资金的安全。
可全部房款监管也可部分房款监管。
流程：
1、买卖双方签定买卖合同
2、到房地产交易中心签署三方资金监管协议（如首付款也办理资金监管，则首付款应在签署三方资金监管协议后，按合同约定存入市场指定银行帐户）
3、办理产权过户手续，买方将房款（银行贷款凭收件收据）存入市场指定银行帐户
4、产权过户完成，新产证办好后，市场通知买方领产证，卖方取房款，监管结束。
费用：
200元收取方：
房地产市场管理有限公司
C退税：
在1998年6月1日至2003年5月31日期间，购买本市商品房，并在产权证上列举的产权人可享受个人所得税基低扣。
所需资料：
（原件/复印件各一）
产权证购房合同购房发票抵押合同、借款合同
身份证或护照（如已出售，提供出售合同、发票）
D退税（抵扣契税）：
如动迁或有售后公房出售，在一年内购买商品房，可抵扣差价部分契税。
所需资料：
动迁协议、原公有住房购买协议书、同住人户口本、身份证、原购房发票、出售合同、出售发票、
买卖合同（新）
E不可售公有住房承租权转让
流程：
达成意向—致物业公司征询—签定《承租权转让合同》—交易中心受理—审核—交纳手续费—到物业公司办理变更手续
所需资料：
1、已办妥征询的申请书
2、买卖双方身份证复印件及户口本各复印一份
3、《承租权转让合同》四份
4、房屋租赁凭证（复印并贴在合同第8页）
5、进出户人员情况表
6、若出售人员在近两年内新购住房，需携带新购住房合同，发票和产权证（或完税单）（复印一份）。
若出售人在近两年内未新购住房的，须携带其及同住人户口去向的证明（租赁凭证或产权证，复印件一份）和同意书（同意出售人迁入并居住）。
全部房款须在指定银行监控三年，不得提现。
注：
全部资料请携带原件
需缴费用：
出售人缴纳0.5%手续费，物业公司收取双方各50%手续费
F非居住房交易税费
（营业税、所得税、土地增值税每个区有不同，需具体咨询，交费地点在
个房屋所处区税务局）
单位：
元
收费项目
卖方
买方
收款方
营业税
差价*5%
税务局
所得税
差价*20%
税务局
土地增值税
增值额的（30-60%）
税务局
契税
总房价*3%
交易中心代收
交易手续费
总房价*0.5%
交易中心
合同印花税
总房价*0.05%
总房价*0.05%
交易中心
权证登记费
300
交易中心
配图费
130
交易中心
权证印花税
5
交易中心
G公司购买房产（包括住宅房）按3%缴纳契税，并需每年按总房价的1.2%缴纳房产税。
公司出售房产（包括住宅房）需缴纳营业税、所得税、土地增值税
H银行转按揭（具体银行是否可办理转按揭业务，需具体查询确认）
个人住房转按揭贷款，是指原按揭贷款人即出让人，在贷款期间将原转按揭贷款与所购房屋同时转让，房产受让人即新借款人，为此向银行申请的个人按揭贷款。
1、跨行转按：
在银行有按揭贷款余额的原借款人在转让房产时，新借
人转而向他行申请按揭贷款
2、行内转按：
在银行有按揭贷款余额的原借款人在转让房产时，新
人向同一银行申请按揭贷款
所需资料：
（买方同第五条贷款所需资料）另上家所有参贷人需提供原贷款合同、身份证、户口本、结婚证、私章等
所需费用：
（买方同第五条贷款所需费用）
因办理转按揭手续，银行需找担保公司担保，其涉及的担保费、手续费、公证费，银行和担保公司收费不统一，需另行具体确定。
I垫资
交易中，卖方应利用客户方首付款和自有资金还清银行贷款，如资金不足，公司可提供垫资服务。
但必须符合以下前提条件：
1、买方需办理银行贷款，并且在我公司指定银行办理贷款，贷款金额大于卖方需垫资额。
2、买卖双方同意银行贷款直接放至我公司帐户，由我公司扣除卖方垫资额后，转交给卖方。
3、卖方与我公司签定借款协议并办理公证委托书，全权委托我公司代为办理该房屋出售所有相关事宜。
4、垫资周期不能太长（如太长，需考虑到抵押注销、产证加急费）
费用：
垫资利息：
0.8%/万元（最低不少于1000元）
公证费：
200元
流程：
业务员在填写签约审核表之前，填写垫资情况及费用申报表，由店长签字，交售后服务部、财务部确认后，报总监审批。
产权过户流程（徐汇区例）
交纳契税
所需材料：
买卖合同原件，双方身份证复印件
契税：
1.5%（普通商品房）
3%（独栋别墅、花园洋房）
买卖双方交纳各类税费
买方卖方
1.交易手续费：
建筑面积×2.5元/㎡
2.产证登记费：
80元（个人）
3.贷款登记费：
200
4.配图费：
25元
5.权证印花税：
5元
6.合同印花税：
房价×0.05%
1.交易手续费：
建筑面积×2.5元/㎡
2.合同印花税：
房价×0.05%
税
费
业绩佣金申报流程
收取佣金：
客户支付佣金给单店，由店行政秘书收取，开具公司提供的收据，告知客户在三天内到门店向售后服务人员领取发票。
同时店行政秘书应在第一时间将支票送达总部财务，办妥相关手续，并由财务收取现金或支票后最后在佣金汇总表上签收，如果客户开
升级会员 