养老项目申请报告.doc
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长葛天乐养老养生社区
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二0一四年四月十一日
项目申请报告（目录）
第一章申报单位及项目概况
1、项目申报单位概况
1．1建设单位名称
1．2注册地址
1．3注册资本
1．4经营期限及经营范围
1．5投资各方及投资比例
1．6法人代表
2申请建设项目概况
2．1建设项目名称
2．2项目建设地点
2．3养老地产发展机遇研判
2．4市场定位
2．5项目产品定位
2．6主要建设内容
2．7投资规模和资金筹措方案
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
1、发展规划分析
2、产业政策分析
3、行业准入分析
第三章资源开发及综合利用分析
3．1资源开发方案
3．2资源利用方案
3．3资源节约措施
第四章节能方案分析
4．1用能标准和节能规范
4．2能耗状况和能耗指标分析
4．3节能效果分析
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
1、项目选址及用地方案
第六章建设条件
1、自然概况
2、人文历史
3、气象条件
4、资源条件
5、市政工程配套条件
6、交通条件
第七章建设方案
1、总体设计理念
2、采用的主要标准及规范
3、建筑设计
4、建筑形象
5、电气设计
第八章程消防与安全
1、消防防范
2、消防设计
3、质量安全
第九章程工程招投标
1、编制依据
2、招标组织形式
3、招标方式
4、招标基本情况
第十章程环境和生态影响分析
1、环境和生态现状
2、生态环境影响分析
3、生态环境保护措施
4、地质灾害影响分析
第十一章程组织机构和物业管理
1、组织机构
2、工程量
3、物业管理
第十二章程投资估算及资金筹措方案
1、投资估算
2、资金筹措方案
第十三章程项目进度安排
第十四章程经济影响分析
1、经济费用效益或费用效果分析
1．1财务评价依据
1．2营业收入计算
1．3成本费用分析
1．4全投资现金流量分析
1．5敏感性分析
1．6盈亏平衡点分析
2、行业影响分析
3、区域经济影响分析
第十五章程社会影响分析
1、社会影响效果分析
2、社会适应性分析
3、社会风险及对策分析
第一章申报单位及项目概况
一、申报单位概况
1、建设单位名称：
2、注册地址：
3、注册资本：
4、经营期限及经营范围：
5、建设单位法人：
6、建设单位股东及投资比例：
二、申请建设项目概况
1、项目名称：
长葛乐天养老养生社区
2、项目地址
本项目在长葛市区东北部大周镇五道口，临近大周经济开发区，项目在双洎河的东边，项目的旁边是双洎河旅游景观带。
离市区有10公里左右。
3、我国养老地产发展机遇研判
（1）、目前我国养老地产井喷式增长时期已初步形成
中国现已步入人口老龄化的迅速发展阶段。
第一阶段，1990-2003年，老龄公率8.6-10.2%；第二阶段，2003-2020年，老龄化率10.2-15.6%；第三阶段2020-2050年，老龄化率达到15.6-27.4%。
现状：
截至目前，我国60岁以上老年人数量已超过2亿，占总人口的14.9％。
依据联合国的标准，当一个国家或地区的60岁以上的人口占总人口的10%或65岁以上的老年人人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会。
趋势：
到二十一世纪中期，我国60岁以上的老龄人人口将超过4亿，占全国总人口的28%。
2010-2040年是中国老龄化最快的时期，这一阶段老年人口每一个将提高3.99%。
河南省是全国人口第一大省，也是老年人口大省，自1998年已经进入老龄化社会。
全省老龄阶段人口已达1122万，占总人口的11.96%，并将以每年3%的速度继续增长，据《某省老龄事业发展“十一五”规划》的预测，“十一五”期间，某老龄阶段人口预计年均增长36万多人。
到2030年，某将迎来人口老龄化的高峰期，全省60岁以上老年人口将达2490万人，约占总人口的24.03%。
一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。
随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。
人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。
人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。
老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。
老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。
目前老年人最需要解决的问题是：
经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。
而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。
老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。
面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。
因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。
为了加快某养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施。
省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（豫政文〔2014〕24号）明确指出：
深入贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神,以满足老年人养老服务需求为目标,深化体制改革、坚持保障基本、注重统筹发展、完善市场机制,充分发挥政府主导作用和社会力量主体作用,逐步建立完善以居家为基础、以社区为依托、以机构为支撑、医养相结合的养老服务体系,积极推动投资主体多元化、服务方式多样化、服务队伍专业化、监督管理规范化,使养老服务业在扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型升级中发挥重要作用。
落实养老服务用地政策。
各省辖市、县（市）年度用地计划要合理安排养老服务用地需求,并向社会公布。
加强社区服务设施建设,要按照人均用地不少于0.1平方米的标准,分区分级规划设置养老服务设施。
对新办的非营利性养老服务机构建设用地,符合国家划拨用地条件的,经有批准权的政府批准后,可采取划拨方式优先供地,也可依法使用农民集体所有的土地。
对新办的营利性养老服务机构建设用地,明确用地性质,按照国家对营利性用地依法办理有偿用地手续的规定,优先保障供应。
乡镇、村公益性养老服务机构的建设用地,经依法批准,可使用集体所有土地。
对研发养老服务产品的生产性项目用地,采用与工业项目用地同样的供地方式。
新建小区开发建设和旧城改造要将养老服务设施纳入公建配套方案同步规划、同步建设、同步竣工、同步交付使用。
城乡规划确定的养老服务设施用地,非经法定程序不得改变用途;严禁将土地使用权和房产权以任何方式变相出售,对违反规定擅自改变土地用途的,民政部门将撤销养老服务机构登记,国土资源部门将依法责令其交回土地。
养老服务设施因城市建设需要依法拆迁时,要优先安排同等面积的回迁或异地建设用地。
（2）、伴随着人口老龄化的发展，老年住宅市场的快速发展阶段已经到来。
第一阶段：
市场发展初期（1999-2010年）——老年住宅市场发展缓慢。
老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到老年人住房消费有能力，老年人不能形成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还没有转变过来，因此，市场上的有效需求还不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。
第二阶段：
市场快速发展阶段（2010-2025年）——老年住宅井喷式增长。
一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障系统的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；另一方面，目前年龄在35-45岁的中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会上的主流，有着较高的收入和教育水平；同时，在这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段的老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在较高的水准，约在10%左右。
第三阶阶：
市场成熟发展阶段（2025-2055年——处于较高水平稳定期。
老年住宅市场已经进入一个稳步发展期，发展初期的消费需求阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场将维定在一个较高的合理水平。
（3）、市场中开发企业对于老年地产缺乏系统化的解决方案，对于拉动地方经济增长及解决人口就业问题作用不够。
目前大部分开发企业对于养老地产望而却步，少部分参与养老地产的开发企业缺乏可持继续可复制的服务模式及金融模式。
（4）、随着我国老年化进程的加快，新的养老议题应运而生
人口老化加剧，抚养负担更加沉重；健康与社会照顾议题重要性凸显；家庭照顾功能渐趋衰退，支援机制亟需介入；经济保障风险增加；国家生产力的巨大冲击；高龄者友善居住，交通运输系统建构；高龄者休闲挥动，养生需求的相关配套制度；养老防老意识的抬头。
在此背景下：
亟需具有养老全产业链整合能力解决方案的开发企业，创立行业标杆。
4、市场定位。
政府支持、社会参与、民间资本投入、民间医疗机构参与的集医疗、休闲、渡假、养身、养心、养情的中高端养老机构。
5、产品定位。
（1）、建筑风格定位：
明清园林式建筑、欧式联排、新古典主义风格公寓。
多层公寓采用新古典主义建筑形式；排屋和独栋采用欧式地中海风格；四合院也采用地中海风格。
6、主要建设内容:
本项目占地200亩，容积率为0.75，绿化率75%，建筑密度25%建筑面积*****㎡。
物业类型：
联排、独栋、明清府邸、花园洋房、电梯公寓。
其中电梯公寓**万㎡，花园洋房**万㎡，四合院**万㎡，排屋**万㎡，独栋**万㎡，明清园林**万㎡，医疗康复园***平方米。
各类配套设施：
（1）、特色医疗配套服务：
定期体检；老年保健；老年专家坐诊；建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站。
（2）、无障碍设计：
整个区域内采用无障碍通道、防滑地面。
（3）、园林：
栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧幽远的感觉，使空气清新，宜居养老。
（4）、其他：
人工湖泊垂钓台，配木制椅凳。
（5）、规划了近2万平米的公建配套，其中近万平米的大道两边有咖啡店、工艺品店、餐厅、果园农庄、古色古香书吧、艺术画廊等沿街分布。
（6）、近万平方米的生活广场，汇集包括餐饮、娱乐、银行、邮政、老年大学、养生文化馆等多种公共设施。
（7）、特设老年活动中心、营养配餐中心、购物中心、大型综合医院、家政服务中心、绿色食品超市。
（8）、实现管家服务、紧急呼救服务、专业护理服务。
实现老有所养、老有所学、老有所乐、老有所为。
7、投资规模和资金筹措方案
1）、建安成本_______万元
2）、拆迁补偿费用_______万元
3）、前期费用_______万元
4）、基础设施_______万元
5）、公共配套费_______万元
6）、开发其间税费_______万元
7）、其他费用_______万元
8）、不可预见费_______万元
9）、管理费用_______万元
10）、财务费用500万元
11）、家具固定装置和设备费用2000万元
自筹资金****万元，由于本项目是滚动开发，开发周期3年，可利用运营费用进行开发，可征得政府支持，贷款10000万元。
第二章产业政策和行业准入分析
1、产业政策
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；
（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发〔2000〕19号）；
（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）；
（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）；
（5）《河南省老年人保护条例》；
（6）《河南省老龄事业发展“十一五”规划》；
（7）河南省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（豫政文〔2014〕24号）。
2、行业准入分析
我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全社会实现社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标。
这里，首先提到是“老有所养”，然而，目前情况是：
国内的养老设施无论是数量还是质量、服务上都无法满足老年人；另外一方面，国家无法提供如此巨大一笔资金来进行老年设施的修建。
所以，当我国真正进入到老年社会的时候，社会将寻找合适的资金来进行养老设施的建设。
当资金与需求之间产生巨大的差异时，为保证社会稳定，政府将大力支持资金投向老年住宅建设，并根据区域市场对老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度。
目前，老年住宅建设是业内研究的一个课题，虽然国家建设部和民政部已经出台<老年人建筑设计规范>来规范新建或改建的老年公寓，但还是没有一个具体的措施来限制开发商的进入。
第三章节能方案分析
充分提高能源利用率是每个工程项目应遵循的原则，在设计和施工中应予高度重视，并采取积极的措施提高能源利用效率。
1、供配电节能
（1）、采用低压电容补偿，减少无功损耗。
（2）、公共场所选用节电、发光率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷
（3）、供电设备采用节能、安全器件，电路采用铜芯电线、电缆供电，并在导线选用时充分考虑其机械强度、电压降、发热等因素，防止超负荷运行。
（4）、加强用电管理，减少节能。
2、空调节能
（1）、冬夏空调水泵分别设置。
（2）、根据建筑物使用功能，在选择空调主机时，将计算冷负荷乘以小于1（0.8）左右的同时使用系数。
（3）、空调主机设流量旁通压差控制器。
（4）、未端设备设电动二通阀变水量控制。
3、建筑节能
（1）、设计原则：
追求经济、节约、卫生、环保。
住宅布局采用南北朝向，户型设计功能分区合理，户内采光通风良好。
全部明厨明厕，从根本上为节能设计提供保障。
（2）、节能措施：
采用高科技节能环保材料，如挤塑聚苯板、节能门窗等确保墙体门窗工程的节能优化设计。
（3）、公寓或公共活动场所利用地热空调，节能40%-50%。
第四章建设用地分析
1、项目选址及用地指导思想
本项目在长葛市区东北部大周镇五道口，临近大周经济开发区，项目在双洎河的东边，项目的旁边是双洎河旅游景观带。
是天然“氧吧”，项目由双洎河环绕，环境幽静，鸟语花香，附近没有工业污染，空气清新，离市区10公里左右，交通便利。
2、项目用地指导思想
（1）领先性与高起点：
按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。
（2）以人为本：
区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动、娱乐的需求，力求功能齐全，适用便捷。
（3）可持续发展与生态相适应：
营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的实际需要，做到经济、实用、美观三统一，打造全国一流的老年社区。
（4）把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。
第五章建设条件
1、自然概况
（1）气候
地处季风暖温带，日光充足，地热丰富，四季分明，年均气温14.3℃，年均降雨量711.1mm，无霜期217天，市城水资源丰富，双洎河、清潩河、汶河、石梁河等过境河流28条。
2、人文历史
位于长葛石固镇的石固遗址是新石器时代的古遗址，2006年被认定为“全国第六批重点文物保护单位”。
石固遗址是继新郑裴李岗遗址之后，发现的又一具有重要学术价值的裴李岗文化遗址。
遗址包含裴李岗文化和仰韶文化两个时期的古文化遗址，距今约4500－7400年[4]。
2013年5月，“十二连城”古遗址与“禅静寺造像碑”石刻被列入第七批全国重点文物保护单位。
目前长葛共有各级文物保护单位77处，其中3处国家级，5处省级，13处许昌地市级，56处长葛市级。
[5]
交通条件
本项目离京港澳高速2公里，在双洎河东侧，离市区6公里，有城乡公路与本项目相连通往长葛市区，项目的北边是双洎河旅游景观带，交通便利。
第六章建筑方案
1、总体设计理念
根据场地地形、地貌及外部道路情况，本着合理用地，尊重老年人生活习惯，方便老年人生活，节约投资的原则进行总平面布置。
（1）可持续发展理念：
其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。
（2）以人为本理念：
一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。
2、用地概况及项目定位
根据对项目周边的细致调查，本项目在长葛市区东北部大周镇五道口，临近大周经济开发区，项目的北面是双洎河旅游景观带，该区域有大面积的植被，地貌以平地为主，其生态环境比较优越，适宜居住和休养，并且紧临京港澳高速公路。
从建设上考虑是比较适合开发的，但其周边配套设施比较匮乏，如果对周边的硬件设施加以改造和完善的话，这里将是一个与国际接轨的中、高端老人休闲、旅游、养生中心。
3、规划设计
我们本着“保护园林、保护生态、保护环境”的设计理念，最大限度的采用无障碍设计，方便老年人的活动和生活。
该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。
项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。
力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。
（1）、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。
（2）、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。
（3）、室外空间主要布置有养生区（排屋、电梯花园洋房、多层公寓、四合院等）、生活广场、大道两边有咖啡店、工艺品店、餐厅、果园农庄、古色古香书吧、艺术画廊等沿街分布，还有门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区等。
（4）、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。
在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。
（5）、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。
项目区全部建设完成后要达到：
建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。
力争办成全省服务最好、功能最完备的老年公寓。
4、建筑设计规范
（1）、设计原则
天乐养老养生项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。
既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。
不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。
建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。
由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。
这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。
人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。
这些特征是该项目建筑设计的前提。
（2）、设计依据
1）《老年人住宅设计规范》（JGJ122-99）；
2）《民用建筑设计通则》（JGJ37）；
3）《民用建筑热工设计规范》（GB50176）；
4）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26）；
5）《建筑设计防火规范》（GBJ16）；
6）《住宅建筑设计规范》（GBJ96）；
7）其他相关建筑设计规范。
5、建筑设计
（1）总体要求
1）每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。
这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。
其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。
项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。
2）项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动
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