前期物业服务合同试行.docx

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前期物业服务合同试行

前期物业服务合同（试行）

成都市工商行政管理局监制

　　成都市房产管理局编制

　　前期物业服务合同使用说明

　　1．本合同为示范文本（试行），适用于本市行政区域内各类物业管理活动。

合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。

　　2．本示范文本（试行）中下列词语的定义是：

（1）业主，是指不动产登记簿上记载的所有权人。

（2）使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。

　　（3）物业买受人，是指物业出售合同中确定的房屋购买人。

　　（4）物业首次交付使用日，是以物业买受人办理房屋交付使用手续之日计。

　　（5）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。

全体业主共有部分，是指建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房、__________、__________、__________、__________等。

相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、__________、__________、__________、__________、__________等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、__________、__________、__________、__________等设施设备。

　　（6）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、建筑区划内，由全体业主、使用人共同使用的区域。

　　（7）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。

　　（8）预收的物业服务资金：

是由物业服务支出和乙方的酬金构成。

　　（9）物业服务费用：

是包括物业服务成本、法定税率和利润。

　　3．为体现合同双方的自愿原则，本示范文本（试行）中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。

双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。

　　4．本示范文本（试行）所称的甲方为物业建设单位，乙方为物业建设单位通过招投标的方式或者经市或区（市）县房产管理部门核准采用协议方式选聘的具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业或其他管理人。

　　5．本示范文本（试行）中所指建筑区划类型分为：

住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业类型。

当建筑区划内（整体、单体），非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，以住宅物业计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的，以所占比例最大的物业类型计。

　　6．根据国务院《物业管理条例》第二十五条的相关规定，本合同的主要内容为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。

　　7．在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。

　　8．本示范文本（试行）条款由成都市房产管理局负责解释。

前期物业服务合同

　　甲方：

____________________________________

　　法定代表人：

______________________________

　　住所：

____________________________________

　　联系电话：

________________________________

　　乙方：

____________________________________

　　法定代表人（负责人）：

____________________

　　资质等级：

__________，资质证书编号：

______

　　住所：

____________________________________

　　公司联系电话：

____________________________

　　甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就__________________________________________________（物业名称）的前期物业服务事宜，订立本合同。

　　第一条　本合同所涉及的建筑区划（以下简称本建筑区划）基本情况

　　建筑区划名称：

　　建筑区划类型：

____________________（住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业类型）

　　座落位置：

成都市__________区（市、县）__________路（街道）__________段（巷）__________号附__________号；

　　四至范围（规划平面图）：

　　东____________________南____________________

　　西____________________北____________________

　　占地面积：

__________平方米；

　　总建筑面积：

__________平方米；其中住宅__________平方米，非住宅__________平方米；

　　物业构成见附件一，建筑区划划分意见书见附件二。

　　第二条　乙方为本建筑区划配备的物业服务力量情况，详见附件三。

　　第三条　甲方应于__________（具体时间）向乙方提供物业服务用房。

物业服务用房建筑面积__________平方米，位于____________________。

　　物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

　　第四条　建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。

经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。

　　第五条　乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：

（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四；

（二）公共绿化的维护，详见附件五；

　　（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件六；

　　（四）公共区域的秩序维护，详见附件七；

　　（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，详见附件八；

　　（六）物业维修、更新、改造费用的帐务管理，详见附件九；

　　（七）物业服务档案和物业档案的保管，详见附件十；

　　（八）________________________________________。

　　第六条　乙方承接本建筑区划的物业服务时，甲方应当配合乙方对建筑物共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业档案、物业服务档案、业主名册等物业服务所必需的相关资料。

　　甲、乙双方对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。

具体内容详见附件十三。

　　第七条　乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。

　　1．住宅建筑区划内：

　　住宅用房：

__________元/月?

平方米；其中：

绿化养护费用：

__________元/月?

平方米；环境卫生维护费用：

__________元/月?

平方米；秩序维护费用：

__________元/月?

平方米；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：

__________元/月?

平方米；物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用__________元/月?

平方米；管理人员费用：

__________元/月?

平方米；办公费用：

__________元/月?

平方米；固定资产折旧费：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米。

　　非住宅用房：

__________元/月?

平方米；其中：

绿化养护费用：

__________元/月?

平方米；环境卫生维护费用：

__________元/月?

平方米；秩序维护费用：

__________元/月?

平方米；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：

__________元/月?

平方米；物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用__________元/月?

平方米；管理人员费用：

__________元/月?

平方米；办公费用：

__________元/月?

平方米；固定资产折旧费：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米。

　　集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由相关业主与乙方另行约定。

　　在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为__________元/月?

平方米。

　　2．别墅建筑区划内：

　　住宅用房：

__________元/月?

平方米；其中：

绿化养护费用：

__________元/月?

平方米；环境卫生维护费用：

__________元/月?

平方米；秩序维护费用：

__________元/月?

平方米；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：

__________元/月?

平方米；物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用__________元/月?

平方米；管理人员费用：

__________元/月?

平方米；办公费用：

__________元/月?

平方米；固定资产折旧费：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米。

　　非住宅用房：

__________元/月?

平方米；其中：

绿化养护费用：

__________元/月?

平方米；环境卫生维护费用：

__________元/月?

平方米；秩序维护费用：

__________元/月?

平方米；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：

__________元/月?

平方米；物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用__________元/月?

平方米；管理人员费用：

__________元/月?

平方米；办公费用：

__________元/月?

平方米；固定资产折旧费：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米。

　　在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为__________元/月?

平方米。

　　3．建筑区划内：

　　非住宅用房：

__________元/月?

平方米；其中：

绿化养护费用：

__________元/月?

平方米；环境卫生维护费用：

__________元/月?

平方米；秩序维护费用：

__________元/月?

平方米；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：

__________元/月?

平方米；物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用__________元/月?

平方米；管理人员费用：

__________元/月?

平方米；办公费用：

__________元/月?

平方米；固定资产折旧费：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米。

　　住宅（别墅除外）用房：

__________元/月?

平方米；其中：

绿化养护费用：

__________元/月?

平方米；环境卫生维护费用：

__________元/月?

平方米；秩序维护费用：

__________元/月?

平方米；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：

__________元/月?

平方米；物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用__________元/月?

平方米；管理人员费用：

__________元/月?

平方米；办公费用：

__________元/月?

平方米；固定资产折旧费：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米；费用：

__________元/月?

平方米。

　　在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为__________元/月?

平方米。

　　本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。

　　第八条　物业买受人自物业首次交付使用之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由甲方缴纳。

　　第九条　按照价格法相关规定，依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由业主与乙方另行约定。

　　第十条　本合同有效期间，乙方按下述第__________种计费方式确定物业服务费用：

（一）包干制。

由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。

（二）酬金制。

在本合同第七条约定预收的物业服务资金中按下述第__________种方式提取酬金，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

　　1．每__________（月/年）在应收的物业服务费用中按_______%的比例提取酬金；

　　2．每__________（月/年）在应收的物业服务费用中提取____________元的酬金。

　　（三）________________________________________________________________。

　　第十一条　物业服务费用（物业服务资金）按__________（年/季/月）交纳，业主应在__________（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：

__________________________________________________。

　　第十二条　物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年__________月__________日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受____________________审计监督。

　　对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

（一）______________________________________________________；

（二）______________________________________________________。

　　第十三条　本建筑区划内按规划配建的停车场（库）、位，由乙方进行管理和维护的，乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作。

具体内容详见附件十一。

　　第十四条　停车场（库）收费分别采取以下方式：

（一）依法属于全体业主共有的停车场（库），车位使用人应按露天机动车车位__________元/个?

月、车库机动车车位__________元/个?

月、露天非机动车车位__________元/个?

月、车库非机动车车位__________元/个?

月的标准向乙方交纳费用。

　　乙方按以下第种方式提取报酬：

　　1．按______________元/月；

　　2．按费用收入_______%/月。

　　乙方提取上述报酬后所剩下的停车场（库）的经营收益，归全体业主所有。

（二）机动车停车场（库）属于甲方所有的，应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车需要；车位使用人应按露天车位__________元/个?

月、车库车位__________元/个?

月的标准向乙方交纳费用。

　　委托乙方管理的，乙方按以下第__________种方式提取报酬：

　　1．按______________元/月；

　　2．按费用收入_______%/月。

　　（三）机动车停车场（库）的车位所有权或使用权由业主购置的，车位承租使用人应按露天车位__________元/个?

月、车库车位__________元/个?

月的标准向乙方交纳费用。

　　第十五条　停车人对车辆停放有保管要求的，由停车人与乙方另行约定。

　　第十六条　本建筑区划内下列共有部分委托乙方经营的，其经营收费约定如下：

（一）网球场：

______________________________

（二）游泳池：

______________________________

　　（三）电梯轿厢：

____________________________

　　（四）__________：

__________________________

　　（五）__________：

__________________________

　　（六）__________：

__________________________

　　上述经营收入扣除乙方经营成本后，收益按下列约定分配：

　　1．_____________________________________________；

　　2．_____________________________________________；

　　3．_____________________________________________。

　　乙方应当就上述共有部分的经营所得收入单独列帐，并至少每半年在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况。

经营所得收入扣除乙方经营成本、收益后，其剩下收益归全体业主或者相关业主所有。

　　第十七条　物业服务费计费方式采用本合同第十条第二项或者第三项约定的，物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：

（一）年度结算结余部分，按以下第____种方式处理：

　　1．转入下年继续使用；

　　2．直接纳入建筑物及其附属设施维修资金；

　　3．__________________________________。

（二）年度结算不足部分，按以下第____种方式处理：

　　1．由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；

　　2．______________________________________________________________________。

　　第十八条　使用建筑物及其附属设施维修资金的，乙方应当按照相关规定提出建筑物及其附属设施维修资金使用方案。

　　乙方应当将建筑物及其附属设施维修资金使用方案等在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布，并每_________个月定期向全体业主或者相关业主公布建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

　　第十九条　本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。

业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

　　乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十条　乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好建筑区划内计划生育、流动人口管理、犬只管理等工作。

　　第二十一条　甲方相关的权利义务：

（一）负责制定《临时管理规约》和提供《房屋使用说明书》，并将其作为物业买卖合同的附件。

（二）在销售物业前，应在其制定的《临时管理规约》中向业主明示物业装饰装修中的注意事项、禁止事项等事项；

　　（三）授权乙方对业主、使用人违反《临时管理规约》的行为，依照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止；

　　（四）保证本建筑区划内的附属设施设备符合《成都市物业管理条例》规定的交付使用条件；并完善本建筑区划内的其他配套设施设备，包括物业的安全防范和消防设施、标识系统、环卫处理系统等；

　　（五）按照《成都市物业管理条例》的规定，交存、补存新建住宅物业保修金，缴存建筑物及其附属设施维修资金。

　　（六）按照法定的保修期限、范围，承担物业的保修责任；

　　（七）当业主、使用人不按规定交纳物业服务费用时，协助乙方催收。

　　（八）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；

　　（九）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；

　　（十）______________________________________________________；

　　（十一）法律、法规规定的其他权利义务。

　　第二十二条　乙方相关的权利义务：

（一）负责本建筑区划内的日常物业服务工作，并配备本合同第二条所列物业服务力量履行本合同；

（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、使用人及他人的合法权益；

　　（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；

　　（四）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。

　　（五）接受业主的监督，定期向业主报告物业服务合同履行情况，及时向业主公告本建筑区划内的重大物业服务事项；采取酬金制计费方式的，应当每_________个月在本建筑区划内公布一次按实结算项目的物业服务资金收支帐目；

　　（六）结合本建筑区划的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划等；

　　（七）可选聘专业公司承担本建筑区划内的_________、_________的专项服务，但不得将本建筑区划内的整体服务责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担连带责任；

　　（八）协助有关部门制止违法、违规的行为；

　　（九）将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。

　　（十）不得擅自占用和改变本建筑区划内共有部分的用途；如需在本建筑区划内改、扩建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；

　　（十一）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本建筑区划的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；

　　（十二）____________________________；

　　（十三）法律、法规规定的其他权利义务。

　　第二十三条　本合同期限_________年，自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。

　　本合同期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。

　　第二十四条　本合同期限届满前_________日，业主大会尚未设立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后