20170523新都市场报告.pptx

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,成都新都市场调研2017.05.23,目录,一、区域研判,二、市场情况,三、市场表现,1,区域研判,区域规划,新都,新都位于成都东北方向，被定位为成都市城北副中心，承担成都市机械、IT、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能，新都区作为北改的核心位置，区域内有物流、生产制造等产业，具有产业支撑，同时已有多个品牌开发商入驻，本区域将成为成熟的居住板块。

新都位于成都北部门户，北部新城核心区域，具有强大的发展优势。

成都市北部新城核心区域；地处成都市北大门约10KM的黄金地段，距离市中心最近郊县；成都市规划定位新都为“成都新区北部新城”是成都市“科技、文化、旅游”新城区,区域规划,新都为成都北大门，北改桥头堡坐拥绕城高速6座互通式立交，规划多条地铁线穿越境内，大城北经济圈核心地位明显；作为成德绵经济带的“桥头堡”；川陕大件路更是新都老新城区之间的一条主要干道，也是新都主城区连接成都中心城区最为便捷的重要通道。

区域规划,总投资3,300亿,在成都2012年两会上通过了“北改”规划，涉及金牛区、成华区、新都区，总面积约211平方公里，到2017年，将建成产业现代化、生态国际化、环境生态化、凸显鲜明成都文化特色的新城北；,产业提档升级,着力发展高端化的城市业态，将“产业升级”作为实施“北改”的核心动力；把产业提档升级现代商贸、现代物流、文化创意、休闲旅游作为实施“北改”的产业着力点。

空间布局优化；,空间布局优化,一体化构建轨道交通、城市快速道路交通和公共交通，推动超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市总体规划建设，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚集走廊。

优先发展交通,建立“一主四廊三轨”的空间布局和产业体系。

一主：

北部新城城市重点发展区，即新都老城、新城、北部商城和“198”四大片区；四廊：

成彭“品牌提升”发展走廊、北新“现代商贸”发展走廊、蜀龙“四态融合”发展走廊、成青“两化互动”发展走廊；三轨：

以地铁1号、3号、5号线站点，建设大型城市综合体。

提升城市品质,着力发展高端化的城市业态，将“产业升级”作为实施“北改”的核心动力；把产业提档升级现代商贸、现代物流、文化创意、休闲旅游作为实施“北改”的产业着力点。

重点区规划结构,规划“两廊两带三片多点”。

两廊：

北新“现代商贸”发展走廊、蜀龙“四态融合”发展走廊；两带：

毗河生态带、“198”生态带；三片区：

大丰片区、北部商城片区、新都区“198”片区；多点：

重点项目、特色项目。

突出文化特色,大力塑造“明礼崇文、务实创新、开放民主”的新都精神，注重历史文化传承创新，大力发展现代文化产业，用先进文化塑造城市之魂，创造新都发展新优势,北改规划,“北改范围”：

东起新成华大道，西至老成灌路，南抵一环路，北至绕城高速，涉及金牛、成华、新都区,实施范围：

东起新成华大道，西至西大金牛大道（老成灌路），南抵一环路（局部至府河），北至绕城高速金牛、成华北边界，总面积约195平方公里含绕城高速内新都区部分区域）。

工程规模：

工程项目约360个，总投资3300亿元。

涉及人群：

近2万家个体工商户、400家企业、从业人员10万多人、居民逾百万。

金牛区：

约85平方公里，涉及85万人；成华区：

约55平方公里，涉及65万人。

新都区：

计划将521亿元投入63个北改项目，受益人口约90万人,北改利好,随着北改的持续深入、区域的不断发展。

新都区域周边规划配套的呈现，区域的成熟度将很快完善，成为北成都中高端成熟居住板块。

北改效果,新都路网畅通，九纵、六横、三轨道共同构成了“立体交通”的优厚格局，形成成都国际生活圈。

蜀龙大道、绕城高速、成绵高速、香城大道、大件路、北新大道（成德大道）、成金青快速通道、地铁3号线等，成绵乐快铁在项目附近设有站台。

多条道路可到成都市区和周边城市，到成都市中心仅需17分钟，上成都绕城高速仅需2分钟。

九纵、六横、三轨“立体交通”格局，形成成都国际生活圈。

交通先行,到2020年新都将形成九横十七纵路网规划15条轨道线路,九横第二绕城高速路、绕城高速路、成南高速路、五环快速路、石云快速路、新新路-新鸿路-新工大道、新崇路-香城大道-电子路-马超路-马超路东延线、兴城大道、围城路东延线-围城路-三木路。

十七纵成彭高速路（成绵高速复线）、成绵高速路、沙西线、新彭快速路、北星大道、货运大道、成青快速路（含支线成青金快速路）、经一快速路、成彭公路、商贸大道-商贸大道北延线、万石路北延线、大件路、蜀龙大道、围城路-围城路北延线、龙虎大道、通汇大道-龙赵路、新石（洛）路。

交通先行,地铁优势现未完全展示，2016年地铁路网初步形成将带来新契机,1号线北延线北延线部分从升仙湖站向北延伸2.5公里，全线地下，设2站。

该部分为三期工程，现投入使用时间未定；3号线3号线起于红牌楼南站，止于天回镇站，共设车站15座，全长19.63公里，2016年1期工程已通车，2期沿线预计2018年通车；5号线为南北方向的填充线，一期工程开始开工，预计2018年通车；,交通先行,旧城改造5大片区：

人民北路火车北站片区、解放路曹家巷驷马桥片区、沙湾路铁二局西南交大片区、金牛大道茶店子金牛宾馆片区、川陕路天回旧场镇片区；新区开发3大片区：

北新干道凤凰山片区、北新干道国际商贸城片区、沙西线198片区等,作为成都最大的民生工程，北改工程旧城改造面积共达约15000亩，占中心城区旧城总量的75%以上,旧城改造,2012年内正式营业，专业市场陆续搬迁入内,项目概况：

位于北部新城绕城高速以北，北新干线以东，北临毗河，项目总占地面积亩，总建筑面积245万平米（规模相当于现有荷花池市场群的倍）。

预计建成后，将拥有商铺约6万个，是集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融服务、休闲娱乐、酒店公寓等完善的配套功能。

成都中药市场已经搬迁至国际商贸城，荷花池的其他专业市场也会陆续搬迁。

北改规划：

商贸城现在已完成一、二期建设；三期已经开始动工，四期也在规划之中；2012年内正式营业；2013年建成大型交通客运枢纽站，荷花池车站将正式关闭并整体迁入。

国际商贸城,商业发展,成都国际物联港,项目概况：

物联港占地5000余亩，紧邻成都国际商贸城。

是一个以物联网技术应用为基础而建设的多业态商贸产业园区。

园区集展贸型成都国际五金机电城、成都新能源灯具馆、中国物联网设备主题商城、国际采购商中心、景上添花智慧住宅、生态科技公园、富豪国际大酒店及物联网应用技术学院于一体。

北改规划：

未来5年，新都将进一步强化发展现代制造业，优化发展现代服务业，力争形成3个千亿产业园区。

未来5年新都将形成3千亿产业园区,产业发展,随着城北的再一次城市化进程，城北正式进入【宜居】区域,交通升级,商业升级,配套升级,交通路网的改造及客运站的调整将有效改造城北交通现状，道路的改造预计将是最先呈现工程；,国际商贸城、海宁皮革城等新一代商业中心的确立预计将需2年左右时间逐步成熟；,北改将给城北带来基础设施上的全面提升，医疗、文教配套的升级将对城北宜居与否带来巨大影响；,区域小结,2,市场情况,新都分区大概有四相对独立片区组成，分为老城、新城、大丰和198四大板块；楼盘主要集中在新城、大丰两大板块。

老城区：

新都主城区，区域配套成熟完善，由于新城规划建设，新盘项目发展受到抑制，目前南区有少量在售楼盘，区域高层住宅均价约4400-5700元/不等，刚需产品为主。

新城区：

依托新区规划利好，经济发展具备优势，新城发展迅速配套日渐成熟，南区为开发热门区域且具备天然环境优势，目前在售项目均价5200-6700元/不等；改善型产品为主。

大丰：

受成都辐射影响，依托新都国际商贸城规划，生活配套日渐完善，成都外溢客户集中，区域高层住宅均价约6500-7700元/不等，刚需产品为主。

产品面积：

70-140价格平台：

6500-11000元/（高层）主力总价：

45-160万,产品面积：

70-120价格平台：

6500-7700元/主力总价：

45-790,产品面积：

70-140价格平台：

5200-6700元/主力总价：

37-93万,产品面积：

70-120价格平台：

4400-5700元/主力总价：

28-60万,198片区：

位于成都与新都城区交界地带、依托新城区规划利好，具备天然环境优势，受成都辐射影响，高端品质大盘集中，目前在售项目均价6500-11000元/（保利狮子湖2期）不等。

新都区域格局,供应及成交均出现明显下滑，溢价率及楼面地价持续增长，2016年累计成交7宗，535亩，整体楼面地价1926元/，溢价率达51%。

数据来源：

截止3月10日锐理土地数据，因政府土地公告时间提前和流拍原因，导致供应成交与成交土地宗数有差异。

土地成交情况,20,土地成交明细,优品道珑苑地块成交时间：

2016-01-20占地面积：

56.87亩建筑面积：

11.374万商业占比：

10%容积率：

3楼面价：

2004.9元/溢价率：

11%,龙湖听蓝湾地块成交时间：

2016-09-14占地面积：

129.78亩建筑面积：

27.4万商业占比：

18.55%容积率：

3.17楼面价：

3690.85元/溢价率：

141%,万科地块成交时间：

2016-03-04占地面积：

181.81亩建筑面积：

14.5万商业占比：

18.55%容积率：

1.2楼面价：

1645.38元/溢价率：

0%,欣欣置业地块成交时间：

2016-12-07占地面积：

22.07亩建筑面积：

4.4万商业占比：

20%容积率：

3楼面价：

480元/溢价率：

6.6%,七一置业地块成交时间：

2016-01-20占地面积：

88.79亩建筑面积：

29.59万商业占比：

51%容积率：

5楼面价：

964.96元/溢价率：

0%,瑜锋科技地块成交时间：

2016-12-07占地面积：

22.37亩建筑面积：

3.72万商业占比：

10%容积率：

2.5楼面价：

1524元/溢价率：

25.12%,聚合源地块成交时间：

2016-05-25占地面积：

33.3亩建筑面积：

6.65万商业占比：

10%容积率：

3楼面价:

590.06元/溢价率：

0%,成交土地分布,2016年新都区区商品住宅供销双双上涨，存量下滑，均价6205元/，同比上涨12%。

2016年新都区供应约237万平米，同比上涨28%；2016年新都区商品住宅成交约266万平米，成交上涨23%；2016年新都区商品住宅整体均价约6139元/平米，同比上涨12%。

数据来源：

房联备案。

随着主城区土地成交价及住宅价格上涨，未来新都将会承接主城外溢刚需客群，预计房地产市场热度将会提升，价格将会上涨。

区域市场情况,区域配套成熟但竞争项目较少，主要以高层清水为主，地缘性刚需客户为主流客户，高层均价约4400-5700元/，面积段以80-100套三为主力户型。

区域特征-住宅成交（老城区）,新区规划利好，区域价值高，市场认可度好，在售项目较多，竞争力较大，业态分较广，以高层清水产品为主，配套日渐成熟，高层均价约5200-6700元/，面积段以90-120套三为主力户型，刚需及刚改善客户为主。

区域特征-住宅成交（新城区）,滞销产品主力面积段,畅销产品面积段,2015年-2016年新都按面积段去化,新都两近年内主要以70-90的刚需以及90-110的首改为主要去化面积段，50-70的面积需求与110-130的改善性需求占比相差不大。

整个市场仍偏向于70-90刚需性需求，但90-130左右的改善性需求逐渐增大。

市场住宅产品成交特征,1、老城区域配套成熟，主要以高层清水为主，地缘性刚需客户为主流客户，高层均价约4000-5000元/，面积段以80-100套三为主力户型。

2、新区市场较老成认可度高，竞争力较大，以高层清水产品为主，高层均价约5200-6700元/，面积段以90-120套三为主力户型，刚需及刚改善客户为主。

3、新都2年内主要以70-90的刚需以及90-110的首改为主要去化面积段，50-70的面积需求与110-130的改善性需求占比相差不大。

整个市场偏向于70-90刚需性需求，目前90-130左右的改善性需求逐渐增大。

新都分为老城、新城、大丰和198四大板块；楼盘主要集中在新城、大丰两大板块。

老城区竞争压力较小；新城楼盘较多，改善客户需求逐渐增加。

整体市场对高层清水70-90的套三产品接受度较高，接受价格在5000-7000元/左右。

市场小结,2,市场表现,高端产品,刚改产品,刚需产品,5公里范围,数据来源：

搜房网、安居客,新老城区在售项目分布地图,典型项目分布,成交产品结构-格局改变，改善成为主流,成交面积段主要以80-90刚需型及100-130改善类户型为主,从成交产品来看，市场以100-130改善型产品为成交主流产品，辅以老城区80-90刚需类产品,成交产品结构,市场总价敏感，生活配套是影响项目的重要因素，自然环境是中高端项目的基础，园林和立面展示是实现溢价的重要方式,市场现状及特征总结,新都本地客户为主，私企业主、生意人、企业中高管、政府公务员为项目主力客群，多关注项目环境，单价敏感度低，更看重生活品质。

69%的客户主要关注小区环境。

极优的现场展示及项目自身景观打造为客户下单的重要原因。

500亩、2.0低密、打造两个人工湖,项目客群分析,核心卖点及优势,500亩大盘，容积率2.0；约80的单位有百米以上的楼间距；两个人工湖，4000多平米幼儿园、15000平米的沿街独立商业，6000平米的运动俱乐部；,典型案例-东骏湖景湾,280亩，区域开发最早，呈现度较高,核心卖点及优势,地铁旁百亩品质大盘；健身场所共5400平米（含健身会馆、风情会所、室外网球场、景观游泳池等）；近2500平米小区幼儿园；30000的配套商业；区域内开发时间最早、呈现度最高项目,项目客户58%为地缘性客户，主要为新都老城区、三河镇原住民为主，其次为大城北外溢客户；客户年龄段以25-35岁为主；52%为企业普通职工，其次为私企业主。

区域内开发时间最早、呈现度最高项目，利用大活动、频送礼方式，对客户成交有较强的促进作用。

项目客群分析,典型案例富力桃园,品牌开发商自带商业配套位于毗河、府河两江交汇处；万科物业服务,核心卖点及优势,项目客群分析,114亩，品牌开发商，两河交汇处,项目客户42%为地缘性客户，主要为新都老城区、三河镇原住民为主，其次为大城北外溢客户；从客户年龄段来看，以25-35岁为主；从客户职业来看，49%为企业普通职工，其次为私企业主。

典型案例万科金域缇香,城市中心，低总价，低密度，高绿化,容积率仅2.95，绿化率50%，低密度、高绿化住宅小区；单价低，置业门槛相对较低。

核心卖点及优势,项目客群分析,主要为老城区及地缘性客户为主；从客户年龄段来看，以25-35岁为主；私营个体，企业普通职工。

结婚或原有住房老旧或住宅空间狭小等因素导致换房。

典型案例一品雅居,刚需客户可承受价格主要集中在40-60万之间，占比46%，其次是40万以下，占比35%，60-80万占比15%，80-100万仅占比5%，100万以上无人考虑。

通过问卷情况分析，刚需客户主要关心项目的价格、交通情况以及项目地段和户型，同时也比较看重物业管理及建筑质量。

客户特点关注点,备注：

市场数据来源锐理数据库,刚需客户特征,刚需项目客户成交结构分析：

前期主要客户以当地专业市场客户为主，可达55%，其余有新都乡镇客户，及少量主城外溢及三级城市客户。

当前主要由于限购原因，客户主要由具有当地户籍的乡镇客户及具有社保的主城外企事业单位溢客户为主，由于产业区内客户大多没有当地户口，未购买社保，故成交比例下降明显。

潜在客户结构分析：

新都新城片区土著及产业客群为主，一定量城北及城东北外溢客户，购房目的主要为首置自住，户型需求主要为功能性套三，价格敏感度高。

刚需客户特征,改善类项目对比,典型案例万科五龙山,龙山别墅（售罄）,九墅洋房（售罄）,九溪洋房（售罄）,陇溪大宅（将推）,蓝山别墅（在售）,璞院（将推）,翡翠洋房（在售）,龙山湖,点睛湖,实验外国语学校,规划商业,万科五龙山总体规划,翡翠洋房：

整体存量约120套陇溪大院：

23F、2T2户146大平层（电梯独立入户），两个单元合计92套，目前剩余60余套，单价月1.4万,售罄,万科五龙山翡翠洋房,4F：

11、12、17、18号楼5F：

13、14、15、16号楼9-11F：

1、2、3、4、28、29、30号楼其余楼栋均为9F梯户比：

1梯2户、1梯3户,万科五龙山翡翠洋房,蓝山别墅：

整体存量不足50套，除三期32套未推，其余均为一二期零散房源蓝山四期（璞院）：

130-160大平层，约300-400套，预计年中推出,蓝山四期（璞院）,未推,一期,二期,三期,万科五龙山蓝山别墅,指标对比：

保利狮子湖&万科五龙山,翡翠洋房115套三双卫单价1-1,1万,檀香郡122套三双卫,户型对比,翡翠洋房135套四双卫单价1-1.1万,檀香郡134套四双卫,1：

卫生间正对客厅2：

无独立衣帽间3：

卧室和厨房面积小4：

无生活阳台,1：

电梯独立入户2：

卫生间和阳台面积大,劣,优,户型对比,翡翠洋房145套四三卫单价1.2万,檀香郡148套四双卫,1：

卫生间正对客厅3：

高总价180万左右4：

无生活阳台,劣,1：

电梯独立入户2：

双套房3：

超大阳台，双阳台4：

超大赠送40,优,户型对比,翡翠洋房88套三单卫单价8000+,翡翠洋房95套三单卫单价9000+,1、卫生间非直接采光通风2、卧室的采光面非常小3、95房源厨卫不集中4、舒适度差：

高梯户比，高楼层5、88动静不分区，卫生间非直接通风,户型对比,1：

品牌（民企VS央企）保利与万科同时作为排名前列的开发企业，开发实力相当，但保利的另一重身份是央企，不仅受市场监督，还受到政府管控，企业的社会责任感更强，产品更值得信赖。

2：

项目配套学校：

五龙山拥有金苹果、成实、成实附小等名校资源，狮子湖教育资源目前尚未呈现商业：

五龙山极度依赖198配套，一切生活所需均到198购买，生活极度不变，往返至少30分钟车程，狮子湖子随着今年年中的两次交房，整体入住率迅速会超高2000户，社区底商已能满足基本配套，后期商业规划将会辐射整个狮子湖和198片区。

医院：

狮子湖社区规划有社区医院，区域的三甲医院（军区总医院）距离我们较五龙山更近，到达更快速。

3：

项目规划檀香郡：

1.5的容积率，1T2户，8F产品，与别墅而居，舒适度和品质更高，所有户型至少有一个方向完全无视野遮挡；翡翠洋房：

1.8的容积率，部分1T3和11F产品，居住人群较多，舒适度差，同时楼间距较差，中间位置低楼层房源采光较难。

综合评述,典型案例中洲中央公园,白鹭郡仅有两条腿未推，存量约100套，目前销售单价范围7500-8500元/1、2、4栋已于16年底交房，其余17年6月交房,31F,24F,货源情况,指标对比：

保利狮子湖&中洲白鹭郡,白鹭郡112套三双卫赠送12.07,香樟郡106套三双卫,1：

布局不合理，动静不分2：

次卧门正对客厅，无隐私3：

所有房源均朝北4：

厨房距入户们较远5：

主要空间面积无优势,劣,户型对比,1：

主要功能区空间面积较小2：

卫生间正对次卧门3：

无生活阳台4：

临蜀龙路较近，噪音污染严重,劣,白鹭郡125套三双卫赠送12.81,香樟郡121套三双赠送约12,户型对比,白鹭郡127套三双卫赠送13.03,香樟郡128套四双卫赠送约13,相同面积段，香樟郡缺少客厅阳台和飘窗，除此之外，各项指标均占优,户型对比,白鹭郡152套四双卫赠送约15.22,檀香郡139套四双卫赠送约14,香樟郡以小面积，低总价的优势，在主要功能空间面积上依然占据优势，且户型南北通透,户型对比,1：

品牌（中小开发商VS全国一流开发商）中洲目前仅在深圳、成都、惠州等少量城市有开发项目，全国开发项目仅10来个，在各项指标上与保利差距之大，后续各项服务难以与保利这类一线品牌开发商相比2：

项目配套学校：

内部规划有幼儿园，但是目前尚未建设，幼儿园和中小学均依赖与198片区商业：

自身规划有独栋商业，但目前无任何规划，依靠二台子商业，后期蓝湖郡和其余地块距离商业较远，将面临较大生活问题，狮子湖以目前底商，下楼即能满足生活所需3：

项目规划2T3/2T4户在梯户比上虽然有优势，但是大部分楼栋均是两个单元，梯户比带来的采光优势并未体现，反而拉高公摊，与香樟郡二期同为合围式布局，白鹭郡更加拥挤，户数将近1600户，而我们不到1000户，居住体验无法与我们相比；蓝湖郡1T2，1T3的洋房，整体密度过高4：

周边环境整个中洲，东有高铁，西有蜀龙路，南北均有安置小区，生活氛围及差，蜀龙路各种大车都在跑，高铁的噪音和振动污染无法避免；反观狮子湖，环绕公园当中，生活氛围极好5：

产品对比香樟郡部分户型除无观景阳台外，在具备小面积、低总价的优势下，在户型布局、主要功能空间面积依然具有优势，综合之下，中洲户型基本无明显竞争力；,综合评述,高端改善客户可承受价格集中在60-80万之间，占比44%，其次是40-60万，占比41%，80万以上占比15%，而40万以下未有人考虑购买。

通过问卷情况分析，高端改善客户主要关心项目的环境、户型、价格及物业管理。

江湾城,客户特点关注点,备注：

市场数据来源锐理数据库,改善类客户特征,改善客户可承受价格大都在100万以下，其中60-80万居多，占比38%,40-60万占比34%，而80万以上仅占5%。

通过问卷情况分析，升级改善客户主要关注价格以及项目周边的交通情况，也比较在意地段、户型及建筑质量。

客户特点关注点,改善类客户特征,土地主城一地难求，新都供销下滑，地价上涨新都区：

新都土地供销下滑，楼面价上涨，2016年累计成交7宗，535亩，整体楼面地价1926元/，溢价率达51%。

主城区：

一地难求，4月6日土拍，主城区8宗土地全部高溢价成交，其中4宗熔断抽签成交。

中南、金茂等外地开发商积极拿地。

住宅随着主城区地价及房价持续上涨，城北区域刚需客群必将外溢至新都片区。

未来市场可期。

新都区：

2016年新都区商品住宅供销双双上涨，存量下滑，均价6205元/，同比上涨12%。

新都新城：

2016年供销大幅提升，区域热度提高，均价6430元/，同比上涨18%。

新都新城高层市场：

70-110功能性刚需产品为主，当前均价约7000元/，涨幅约20%，月均去化70-90套。

新都新城低密市场：

产品结构：

区域以洋房为主，且目前洋房产品已基本售罄，仅荣盛项目后期有少量洋房尚未取得预售，主要低密产品集中于198板块。

3月份洋房备案价位7100-7300元/，但目前区域内高层均价已达到7000元/，后期洋房产品将会有更高溢价。

市场小结,谢谢观看！