精品文案邛崃地邦地产巴黎春天前期市场调研及策划报告.docx
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精品文案邛崃地邦地产巴黎春天前期市场调研及策划报告
精品文案-邛崃地邦地产巴黎春天前期市场调研及策划报告
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邛崃地邦地产巴黎春天前期市场调研及策划报告
邛崃概况
房地产项目特有的地域本质属性，决定了我们对每个调研的房地产项目所处的区域投资环境，均要站在全景式和历史感的高度，对其项目区域的人文历史、行政建制、地理情况、社会及经济发展等资讯，进行全面深度的系统描述和调研，其目的只有一个：
只有对项目所处区域相关历史文化及城市信息的充分把握，方能在策划的未来房地产项目经营决策中，得到全景式的理性及感性支撑和时空上的有机联系。
——中成房业
精要提示：
城市核心信息、邛崃市域基础信息、区域位置、城市建设、邛崃社会经济情况、邛崃市区总体规划等
一、城市核心信息
★邛崃市府驻地——临邛镇始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因临邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年历史。
历代均为州、县所在地。
由于土地肥沃、地当要冲，更有铁矿资源、天然气井、交通便利，市场繁荣，自古就是成都西南部重要的经济重镇。
1983年温江地区撤销，邛崃县划归成都市管辖；1994年9月撤县建市，设立邛崃市。
★邛崃——位于成都平原西南边缘，东连新津、彭山，南与眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界芦山，北邻大邑，东西长68.5公里，南北宽35.5公里，幅员面积1377.38平方公里。
★对外交通便捷——市府所在地临邛镇东距成都75公里，南去雅安71公里。
将于2004年10月通车的成温邛公路（出口在邛崃城北5公里桑园镇）和318国道（川藏公路）在境内交汇。
★区域经济地位——邛崃与北面的大邑、都江堰、彭州等县、市共同形成成都市域西部经济发展副轴线。
作为成都市域西南部具有一定经济实力的次中心城市和成都市西南部川藏线上重要的物资集散地，邛崃可接受成都市城区经济、技术、消费的辐射，并分担特大中心城市的部分功能，具有良好发展前景。
★丰富的旅游资源——邛崃是省级历史文化名城，旅游资源丰富。
随着天台山国家级风景名胜区、千年古镇：
平乐镇的开发，同时与临邛镇人文景观的结合，将形成较为完整的区域性黄金旅游三角带循状旅游线路，进而使旅游业在整个区域经济中所占比重的提高，最终形成本地优势产业之一。
★邛崃市——是四川省规划建设的十六个中等城市之一。
★邛崃2003年全市总人口为63.54万人，其中城区人口14万；2007年规
划建成区面积24平方公里，规划人口18万人；2020年规划建成区面积48平方公里，规划人口30万人。
二、邛崃市域基础信息
、历史沿革
邛崃市府驻地——临邛镇始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因临邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年历史，历代均为州、县所在地。
由于土地肥沃、地当要冲，更有铁矿资源、天然气井、交通便利，市场繁荣，自古就是成都西南部重要的经济重镇。
解放后，邛崃设县，先后属川西行署眉山专区、四川省温江专区、温江地区管辖，曾于1960年4月至1962年11月与蒲江县合并。
1983年温江地区撤销，邛崃县划归成都市管辖；1994年9月撤县建市，设立邛崃市。
、自然地理
邛崃位于成都平原西南边缘，东连新津、彭山，南与眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界芦山，北邻大邑，东西长68.5公里，南北宽35.5公里，幅员面积1377.38平方公里。
国道川藏公路和成温邛公路在境内交汇，对外交通便捷。
市府所在地临邛镇东距成都75公里，南去雅安71公里。
邛崃资源丰富，得天独厚。
境内属亚热带温湿季风气候区，年平均气温16.3℃，年日照时数1107.9小时，年降雨量1117.3㎜，平均无霜期285天。
气候温和，日照偏少，降雨丰沛。
境内地貌，山、丘、坝兼有，山区、深丘区、浅丘区、平坝区面积分别占总面积的41.4%、17.8%、18.08%和22.64%。
地势总起伏较大，西南部为龙门山前沿，东部为成都平原边缘，全市主要高程为460—1400米，最高点玉林山海拔2025米。
、资源概况
、土地资源
境内农耕地61.7万亩。
林地及宜林荒地61.3万亩，森林覆盖率21.6%。
宜牧地17.9万亩。
、水利资源
境内河道纵横，水利资源丰富。
南河、邛江河、斜江河、蒲江河、玉溪河流经境内，全长217.15公里。
地表水年径流量9.91亿立方米，其中可利用量5.328亿立方米，加上外区引水6.282亿立方米，共计11.6亿立方米，水量充足。
地下水年可采量1.06亿立方米以上，用做酿造用水，质地优良。
境内河流落差大，水力资源丰富，理论蕴藏量7.24万千瓦，可开发量3.05千瓦，已开发1.04万千瓦。
境内塘、库密布，可养殖水面总计6万余亩。
、矿产资源
邛崃的矿产资源有金、菱铁矿、黄铁矿、铜、煤、天然气、石油、卤水、钙芒硝等14种，产地72处，尤以天然气和石油的储量较为丰富。
4、旅游资源
邛崃文物古迹众多，自然风光秀丽。
文物上起春秋战国、下至近代，计有国家级文保单位1处、省级文保单位6处、成都市文保单位5处等总计140处上点文物。
另外，鹤林寺、竹溪湖、九里泮、文君井以及山奇、石怪、水美、林幽的国家级风景名胜区——天台山，均以其独特的神韵与风姿吸引着远近游人。
邛崃主要文物古迹一览表（省级以上）
名称
位置
级别
十方堂邛窑遗址
临邛镇南河坎
国家级文物
瓦窑山窑址
固驿镇
省级文物
文君井古迹
临邛镇文君街
省级文物
花置寺摩崖造像
花石山
省级文物
石笋山摩崖造像
大同乡石笋山
省级文物
回澜塔
塔子坝
省级文物
石塔寺释迦如来宝塔
高何乡
省级文物
天台山风景区
天台乡
国家级风景名胜区
、邛崃历史闪光点——“文君系列”资料整理
1、文君井古迹的历史记载
文君井是“卓文君当垆，司马相如涤器处”。
《史记·司马相如传》载：
西汉辞赋家司马相如，蜀郡成都人，孝景帝时曾任武骑常侍。
后因病罢官，落魄家居，生计困窘，其时，好友王吉任临邛县令，邀之作客。
临邛巨富卓王孙与程郑设宴接风，王吉作陪。
宴会中，王吉请相如弹琴助兴，适卓王孙有女卓文君新寡在家，于户后听到琴声，对相如产生爱慕之情。
后毅然私奔相如，一同回到成都。
此举深为卓王孙所痛恨。
二人因生活贫困，后又来到临邛，卖去车骑，买一酒舍沽酒。
对此，卓王孙羞愤难堪，至此闭门不出。
后经戚友一再规劝，才给文君一笔资财，让他们返回成都。
后人为赞扬文君不畏世俗讥议，自主婚姻的行为，将他们之遗址建园保护，名其井约文君井。
2、文君井与文君酒的传说
文君井园林内有一口西汉遗井——文君井。
此井“口径不过二尺，井腹渐宽，如胆瓶然”。
据文献记载：
卓文君于司马相如一曲琴音相通，文君夜奔相如，驰归成都。
后相如家徒四壁，不久遂与相如归临邛，卖尽车骑，买酒舍。
文君当垆，相如自著犊笔，与保庸杂作，涤器于世。
此事感动了太上老君，老君决议好好帮助他俩。
一日，老君唠叨文君酒舍喝酒。
酒酣，老君对文君说：
“此酒不知系何水所酿，味不正，莫若我壶中之酒好”。
文君指着身旁的井道：
“老翁，我舍的酒乃是用此井水所酿。
”老君道：
“来，你若将我壶中之酒倒入井中，往后所酿之酒定然好喝无疑矣！
”文君将信将疑地照办了。
翌日晨起，文君到井边汲水涤器，但闻井中飘出浓郁酒香，汲而尝之，尽酒也，且味绵醇净，甘冽爽口。
信息不胫而走，远近酒客争相来舍品酒，也有不少欲以一睹一代文宗与仕女班头的风采为快者。
由是，酒舍顾客盈门，财源不断。
文君与相如欣喜异常，日子越过越美。
不久，相如官拜中郎将，出使西南夷，酒舍遂不再开设。
此时，井水汲出后虽不再是酒，但用此井水所酿之酒，终比他井水所酿之酒香醇。
人们崇敬、怀念文君，称此为井文君井，称用此井水所酿之酒为文君酒。
3、历史名人对文君井主题作品精选
琴台唐·杜甫
茂陵多病后，尚爱卓文君。
酒肆人间市，琴台日暮云。
野花留宝靥，蔓草见罗裙。
归凤求凰意，寥寥不可闻。
寄蜀客唐·李商隐
君到临邛问酒垆，近来还有长卿无？
金徽却是无情物，不许文君忆故夫。
文君井宋·陆游
落魄西川泥酒杯，酒酣几度上琴台。
青蛙自笑无拘束，又向文君井畔来。
长卿怀茂陵，绿草垂名井。
——李贺《文君井》
文君当垆时，相如涤器处。
反抗封建是前驱，佳话传千古，会当一凭吊，酌取井中水，用以烹茶涤尘思，轻逸谅无比。
跋词：
卓文君与司马相如故事，实系千秋佳话，故井尤存，令人向往。
——郭沫若于1957年
一曲凤求凰，千载文君酒
——王光英
点评：
“文君系列”是邛崃极具挖掘价值的历史典故，是最具代表性的邛崃古文化，这在本项目的营销过程中可以予以充分的发挥。
邛崃文君井公园——文君井
、社会经济概况
2002年全市辖33个乡、镇（其中建制镇15个），484个村民小组，总人口63.61万人，合计18.29万户，其中非农业人口8.35万人，城市化水平仅有13.13%。
2002年，全市实现国民生产总值72.96亿元，工农业总产值分别达到32.60亿元和10.78亿元，全市财政收入完成38000万元，社会商品零售总额21.95亿元。
邛崃市工业生产已形成以食品工业为支柱，轻纺、化工为两翼，拥有饮料、粮油食品、造纸印刷、丝绸印染、化肥、建材、机械、制药、水电、运输十大门类的现代地方工业体系。
邛崃市农业生产以粮食种植为主，平坝区以粮油、稻、麦为主，浅丘区为粮油、果、渔、林、牧区，深丘区为茶、林、桑、牧区，山区则以发展林、茶、牧、药材、土特产为主。
三、区域位置
、区域位置
邛崃东北距省会成都75公里，西南距川西南经济中心城市——雅安71公里，位于成都平原经济区与川西南山地经济区的交汇处，同时受到来自两个经济区域的辐射影响，由于较强的经济实力及行政隶属等因素，邛崃主要受来自成都平原经济区的影响，同时在两大经济区之间起承接及沟通作用。
邛崃市区位分析图
、在成都市域中的地位
根据成都市域国土规划及市域城镇体系规划，邛崃与北面的大邑、都江堰、彭州等县、市共同形成成都市域西部经济发展副轴线。
同时，邛崃又是成都市西南方的主要出入口，自古有“天府南来第一州”之称，它扼守川藏公路与成温邛公路交汇处，对外交通条件强于邻近地区，今后随着交通条件的进一步改善和自身投资环境的改善必然会与成都的联系更加紧密，加强邛崃对周围地区，特别是对市域西南部山区的辐射能力，使邛崃逐步成为市域西南部具有一定经济实力的次中心城市；由于邛崃距中心特大城市——成都市较远，许多方面无法依托大城市，接受大市场辐射也较弱，这在某些方面限制了它的发展。
、区域交通条件
国道318线（川藏公路）与省道成温邛公路、县道邛蒲路呈十字相交状构成了邛崃市对外交通的骨架。
市域内县道、乡道、村道基本联网。
形成了比较完整的公路网络。
最新信息：
成温邛高速公路将于2004年10月建成通车，出口在邛崃城区以北5公里处的桑园镇，其形成对邛崃与成都之间交通条件的改善具有至关重要的作用，这将极大的促进邛崃旅游休闲产业的发展。
邛崃交通走向示意图
由于市域内没有铁路，发展工业所需的原料、产品运输、矿产品、农副产品的外运等受到一定的限制。
市域北面的桑园机场（军用），今后如有可能可部分民用，利用小型飞机开辟省内航线，并为邻近县、市服务。
、自然资源优势
邛崃市自然条件较好，平坝区为粮油高产区，山区盛产林、茶、药材及多种土特产。
全市水利水电资源丰富，地面水年可利用量11.6亿M3，水电资源可开发量3.05万千瓦。
全市矿产资源丰富，尤以天然气和石油的储量较大，开采历史较长，开发前景广阔。
邛崃境内旅游资源十分丰富，有国家级风景名胜区——天台山、国家级文物保护单位——十方堂邛窑遗址及6处省级文物保护单位、5处市级文物保护单位等多处游览景点，旅游资源质量在成都市各郊县中名列前茅。
虽然邛崃的人均耕地数略高于全成都市水平，但人多地少的矛盾仍比较突出。
、物资集散区位优势
邛崃历来就是成都西南的重要经济中心，由于地处平原经济与山地经济区的过渡地带，历史上就承担了两大经济区之间物资的交易和集散，影响范围甚至超出其县治范围。
解放后川藏公路通车后，邛崃又成为川藏线上重要的物资集散地和补给基地，物资集散中心功能日益明显。
、工业优势产业
邛崃市经济多年发展，已形成富有特色的地方优势产业体系。
酿酒为邛崃传统，以文君酒为其主要代表。
以酿酒业为龙头的邛崃食品工业，依靠本地丰富的农副产品资源和传统工艺，在相当长时间内成为邛崃的第一支柱产业。
化工工业，目前以化肥生产为主，今后随着天然气的进一步开采和对外交通条件的改善，可发展以天然气化工为主的项目，巩固其优势产业地位。
轻纺工业，由于本地山区，丘区素有栽桑养蚕的习惯，蚕产量较大，缫丝及丝、棉纺织成为优势产业。
由于境内竹、木原料丰富，造纸业也为本地主要产业之一。
四、邛崃市城市建设
邛崃是巴蜀四大古城之一，四川省首批命名的历史文化名城。
2000年，四川省委、省政府又将邛崃确定为全省今后发展的16个中等城市之一。
近年来，邛崃城市建设按照“树形象、抓机遇、促发展”的工作思路和“东方波尔多，天府五彩城”的城市总体形象定位，坚持高起点规划、高标准建设，取得了城市建设的可喜成绩。
2003年之前，以旧城改造为中心的城市建设步伐不断加快，已拆迁房屋9.5万㎡，搬迁居民1400余户并带动房地产业的迅猛发展；以绿化、亮化为重点，加快了园林绿化和光彩工程的实施步伐；以水厂建设、管网改造为契机，投资3000多万元，建成日供水3万吨的自来水三厂，进行城区供水管网改造，加强了城市基础设施的配套完善。
同时新建了一些主要干道，拓宽改造部份中小街道，提高了城市综合能力，邛崃正焕发出现代化城市的灿烂风采。
五、邛崃市社会经济情况
邛崃市经济总量处于四川省县级市中的中上游水平，最近几年（1998-2003年）全市GDP收入、GDP增长率、财政收入及财政收入增长率等均有显著变化其变化情况详见邛崃市经济状况一览表。
1998年—2003年邛崃市国民经济发展一览表
年份（年）
指标
1998
1999
2000
2001
2002
2003
GDP收入（万元）
483241
522508
567193
646653
729600
763000
GDP增长率（%）
10.45
8.13
8.55
13.5
13.8
4.6
第一产业（万元）
95090
96161
98488
102920
107800
第二产业（万元）
207271
221983
238971
282725
326000
第三产业（万元）
180880
204364
229734
261008
295800
财政收入（万元）
16787
18330
23333
29362
38000
31001
财政收入增长率（%）
14.71
9.19
27.29
28.34
29.42
－17.4
可以看出，邛崃市在近几年改革开放中，其经济发生了很大的变化，特别是在产业结构中所表现出的第三产业的迅猛发展，由1998年的生产总值180880万元发展到2002年的295800万元，在这4年中平均以13.08%的速率增长，对邛崃市的经济发展起到了举足轻重的作用。
六、邛崃市市区总体规划
、现状概况
1、自然环境
邛崃市政府所在地临邛镇位于南河、西河两条河流交汇处，东面是成都平原百里沃野，西面是绵延起伏的西部丘陵和山地。
山、水、城相依，自然环境条件优越。
2、区域位置
临邛镇位于邛崃市域中部，周围毗邻本市的桑园、南君平、前进、宝林、卧龙、孔明、马湖、石坡、茶园等乡、镇，北距大邑县城晋原镇24公里，东距新津县城五津镇38公里，南距蒲江县城鹤山镇24公里，成温邛公路和川藏公路在此交汇后南下雅安，另有邛高路（至高何）、邛夹路（至夹关）、邛大路（至大同）、邛蒲路（至蒲江）等四条主要的放射状道路经过，对外交通十分方便。
3、社会经济概况
2002年，临邛镇辖区面积125.8平方公里，总户籍人口14.02万，其中非农业人口6.18万，总户数4.18万户。
城市建成区人口约14.05万人，建成区面积约11平方公里。
临邛镇是全市工业生产基地，拥有瑞云集团、文君酒厂、邛崃啤酒厂、崃山纸板厂、丝绸印染厂、电机厂、发电厂等一批骨干企业。
临邛镇拥有比较齐全的公共服务设施，有师范校、卫校及完备的中学、小学、幼儿园等教育设施，电影院、文化馆、公园、电视台、体育场等文体设施，拥有医院床位570张。
第三产业比较发达，总产值2.11亿元，占全市的近60%，拥有各种商业服务设施多处，仅个体摊点就有6500余户。
㈡、城市性质及规模预测
1、临邛镇的主要优势
⑴、工业有一定基础，尤以食品、化工、轻纺等行业优势较大，且发展前景较好；
⑵、商业发达，尤以物资集散功能较突出；
⑶、旅游业发展条件较好。
2、目前制约城市发展的主要因素
基础设施配套不完善，城市建设缺乏管理和控制，总体投资环境与先进地区相比有一定差距。
3、邛崃市市区——临邛镇的性质
全市的政治、经济、文化中心；历史文化名城；成都市西南部川藏线上重要的物资集散地；以发展食品、化工、轻纺及旅游业为主的现代化中等城市。
4、城市规模预测
目前，邛崃市城区建成区面积已达11平方公里，建成区城镇人口约14万。
根据《四川省省域城市体系规划》及《成都市市域城镇体系规划》，邛崃市为成都市次级中心城市。
今年，按照省市要求各区、市（县）要随着成都市进行城市总体规划修编，正在修编的邛崃市城市总体规划（2003-2020年）的城市规模为：
——2007年，规划建成区面积24平方公里，规划人口18万人
——2010年，规划建成区面积32平方公里，规划人口20万人
——2020年，规划建成区面积48平方公里，规划人口30万人
㈢、城市形态及用地布局规划
1、城市形态及用地布局结构
⑴、城市形态的演变
临邛古城位于西河以东、南河以北的平坝之上，近代城镇发展均以古城为中心，呈同心圆形态向周围扩展。
随着几条对外公路的建设，城镇建成区又沿川藏路、成温邛路、邛高路等向外做“星形”延伸，这种城市形态与临邛镇所处地理位置与地形条件是吻合的。
1980年和1989年两次总体规划均将城镇用地局限在西河以东、南河以北做同心圆式发展，整个城镇呈集中式布局。
⑵、规划用地布局结构
根据原规划，河西及河南为不发展区，但据调查，河西约2公里进深，河西南近1公里进深均为平坝及少量浅丘，适合城市建设，且有大量绿地、水面可供利用，而现状城市以东为大片平坝良田，选择向东发展必然大量占用耕地。
本次规划根据今后城市发展规模及发展条件，认为原规划确定的以旧城为中心发展的布局基本合理，但考虑到对河西、河南平坝用地的利用，确定城市近期在经济实力较弱的情况下，首先选择发展条件较好的东、北、南三面为主要发展方向，充分利用城东的对外交通优势，初步形成中心片区的规模。
远期，在城市具备了一定的经济实力后，向西、向南跨河发展，形成西城的鹤林组团和南面的南河组团，与中心区隔河呼应，形成远期比较完整的城市布局形态。
远景城市将向东、西、南三个方向做适当扩展，形成两横一纵一环的主干道骨架，将三个组团有机地联系起来，形成中心明确兼具开放性的城市形态。
2、城市功能分区及用地布局
⑴、居住用地
规划居住用地分布在城市西、北面的旧城片区、城北片区、鹤林片区、城河片区，在城市的上风、上游地带、充分利用旧城区集中的商贸服务设施和西面的风景区、水面、并与工业区之间有便捷的联系。
⑵、工业与仓储用地
根据城市主导风向、河流流向、交通运输条件等因素综合考虑，将城市工业用地集中布置在城市东南部，以发展食品加工、精细化工、建材、机械、电子等项目为主，对污染严重的项目应重点控制。
原分布在旧城内零星分散的企业，除少数设施较好，污染较小的（如文君酒厂等）之外，均应随着旧城改造，逐渐迁入新工业区。
已形成的西郊工业区，近期基本保留现状，不再扩大，对其中污染较严重的工厂，如火电厂、崃山纸板厂、华能纸厂、电镀厂等企业应严格控制污染，远期应易地扩建或转产。
仓储用地规划集中布置在铁路货站与工业区之间。
⑶、市政设施用地
水厂：
现状有两座水厂，规划近期在旧城北面建第三水厂，水源为地下水；
污水处理厂：
临邛镇现无污水处理厂，规划在南河下游宝林乡建一污水处理厂；
变电站：
保留现在两座35Kv变电站，规划在东面五板桥建一110Kv站，并将西郊变电站升至110Kv站，远期将五板桥站升为220Kv站；
垃圾场：
保留城西北梁机房垃圾场并进行扩建。
㈣、公共服务设施规划
1、公共服务设施布局结构
规划强化旧城区的中心职能，使之继续成为全市的行政中心和商业服务中心，将现有交易市场等设施东移，脱离旧城形成大型的物资集散商贸中心。
另在各功能片区的中心位置形成若干个二级公建中心（相当于居住区级），满足市民日常生活。
2、公共服务设施用布局
⑴、行政办公用地
主要分布在旧城区，并随着几条主干道的形成向北、南、西几方做适当延伸。
（注：
根据最新的规划，将在新城区南部规划行政办公用地）
⑵、商业、金融中心用地
规划仍将旧城作为全市的商业金融中心，结合城市道路骨架的形成和居住用地的分布，原有中心逐渐向东、北延伸，形成具有一定规模的商业新区。
⑶、文体娱乐及教育用地
规划在旧城以北新建大型运动场及文化活动中心，在鹤林组团结合旅游开发新建一批上规模上档次文化娱乐设施，在南河组团北部两河交汇处规划一片大专院校、科研区。
同时各片区根据人口配套相应规模的中、小学、幼儿园、文化活动站、运动场设施。
⑷、医疗用地
现有市级中心医院一处，规划增设两处，另在各片区设相应规模的门诊所，保健站等。
⑸、市场用地
规划在东门设大型的物资集散交易市场区，这里对外联系方便并对居住区干扰较小。
居住用地内为居民提供服务的农贸市场则应有计划地结合片区商业中心安排。
㈤、近期建设与远景轮廓规划
1、近期建设规划
邛崃市城市总体规划图
邛崃市市区保护规划图
临邛镇近期建设，本着基础设施先行，以道路建设带动两侧，逐步滚动发展的原则，近期建设重点有以下三个方面：
（1）、旧城改造
重点完善城市基础设施，迁出有污染的工厂，通过拓宽道路、增辟绿地等手段，改善环境质量，使旧城区的中心功能得以强化；
（2）、新区建设
近期是在现状用地基础上，重点向北、东、南三面发展。
北面，以发展居住用地为主，同时建设一处市级运动场和若干居住区配套设施。
东面，结合道路建设和旧城工厂外迁，形成部分工业用地和商贸市场。
南面，以开发居住用地为主，布置部分行政用地，沿南河形成滨河绿地。
（3）、旅游区开发
近期重点开发西郊鹤林寺风景区，建设一批旅游设施，一方面带动城市第三产业的发展，另一方面可缓解近期城市绿地指标偏低的局面。
2、远景轮廓规划
由于各种未预见因素，为使规划具有一定弹性，在远期规划基础上，编制了远景发展规划。
⑴、远景用地发展方面
根据邛崃市区所处位置，向北、向东发展需占用大量良田，向西、向南均为浅丘地，故城市远景用地选择向东作少量扩展，而主要发展方向放在西面和南面。
远景规划用地是城市远景发展需要情况下的发展空间，不作为城市的实际发展规划。
⑵、用地容量
远景用地规划面积约35—40平方公里，由于山地和铁路形成门槛，在此基础上扩展方向仅南、北两面，而据发达国家经验，随着经济的进一步发展，城市集聚的速度将会减慢，直至停止，因此，规划确定城市远景总人口不超过40万人。
⑶、主要用地布局
在远期用地基础上向西、东、南三面扩展，
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