商业物业管理服务费测算方案.docx
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商业物业管理服务费测算方案
中铁仁禾物业管理费用总表
序号
费用项目
总管理处
住宅
商业
写字楼
酒店
停车场
合计
1
人员成本
162,198.20
118,049.40
117,549.00
22,849.80
-
69,300.00
489,946.40
2
行政费用
24,499.33
4,071.00
3,710.00
772.00
50.00
1,877.00
34,979.33
3
清洁成本
18,000.00
35,400.00
92,400.00
6,000.00
-
11,100.00
162,900.00
4
绿化及节日装点
4,948.27
750.00
-
310.00
-
-
6,008.27
5
设备设施维护及能耗
8,637.33
95,758.68
57,256.96
5,874.44
5,164.66
24,772.48
197,464.55
6
秩序维护费用
90.00
1,437.00
1,891.00
204.00
-
1,046.00
4,668.00
7
财务及其它费用
22,198.97
1,620.27
2,305.59
50.08
6.00
14,024.00
40,204.91
8
不可预见费
10,000.00
9
管理利润
30,000.00
10
总管理处费用分摊
-280,572.11
148,993.63
49,505.47
2,479.71
2,479.71
77,113.58
-
11
税金
21,372.63
17,085.16
2,028.42
405.28
10,485.95
总计
427,452.61
341,703.17
40,568.46
8,105.66
209,719.01
1,027,548.91
建筑面积
（平方米）
物业管理费标准
1
住宅：
213,234.72
53.1%
2.00
元/平方
2
商业：
70,850.58
17.6%
4.82
元/平方
3
写字楼：
3,548.88
0.9%
11.43
元/平方
4
酒店：
3,548.88
0.9%
2.28
元/平方
5
停车场：
110,362.39
27.5%
62.75
元/个
401,545.45
100.0%
人员成本
1、人员薪酬
序号
部门
职位
工资标准
部门合计
总管理处
住宅
商业
写字楼
酒店
停车场
人数
金额
人数
金额
人数
金额
人数
金额
人数
金额
人数
金额
1
总经理室
总物业经理
8,000.00
2
1
8,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2
物业主任
6,000.00
0.00
0
0.00
1
6,000.00
0.00
0.00
0.00
10
客户服务中心
经理
4,500.00
8
1
4,500.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
收费员
3,000.00
1
3,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
客服领班
3,500.00
0.00
0
0.00
0
0.00
0.00
0.00
0.00
环境绿化专员
2,500.00
1
2,500.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
11
客服助理
3,000.00
0.00
3
9,000.00
1
3,000.00
1
3,000.00
0.00
0.00
12
秩序维护部
经理
4,000.00
95
1
4,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
13
领班
3,500.00
3
10,500.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
监控
3,000.00
6
18,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
14
秩序维护员
3,000.00
12
36,000.00
27
81,000.00
21
63,000.00
4
12,000.00
0.00
21
63,000.00
15
工程部
经理
6,000.00
21
1
6,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
16
工程主任
5,000.00
1
5,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
17
领班
3,500.00
2
7,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
18
工程技工
3,000.00
6
18,000.00
3
9,000.00
7
21,000.00
1
3,000.00
0.00
0.00
合计
126
36
122500.00
33
99000.00
30
93000.00
6
18000.00
0
0.00
21
63000.00
54000.00
18000.00
30000.00
6000.00
0.00
0.00
2、社会保险、福利及其它费用
保险、福利及其它
总管理处
住宅
商业
写字楼
酒店
停车场
1
社会保险（39.5％）
养老保险（20％）
10,800.00
3,600.00
6,000.00
1,200.00
0.00
0.00
2
医疗保险（9％）
4,860.00
1,620.00
2,700.00
540.00
0.00
0.00
3
失业（2％）
1,080.00
360.00
600.00
120.00
0.00
0.00
4
工伤（0.8％）
432.00
144.00
240.00
48.00
0.00
0.00
5
生育（0.7％）
378.00
126.00
210.00
42.00
0.00
0.00
6
住房公积金（7％）
7
加班费用（工资总额10%）
12,250.00
9,900.00
9,300.00
1,800.00
0.00
6,300.00
8
福利费用（工资总额8.33%）
4,498.20
1,499.40
2,499.00
499.80
0.00
0.00
9
遣散费用（工资总额10%）（说明一）
5,400.00
1,800.00
3,000.00
600.00
0.00
0.00
合计
39698.20
19049.40
24549.00
4849.80
0.00
6300.00
人员成本
总管理处
住宅
商业
写字楼
酒店
停车场
总计
162198.20
118049.40
117549.00
22849.80
0.00
69300.00
说明：
一、根据《劳动合同法》第四十七条规定。
行政、秩序维护及其它成本
1、行政费用
序号
项目
费用标准
总管理处
住宅
商业
写字楼
酒店
停车场
备注
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
1
通讯费
2260.00
固定电话10部，100元/部/月，手机费（客服助理及经理级以上）600元/月，宽带3条，120元/条/月，短信群发300元/月
200.00
客户助理手机费用，50元/人
100.00
客户助理手机费用，50元/人
50.00
客户助理手机费用，50元/人
客户助理手机费用，50元/人
固定电话设置：
总经理室1部，客服中心前台3部（其中1条专供pose机刷卡），客服中心办公3部，秩序维护及工程办公室1部，工程值班室1部，监控中心1部。
共计10台。
2
差旅费
4000.00
成都至仁寿费用
3
管理处公用水电费
4000.00
空调开放、用水、用电及员工饮用纯净水费用
4
员工制服费
300.00
元/套
36
1850.00
总物业经理600元/套，其余员工300元/套，每个员工每年4套，2年折旧
33
1650.00
员工300元/套，每年4套，2年折旧
30
1500.00
员工300元/套，每年4套，2年折旧
6
300.00
员工300元/套，每年4套，2年折旧
员工300元/套，每年4套，2年折旧
21
1050.00
员工300元/套，每年4套，2年折旧
5
洗衣费
8.00
元/套
36
1152.00
每个月每个员工洗衣4次，每次8元
33
1056.00
每个月每个员工洗衣4次，每次8元
30
960.00
每个月每个员工洗衣4次，每次8元
6
192.00
每个月每个员工洗衣4次，每次8元
每个月每个员工洗衣4次，每次8元
21
672.00
每个月每个员工洗衣4次，每次8元
6
招聘费
84.00
每年1000元，12个月分摊
按招聘费1000元/年（招聘会卡购置）。
此费用不含启动招聘。
7
办公设备维保费（含耗材）
1000.00
打印机、复印机维修，硒鼓更换等
8
办公用品
20.00
元/人
36
720.00
总管理处按20元/人计算
33
165.00
按5元/人计算
30
150.00
按5元/人计算
6
30.00
按5元/人计算
按5元/人计算
21
105.00
按5元/人计算
9
培训费
1000.00
含内训、外训全部费用
按年培训费12000元计算。
10
公共关系费
1500.00
外联费用
11
印刷品
1000.00
温馨提示、通知、常用表格印刷等
1000.00
温馨提示、通知、常用表格印刷等
200.00
温馨提示、通知、常用表格印刷等
50.00
温馨提示、通知、常用表格印刷等
50.00
温馨提示、通知、常用表格印刷等
不含楼宇交付之资料
12
药品
500.00
急救包、夏季防暑等
13
报刊费
100.00
报刊、杂志订阅
14
软件维护费用
333.33
财务及物管软件维护
财务软件年维护费常规为4000元
15
固定资产折旧费
6000.00
开办费折旧
合计
24499.33
4071.00
3710.00
772.00
50.00
1877.00
2、秩序维护费用
序号
项目
费用标准
总管理处
住宅
商业
停车场
备注
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
1
劳保用品（手套、鞋油、防蚊等）
6.00
元/人
15
90.00
秩序维护部5元/人计算
27
162.00
秩序维护部5元/人计算
21
126.00
秩序维护部5元/人计算
4
24.00
秩序维护部5元/人计算
21
126.00
秩序维护部5元/人计算
2
沙袋
30.00
元/袋
324
405.00
10栋共计324层，每2层2个
162
202.50
每部电梯每层电梯厅设3个
42
52.50
每部电梯每层电梯厅设3个
20
25.00
每个出入口10个，计有2个出入口
已含装沙费用，每二年更换
3
灭火器年检及更换
30.00
元/个
648
810.00
7栋共计324层，每层2具，共计648个
1170
1462.50
50m2/具，共计1170个
70
87.50
50m2/具，共计70个
700
875.00
150m2/具，共计150个
使用4公斤灭火器，每2年更换
4
安全标识更新
20.00
元/个
3
60.00
按住宅年更换量30个计算
5
100.00
按年更换量60个计算
2
40.00
按年更换量20个计算
1
20.00
按年更换量12个计算
主要为A型警示牌更换费用
5
安管宿舍费用
800.00
元/套
0.00
12人/套
0.00
12人/套
0.00
12人/套
0.00
12人/套
0.00
12人/套
已含宿舍水电费用
合计
90.00
1437.00
1891.00
204.00
1046.00
3、财务及其它费用
序号
项目
费用标准
总管理处
公寓
商业
停车场
备注
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
（1）保险费用
1
财产一切险
0.35‰
14583.33
投资总额的0.35‰
本预算是以项目投资额为依据测算，建议实际发生时只购买设备部分，该费用可大幅降低。
2
公众责任险
3.8‰
316.67
累计赔偿限额的3.8‰
累计赔付额100万元
3
车场险
50.00
元/个
3342
13925.00
年度累计赔偿限额60万元，每次每个车位赔偿限额20万元
费用每月分摊
（2）财务及律师费用
1
审计费
416.67
常规为4000-6000元/年
2
审证费
120.00
元/人
40.00
财务人员会计证年审
3
票据费
0.60
元/户
2371
1422.60
共2371户
2000.00
12.00
6.00
4
律师费
1000.00
按每年12000元计算
（3）其它
1
残疾人就业保障金
5512.50
上年度职工平均工资×（用人单位在岗人数×1.5%-已安排就业残疾职工人数）
根据《残疾人就业保障金》征收管理办法
2
工会经费
329.80
工资总额的2%
197.67
工资总额的2%
305.59
工资总额的2%
38.08
工资总额的2%
99.00
工资总额的2%
根据《中华人民共和国公会法》
合计
22198.97
1620.27
2305.59
50.08
6.00
14024.00
清洁、绿化及节日装点成本
1、清洁外判费用
序号
项目
费用标准
总管理处
住宅
商业
写字楼
酒店
停车场
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
数量
金额
测算说明
1
清洁外判（含普通材料）
1800.00
元/人
1
1800.00
主管1人
0.00
见岗位设置表
0.00
1800.00
元/人
8
14400.00
19
34200.00
见岗位设置表，外委（包含普通材料）按1800元/人计算
24
43200.00
见岗位设置表，外委（包含普通材料）按1800元/人计算
3
5,400.00
见岗位设置表，外委（包含普通材料）按1800元/人计算
见岗位设置表，外委（包含普通材料）按1800元/人计算
6
10800.00
按建筑面积15000平方米/人配置
2
生活垃圾清运费
300.00
元/车
—
—
无该笔费用
60
18000.00
按每天2车考虑
1
300.00
—
—
无该笔费用
8.00
元/户
3
外墙清洗费
2.00
元/m2
—
升级会员 