公司成立发展规划书Word格式.doc
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土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。
8．价值变化的相互影响性。
房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。
第一章摘要
一、公司概述
公司主经营范围：
从事房地产经纪业务，展览、展示，装修、设计咨询
公司设立前期准备期：
3个月
投资成本回收期：
1年
投资利润回报期：
长期
公司成立的核心经营内容以高标准、高品质服务为主要经营切入点，全方位研究高质量服务的展现方式，向供求双方提供真正专业、高效、全方位的顾问式服务为最高价值点。
我们深信一切利润及发展空间均来自于满足需求者的最佳需要之后，我们不依靠于原始的服务和销售模式，进而创新开发出多渠道、人性化的专业服务程序。
公司注重短期目标与长远战略的结合，中长期目标将逐步拓宽服务销售层面，涉足一手房代理，存量房销售，商业、公寓及涉外置业服务，不动产投资代理，资产整合及相关法律、装修顾问等多元化经营。
二、市场概述
房地产经纪行业由一、二手房分类销售转向联动经营之势已初步形成，逐步与国际运营模式接轨，此演变必将加倍扩大现有二手房经纪公司的发展空间。
北京地区土地资源的持续性短缺，二手房交易成为北京房地产市场主流的格局将无可厚非；
谁能在行业发展演变的这一关键时刻把握机遇，未来的房地产销售市场才可能有其一席之地。
经过长达几年之久的市场非正常式发展，新一轮的政策调控现已见分晓，市场开发节奏与人们的消费结构变化将逐步吻合，房地产市场的良性发展前景光明。
随着供与求之间的逐步平衡，房地产市场已完全改变以卖方市场高高在上的格局，需求者已不只为获得信息服务为需求点；
伴随着可选择性空间的生成，先看销售方服务，专业度，再关注资源信息的质量需求转换点已明确生成。
三、利润来源简析
主利润来源渠道有：
居间服务：
占利润来源总量的60%左右，也是公司品牌化运作的主推业务项目。
代理租售：
占利润来源的15%左右，现主要针对于租赁代理托管式服务，未来发展过程中逐步开发出一手楼盘代理，其业务量不多，但利润点较高。
专业代办：
占利润来源的3%左右，主要针对代办交易过户。
再开发利润来源渠道有：
老客户再生需求服务：
占利润来源的10%左右，主要通过提高客户满意度而带来的优势利润。
租赁资源与买卖资源之间互换：
占利润来源的2%左右，引导劣势租赁资源转买卖或劣势买卖资源转租赁。
机遇型利润来源渠道有：
突发性紧急成交：
占利润来源的2%左右，通常为转介绍资源突发性产生。
服务优势吸引半路单：
占利润来源的5%左右，通过服务信任度的提高，已有成交意向客户主动上门要求提供服务。
四、行业政策
随着国际经济发展形式的低迷，给我国整体经济所造成打击也越加明显，房地产业做为国家的最主要支柱性产业，其市场动态直接影响到多领域的健康发展，在此世界经济发展困难时期，国家作出了及时的政策反应，自去年11月份以来，先后2次针房地产交易税费做出大范围扶持性调整，目地直接指向鼓励居民房地产消费，金融体系更是史无前例的6次大降息，近日再次推出房地产按揭贷款利息由原来的最低8.5折调整为最低7折优惠，加之自2008年初以来北京的房地产需求群体积累了大量的持币待购人群，想信北京乃至全国的房地产市场将逐步走出低谷，走向成熟。
五、资源来源渠道与扩展
1、吸取总结已往运营经验及同行业内先进管理体制及发展教训，发挥自身管理灵活性及软硬件资源优势，多渠道利用各种宣传推广措施，保障资源引入渠道畅通；
2、加大房客源服务掌控力度，开设自有房源发布、宣传网络展示渠道，充分利用好各种网络平台；
3、开设房源、客户资源管理系统，最大化做到内部分公司之间资源共享；
4、在充分利用好现有客户资源来源渠道的同时，进一步开创新的客户搜集渠道，转变认识全方位开展各项业务工作；
5、员工个人素养、服务意识、业务知识，工作能力高标准严格要求；
6、充分理解正规化管理，规模化、品牌化运作，协作式、特点式运营的重要性和必要性，提高企业生命力，维护开创企业在业内良好的对内对外形象；
7、置业顾问专业度标准必需达到精通所有服务项目及服务流程，必需做到各环节均能独立操作完成。
第二章公司背景
中介公司
一、公司组织机构蓝图
权证按揭部
网络营销部
客户服务部
IT信息部
营业管理部
财务管理部
人力资源部
行政管理部
二、公司经营理念
经营——顾客利益最大化
管理——员工利益最大化
竞争——品牌差异
服务——全员服务理念化
执行——好的，马上
领导——推动企业持续成功、推动企业持续发展
品牌精神——正义、高尚、道德、奉献
品牌信仰——坚信只有走品牌道路才是最正确的出路，必须通过长期艰苦奋斗，踏实勤劳，不断创新的工作态度才能实现伟大事业
做事价值观——质量，效率
做人价值观——以诚信支配行为
工作价值观——创造共同价值，体现自我价值
团队价值观——目标性，一致性
三、团队建设
公司创立高产出的企业“造血”机制，从人才的招聘开始，即进入高强度的立志、思想引导、专业知识、素养展现、服务技能等全方位的日考核式培训流程；
精心培养出高强生命力创业团队；
在服务质量、工作效率、团队意识、主动服从及策略执行方面的强有力优势，真正达到了与现有同行从业者相比以一敌三的业绩、效率产出率。
团队组建的关键因素为思想认识、价值追求、发展出路认识的统一，以及对公司发展可行性的高度认同。
我们真正作到将管理者与被管理者之间关系的最佳融合，使全员展现出变被动服从为主动服从的主人意识。
服务优势作为公司最主要优势切入点，公司成立准备前期，汇集了一批优秀的专业服务人才，采用当前最切合实际的服务切入点，多方位学习提高服务质量的策略方针，融入到职业服务当中，为确保此方面的优势可持续保持，精心从个人基础教育、言行细节、整体形象高标准加已执行；
并主动提高自身人才准入门槛，严控人员招聘质量关，人才培训考核关，团队建设健康关；
重点突出“一站式”服务使顾客感受到省事、省时、省心、省钱的高品质服务。
专业技能具体展现，针对需求者制定《置业见意书》，《房产出售优劣势分析表》，《待售房源说明书》等，展现服务的专业实用性，提高公司竞争优势地位。
第三章公司制度
第一章员工基本守则
员工守则：
1.热爱公司，服务社会；
2.尊重他人，诚实守信；
3.用心做事，追求卓越；
4.不断进步，完善自我；
5.团结合作，坚持原则；
6.爱护公司财务，提倡勤俭节约；
7.严守公司机密；
8.保持环境卫生，注意个人仪表。
同时如果你是公司的管理人员，即部门主管及以上的管理级别，你会享有更高的权利和更好的待遇，但你也将对公司的发展与部属的成长承担更大的责任，公司要求你要拥有以下所列的价值取向和行为原则。
1.充满理想、富有激情、具有高度的责任感和使命感；
2.开拓创新、高度务实、诚实守信；
3.不懈努力，精通本行业的知识；
4.对下级善于激励，合理授权，营造良好的沟通氛围；
5.积极培养下属，科学管理，果断决策；
6.胸怀坦荡，勇于批评与自我批评；
7.严于律己，守法廉洁，堪为员工之表率；
8.作风踏实，追求长远目标和效益，不急功近利。
（一）基本素质要求
1.良好的形象+诚恳的态度+热诚的服务+机敏的信心+流畅的表达+积极地进取=优秀置业顾问；
2.员工工作应积极主动，要勇于负责。
做好自己的职能工作，同时应主动协助其他同事的工作；
3.员工应追求团队精神，部门之间、同事之间提倡团结协作，沟通情况，相互信任，注重整体利益，不得拉帮结派；
4.公司职员应主动提高、完善自身的专业水平，关注市场动态，捕捉市场信息，对外注意自身形象，不得向外透露有关公司业务的商业机密；
5.员工工作要追求效率，遇到问题应尽快处理，能不过夜的事情不要拖到第二天。
（二）基本操作要求
1.按公司规定时间正常考勤，保持公司整体形象；
2.虚心诚恳，认真负责，勤快谨慎，绝对忠诚；
3.严守公司业务机密，爱护公司一切工具及设施；
4.主动收集竞争者的售楼资料，并及时向主管汇报；
5.经验是从实践中积累而来，对任何上门顾客均应视为可能成交的客户而予以热情接待；
6.同事间的协调和睦、互相帮助，能营造一个良好的工作环境，并能提高工作效率；
7.公司鼓励员工间积极沟通交流，但不能因此妨碍工作。
因此办公期间，你应该坚守岗位，需要暂时离开时，应知会同事；
8.保持办公室的整齐、干净、卫生；
9.办公室是公司办公场所，保有对公司来说很重要的财物和信息资料。
所有来访的客人必须由邀请人陪同才可进入；
接待来访、业务洽谈应在洽谈区域进行；
（三）基本纪律
1.员工除正常休假外，必须准时上下班，不得迟到、早退。
2.员工要严守公司纪律，遵守公司规章制度，保守公司机密，维护公司的利益。
3.尊重别人，尊重别人的劳动，尊重别人的选择，尊重别人的隐私。
4.员工在工作时要有分明的上下级关系，欣然接受上级的指示并努力付诸实施。
严格遵守公司各部门的规章制度，准时参加所属的各种例会，按时向所属的主管人员递交各类工作报表。
5.职员应自觉维护公司形象，注意保持销售部的安静整洁，严禁喧哗、嘻戏、吃零食等破坏销售部整体形象的行为，不允许在上班时间因私外出，如遇特殊事情必须由主管级以上领导批准。
6.私人物品放置办公室。
7.工作时间内到休息室打私人电话、喝水、吃东西、休息等。
8.不许有冷谈客户、对来访客户视而不见或出言粗鲁与客户争吵事件（现象）发生。
9.职员不能进行有损公司的私人交易活动，不能以公司名义进行任何损公利已的私人行为及进行任何超出公司所指定范围之外的业务。
如有此类行为，须承担因此引起的一切法律责任，公司有权终止聘任合同并追究其法律责任。
10.对于未经授权之事，不得擅自答应客户的要求。
11.未经公司许可，任何人不得修改合同条款。
第二章销售人员行为规范
作为一名销售人员，第一印象给人的感觉极其重要。
第一印象的好坏取决于你的外表总体给人的感觉。
外在形象惊艳四方，不论是在公共场合或私人聚会，还是在工作时间，只要你与人进行交往，你的装着打扮、言谈举止等外在的形象就会出现在他人的眼里，并留下深刻印象。
可以说，一人的外在形象好坏直接关系到他社交活动的好坏。
外表想要给人留下好的印象，取决于你的化妆、衣着、言行举止。
一名好的销售不仅要了解相关的房地产，丰富的经验，还要懂得在各种场合的穿着打扮和礼仪规范。
（一）仪容仪表
1、仪态：
1）工作时间，身体不得东倒西歪，前倾后仰等；
2）双手不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。
不抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子、敲击或玩弄其他物品。
3）与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行。
与顾客同时进出门，应让顾客先行。
请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。
4）不得用手指或笔杆指客人和为人指示方向。
2、仪容：
女士：
1）勤于整理头发。
特别是短发，要勤于修剪。
长发要打理整齐，或束成马尾或盘起。
不可梳夸张的发型。
勤于洗头，保持头发干净，无油迹，无异味。
2）每天上班的时候化一些淡妆，不仅仅是表示对客人的尊重，我想每个人看到自己早上起来神轻气爽的，漂漂亮亮的心情不就很好了。
（眉毛、眼影、口红、胭脂都可以适当的化上一些，但主题是自然，不可浓妆。
）
男士：
1）头发不宜过长，两边头发长度不超过耳朵，后面不超过衬衣领。
经常修剪，保持发型。
不宜剪过于夸张的发型。
保持头发干净，无油迹。
2）保持面部清洁，无油光，油性皮肤尤为要注意。
不宜留胡须。
保持口气清新，无异味。
饭后漱口。
3、仪表：
1）每天上班着工作装，服装必须干净整洁（可适当的带一些首饰，不可太夸张或过多，首饰需与衣服搭配），工牌佩戴整齐。
2）不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。
（二）言行举止
1、言谈
1）声调要自然、清晰、柔和、亲切、不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不太清楚。
不要急切功近利的推销楼盘，要给客户一种“置业顾问”的形象。
2）不准讲粗言、使用蔑视和侮辱性的语言，不得模仿他人的语言和语调谈话，不讲过份的玩笑。
3）说话要注意艺术，多用敬语，注意“请”“您”“谢”字不离口，要注意称呼顾客姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”或“女士”。
4）顾客来时要问好，注意讲“欢迎光临”，顾客走时，注意讲“祝您愉快”，或“欢迎下次再光临”。
（三）保持好心情。
1.我们的工作是服务，是直接面对客人的，一个人的心情是直接影响工作情绪及你对客人的态度，一个好的心情是你成功的开始。
2.微笑，是售楼人员最起码应有的表情，面对顾客应表现热情，亲切、真实、友好、必要时还要有同情的表情，做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。
3.和顾客交谈时要眼望对方，频频点头称是。
其细微表现是，目光凝神，适度避闪；
顾客和你讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。
4.为顾客服务时不得流露出厌烦、冷谈、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，不得扭捍作态、做鬼脸、吐舌、眨眼。
5.售楼人员在服务、工作、打电话和与顾客交谈时，如有客人走近，应立即示意，以表示已注意他（她）的来临。
不得无所表示，等客人先开口。
第四章市场分析
一、房地产市场现状及资源分部
随着房地产经纪行业的竞争升级，加之市场供求关系的逐步平衡，行业二级（一手房）、三级（二手房）市场分庭发展的格局不日必将自破，其与国际发展模式相融合的局面将指日可待。
而真正的一、二手联动必将为现有的从事二手房销售为主的经纪公司带来极其宽广的资源空间；
在此行业洗牌的关键时刻，谁能早日认清市场、需求、行业此三大要素的未来走向，并真正先行一步，从服务质量，专业水准，职业技能等方面苦练内功，清除行业发展过程中的不良发展方式，提高自身从业门槛，建立健全各项运营机制，才能使自身真正立于不败之地。
二、需求定位及特点
随着未来市场经济发展及人们生活水评提高，对物质生活质量的要求也越来越高，多数家庭对住宅环境、质量的改善投入继续加大。
1、主要消费群体有：
A、没有房产的刚性需求群体。
B、已有房产但想改善住房质量的需求群体。
C、住老房的想换新房的潜在群体。
D、有经济能力的想投资购房的投资群体。
E、城区的旧城改造及城市建设结构调整所产生的刚性需求群体。
F、所处城市经商，毕业新就业的外来需求群体。
2、主要消费特点有：
A、中国人的思想传统以建立私有家庭产业为主。
B、90年后的青年渐渐成人，结婚建立新的家庭，成为消费潜力军。
C、作为首都的文化、经济、政治中心的优势，随着经济发展的深入吸引更多的房地产消费人群。
D、土地资源的有限，一手市场的饱和，二手市场的宽广发展空间加倍扩大。
E、客户选择房源由无可选择性向有选择性、针对性转变。
第五章、市场竞争策略
通过竞争分析我们了解到与竞争对手相比的优势和劣势所在，总结出了自身所处的位置，为了在激烈的市场竞争中胜出，我们采取一系列竞争提升策略，充分利用自身具有及潜在优势，树立鲜明的品牌形象，建立广泛的市场营销网络，具体优势如下：
1、全员深刻认识未来市场的发展走向，充分利用市场调整过渡时期苦练基础功，为企业品牌化运作打下坚实基础；
管理体系得到充分建全，执行力得到空前提高，真正使企业、使员工体会到高强度执行力为团队创造的珍贵财富；
同时公司下大力度严控人员招聘质量关，人才培训考核关，团队建设健康关。
2、重点突出“一站式”服务要点，多方位站在需求者角度换位思考，细致分析定位顾客需求最佳点，从而定制适合的资源匹配方案，避免无效服务开展，真正使顾客感受到省事、省时、省心、省钱的高品质服务。
3、服务意识、理念深入一线员工身心，专业技能力求具体展现；
为顾客提供需求针对性的置业见意书，房产出售优劣势分析表，待售房源说明书等；
明确展现一线业务开展的服务实用性，专业高效性，通过此举提高公司竞争优势地位。
4、建立会员制，目标主针对满足新老客户的直接需求和间接需求，将房地产交易所涉及到的多领域服务归纳尽收于会员服务重点项目，大至法律、法规保障，小至保洁、维护全数提供，并逐步将服务开拓至更加宽广领域，以求全面开发吸引更多潜在客户，保障公司资源可再利用率有效提高。
五、公司规模发展规划：
主要遵循从中高端市场入手，以片区复制片区，由中向东、由东向北、由北向西、由西向南的发展方向逐步将业务面覆盖全城。
第六章管理体系
一、公司管理制度及激励机制
1、建立分层管理体制加大管理力度，设立职位分级、待遇分级，全面激励员工工作上进心
2、建立行业内无责任高底薪保障，以此加强高素质人才引入，同时可适当降低业务提成点，加大员工基本生活保障力度，开发员工事业归属性建立，通过以量取效益向以质取效益转变，更好的开发利润创造点。
3、加大自身原有优势的体现，继续开创针对服务、专业及效率方便的全方位升级，最大化开创在行业内的竞争优势。
4、建立员工工作日考核评定制度，激励员工勇于上进。
5、由发展初期的独立经营向规模化、品牌化、正规化经营转变。
二、人才开发、培养、考核机制
主要从以下几点入手：
1、开发新入行业务人员，本着服务高标准，服务方式统一、礼貌用语统一、着装统一、业务能力统一、业务知识统一、销售方式统一的原则，建立一支行业内具有明显服务优势的业务团队，使我们的客户直接感受到我们的高素质，高标准。
从而加强客户的掌握力度。
2、建立优越的薪金待遇方式，体现员工利益最大化。
3、建立健康的激励机制，及竞争机制，为员工提供一个真正的发展机遇，从而激励员工积极进取，为企业培养更多的人才。
4、加大员工福利待遇投入力度，建立分红制、住、行补助制、午餐补助制等，对工服的才质高要求、款式、颜色高要求，搭配高要求，办公包统一配备，本着提高形象目的做针对性投资。
5、严格落实员工分级待遇机制，公平、公证对待每位员工，发扬能力第一，不搞认人为亲，为员工提供一处平等的竞争环境。
6、制定员工全程培训计划，使各岗位员工从入职到发展全过程有针对性引导，针对各种工作项制定针对性标准和要求，领导大家朝统一工作方式发展，确保培养出适合公司要求的人才力量。
（如个人形象标准，文明礼貌标准，服务意识标准，专业知识标准，工作效率标准等）
7、在对员工实行分级待遇的同时，公司运营部采用日考核制，每天表格式对受考核置业顾问当天的各项工作表现进行评分，得出当天分数，每月汇总；
当月末进行全体员工得分评比，当月得分最高前三名自动升级并获得1500至500元不等的考核奖金，当月得分最低后三名自动降级。
三、薪资、提成、福利制度
1、工资类包括：
基本工资、工龄工资、级别工资、年终双薪。
2、津贴类包括：
职务补贴、加班补贴。
3、奖励类包括：
创新奖、日考核奖、全勤奖、年终先进个人奖。
4、福利类包括：
夏季饮料费、保险费、节日补助医疗费。
凡公司就业的正式聘用员工均可享受四大类报酬待遇：
工资类、津贴类、奖励类及福利类。
第七章风险分析与应对方式
一、政策风险
随着我国改革开放力度的进一步加强，国家经济体系与国际经济相互融合的程度越加紧密，因近期受到全球金融危机的影响，使我国的经济体系也受到了较大的打击。
政府出台了大量新的优惠政策，力求扶持房地产能够稳定发展，可见国家经济共同体内房地产业已无疑起到了主要的支柱型产业的主导地位；
公司的经营及收益会随着我国经济环境和社会环境的变化而变化。
因此公司在较长时期内不存在政策风险。
二、资源风险
公司的十年发展规划对准了北京，北京目前的资源现状主要特点是，土地资源非常欠缺，市内地区可再开发地段已基本无存，未来市场主要以二手存量房交易为主导，新建商品房大多均处于五环以外；
需求资源将继续扩大，因北京的国际化大都市进程越来越快，未来需求资源还有大于供应资源可能。
依据以特点，公司作出战略性布置，针对资源状况制定以二手房租售业务为主，以提高全方位服务品质为主要经营竞争优势，目标面向可能出现的各层次需求群体，由此可见，房屋资源越少，我们的发展空间越大，因此，我们较长时期不会有资源风险。
三、技术风险
目前我国的房地产经纪行业一直以来都存在着技术服务落后的特点，行业发展数十年的历程中，因市场前期大多处在非正常发展状态下，导致本行业的健康演变过程直至今日也未能较好转变，从业人员普遍存在着个人素质，人生观、价值观方面的欠缺。
正因为此，公司才针对性作出深入式研究，创新行业经营理念，提高自身综合素养及职业技能，主针对点就是先行抢占优势地位，在长期的精心培养下，已初步展现出一支专业、高效且具备较高素养的服务团队，并在此关键领域继续着我们自身的提高，所以我们的技术风险也是最小的。
四、市场风险
就近期而言，市场普遍存在较为严重的持币待购现象，其原因主针对大经济体系的不稳定，以及前几年的房地产发展过热，资源供给量过大过快等因素，随着宏观控制的逐步实施，虽有所好转，但还需求一定时期的平稳过渡。
建立一套完善的市场信息调查及反馈体系，制定合理的营销策略，增加企业的盈利能力；
提高服务质量，降低管理成本，完善配套服务，提高公司业务的综合竞争能力，增强员工适应市场变化的能力，实行品牌战略，以专业的技能和优质的
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