石家庄龙泉花园项目策划定位报告.docx
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石家庄龙泉花园项目策划定位报告
“龙泉花园”项目策划定位报告
本项目处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。
第一章项目简介
项目地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。
该物业在获铜路两侧，路西为200亩，路东为230亩，该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼，总人口为17，500人，以上村庄有的隶属上庄镇，有的隶属铜冶镇。
铜业镇人口12，000人左右，本项目南边8公里处，有龙凤湖，西侧5公里之处有龙泉寺。
此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。
附表：
第二章市场调查分析
本项目因所处地理位置距市区较远，该项目的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位，必须富有创新，为了保证其定位的科学性、准确性，现就与其定位有关的周边环境，政府宏观环境，同类物业，消费群体等领域进行详细的市场调查分析，现阐述如下：
（一）宏观经济分析：
我国2001年国民经济增长指数为7.3%，今年1-6月份我国国民经济增长指数为7.8%，良好的经济运行环境和健康的经济发展，在宏观上为本项目的正常销售提供了良好的环境。
（二）市场分析：
本项目按常规定位，应定位为普通居住小区，但因此项目所处地理位置的特殊性，我们现对桥西及鹿泉市的同类物业，旅游、休闲业态进行了调查分析，得出结论如下：
市区住宅物业调查：
名称
位置
价格/平方米
产权
银行按揭
户型面积（平方米）
中华绿园
石岗大街126号
一层：
2480元
二层：
2650元
五层：
2420元
六层：
2100元
顶层：
1980元
均价：
2326元
70年
30年
80%
二室二厅一卫：
72—117
二室一厅一卫：
61
三室一厅二卫：
124
三室二厅二卫：
144
三室二厅一卫：
140
五室三厅二卫：
209
民惠园
石岗大街、万利福西临
一层：
2540元
二层：
2660元
五层：
2420元
均价：
2540元
70年
30年
80%
二室二厅一卫：
104
三室二厅二卫：
141
宁安小区
友谊南大街头102号
一层：
2618元
二、三层：
2888元
顶层：
1888元
均价：
2465元
70年
30年
80%
二室一厅一卫：
90
三室二厅二卫：
140
卓达院士
新石北路188号
一层：
1818元
二层：
1918元
五层：
1768元
顶层：
1568元
均价：
1768元
70年
30年
80%
三室二厅二卫：
139
三室二厅一卫：
111
二室二厅一卫：
92
二室一厅一卫：
76
一室一厅一卫：
42.27—45.35
东龙花园
南长街中段188号
一层：
2500元
三至六层：
2700元
顶层：
2810元
有电梯
均价：
2670元
70年
30年
80%
三室二厅二卫：
156
二室二厅一卫：
111
四室二厅二卫：
190
万信城市花园
北临水上公园、西接友谊北大街、
二、四层：
2590元
五层：
2480元
顶层：
2080元
均价：
2383元
70年
30年
80%
三室二厅二卫：
143—167
二室二厅二卫：
108
四室二厅二卫：
225
金瓦台
中山西路800号
一层：
1620元
二层：
1780元
三层：
1830元
五层：
1580元
顶层：
1350元
均价：
1632元
70年
30年
80%
二室二厅二卫：
103
三室二厅二卫：
115—146
三室二厅一卫：
117
荣盛家园
建设南大街、临近南二环
一层：
1910元
五层：
1880元
顶层：
1680元
均价：
1823元
70年
30年
80%
二室一厅一卫：
90—112
三室一厅一卫：
120
三室二厅二卫：
155
神兴
小区
西起翟营南大街、南抵塔北路、东靠谈固西街
一层：
2188元
二层：
2238元
三层：
2338元
六层：
1860元
顶层：
1908元
均价：
2106.4
70年
30年
80%
二室一厅一卫：
98
二室二厅一卫：
93
三室一厅一卫：
114
三室二厅二卫：
135
四室二厅二卫：
139
康居
东苑
翟营南大街292号
一层：
1700元
二层：
1800元
三层：
1900元
五层：
1650元
六层：
1480元
均价：
1706元
70年
30年
80%
二室二厅一卫：
96
二室一厅一卫：
72
四室二厅二卫：
125
诗语
雅居
青园街333号
一层：
2400元
三层：
2640元
五层：
2260元
六层：
2030元
顶层：
1900元
均价：
2246元
70年
30年
80%
二室二厅二卫：
112
三室二厅二卫：
148
五室三厅二卫：
244
卓达
翟营南大街
一层：
1980元
二层：
2028元
三层：
2068元
四层：
2010元
顶（六）层：
1715元
均价：
1960元
70年
30年
80%
三室二厅二卫：
139
二室二厅一卫：
92
二室一厅一卫：
86
一室一厅一卫：
45
2：
郊区住宅物业调查表：
旭城
花园
滨河街8号
北临南二环
一层：
2270元
三层：
2290元
四层：
2180元
五层：
1980元
六层：
1820元
顶层：
1368元
均价：
2028元
70年
30年
80%
三室二厅二卫：
133
二室二厅二卫：
102
滹沱河小区
107国道东侧、石家庄和正定中间
一层：
980元
二层：
1050元
三层：
1100元
四层：
1030元
五层：
910元
顶层：
660元
均价：
955元
正定房产证70年
20年
60%
二室二厅一卫：
100、110
一室一厅一卫：
50
三室二厅二卫：
163
永壁新村
石铜路交南二环两公里处
三层：
849元
五层：
720元
均价：
785元
鹿泉房产证70年
无按揭，付全款优惠2%
三室二厅二卫：
132
二室一厅一卫：
62—87
一室一厅一卫：
46—58
铜兴花园
铜冶镇中心
一层：
650元
二层：
780元
三层：
800元
四层：
750元
五层：
660元
顶层：
480元
均价：
687元
鹿泉房产证70年
30年
60%
三室二厅二卫：
138、154
四室二厅二卫：
160
二室二厅二卫：
104
三室一厅一卫：
120
杜北梦圆新村
石阎公路杜北桥东侧
一层：
900元
二层：
950元
三层：
1000元
四层：
900元
五层：
780元
顶层：
600元
均价：
855元
新华区房产证70年
无按揭，付全款优惠2%
三室一厅一卫：
105
三室二厅一卫：
126
二室一厅一卫：
77—84
雅兴园
石铜路与南二环交叉处南2公里
三层：
840元
六层：
650元
均价：
745元
鹿泉房产证70年
无按揭，付全款优惠2%
三室二厅二卫：
132
二室一厅一卫：
62—87
一室一厅一卫：
46—58
富丽花园
中山路与获铜路交叉口北50米
五层：
1080元
四层：
1140元
三层：
1200元
顶层：
880元
均价：
1087元
鹿泉房产证70年
30年
80%
三室二厅一卫：
117.84
二室二厅一卫：
89.46
三室二厅二卫：
125.92
三室一厅一卫：
95
二室一厅一卫：
77.62
二室二厅二卫：
101.8
丽景园
中山西路上庄镇政府西式20米
一层：
1190元
层：
1260元
五层：
1090元
六层：
950元
顶层：
680元
均价：
1072元
鹿泉房产证70年
30年
80%
三室一厅一卫：
92—100
三室二厅二卫：
96—132
二室二厅二卫：
109
二室一厅一卫：
76
一室一厅一卫：
59
桃李园
中山西路813号
一层：
1260元
二层：
1220元
三层：
1295元
五层：
1130元
六层：
930元
七层：
790元
均价：
1105元
鹿泉房产证70年
30年
80%
一室一厅一卫：
78
二室一厅一卫：
102、107
三室二厅二卫：
154
龙岗小区
动物园西侧
一层：
1060元
二层：
1090元
三层：
1118元
五层：
990元
六层：
570元
均价：
966元
30年80%
调查结论：
（1）、同类物业的调查：
本项目所处物业属于郊区项目，本项目南侧3.5公里之处为铜冶镇，目前以集资形式建的商品楼有铜兴华园、铜冶镇政府社区，两个社区的价格，一楼在450元/m2左右，二楼在740元/m2左右，最高层在390元/m2左右，均价在600元/m2左右，建筑面积为104-150m2.在本项目的北侧为4公里之隔的上庄镇，此处有西山花园别墅、丽景花园、富丽花园、横山村住宅、上庄镇居住社区，7层售价在680元/m2、3层1260元/m2、1层1020元/m2，建筑面积75-----118m2,均价1000元/m2左右，上庄镇横山村同时对外出售，均价890元/m2,以上两个镇的物业均办理银行按揭，由鹿泉市发产权证。
本项目地处铜业镇和上庄镇之间，交通设施、距离市区距离、基础配套等方面均无法与铜业镇上庄镇两个镇所辖已开盘的同类物业可比。
（2）、消费者调查：
通过对消费者调查，有购房意向的消费者普遍感到郊区物业治安不好，交通不好，基础配套不好。
从目前看，治安差，距离市区远和缺乏配套设施是本项目的三大主要障碍，在调查消费者时，居民把自然景观，价格列为优先考虑的问题，现就郊区物业对各项因素的考虑，具体描述如下：
郊区住宅
自然景观
价格便宜
交通设施
充满田园气息
安全户型
适合休息度假
适合家庭居住
未来理想居所
百分比
49.1%
44%
36%
30.6%
27%
25.8%
20.6%
11%
位次
第一位
第二位
第三位
第四位
第五位
第六位
第七位
第八位
休闲场所的调查：
通过对石家庄桥西区、鹿泉市的调查，综合性以旅游、休闲为主的场所很少，石家庄市除东开发区有天山海世界；裕华区有怀特大海乐园两大旅游休闲场所之外，桥西区鹿泉市均没有以购物、休闲、旅游、美容、健身、洗浴、酒吧、游泳等为主的综合性场所。
为此在项目定位时可考虑。
第三章项目SWOT分析
一、S优势分析，
1、项目地处郊区，田园生活较浓，地价便宜，所建物业综合成本相对较低，为此可以在景观设计、绿化方面加大投资。
另项目规模大，利于费用分摊，塑造楼盘个性，树立品牌形象。
2、项目环境好，空气清新，无市内噪音、噪声、空气污染。
是回归大自然，迷恋田园生活，陶冶情操，修身养性的世外桃源。
3、项目南侧8公里处有龙凤湖，西侧4公里处有龙泉寺，居住者可方便旅游、休闲、度假。
二、W劣势分析
项目地处黄石岗，距离石家庄西二环8公里，南二环10公里，此项目南边3.5公里之处为铜冶镇，北侧4公里之处有上庄镇，处于南北夹击之地，该项目南边的购房客户已被铜冶镇的铜兴花园、铜冶镇政府所售的集资房而瓜分且价格低廉，北侧的购房客户已被上庄的丽景花园、福丽花园，横山村等所售楼盘而瓜分，为此地理位置非常不好。
项目地缺乏历史文化氛围，人气商气皆无，周边没有规模商业或专业市场支撑。
四周物业匮乏，缺乏基础配套设施。
交通不便，无公交路线。
三、O机会分析
石家庄规划的三环路如能在两年之内建设好，将提高本项目的物业升值。
从省会市区及鹿泉市市区通往铜冶镇黄石岗项目的班车，如能够解决，并在20分钟之内有一班通过，那么可以带动本项目的销售。
本区的交通设施、基础配套设施的改善将拉动物业的销售。
如社区规划建设的好，可以吸引一部分5+2生活模式的购房者和一部分投资购房者。
小区建成后，如在环境、教育、安全、居住配套和价格方面有较大优势，将可吸引部分村民来购买。
未来3-5年前景看好，承接力强。
四、T威胁分析
项目最大的威胁是交通设施不畅，离市区较远，人气不旺。
其次上庄镇、铜冶镇两大区域所售楼盘包围着我们的物业项目，会对我们构成致命威胁。
项目地处郊区，离路泉市和石家庄市都很远，除郊区治安隐患之外，业主每天来往市里，即使自己驾车也要30分钟车程，面对收入不高的白领一族，每天所耗油费，也是一笔不小支出。
项目分期开发，首期能否做好，创造出品牌来，对以后的开发、销售非常关键。
第四章项目卖点分析
1、自然人文景观卖点：
本项目具有自身的人文自然景观如近邻龙泉寺、龙凤湖，优美的田园风光，人造大型绿地、湖泊、雕塑、建筑等景观。
与大自然共呼吸，与名泉共鸣，与秀湖共戏，与灵山共憩。
开发资源卖点：
有名校可上（可与河北省名校合办初高中，可在社区建幼儿园、小学，初中，通过办校解决入住客户的子女教育问题）；同时可吸引大量周边有经济实力的投资者，为了孩子有个良好的教育，特来此购房居住。
有东西可买（建设一中型超市，满足住户及周边人群的第一欲求--购物。
如宝龙仓超市带动了周边物业的升值）。
有地方可玩（临近千年古刹龙泉寺，佛历圣水龙凤湖及社区相关配套会所娱乐等设施）。
有景观可赏（龙泉寺、龙凤湖，人造景观）。
有班车可乘（可要求25路车终点站设在小区，也可开辟班车直通市区，周末可免费开辟至龙泉寺、龙凤湖的专车）。
3、规划设计资源卖点：
项目整体规划设计“围而不合”即在围合的同时伴生着开放精神：
一方面，通过设立小高尔夫球场（面积在60-360平方米，总投资在10万-20万），和人造自然起伏的自然景观、龙泉圣水滴水石，东西向的连廊设计，引导空间，空间也是敞开着的……整体说来，正是一个个单元的小围合，共同组织了一个开放的大社区。
期望通过对密度、居住和工作空间的重新规划和定位，通过引入围合与开放这看似背反的空间概念，组建富有秩序（大规模的聚层、围合的结构、集约的中央空间、严密的路网系统等）和变化（多样参差的层高错落有致，丰富的户型适应业主的不同需求，迥然各异的景观使窗外永远有一份宁静清新）的新空间。
4、户型资源卖点：
多种房型，多种面积，平层、错层、复式或跃层多种结构，免费赠送全装修让你即买即住,开辟购房绿色通道（通过精装修与上庄镇和铜冶镇相区别）。
5、会所资源：
一层设置知名餐饮、洗浴、保健、美容、酒吧等；二层设置为室内恒温游泳池并配备休息间及桑拿、按摩等；三层设置为健身房和羽毛球馆；四层设置为为龙凤湖和龙泉寺两大旅游景点旅游者休闲、居住之公寓。
买房者可常年免费使用会所资源（高尔夫、恒温游泳馆等），其他会所项目业主可优惠购得月卡、季卡、年卡，其他游客可购买月卡。
第五章关于该项目相关定位
第一节、物业名称定位：
根据此区域我们初步考虑以下名称：
1、把龙泉花园改为龙泉城或叫龙泉山庄，因为龙泉花园其文化概念只是一个小社区的概念，而龙泉城是一个大城镇的概念，随着我们该项目的启动和后期相关物业的崛起在次区域物业占地超过1000亩以上时，就会形成小城镇中心或商业教育中心。
2、书香门邸（书香家园），如果本项目能和鹿泉大学城联姻，通过将部分低价房卖给专家来营造书香门邸氛围。
第二节、物业定位：
项目处于龙凤湖、龙泉寺两大景观附近，但距离较远，无法完全借助其自然景观资源，周围交通、基础设施差，缺乏人气、商气。
现根据此项目的特点，现对其物业定位作两种考虑，第一种定位：
“低值地段+高档物业管理+配套基础设施+创造人文自然景观+名牌教育”把本项目打造成中档自然生态生活小区---通过教育引爆地产物业升值。
第二种定位：
“低值地段+高档物业管理+配套基础设施+创造人文自然景观+复合商业（餐饮、娱乐、酒吧、美容、美发、摄影、恒温游泳馆、超市）”。
备注：
两种定位主要考虑到本项目的不利因素，通过商业或教育尽快在此区域聚集人气、商气，提升物业升值。
两种定位各有利弊，名牌教育，有利因素是能带动市郊区和附近有钱有势的人为孩子教育成长来此投资入住；不利因素是教育对物业的升值空间比较小；复合商业，有利因素是能带动周边商气、人气、财气，如果策划的好，在3-5年可成为新的城市商业中心，能拉动周边地产物业升值，升值空间比较大；不利因素是商气、人气，聚集时间需要一个漫长的过程，最少要两年左右。
第三节、文化主题定位：
文化主题定位可以考虑四种方案：
1、龙泉水：
通过龙泉圣水和龙凤湖等自然景观资源来打造项目社区文化主题—龙泉城：
与大自然共呼吸；与名泉共鸣；与凤湖共戏；与灵山共憩。
通过龙泉神水的美丽传说，（龙泉又称神水龙泉水来自龙口，分为上泉水、下泉水。
上泉，下泉通过万年石壁内渗过滤形成龙泉水，龙泉水生长灵芝。
龙泉水四季恒温17度，遇冷发白气，夏天呈绿色。
现以诗为证“岩阿飞泉，冬夏异色。
其味甘冽，可以疗疾”。
经南开大学化验，分析证实，龙泉（上、下泉）钠含量仅为每升8毫克，。
长期饮用对心血管患者有明显缓解作用。
它含硅量高，含硒量适中，对人体有利骨的钙化作用，能促进发育，活化组织，防止衰老，有抗癌作用。
还含24种微量元素，其中氟、锰、铁、钙、锶、碘等是人体所必须的，因此龙泉水有较高的饮用水开采价值，“夜深人静，龙泉飞吐”更有龙池施夜雨的自然妙声。
）塑造在龙泉城居住者男士常年饮用能强身健体，女士常年饮用天生丽质。
在龙泉城长期居住者利用含24种微量元素的龙泉水洗澡女士能滋润皮肤，养颜美白，男士能治疗腿痛腰痛。
2、名牌学校：
通过名盘+名牌教育的运营模式用教育来塑造主题文化。
考虑到周边村落培养出许多名牌大学生，一方水土养一方人，孟母三迁望子成龙。
通过我们开发商投资致力于教育事业，为我国培养优秀人才之壮举作为主题文化进行炒作宣传。
3、旅游运动：
通过旅游运动（如建象天山海世界的恒温游泳馆）以健康运动为旗帜，打造因健康为主题的新型社区。
（或与奥林匹克园连锁打造运动就在家门口的主题社区）
4、以都市文化为主题，建造“望都名门”生态生活园区，吸引周边富裕村民。
满足他们渴望都市生活的愿望，同时可使本项目区别于周边郊区物业，使其成为田园里的都市梦想。
5、商业中心为主题：
通过建造新的商业中心来打造社区主题文化。
第四节、项目社区规划、设计定位：
项目总体规划、单体楼规划、景观规划、商业物业规划。
1、总体规划：
现建议获铜路两侧的物业项目分为商业物业项目、住宅物业项目、教育物业项目三部分构成。
其中商业物业项目考虑其长期的发展，也避免因公路车辆的噪音、安全，影响居民生活，将商业物业与住宅物业分开布局。
学校与住宅分开。
2、居住社区规划：
项目周边土地资源丰富，为把此地打造成为人气最旺，升值最快的新型社区，拟走、低密度、低容积率、多功能”的规划模式。
在建筑物的布局风格上做到错落有致，通过大胆的色彩假设来突出独特的风格，可在小区中央辟出大片土地兴建公园和人工湖，同时做到每栋有花园、有绿化，户户有景观、每户采用大落地窗，使每户均能体味自然的气息，。
另一方面，由于项目未来是一个总建筑面积为430亩的大规模社区，因此对建筑物整体布局风格之间融合型的要求就相对要高得多，其主要通过建筑物楼层高低的错落和色彩的变化，景观的搭配等来实现，从而使整个社区表现出一种活泼而又和谐的氛围。
1、社区环境、景观规划设计要突出个性，借用龙泉水的自然人文历史景观来塑造社区。
利用南水北调工程打造水系景观，如地表水可利用，应通过人工湖和室内温泉泳池营造水域文化，通过绿色植被、雕塑，水文化来提升社区物业价值。
2、单体楼摆放、朝向、布局都要朝向景观资源，通过单体楼错落式、半围合式排列，使单元门与对面楼单元门相望，背面可以全面绿化。
3、户型设计：
、户型面积建议：
我们根据此区域建议户型设计面积为以90—110m2建筑面积为主力户型，占总面积的65%，30—50m2公寓式住宅占20%，大户型120—130m2占15%左右，其中30—50m2的小户型单独盖在一起，作为5+2生活模式，单元每层两户或三户为宜，不宜过多。
2）、户型平面建议：
单体楼平面布局严格杜绝出现客厅及主卧室不朝阳的问题，为了确保采光通风良好，户与户之间互相不遮挡，及景观的需要，我们可以盖板式多层，或盖品字形（或工字形）结构和蝶型设计（适合带电梯高层）。
3）、户型内部间隔：
为了使户型间隔合理，我们建议严格杜绝出现餐厅和客厅不分，开门即厅、厅当走道、厨房远离餐厅，卫生间对着房门，而且与卧室相邻，由于隔离效果不好，卫生间的水龙头一打开，相邻的房间深受噪音之苦，主要房与辅助房功能不明，为了使功能明确、动静分开·开门是万式玄关·饭厅与厨房相邻（厨房最好相邻门口），客厅与餐厅分开，客厅、主卧室朝向要采光，书房、厨房、餐厅、卫生间、浴室置于一侧，中间用走廊分开，按工字型、T字型设计较好。
4）、户型内细节处理：
阳台、窗体是房子的眼睛，为此落地观景玻璃阳台（不设阳台门或窗），窗台高度为30㎝左右，门窗颜色可采用蓝玻、浅绿玻，门窗可采用可调节式塑钢窗或上下开启，即可左开也可右开。
外飘落地窗：
凸窗或角窗或二者结合，窗台高度45㎝左右。
厨房设计按人的生活习惯而设计
5）、景观设计：
如果此处可借用地表水（龙泉水），龙泉水赋予其文化内涵及主题（此水大人喝后滋阴壮阳，还可治疗心脏病、心脑血管病，儿童喝后补锌、补铁又补钙，常饮此水，老年人能长生不老，延年益寿，儿童喝了变的聪明，身体强壮，通过小区水景来作为主题，如果造价成来高也可以以树木、花坛、山石为主题，如银都花园借用的石头、小石块、石球、树林、花草、绿色草坪、沙粒，在景观设计时，除中心庭园之外，还要考虑景观的均好性（如银都花园窗下、门前等视觉效果）
6）、二十四小时热水：
可以通过煤气（燃气）、热水器或电热水器，突现随开随用，24小时供热水功能（银都就是配备热水器），热水器要与浴室分开，一般设在厨房内。
7）、取暖：
关于暖气加热可用新型节能材料、地热毡（也叫地电管），装入墙或地面中，来实现冬天取暖。
8）、户型错落结构：
户型可考虑部分错落式结构[客厅高（低）其它+厨房、餐厅、卫生间高（低）]，其它主卧、次卧、书房高（低）通过30——50㎝的高低错落来体现户型的个性。
9）、在单体楼设计时，可以将室内处设计为1.2m的高层，然后通过一层，周围设计为坡状或自然起伏的绿地、花草使人们在行走时汇集到中央人行小道上。
10）、基础配套：
如邮政、银行、饭店、诊所、干洗店、美容、健身、洗浴超市等配套设施，可以通过周边商业门脸来突现。
11）、人车分流：
在设计时可充分考虑人车分流，即进车与出车道分开，在进出车道两侧设人行道。
12）、发展模式：
家居+环境+文化+配套+会所，五位一体发展模式
在住宅小区内除户型设计、景观环境设计、配套设施之外，还要充分考虑到小区内步行空间的景观布置和休息场地的设计，如老年人、中年人、儿童活动娱乐休闲场地，在步行空间内无车辆通过，步行道要弯曲、直线或L型等形式。
小区景观环艺设施设计基本构成：
分类
内容
交通设施
道路、步行街、停车场、地下通道、候车廊、地下停车场、隔离带路障、水桥、街桥等
服务设施
邮筒、电话亭、座椅、自行车停车场、垃圾箱、卫生箱、诊所、餐厅等
住宅设施
各种路标、指示牌、计时装置等、游栏、路标、广告、商业
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