物业写字楼工程管理方案doc.docx

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物业写字楼工程管理方案doc

物业写字楼工程管理方案

目  录

第一部分：

    管理架构及岗位职责    1

1.    工程管理架构    1

2.    岗位职责及任职资格    2

2.1    设备运行部职责：

    2

2.2    强电维修部职责    3

2.3    弱电维修部职责    4

2.4    空调暧通、给排水维修部职责    5

第二部分：

    管理制度    7

1.    值班室管理制度    7

2.    值班制度    16

3.    交接班制度    16

4.    装修管理制度    17

5.    操作间管理制度    20

6.    周巡检制度    21

7.    调设备房管理制度    22

8.    热力站管理制度    22

9.    发电机房管理制度    23

10.    水泵房管理制度    24

11.    配电房管理制度    24

12.    用水供水管理制度    25

13.    用电管理制度    26

14.    设备房管理制度    26

第三部分：

    设备管理规程    27

第四部分：

    设备报修流程    41

第五部分：

    设备保养及检修规程    44

1.    水泵保养及检修规程检修规程    44

2.    排污泵保养及检修规程    45

3.    冷却塔保养及检修规程    47

4.    电控柜保养及检修规程    48

5.    变频控制柜保养及检修规程    50

6.    低压配电柜保养及检修规程    51

7.    空调末端保养及检修规程    53

8.    风机保养及检修规程    54

9.    风机、消防泵控制柜保养规程    55

10.    自动喷淋系统保养规程    56

11.    防盗监视系统保养规程    57

12.    周界防范系统保养规程    58

13.    公用天线保养规程    59

14.    停车场系统保养规程    60

15.    疏散出口指示灯保养规程    61

16.    消火栓保养规程    62

17.    气体灭火控制系统保养规程    63

18.    防火卷帘门系统保养规程    64

19.    中央空调系统接管验收规程    65

第六部分：

    设备管理标准    67

1.    门禁系统管理标准    67

2.    监控录像系统管理标准    68

3.    防火卷帘门管理标准    70

4.    干粉灭火器管理标准    71

5.    火灾报警联动控制系统管理标准    72

6.    气体自动灭火控制系统管理标准    75

7.    疏散出口指示灯管理标准    76

8.    停车场管理系统管理标准    76

9.    巡更系统管理标准    78

10.    变压器管理标准    78

11.    低压电气柜管理标准    79

12.    变频器管理标准    82

13.    柴油发电机管理标准    86

14.    水泵管理标准    87

15.    中央空调管理标准    88

第一部分：

    管理架构及岗位职责

1.    工程管理

2.    岗位职责及任职资格

2.1    设备运行部职责：

    设备运行操作

    24小时巡查值班

    设备运行数据记录、分析

    能源统计分析

2.1.1    运行主任职责

    全面负责设备运行部的日常管理、安全生产及专业技术指导工作； 

    接收由客服中心提交的租户室内或公共设施的报修工作，并分专业安排相应维修部门落实处理；

    负责工程管理部维修材料库房及操作间的管理，实时填写维修材料出入库单据，每月定期编制维修材料盘存表； 

    负责审核各维修部门月维修材料采购计划，汇总后编制《采购计划审批表》报公司领导审批；

    每日须对主要设备机房至少进行一次巡视，检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；

    严格周例会制度与培训制度，定期总结运行部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职；

    负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。

2.1.2    运行主任任职资格：

    中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；

    熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；

    熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；

    性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律。

2.1.3    设备运行工职责：

    负责每4个小时对高低压配电房、生活水泵房、中水泵房、消防水泵房、发电机房、热力机房及中楼设备层设备设施进行一次全面巡查；每2个小时对空调主机房设备设施进行一次全面巡查。

    班次：

早班8：

00～16：

00  中班16：

00～24：

00  晚班24：

00～次日8：

00 

    设备运行巡查流程图

2.1.4    设备运行工任职资格：

    技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；

    熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；

    熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；

    性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有《高压电工进网作业许可证》或《电工操作证》。

2.2    强电维修部职责

    供配电系统设备、公共设施（土建部分）维修

    租户室内强电设备及土建设施维修

    高低压配电系统设备及线路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养

    供配电系统设备改造

    供配电系统末端及公共设施巡视

    电梯分包质量的监督和管理      

2.2.1    强电维修主任职责：

    全面负责强电维修部的日常管理安全生产及专业技术指导工作； 

    接收由运行主任提交的租户室内或公共设施的报修工作，安排相应维修人员落实处理；

    根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对供配电系统及公共设施进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养； 

    每周须对供配电系统设备及公共设施至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；

    不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；

    严格周例会制度与培训制度，定期总结强电维修部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职；

    负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。

2.2.2    强电维修主任任职资格：

    中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；

    熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；

    熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；

    性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律。

2.2.3    强电维修工职责：

    负责对高低压配电设备、公共土建设施、发电机的维修和技术改造；

    每天对公共土建设施及供配电系统运行部职责以外的设备设施进行一次全面巡查；

    负责租户室内强电设备及土建设施的报修；

    每周对空置房配套设备设施进行一次全面巡查，详细记录各种状态。

    强电巡查流程图

2.2.4    强电维修工任职资格：

    技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；

    熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；

    熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；

    性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有《电工操作证》。

2.3    弱电维修部职责

    弱电系统设备维修

    租户室内弱电部分维修

    弱电系统设备及线路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养

    弱电系统设备改造

    弱电系统设备巡视

    网络通信系统维保监管

2.3.1    弱电维修主任职责：

    全面负责弱电维修部的日常管理及安全生产工作； 

    接收由运行主任提交的租户室内或公共设施的报修工作，安排相应维修人员落实处理；

    根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对弱电系统进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养； 

    每周须对弱电系统设备至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；

    不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；

    严格周例会制度与培训制度，定期总结弱电维修部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职；

    负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。

2.3.2    弱电维修主任任职资格：

    中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；

    熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的弱电专业知识；

    熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；

    性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律，有《电工操作证》《弱电操作证》。

2.3.3    弱电维修工职责：

    负责对楼宇自控系统设备、消防系统设备、停车场系统设备、防盗监视系统设备及信息发布系统设备的维修和技术改造；

    每天对弱电系统设备设施进行一次全面巡查；

    负责租户室内弱电设备的报修；

    网络通信系统维修服务人员的监管。

    弱电维修及巡查流程图

2.3.4    弱电维修工任职资格：

    技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；

    熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的弱电专业知识；

    熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；

    性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有《电工操作证》《弱电操作证》。

2.4    空调暧通、给排水维修部职责

    空调暧通、给排水系统设备维修

    租户室内空调暧通及给排水部分维修

    空调暧通、给排水系统设备及管路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养

    空调暧通、给排水系统设备改造

    空调暧通、给排水系统末端设备巡视

    空调主机分包质量的监督和管理

2.4.1    空调暧通维修主任职责：

    全面负责空调暧通维修部的日常管理、安全生产及专业技术指导工作； 

    接收由运行主任提交的租户室内或公共区域空调暧通部分的报修工作，安排相应维修人员落实处理；

    根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对供配电系统及公共设施进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养； 

    每周须对空调暧通系统设备至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；

    不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；

    严格周例会制度与培训制度，定期总结空调暧通维修部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职；

    负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。

2.4.2    空调暧通维修主任任职资格：

    中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；

    熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的空调暧通专业知识；

    熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；

    性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律，有《空调操作证》。

2.4.3    空调暧通维修工职责：

    负责对空调制冷系统设备、热力系统设备、给排水系统设备的维修和技术改造；

    每天对空调暧通系统设备、给排水系统设备运行部职责以外的设备设施进行一次全面巡查；

    负责租户室内空调暧通系统设备、给排水系统设备的报修；

    每周对空置房空调设备设施进行一次全面巡查，详细记录各种状态。

    空调维修巡查流程图

2.4.4    空调暧通维修工任职资格：

    技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；

    熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的空调专业知识；

    熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；

    性格开朗、生活作风优良、工作勤奋、有《空调操作证》。

第二部分：

    管理制度

1.    值班室管理制度

1.0    值班室管理要点

2.1    资料管理

2.1.1    保养与巡视巡查的记录表格、公司的下发文件以及上墙资料的管理。

2.1.2    设备房巡查记录、设备、设施的保养记录和各类计划的填写、摆放、保管存档方式的管理。

2.1.3    资料、记录表格的使用及版本管理。

1.2    设施、环境、形象、标识管理

2.2.1    值班室及周边区域环境卫生的管理。

2.2.2    值班室设施摆放及整体布局要求的管理。

2.2.3    员工素质、形象、精神面貌的管理。

2.2.4    各专业班组种类标示与标牌的管理。

2.0    管理职责

3.1    工程管理部经理负责协调指导工程主任对所有设备运行人员及设备维保人员形象、员工素质、环境卫生情况监督检查，并按本方案的具体标准进行检查。

对不符合要求的及时督促整改，并检查其整改结果情况。

3.2    工程管理部设备专业工程师（工程主任兼）负责对运行专业及维保专业班组的设备、设施、相关记录资料进行监督检查，全面按照本方案中的资料管理标准及环境与形象管理标准进行检查，对不符合要求的及时督促整改，并检查其整改结果。

3.3    运行领班既是本方案的实施者，又是主要负责及检查人，主要负责班组中各项工作的具体实施与分工。

根据公司的要求对所有的设备、设施、环境卫生、人员形象每日进行监督检查及督促整改，了解班组员工的思想状态和基本情况，并将结果上报工程管理部。

3.4    各专业班组所有员工是使本方案达到标准、符合公司要求的主要执行者，在领班的带领下完成各项工作任务，积极提出合理化建议并不定期对自己的工作进行自检。

3.0    资料管理

4.1    资料管理的范围

4.1.1    公司下发的各种文件、手册、制度。

4.1.2    各专业班组填写的各种资料及相关计划、记录。

4.1.3    各专业班组月工作计划、培训计划。

4.1.4    专业维保班维修记录。

4.1.5    设备房巡查记录及上墙制度资料。

4.1.6    各专业班组内部使用资料。

4.2    资料管理的分类

4.2.1    公司下发的各种文件、手册、制度。

4.2.2    各专业班组和外委维修保养单位填写的各种记录、表格。

4.2.3    各专业班组文件与资料的分类及归档标识见附录一。

4.3    资料管理的方法

4.3.1    所有资料都应放在有统一编号的文件夹内，资料的填写采用公司规定的统一表格，存放地点要干燥通风。

4.3.2    专业维保班组按计划对设备保养完后及时填写相关记录，由运行领班按保养内容检查后及时送部门审核并按顺序放回原位,确保保养内容的真实性和记录填写的及时性。

4.3.3    对于专业维保维修的内容及填写的记录要及时检查其可靠性和真实性。

做到维修有记录，记录无漏填项,无涂改。

4.3.4    年终对当年的资料进行归档。

4.4    资料管理的检查及考核

    资料管理按照资料管理的标准进行检查，并参照《检查及绩效考核操作指导书》相应的内容进行考核。

各专业班组资料填写的检查情况与相应责任人的绩效考核挂钩。

4.5    设备各专业班组上墙资料及制度

  详见表1。

表1　设备各专业班组上墙资料及制度一览表

位置    序号    内容    相关手册    备注

设备各专业班组

值班室    1    部门职责    工程管理部工作手册     

    2    主任职责         

    3    技术人员职责         

    4    值班制度         

    5    交接班制度         

    6    紧急事故处理流程图    设备管理规程     

    7    人员、值班情况一览表    根据实际绘制     

    8    用电、用水图         

低压配电房    1    配电房管理制度    工程管理部工作手册     

    2    低压配电柜安全运行操作规程         

    3    设备房消防管理制度         

    4    低压配电系统图    根据实际绘制     

水泵房    1    水泵房管理制度    工程管理部工作手册     

    2    用水、供水管理制度         

    3    变频供水系统运行操作规程         

    4    管网系统图    根据实际绘制     

变压器房    1    变压器安全运行操作规程    工程管理部工作手册     

发电机房    1    发电机房管理制度    工程管理部工作手册     

    2    柴油发电机安全运行操作规程         

热力站房    2    热力供应设备操作规程

热力站管理制度    工程管理部工作手册     

中央空调机房    1    空调制冷设备房管理制度    工程管理部工作手册     

    2    中央空调安全操作规程         

操作间    1    操作间管理制度    工程管理部工作手册     

物料库房    1    物料库房管理制度    工程管理部工作手册     

5.0    设施、环境、形象、标识管理

5.1    设施、环境、形象、标识管理的范围

5.1.1    设施包括：

各专业班组使用的桌、椅、板凳、文件柜、工具柜、操作台等。

5.1.2    环境包括：

值班室、操作间和周边环境。

5.1.3    形象包括：

各员工的精神状态、仪容、仪表、仪态、言行、着装、工作牌的佩戴等。

5.1.4    标识包括：

员工一览表、各类标示和标牌等。

5.2    设施、环境、形象、标识管理的方法

5.2.1    设施的管理方法

    通过对员工的素质培训，加强对班组值班室内的桌、椅、板凳、文件柜等设施的管理。

严禁在办公桌、椅等班组设施上进行敲、打等维修工作，保持原有设施的基本状态；

    对已存在的外观脱漆、脱皮、表面损坏等要限期整改，保证设施的完好；

    作为检查项目，通过班组自检，部门互检、公司抽检、楼检和安检，并以领班为主要责任人等多方监督的方式进行管理。

5.2.2    环境的管理方法

    由各专业班组领班负责，制定各卫生区域的值班责任人，各值班责任人每日对所管区域的卫生