前期物业管理投标书.docx
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前期物业管理投标书
凯旋世纪前期物业管理
（副本）
投
标
书
投标人：
南宁市瑞昕物业管理有限责任公司
二○○八年五月十三日
凯旋世纪前期物业管理投标文件目录
第一部分：
凯旋世纪综合楼前期物业管理商务文件
✧企业基本情况：
1.瑞昕物业综合情况简介；
2.公司法人地位及法定代表证明；
3.所管辖物业项目的基本情况慨述、管理业绩；
4.所经营管理的物业项目经验；
5.企业档案管理方式及财务管理模式；
6.企业人力资源管理方式；
✧投标报价。
✧前期物业管理服务经费预算。
✧项目管理机制架构。
✧授权委托书。
✧投标承诺书。
✧投标保证金收条复印件。
第二部分：
凯旋世纪综合楼前期物业管理技术文件
✧前期介入工作方案。
✧物业项目的维修、养护和管理。
✧公共秩序的维护管理。
✧清洁保洁管理服务。
✧绿化养护管理服务。
✧社区文化便民服务。
第三部分：
物资及资金保障计划
第一部分：
凯旋世纪综合楼前期物业管理商务文件
第一章企业基本情况
第一节公司简介
南宁市瑞昕物业管理有限责任公司（以下简称瑞昕物业）是一家从事物业管理服务的专职公司，于2004年7月2日正式成立，公司注册资金：
人民币50万元，物业管理三级资质。
瑞昕物业成立伊始就本着“以人为本，不断超越”的服务宗旨，力争为广大的业主提供更高效、更快捷、更舒适的物业管理专业服务。
正是因为追求高起点、高标准的行事风格，就要求有高素质的综合型人才。
目前，在职的员工中（共计16人）有6人获得了中级技术职称，占总人数的37．5％，获得建设厅颁发的物业管理从业人员证书的有7人，占总人数的44％。
除此之外，公司还建立健全了各工作岗位责任制、工作检查制度，量化细化考核标准，并严肃、认真的履行，不断的促进、激励员工积极上进。
目前公司设有办公室、人力资源部、企划部、总工程部、管理处等职能部门，汇聚了一批年轻有活力的优秀物管人才。
公司中层管理人员大多是从事物业管理多年，有着较强的综合领导能力及丰富的物业管理经验。
公司定期对全体员工进行物业管理知识、服务技能常识、法律法规知识、设施设备维护、日常管理等进行培训学习，不断提升服务水平及服务质量，更好的为业主服务。
第二节管理业绩、项目基本情况及管理经验
【承管的楼盘风采】
南宁市合泰兴房地产在西乡塘区倾力打造的精品住宅社区——万宇苑
地址：
西乡塘区秀厢大道东段29号
占地面积：
20000㎡
项目类型：
商住混合
项目基本情况：
由一栋十六层的小高层商住楼和一幢半围合式的多层住宅组成,共188户,其中高层104户,多层84户.
1.在管理该小区过程中，我们运用先进的管理模式，有针对性地开展工作，了解业户需求，提供个性化服务和精品服务。
2.锻造素质优良的学习型员工队伍，推行“全方位式”的员工培训机制。
3.推行“管业助理”崭新服务方式。
4.倡导“开放式”的服务理念。
5.提供个性化的装修套餐服务。
6.构建服务平台---管理服务中心。
7.管理体系的全面整合和提升，以客户为中心，以流程为导向开展服务工作。
8.致力于共用设施设备的循环改进。
第三节：
企业档案管理方式及财务管理模式
企业档案管理方式：
建立完整的小区建筑竣工资料，建立小区住户档案，建立日常管理档案，在保管方面，建立标准档案室，设专人保管。
财务管理模式：
建立财务管理制度，对支票、现金的管理，明确各项经费开支权限，对正常房产、水电维修及环卫绿化等工程开支，必须编制用款计划，分列明细金额。
第四节：
企业人力资源管理方式
企业人力资源管理方式：
人力资源是企业发展最重要的资本，也是企业赖以生存的生命力，物业管理企业的竞争优势关键在于人才优势，故建立“优胜劣汰、激励型的用人机制，强化人力资源的竞争力”至关重要，是实现管理目标的基本保障。
所以，严把选聘关，规范人员选用、招聘程序。
注重系统性的全员培训。
建立有效的业绩考评体系和激励机制。
第五节：
法人地位及法定代表人证明
一、营业执照（正副本）
二、资质证书
三、法人代表证书
四、组织机构代码证（正副本）
五、税务登记证明
六、授权委托书。
七、投标承诺书。
八、投标保证金收条复印件。
（附后）
第二章：
投标报价前期物业管理服务经费预算。
物业管理费用价格建议
住宅物业管理费：
1.70元/M2/月（含电梯维保费）
商铺物业管理费：
3.00元/M2/月（含电梯维保费）
停车场物业管理费：
0.85元/M2/月
电梯电费：
元/月/户（按实际发生电费进行公摊）
城市垃圾处理费：
按政府规定执行。
公共水、电费公摊：
元/户（按实际发生水、电费进行公摊）
加压费：
元/度（按实际发生电费进行公摊）
●前期物业管理服务经费预算。
物业管理费用收入测算
管理内容
管理面积（M2）
收费标准
月收入（元）
年收入（元）
住宅
20335.32
1.70
34570.04
414840.53
商铺
4477.98
3.00
13433.94
161207.28
车位服务费
2198.00
0.85
1868.30
22419.60
合计
49872.28
598467.36
项目物业管理费用支出明细
一
人员工资
序号
项目
人数（人）
工资标准
月工资合计（元）
年工资合计（元）
1
主任
1
2000.00
2000.00
2
管理员（含收费员）
2
900.00
1,800.00
3
工程主管
1
1400.00
1400.00
4
工程人员
3
900.00
2,700.00
5
保安队长
1
1，300.00
1，300.00
6
保安领班
3
1，000.00
3,000.00
7
保安员
10
900.00
9,000.00
8
保洁绿化主管
1
1，100.00
1，100．00
9
保洁员（兼绿化）
7
650.00
4550.00
小计
29
26850.00
二
福利费用
序号
项目
标准
平均每月费用
每年合计
1
福利费
工资总额的14%
3759.00
2
劳保费
在职员工社保的标准计提28%
7518.00
3
员工意外伤害险
100元/人/年（保安领班以下）
183.33
4
员工服装费用
夏冬各一件衣服
725.00
小计
12185.33
三
行政办公费用
序号
项目
标准
月费用
年费用
1
电话费
办公话费
150.00
2
员工培训费
综合测算
100．00
3
办公费
购办公用品、印刷费、书报资料、办公水电费等
200.00
小计
450.00
四
清洁绿化费用
序号
项目
标准
月费用
年费用
1
化粪池清理费
每年清理1~2次
250.00
2
环境消杀
灭虫害每年约2~3次
100.00
3
清洁费用
购清洁工具用品/耗品
150.00
4
绿化费用
购绿化工具用品/耗品
100.00
小计
600.00
五
公共设施保养费用
序号
项目
标准
月费用
年费用
1
消防设施保养
综合测算
150.00
2
供配电、照明系统保养
综合测算
250.00
3
给排水系统保养
综合测算
250.00
4
其它配套设施维修费
综合测算
250.00
小计
900.00
六
电梯维保费
1
电梯日常维保费
综合测算
200．00
2
电梯年检费
综合测算
600.00
3
专业维保费
综合测算
2000．00
小计
2800.00
七
保安费用
1
保安员训练费
综合测算
80．00
2
保安器械维护费
综合测算
100．00
3
保安用品
综合测算
100．00
小计
280．00
八
其它
1
节假日装饰费
综合测算
50.00
2
不可预见费
综合测算
200.00
小计
250.00
九
企业管理费及税金
序号
项目
标准
平均每月费用
每年合计
1
企业管理费
总支出的10%
4431.53
2
法定税费
以上支出的5.7%
2525.97
小计
6957.50
十
以上支出合计
51272.83
项目物业管理费用收支盈亏测算
序号
开支项目
月费用（元）
年费用（元）
1
人员工资
26850.00
322200.00
2
福利费用
12185.33
146223.96
3
行政办公费用
450.00
5400.00
4
清洁绿化费用
600.00
7200.00
5
公共设施保养费用
900.00
10800.00
6
电梯维保费
2800.00
33600.00
7
保安费用
280．00
3360.00
8
其它
250.00
3000.00
9
企业管理费及税金
6957.50
83490.00
10
合计
51272.83
615273.96
11
物业费收入
49872.28
598467.36
收支差额
-1400.55
-16806.60
增收节支措施：
从收支测算中得出，项目的经营存在亏损的，我们将通过以下方式来进行大力拓展，开源节流，把项目亏损转变为微利。
（1）通过拓宽物业管理延伸服务范围，积极开展多种经营及便民服务等有偿服务，增加物业管理收入；
（2）在公共部位进行一定的经营活动。
外围广告由物业公司经营。
经营收入补贴管理费不足。
（3）地下停车场管理需提取40%的停车费补贴管理费不足。
收取外围临时停车费补充管理费不足。
（4）定岗定员，合理配置，倡导一专多能，节省人员开支等经费。
（5）我们将严格进行财务管理，严格控制财务开支，厉行节约、管好业户的每一分钱，坚决杜绝铺张浪费。
管理处在保证小区业主安心、满意的同时，积极开源节流，用最低成本向客户提供最优质的服务。
第三章：
项目管理机制架构
针对该小区规模较小特点，我司结合自身优势，全面提升服务质量。
我们将充分运用先进的管理模式以及实践经验，有针对性地开展工作，了解业户需求，提供个性化服务和精品服务，对可能发生的问题进行前期预付，使管理处推出的各项管理服务措施更加切合业户的需求。
在实践中，推出了“全方位式”的培训体系，做到岗前培训，在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准。
构建服务平台即管理服务中心，强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提，将内部管理和对外服务分为后台和前台操作，保证管理处对外形象的统一化，服务中心是管理处的指挥调度中心及信息中心，业户的服务需求汇总到服务中心，由中心负责分类处理，然后再反馈到业户。
附件
授权委托书
兹授权委托我公司负责人，身份证号码为：
，代表我公司全权处理凯旋世纪前期物业管理招投标的一切相关事宜，并参加现场答辩。
我公司职员，拟任命为凯旋世纪物业管理处主任，身份证号码为：
，现委托其代表我公司全权处理凯旋世纪前期物业管理招投标的一切相关事宜，并参加现场答辩。
法人代表签字：
（盖公章）
二○○八年月日
附件
投标承诺书
我公司自愿参加凯旋世纪前期物业管理招投标活动，交纳投标保证金伍千元整（￥5000.00），并作以下承诺：
7.保证遵守招投标工作的各项规定，保证按照招标文件的要求参与投标活动，无任何不正当竞争行为；
8.保证无中途退标的行为；
9.保证中标后30日与招标人签订前期物业服务合同；如中标后未与招标人签订前期物业服务合同的，每逾期一日，向招标人支付500元的违约金。
10.如有违法上述任一条款，招标人可依据文件规定没收投标保证金。
同时，我公司向招标人支付双倍投标保证金的违约金。
南宁市瑞昕物业管理有限责任公司
（盖公章）
二○○八年月日
第二部分：
凯旋城综合楼前期物业管理技术文件
第一节：
前期介入工作方案。
前期介入服务工作的内容包括下列各项：
序号
前期介入服务工作内容
提交工作建议书时间
需甲方配合事项
1
平面空间规划建议及意见整合
前期物业服务合同签署后一个月内
提供平面图纸及各项建设参数
2
暗敷工程跟踪建议
前期物业服务合同签署后跟随工程进度
提供相关图纸及参数
3
标牌指引系统建议
项目主体装修竣工后一个月内
提供相关图纸及参数
4
停车场管理控制建议
停车场主体竣工后一个月内
提前半个月通知并提供相关图纸及参数
5
有关废品存放及垃圾清运的管理建议
交房给业主前一个月内
提供相关图纸及参数
6
有关绿化方案的建议
前期物业服务合同签署后三个月内
提供相关图纸资料
7
公共区域装饰装修建议
项目开始装修前一个月内
提前半个月通知乙方并提供相关图纸及参数
8
有关物业节能措施的建议
前期物业服务合同签署后一个月内
提供平面图纸及各项建设参数
9
业主临时公约文本的提供
前期物业服务合同签署后一个月内
10
装修手册、业主公约、停车协议等文本的提供
交楼前一个月内
11
临时场地租用协议文本的提供
12
业主信息表文本的提供
售楼部提供业主信息
13
业主房屋预验收
提供相关图纸及参数
14
设备、设施验收
提供相关图纸及参数
第二节：
物业项目的维修、养护和管理。
前期物业管理服务质量规范
1.基本要求
⏹服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
⏹承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；移交物业管理所需资料。
⏹物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。
⏹制定完备的内部管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；建有完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）；有完善的物业管理方案，对各管理和服务人员进行考核；广泛运用计算机管理（业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
⏹管理服务人员统一着装、佩戴标志。
仪表仪容整洁规范。
⏹设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话。
急修 30 分钟内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录，回访率达 100%。
⏹在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准。
提供相关的特约服务和便民服务；节假日有专题活动；每年组织 1 次以上的社区活动。
⏹按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
⏹按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。
⏹制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度，建立业主装修档案，对不符合规定的行为及时劝阻和报告。
⏹采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等，每年与业主沟通面不低于 50%；每年至少 2 次征询业主对物业服务的意见，对业主反映问题的处理率达 98%以上。
⏹获得南宁市组物业管理示范（优秀）项目称号，或制订相应的争创规划。
2.房屋管理
⏹对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、维修、保养记录完整准确。
⏹每年 2 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。
属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）的决定组织维修。
⏹每周 1 次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开闭灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎。
每年 3 次以上（雨季前须安排 1 次）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前 1 个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与委托方或业主委员会协商安排专项维修。
⏹按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
⏹对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约（业主临时公约）的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
⏹墙体表层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；墙面无明显污迹。
⏹物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。
各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。
⏹物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示标识；每月检查 1 次，保证标识清晰完整。
3.共用设施设备维修养护
⏹对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
共用设施设备完好率 98%以上，急修及时率达 100%。
⏹设施设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。
⏹设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
⏹属于小修范围的共用设施设备，应及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备，及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）的决定，组织维修或者更新改造。
⏹每年保养 1 次水泵，泵房整洁，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养，水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。
保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。
⏹保证电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
电梯发生一般故障的，2 小时内专业维修人员到现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场做应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶，或由业主要求专人
消防泵每月启动 1 次并作记录，每年保养 1 次，保证其运行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱内各种配件完好；每月检查报警功能是否正常；按照消防部门的要求对火灾探测器进行检测；每年 1 次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油并作 1 次放水检查；每月检查 1 次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道畅通。
⏹设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
⏹不定期巡查路面、井盖、休闲椅等，健身设施随时检查，发现损坏的，一周内修复。
保持道路和路面平整无破损、无积水；保持景观原貌，保证室外器械、设施的安全使用（需更换除外）。
每周 1 次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，保证其正常运行。
重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。
主要道路及停车场交通标识齐全、规范。
⏹路灯、楼道灯完好率不低于 95%。
损坏的应在 48 小时内修复。
⏹对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。
4.协助维护公共秩序
⏹公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗；以中青年为主，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；每周定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训，掌握基本安全护卫技能，能恰当地处理和应对护卫工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，定期进行实战演练；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，器械佩戴规范，仪容仪表规范整齐；当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠；会讲普通话；配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
⏹物业区域各出入口 24 小时值班，并有详细交接班记录；对不熟悉人员进入，可通过对讲系统联系业主，决定是否放行；对装修人员实行临时出入证管理，对其他劳务人员实行登记；对进出车辆实行证、卡管理；保持出入口环境整洁、有序，道路畅通；对大型物件搬出进行记录。
⏹根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每 2 小时巡查一次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录；在遇到异常情况或住户紧急求助时，巡逻人员 5 分钟内赶到现场，并采取相应措施。
⏹设有监控中心的，应对控制设备做好维护保养，并保证 24 小时开通，监控人员不得擅离职守。
⏹有火、水、警应急预案，每年应组织不少于 1 次的应急预案演习。
⏹物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序；有专职人员巡视和协助停车事宜。
收取车辆看管费的车库 24 小时有专人管理，车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车辆停放有序；车库场地每日清洁 1 次，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放。
5.保洁服务
⏹保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过2小时；明沟无杂物，无积水；宣传栏、标识牌每日擦拭 1 次，目视无灰尘、明亮清洁。
⏹根据物业情况设置垃圾桶，有专人管理，垃圾封闭存放,每日清理 1次；保持垃圾桶及周围清洁、无异味；垃圾箱、房整洁、干净、无异味；消毒灭害措施完善。
⏹公共卫生间设置卫生桶，小区按规定设置果皮箱，每天清理１次，每日擦拭１次；箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
⏹雨、污水井每月检查 1 次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1 次，发现异常及时做出清掏计划。
⏹楼道每日清扫 1 次，走道、门厅、楼梯地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。
⏹楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试 1 次，保持干净、光亮、无灰尘；消防栓、指示牌等公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。
⏹天花板、公共灯具定期除尘，保持目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
⏹走廊、楼梯窗玻璃每周清洁 1 次，门厅玻璃每日擦拭 1 次，保持洁净、明亮、无灰尘、无污迹。
⏹天台、屋顶每月清扫 1 次，无垃圾堆积。
⏹电梯轿厢保持表面光亮、无污迹，轿厢壁无浮灰，不锈钢表面光亮
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