前期物业管理招投标书.docx
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前期物业管理招投标书
新城前期物业管理
投
标
书
（正本）
投标承诺书
致华野房地产开发：
根据贵方投标邀请，严后祥同志（总经理）已被正式授权代表浏阳市日昌物业管理提交下述文件。
（1）投标承诺书
（2）投标人基本情况说明
（3）投标报价表
（4）物业管理费构成明细报价
（5）规格响应表
（6）物业管理服务方案
（7）物业管理项目经营业绩
（8）投标明文件
（9）投标人需提供的其他资料
同时宣布承诺如下：
（1）我司已详细阅读本文件，理解其实质性容，同意承担其规定的全部义务和相关责任，并同意放弃对这方面有不明和误解的权利。
（2）我司严格按照本文件的规定报价，如被确定为中标人后，全面履行合同。
（3）在投标报价表中提供的投标总价为：
人民币（大写）：
元整，（小写）：
元。
（4）本投标有效期为60天；若在投标有效期撤回投标，其投标保证金将被招标单位没收。
（5）如提供虚假资质证明材料，其投标保证金将被招标单位没收。
（6）投标人同意提供招标单位可能要求的与其投标有关的一切数据或资料。
投标人（行政公章）：
授权代表（签字）：
20xx年xx月20日
商
务
文
件
投标人基本情况说明
（一）名称及有关情况：
（1）名称：
（2）地址：
传真/：
邮编：
（3）成立或注册日期：
（4）法人代表：
（5）开户银行名称及地址：
（6）投标人在地区的代表和地址邮编、传真、
（二）投标人简介：
主要包括以下容
（1）企业发展简史
（2）企业生产经营场所、拥有的生产经营设备，及现有技术人员等
（3）企业生产经营情况、财务现状等
（4）企业获得的荣誉、受过的违规处罚情况等
（三）投标人认为需要说明的其它情况
投标人（盖章）：
授权代表（签字）：
投标报价表
单位：
元
物业管理费单价
（元/㎡）
、
商业性物业管理费
2.5
多层物业管理费
0.85
高层物业管理费
1.5
投标人（盖章）：
授权代表（签字）：
物业管理费构成明细报价
一、费用构成测算总表
投标人：
（盖章）（单位：
元/月）
管理费构成测算
公共设施维修费明细
序号
项目
费用
序号
项目
费用
1
人工费用
28250
A
照明灯具、线路
180
2
福利费用
2780
B
办公区供配电发电
150
3
行政费用
780
C
消防系统
100
4
公共设施维修
935
D
办公区给排水
100
5
保洁费用
730
E
空调系统
100
6
绿化费用
285
F
房屋修缮
170
7
公共维护费
258
G
公众责任保险费用
135
8
管理酬金
2869
9
税金
1870
小计
38757
小计
全年总计：
465084元
授权代表（签字）：
二、第一年物业管理费明细
现根据实际需要进行人员配置，共需18人，其中物业经理1人、管理及收费员2人、维修工1人、绿化工1人、保洁工4人、公共秩序管理员9人（门岗6名、巡逻3名）。
物业服务人员的工资
项目
人数
月工资标准
月工资总额
备注
项目经理
1
2600
2600
管理员及收费员
2
2200
4400
维修工
1
2400
2400
绿化工
1
2400
2400
公共秩序管理员
9
1350
12450
保洁工
4
1000
4000
合计
18
28250
社会保险和按规定提取的福利费：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
社会保险
社会保险规定条例。
1300
奖金福利费
劳动局规定条例
700
培训费
培训单位
180
法定节日加班费
国家节假日三薪制度
300
服装费
服装两年更换一次，春秋季按300元/套，夏季按200元/套，每人每季两套。
300
合计
2780
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费800/月
物业管理公共区域清洁卫生费用：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
清洁工具费
180元/人·年
100
化粪池清淘费
2400元/年
200
垃圾外运费
4车/月,70元/车
280
消杀费
5元/户·年
150
合计
730
物业管理公共区域绿化养护费用：
285/月
物业管理公共区域秩序维护费：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
装备费
300元/人·年
108
人身保险费（意外伤害险）
100元/人·年
150
合计
258
办公费用：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
办公水电采暖费
每月280元计算
280
不可预见费
按管理经验测算
500
合计
780
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
（国家规定的公众责任保险标准为2‰—5‰）约135元/月
法定税费：
所有条款比例X5.5%约计1870元/月
利润：
所有条款X8%=2869元/月
规格响应表
投标人：
华野房地产（盖章）
序号
投标文件响应
本文件要求
差异
原因说明
一
商务部分
符合要求
1
二
技术部分
符合要求
1
授权代表（签字）：
物业管理项目经营业绩
1、按格式列明2009年-20xx年物业管理项目业绩情况。
表一
序号
项目单位
项目名称
联系人
联系
授权代表（签字）：
表二
项目单位
项目名称
及服务地点
签订合同日期
合同价格
达到的物业服务
等级标准
履约情况
及获奖情况
授权代表（签字）：
2、提供合同影印件。
投标明文件
（1）营业执照副本复印件
（2）税务登记证复印件
（2）物业管理企业资质证书复印件
（3）法人授权委托书原件和授权代表复印件
（4）社保登记证复印件
其他资料文件
序
资料名称
容描述
份数
是否一同装订
备注
1
本项目管理人员物业管理职业书影印件
2
本项目专业操作人员岗位证书影印件
3
本项目负责人及主要技术负责人简历表
4
本项目主要管理人员表
5
服务好评证明书
投标人（盖章）：
授权代表签字：
项目负责人及主要技术负责人简历表
性别
年龄
职务
职称
学历
参加工作时间
从事项目负责年限
已完类似项目情况
业主单位
项目名称
物管规模
服务时间
质量标准
主要管理人员表
名称
职务
职称
证书
说明
工资标准
月工资额
节假日加班费
一、总部
1.项目主管
2.其他人员
…
二、现场
1.项目负责人
2.技术负责人
3.保安员
4.维修员
5.保洁员
6.绿化员
…………
技
术
文
件
项目概况：
华野新城占地面积27530.79㎡。
总建筑面积82794.13㎡，建筑基底面积6590.13平方米；其中住宅建筑面积78134.92平方米，非住宅建筑面4659.21平方米。
共计建筑物6幢（其中住宅6幢）；建筑结构为砖混与与框架结构。
建筑密度为23.95%；综合容积率2.99；绿化率35.28%；绿化面积 9713.71 平方米。
对本项目物业管理的整体设想及策划
一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。
通过我们的服务，为“华野新城”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活环境，让业主安心、放心。
一、总体管理服务目标
前期目标
成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；
合同目标
在合同期，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。
两年达到“浏阳市物业管理示小区”的标准；
二、管理服务理念―――――诚信为本，质量为金
三、服务承诺
1、总体指标
1、满意度指数85以上；
2、管理服务围不发生重大安全责任事故，
管理服务围不发生重大火灾责任事故，
管理服务围不发生重大设备管理责任事故；
2、分类指标
1、管理处设专线24小时受理报修，
2、业户接待时间：
365天8:
30-20:
30；
3、各类服务人员上岗培训率达到100%；
4、档案归档率达到100%，档案完整率达到100%；
5、维修及时率达到100%；
6、维修质量合格率达到95%以上；
7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；
8、有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；
9、公共设备、设施完好率达到98％以上；
10、房屋建筑完好率达到98%以上；
xx、绿化存活率达到98%以上；
12、清洁管理无盲点，
管理服务围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；
13、道路、停车场完好率达到98%以上；
14、管理服务围保安固定岗实行24小时保安立岗服务
物业管理组织机构框架图
物业管理方案
一、物业管理人员配备计划
1、管理处各岗位员工的任职要求
[管理处经理]
●大专以上学历
●具备行业岗位书
●全国物业管理从业人员岗位证书
●熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力
●具有丰富的高档住宅小区管理经验
●外表端庄，思路敏捷
●有良好的团队精神和沟通技巧
●有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力
[经理助理]
●大专以上学历
●具备省物业服务从业书
●全国物业管理从业人员岗位证书
●具有住宅小区管理经验
●有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力
[业户接待]
●大专以上学历
●熟练操作办公自动化软件
●熟悉住宅小区运作容
●普通话标准流利
●有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力
●通过省物业培训中心专业培训
[保安服务]
●具备物业保安人员岗位上岗证书
●年龄20－35岁之间，男性
●身高不低于1.75米
●五官端正，具有较强的敬业精神
●作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷
●能吃苦耐劳承受工作压力
●通过日昌物业培训中心专业培训
[维修养护]
●具备相关操作证及上岗证
●具有住宅小区物业的工程维修及保养工作经验
●具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神
[保洁保绿]
●通过保洁专业化培训
●熟悉住宅的保洁保绿工作
●形象健康
●细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力
2、管理处各部门岗位人员配备
人员配备
现根据实际需要进行人员配置，共需18人，其中物业经理1人、管理员1人、维修工1人、绿化工1人、收费员1人、保洁工4人、公共秩序管理员9人（门岗6名、巡逻3名）。
二、物业管理目标
成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友：
两年达到“浏阳市物业管理示小区”的标准；
三、物业管理相应的规章制度
日昌物业管理
管理制度
第一章董事会职权
一、议定本公司的长远规划和经营方针。
二、依据公司的长远规划与经营围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责围。
三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。
四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。
五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。
六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。
第二章经理岗位职责
经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。
一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。
二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。
三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。
四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。
五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。
六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。
七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。
八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。
第三章办公室职责
一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。
二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。
三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。
四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。
六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。
七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。
八、负责对对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。
九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。
十、负责完成公司交办其它各项工作任务。
第四章办公室主任岗位职责
一、在经理的领导下，认真学习贯彻本岗位相关法律、法规和公司各项管理制度的实施。
二、负责住户的入住装修手续的办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档的分类存档以及报刊杂志的征订和小区业主各类的发放。
、
三、督促检查办公室人员工作，有权对违犯劳动纪律和不能按时完成任务的员工依照制度进行处罚，严格奖惩与绩效考核的兑现。
四、负责监督检查考勤制度的实施及员工上下班签到。
五、负责公司印章的管理和使用，严格执行印章的审用规定。
六、对保洁员的工作进行监督和管理，认真负责及搞好小区的环境绿化和卫生保洁工作。
七、组织召开工作例会及日常会议，撰拟相关材料并做好会议记录。
八、加强对员工的培训学习和业务考核，搞好员工思想工作，广泛吸收员工的合理化建议。
九、负责起草工作计划和部各项管理制度的拟订以及日常业务办理及文件的打印工作。
十、做好财物登记与库存管理及所需物品的购买计划和发放，使库存的物品存放合理，保管安全妥善。
十一、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。
十二、负责办公室全盘工作，直接对经理负责，保证完成经理交办的各项工作任务。
第五章管理部职责
一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。
二、负责小区物业的接管验收工作。
三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。
四、负责检查住户的装修、入住。
保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。
五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。
六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。
七、负责业主钥匙的管理。
八、完成公司交给的其它工作任务。
第六章管理部主任岗位职责
一、在物业公司经理的领导下进行工作，对小区的物业和业主实行具体管理和服务。
二、负责本部门员工的培训、考核及日常工作安排。
三、负责监督、检查部门员工的工作情况，有权对其进行处罚。
四、对部门员工应做到分工明确、责任到人，奖罚分明。
五、认真处理业主投诉问题，做到派单及时，过程监督，保证让业主满意。
六、负责对业主领取钥匙情况进行核实。
七、负责对业主的装修现场进行检查，对存在的问题及时处理。
八、定期对业主进行回访，征求意见和建议，并向上级领导汇报。
第七章保安队长岗位职责
一、熟悉小区的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅区整体情况。
二、带领保安人员认真执行保安队的各项规章制度，切实履行保安员职责，做出表率。
三、交接班时集中整理队员的仪容仪表，组织召开班前会和班后讲评并做好绩效考核。
四、负责本班人员的出勤、坚持白天和夜晚查岗制度。
五、管理本班人员的在班工作，认真做好交接班记录。
六、合理安排勤务工作，及时解决工作中存在的问题，关心爱护保安队员。
七、督促队员执行宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱拉乱挂现象。
八、对本班无权决定或无力解决的问题应当及时向上级请示。
九、发生事故、案件或是遇到特殊情况应立即报告，执行重要任务时及时报告任务的进展和完成情况。
十、带领保安人员认真履行岗位职责，及时完成对里交给的各项保卫任务，遵纪守法严防失窃和暴力案件的发生，确保安全。
第八章保安员岗位职责
一、门卫岗位职责
1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。
2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。
3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。
4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，容详细准确。
5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。
6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。
7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。
8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。
9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。
10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。
二、巡逻岗岗位职责
1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。
2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区的打假斗殴事件。
3、严禁搞传销及做广告的人员在小区各种公共场所、设施上散发和贴传单。
4、熟悉小区的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。
5、劝说院的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。
6、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。
7、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。
第九章保洁班长岗位职责
一、以身作责，带领员工保质保量完成各项工作任务。
二、合理调配人力、物力资源，全面安排每日工作任务。
三、负责部门的绿化培植、养护管理的技术培训并检查督促好工作的实施。
四、每日检查岗位的班次交接，工作质量效率、员工行为规，发现问题现场纠正，并做好当日检查记录。
五、教育员工爱护公物，厉行节约。
六、认真学习业务技术知识，提高管理节约。
第十章保洁员岗位职责
一、室外保洁员岗位职责
1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。
2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。
3、熟悉各自分工及所负责围的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。
4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。
5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。
6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。
7、完成公司交办的其它临时性工作。
二、花园及娱乐场所保洁员岗位职责
1、准时到岗，按工作任务和操作要求完成任务。
2、负责爱护健身器材等活动设施的维护和保养，定期向上司汇报用品的消耗及领用情况。
3、对游乐儿童，活动人员热情礼貌，合理耐心的解释，切忌用粗鲁的言语。
4、维护活动场所秩序，随时维护娱乐场所的卫生，及时处理突发事件。
5、定期对花园树木、池边喷洒药物，以确保花园四周卫生整洁。
6、及进维护、养护花园设施设备，细小问题自行解决。
7、在客户或销售员的要求下，可以和客户谈物业公司及小区的相关情况。
8、对花园的设施设备做好详细登记。
9、爱岗敬业，完成临时性的工作任务。
三、室保洁员岗位职责
（1）楼道保洁员岗位职责
①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。
②每周对楼梯标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
④当班时间遇到楼有可疑情况时，即时与保安人员联系。
⑤巡视楼公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门。
⑥定期对楼道蚊虫等进行消杀，确保无“四害”。
⑦积极完成上级交办的临时任务。
（2）办公室保洁员岗位职责
①准时到岗，按工作要求完成任务。
②工作时间不能做与工作无关的事，如聊天。
③不得随意翻阅办公桌上的文件，打扫完毕返之原地。
④积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁知识，提高个人素质。
⑤不断总结工作经验，提高服务水平和工作效益。
⑥积极完成上级交代的临时任务。
⑦每次使用完保洁工具，应清洁干净，放到指定的地点。
四、上门服务保洁员岗位职责
1、按客户预约时间着装准时到达工作岗。
2、根据客户要求，按照部门制定的操作规完成任务，并将结果及时上报部门。
3、严肃纪律，不得私自收取费用。
第十一章物业管理员岗位职责
一、管理员在物业管理部经理的领导下进行工作，对业主实行全面服务。
二、熟悉小区的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅的整体情况。
三、主动与业主进行交流和沟通，建立良好的人际关系。
四、处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜。
五、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在的问题及时时行整改。
六、负责业主装修前交底和装修过程的检查，以及存在问题的处理。
七、负责小区太阳能、空调安装手续的办理，和检果验收。
八、负责对小区公共部位的设施/设备的检查和保修。
九、负责对小区的空置房时行检果和管理。
十、负责小区钥匙的管理和使用。
第十二章水电工岗位职责
一、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能保证安全用电。
二、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟到早退，严格履行请假制度，坚守岗位，服从用户随叫随到，不拖拉扯皮。
三、对用电设备要定时或不定时的巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级详细汇报。
四、严格遵守操作规程，做到“送电时先高压
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