XX生态型经济开发区控制性详细规划说明书.docx

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XX生态型经济开发区控制性详细规划说明书

1背景概况

1.1自然环境

1.1.1地理位置

XX省XX县地处XX西部山区，钱塘江上游，境内以著名的国家级风景名胜区XXX为中心，县城XXX镇位于湖区中北侧。

XXX经济开发区鼓山区块位于XXX镇东侧4公里处，南侧面临淳建公路，交通条件较为优越，现属XXX镇马路村、富城村和岭后村土地。

1.1.2地形地貌

XXX镇以山地与湖区为主，湖区常水位108米，建设用地海拔110米以上。

鼓山区块东西长约2.1公里，南北宽约1.1公里，由山地与曲折水面构成，其中南侧水面较大，与中心湖区沟通，总体上山势北高南低，但规划范围内最高山体为位于南侧的鼓山与松尖顶，山顶高程分别为201、210米。

本区域虽属山地，但相比XXX镇其它区域来看，相对地势较为平缓一些，便于开发建设。

1.1.3水文

XXX镇二面临水，港湾河汊众多。

其东为二轮城市总体规划确定的富有创意的结构性要素城中湖。

鼓山区块内中部与淳建公路之间现为小湖面并分三汊深入用地内部，其西南侧与城中湖贯通。

1.1.4气候

XXX镇地处亚热带季风气候北缘，气候温和湿润，雨量充沛，四季分明，年均气温17℃，无霜期超过260天，降水充沛，年均降水量大于1400毫米。

由于湖泊效应的存在，XXX镇绝对温差小，相对湿度大，且多雾。

1.1.5地质

镇区主要岩层为白垩纪凝灰岩，粉沙土、砂质页岩等。

基岩风化严重，断裂构造发育较多，工程地质均匀性差，强度低，表层填土厚度一般1~5米，除老填土承载力有8吨/平方米外，其余承载力均在3吨/平方米以下。

1.2社会环境

1.2.1城市依托

至2001年，XX县城XXX镇城市常住人口约6万人，其县域中心城市的地位正处于进一步增强之中，同时工业发展迅速，集聚程度进一步提高。

此外，以旅游业为龙头的第三产业已经迅速崛起。

城市各项基础设施、公共服务设施较为完备，为产业发展提供了较优越的城市依托条件。

1.2.2产业基础

1999年全县国内生产总值达到了29.6亿，人均达到6590元，XXX镇是XX经济实力最强的乡镇，1999年实现国内生产总值6.22亿，人均约1.15万元，工业总产值占全县四分之一以上，已逐步形成了以轻工业为主的工业结构，产业以食品饮料、纺织、电子、机械制造工业为主。

根据有关规划要求，高新技术产业、对环境要求高的技术型企业将是今后XXX镇的主导工业发展方向之一。

1.2.3工业区建设

近年来，XXX镇工业发展较快，其中省级经济开发区XXX经济开发区南山区块是主要的工业成长空间，总用地25.3公顷，目前已有工业企业60余家，完成工业产值约4亿元，主要行业有电子、纺织、食品、印刷、服装、纸箱、饮用水、塑料制品、机械加工等，但其规划的发展空间已十分有限，从风景区保护要求与具体地形来看，又不便大规模拓展，因此鼓山区块将成为新的工业成长空间，其间空间规划与管治政策的统一连续将是其主要优势之一。

1.2.4人文环境

XX民风俭朴务实，尊师重教，具有徽派文化特征。

改革开放后，尤其是随着旅游业发展，与外界的信息交流不断增强，XX的商贸业得到了蓬勃发展，民众的市场经济意识也在不断提高。

但同时，XX虽人力资源丰富，为产业发展提供了一定的熟练劳动力，但总体上素质普遍不高，科研能力与技术开发水平也较落后。

2发展条件分析

2.1发展背景

2.1.1“筑巢引凤”，构筑“工业兴县”新平台

XXX经济开发区自1992年成立以来，工业经济发展快速，2001年完成国内生产总值亿，已开发工业用地公顷，成为XX县经济发展中最具活力的增长点之一。

2002年，县委、县府提出了“工业兴县”的发展战略，而县工业园区目前除新淳中以外的高新技术项目预留地400亩以外，其他均已出让，园区二期工业用地也仅存100余亩，发展空间已显得十分狭窄，一些项目因没有合适的土地而流失。

因此，通过开辟和拓展新的发展空间，是实现“工业兴县”的首要条件。

同时，通过近二十年的改革开放实践，采取工业园区的形式，“筑巢引凤”，被认为是推进工业化、城市化与现代化的较好模式，XX的实践也充分说明了这一点。

从工业园区建设来看，基础设施完备程度是影响工业区竞争力的重要因素，工业区投资环境的优劣关系到工业区引资能力、产业发展档次等问题。

从XX经济开发区及本区可能进区的企业来看，大部分企业均来自县内，但也有外来的较大型企业（如水加工企业），表明企业对工业区规模与资源引导的倾向十分明显。

因而，本工业区应以高起点、高标准进行基础设施配套，采取“筑巢引凤”形式招商引资，吸引更多、更强的企业入驻工业区。

2.1.2建设新城，加快推进城市化步伐

城市化是21世纪的发展主题。

随着XX县社会经济的较快发展，城市化也在不断推进。

但从县城现状来看，旧城区已日趋饱和，必须通过城市的外延发展来扩大城市容量，以城市建设与城市化的推进，不断满足城市经济社会发展的需要。

同时，由于XX县城地处山区，宜建设用地数量少，分布较为分散，又属国家级风景名胜区，不宜过分提高开发强度，以保持旅游城市风貌特点。

为此，结合城市总体规划的用地布局，通过适度的新城开发模式，既满足了城市各方面的发展要求，又有利于景区保护与城市特色营造，为城市整体向环城中湖发展创造了条件，从而整体上有利于加快推进城市化步伐。

2.1.3与时俱进，灵活应对未来的不确定性

2001年11月11日，中国正式加入了WTO组织，标志着我国对外开放进入了新的历史时期。

面对以WTO为代表的经济全球化、网络通讯技术为代表的新经济、城市化为代表的社会演进，更新观念，以全新的政策、措施应对现实及未来的新形势对于工业区建设有着举足轻重的关键意义。

鉴于完成工业区建设需要一定的时间段，所需的基本设施投入较大，因此必须采取分期开发，滚动推进的开发方式，同时又应为未来的继续发展留有可能，因而工业区建设运作及规划应具备一定的灵活性，如招商引资、产业结构调整、产品市场开拓、高新技术开发和工业区整体形象塑造等必须根据每一时段的阶段特点、国内外经济社会环境情况加以制定和推进，与时俱进地以循序渐进，不断创新的方式推进。

2.1.4宏观调控

资源配置优化是自由市场竞争的最大优势，但同时也应看到其伴生的市场失效（marketfailure）所带来的浪费。

因而，在保证市场机制充分发挥资源优化配置功能前提下，采取适当的宏观调控手段以消解市场失效的负面影响显得尤为重要。

在本工业区规划与开发建设中，应坚持生态环境优先与提升城市产业层次的原则，规划建设形成良好的生产、生活环境和景观形象，这需要规划等手段进行必要的宏观调控。

同时，应利用税收政策、土地政策、金融政策等经济杠杆，以及适当的行政调控、充分的信息宣传消除可能产生的产权划分矛盾、泡沫经济（如土地投机等）以及信息不对称带来的经济低效。

2.2产业发展

2.2.1产业结构

鼓山区块开发应以工业为主导，力争将自身建设为规模化、高效化的工业生产基地，形成城市第二产业的发动机。

同时工业区也应充分利用区位优势，加强相应城市型与园区型配套公建设施的建设，一方面可强化城市与工业区的功能关联，满足城市功能拓展的需要，同时也为工业区发展提供良好的支撑与基本服务（如职工住房等），另一方面，也可为工业区所需基础设施投入拓宽资金来源。

2.2.2工业结构

从XX的产业发展现状与趋势分析，XX目前已形成的电子通信设备制造、食品、水资源加工、纺织、机械制造等行业具有一定的优势，由于XX总体上工业经济与发达地区落差较大，因此在相当一段时间内劳动力成本等方面仍应具有比较优势，这些工业应有一定的前景。

同时，XX的水环境质量涉及下游广大发达地区，对工业结构的限制较大，因此应积极引进对环境质量要求高的工业。

总体而言，本区工业结构应强调电子、通信设备制造、食品、水资源加工及技术型等主导工业。

但同时也应看到，市场经济下地方优势行业具有短期的稳定性，在中长期时段中往往表现出转型和演进的特征，因此，工业区的工业结构设置也应考虑为未来产业发展变化留有余地。

2.2.3规模结构

以小企业为主是XX产业组织结构的主要特征，大中型企业产值占工业总产值的比率远远低于全省44.2%的平均水平。

值得指出的是，XX经济发展的特点是产业群体关联度和专业化程度相当高，范围经济的优势得到了较充分的发挥，因此中小企业的生产经营效率并不低，专家将其称为“小狗经济”，并断言照此发展下去，将来一群“小狗”很可能吞掉“大象”。

这也说明了我们在考虑规模经济同时也应充分重视范围经济。

相比之下，XX工业经济的小企业集群形态尚在发育之中。

因此，从现实与未来发展趋势来看，工业区首先应满足具有群体型与关联型特征的中小企业集群发展的内在要求，将生产联系密切的企业单元集中布置以便于生产协作与相互学习竞争。

2.2.4技术档次

XX工业企业总体上具有规模小、劳动者素质和技术装备水平低的特征，主要涉足轻纺等轻型劳动密集型行业，而且与发达地区随着资本积累阶段的逐步完成，企业发展逐步进入扩大规模、增强竞争力、争创名牌的新阶段不同，XX诸多新生工业仍基本处于资本积累阶段，因此对这些企业的技术要求不能太高，同时，应利用优越的水体环境及生态环境不断引进高技术含量企业，提高技术装备水平、引进新技术、开发新产品以及引进科研、管理专业人员，这在未来的珍珠半岛区块应体现得更为明显。

另一方面，正如著名经济学家樊纲所指出的，我国顺应加入WTO后国际分工的产业技术，并不一定是高、精、尖的前沿技术，而应是“适用的”技术，也即是最能适应地地域经济要素与发展潜力的常规技术。

从上述分析来看，工业区产业技术运用仍应立足以常规技术为主。

2.2.5区域贡献

从现状来看，XXX经济开发区已在县域经济板块中占有主导地位。

建设鼓山区块，对于提升县域经济总量，提高企业群体优势，集中优势力量开发新产品以增大产品科技含量，促进城市产业升级换代，处理好生态环境保护与城市发展的关系具有重大的现实意义。

2.3开发建设分析

2.3.1选址模式：

外围独立型。

从城区形态近二十年的历史演变过程来看，主要是沿道路与山谷地轴向发展，同时形成山水自然要素与城市建设区域复合转换的相对集中、环状分散的城市用地形态。

从目前城市发展趋势及二轮总规引导来看，将逐渐向环城中湖的独立组团的模式演变，由于受自然条件及旅游、景观房产开发等因素影响，城市的相对独立组团开发已是必然趋势。

本工业区块位于城市向东的发展轴上，选址模式属外围独立型，具有相对依托旧城，开发成本较少，启动较快，建设周期较短的特点。

2.3.2功能模式：

极核功能主导。

工业区作为有一定行政组织与管理权力，且以城市局部地域的工业开发为目标的行政与功能开发单元，通过政策、基础设施及管理服务等方面的支撑，赋予所开发地域以极核作用，以便吸引更多的投资。

随着工业区极核能力的增强，则会形成对所在城市经济发展的扩散效应与带动、示范作用。

一般来说，工业区的极核作用是通过工业开发数量的集聚与质量的引导来达到的，如珠三角的东莞、顺德等，从扩散效应与带动、示范作用来看，也希望开发功能的单纯化，即以工业开发与必要的配套设施为主。

从工业区已有意向进区的企业来看，预计其极核（即工业集群）作用应是明显的。

另一方面，独立生长型工业区既是城市整体的有机组成部分，又因相对独立需一定程度上自我配套完善的内在要求，尤其是从改善投资环境来看更是如此。

2.3.3过程模式：

市场化过程。

除投资主体市场化外，城市建设市场化在工业区也得到非常明显的体现，当然政府在基础设施方面的投入与引导是重要原因，但政府投入的目的也在于改善投资环境与提高市场竞争力，功能开发主要还是取决于市场本身。

也因此，工业区的开发建设随市场环境如外部政策的影响变化很大。

从我国进入WTO后及XX面临的经济发展环境来看，目前这种周期性尚难预料，但由于本区块总体上面积不大，通过全县生产力布局的适度调控，完全有可能在这一经济周期内开发完成，同时需考虑继续扩展的可能。

2.3.4空间模式：

西部启动，向东延伸，全面形成。

从目前开发条件及可能进区企业项目来看，其开发过程的空间模式可以依托与淳建线的联结道路在西部先予建设启动，随之向东推进，在数年内争取开发完成。

2.3.5开发强度模式：

运作中叠加。

据对工业区的实证调查，除了许多项目尚在建设的原因外，大多项目是在未达到批准建筑面积的前提下即已开始功能运作。

如对余姚开发区1996年调查，累计竣工建筑面积只及批准建筑面积的16.1％，与征地数或现状除农居型三类居住用地之外的建设用地之比（容积率）为0.23、0.28，显然偏小，据分析征而未用土地不多（现状图与征地数对比可知），可见开发强度本身是在运作中逐渐叠加的，而不是一步到位的，再如余姚开发区中的远东城工业企业按设计大多是分三期完成，按批准建筑面积与征地数之比容积率为1.44，较高，其原因主要应是受土地价值规律的影响，同时也说明，在工业区外延式开发进程中，其内涵型发展与已有土地的再开发过程也会较早到来。

3发展规划

3.1规划依据

规划依据由不同层次的法定文件与地方文件构成，其中法律、行政法规、部门规章、地方法规、国家标准具有强制性，其它则根据不同的内容具有相应的强制性或参考性。

3.1.1法律

1、1989.12《中华人民共和国城市规划法》；

2、1998.8《中华人民共和国土地管理法》；

3、1989.12《中华人民共和国环境保护法》。

3.1.2地方法规

1、1992.1《XX省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》；

2、1998《XX省村镇规划建设管理条例》。

3.1.3行政法规

1、1985.6国务院《风景名胜区管理暂行条例》；

2、1993.6国务院《村庄和集镇规划建设条例》；

3、1992．6《城市绿化条例》；

4、国发（1996）18号《国务院关于加强城市规划工作的通知》；

5、中发（1997）11号《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》。

3.1.4部门规章

1、1991.9建设部《城市规划编制办法》；

2、1995.9建设部《城市规划编制办法实施细则》；

3、建设部建规（1996）525号《关于贯彻<国务院关于加强城市规划工作的通知>的几点意见》；

4、1993.11建设部《城市绿化规划建设指标的规定》。

3.1.5地方规章

1、浙政发（1994）152号《关于加强省级开发区建设和管理暂行规定》；

2、浙建规（1995）《省级开发区规划编制和审批管理若干规定》；

3、浙建规（1997）10号《贯彻执行<国务院关于加强城市规划工作的通知>的意见》；

4、浙建规（1997）112号《关于<中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知>贯彻意见建议的报告》。

3.1.6国家标准

GBJ137－90建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》；

2、GB50180－93建设部《城市居住区规划设计规范》；

3、GB50220－95《城市道路交通规划设计规范》；

4、1988.10公安部、建设部《停车场规划设计规则（试行）》；

5、GB3095－96国家环保局《环境空气质量标准》；

6、GB3838－88国家环保局《地面水环境质量标准》；

7、GB8978－88《污水综合排放标准》；

8、GB3096－93国家环保局《城市区域环境噪声标准》；

9、CJJ27－89《城市环境卫生设施设置标准》；

10、CJJ50－92建设部、水利部《城市防洪工程设计规范》；

11、GB50201－94建设部、水利部《防洪标准》；

12、GB50282-98《城市给水工程规划规范》；

13、GBJ13－86国家计委《室外给水设计规范》；

14、GBJ14－87国家计委《室外排水设计规范》；

15、GB5749－85《生活饮用水卫生标准》；

16、GB/50293-1999《城市电力规划规范》；

17、SD157－85城建环保部、水利电力部《城市电力网规范设计导则（试行）》；

18、YDJ8－85邮电部《市内电话线路工程设计规范》。

3.1.7规范性文件、可行性研究报告

1、《XX县国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》；

2、中国城市规划设计研究院、XX县人民政府《XX县城（XXX镇）城市总体规划（2000－2020）》；

3、XXX经济开发区管理委员会《关于进一步拓展XXX经济开发区发展空间的建议》，2002.7；

4、其它相关规划、研究报告、工程设计、政策文件等。

3.2规划原则

3.2.1可持续发展原则

根据《中国21世纪议程》指导性文件等有关精神，确定发展是前提，发展又必须坚持综合、长期、渐进的可持续发展的战略与对策，即在保持经济较快增长的基础上改善增长的质量，谋求社会的可持续发展，加强环境保护，经济、社会发展要与资源与环境的承载能力相适应，逐步实现人口、经济、社会、资源与环境的协调发展。

3.2.2区域优先发展原则

某些开发区之所以发展速度不理想，原因是多方面的，但其主要原因之一是政府在宏观调控中干予力弱化，空间开发的引导力不足，造成优惠政策普遍化，投资分散，如各类工业区与工业城过多。

随着国家对工业区与土地资源管理的强化，以及经济发展的二个根本转变，这一现象必然会得到改变，政府从空间开发引导经济发展角度的干予力度必然会加强。

因此必须从城市发展与空间布局以及各类工业区在城市中所处区位、规模与现状发展等条件来比较选优，确立某些确有优势的工业区在区域中优先发展的地位。

从XX县城与各工业园区及布点现实来看，本区块具有较大的区位等优势，应确立在区域中优先发展的地位，从而达到对县域经济发展产生更大的区域贡献的目的。

3.2.3与城市发展目标关联原则

如何实现优先发展，当然这需要政府的政策配套，但根本之点是应把工业区的发展纳入到城市整体的发展目标中去，并且突出工业区对城市经济总量、产业结构调整与技术进步以及规划布局等方面的参与、贡献与作用，在这基础上通过政府调控实现优先发展战略，最终达到加快城市整体与工业区发展的目标。

同时，也能改变许多城市经济、社会与科技发展计划与地域开发脱节的矛盾。

3.2.4市场与政府相结合调控原则

市场经济具有资源配置的高效率与优化特点，对于经济特性非常强的空间资源来说，应起到基础性调控作用，同时，单纯的市场趋向具有对资源的掠夺性，尤其是对于弱质性产业与公共性的自然、空间与社会资源更是如此，在社会财富分配方面还具有对弱者缺少同情的一面。

因此，为谋求经济社会的可持续发展必须坚持市场与政府相结合的调控原则，而作为公共干预政策的重要手段之一即是城市规划。

当然，政府调控是在保证市场机制充分发挥的基础上、对市场机制失效的部分进行的必要的调控。

3.3规划期限

根据本区块面积不大及有关部门开发设想，总体上应在三年内基本开发完成，为此，结合城市规划期限概念，本规划不再予以具体分期，具体的分步实施步骤可根据下述分期开发要求进行。

3.4规划性质、职能

工业区概念的外延限定了其总体内涵，根据工业区的一般内涵并结合鼓山区块的发展分析，确定本工业区块的性质与职能为：

以技术型产业为引导、以常规产业为主体、包括电子通讯、水资源加工、食品、机械制造、纺织等产业，并包含其它公建、居住等完整配套设施的生态型工业区。

3.5规划目标

3.5.1引资机制：

据预测，本区全面完成需基础设施投入约需1.3亿元，因此，应在“筑巢引凤”基础上如有可能可采用“引凤筑巢”模式，引导企业资金投入基础设施建设。

3.5.2投资结构：

以产业与空间布局为导向，二产为主并优先发展，三产为辅；工业为主，同时积极引导公共设施、居住、物流设施等市场开发。

3.5.3产品市场：

国内市场为主，同时积极推进出口，出口总额占工业产值比例逐渐提高，最终形成以内外向结合型的工业区。

3.5.4产业选择：

向符合城市整体发展目标的主导产业与新兴产业倾斜，如技术型、环保型、水资源加工型企业，同时应重视传统优势产业与劳动密集型产业，如电子、机械制造、纺织等。

3.5.5技术选择：

与城市科技发展目标相结合，开发期以先进技术为导向，适用与常规技术为主体，逐渐扩大高新技术比例，提高技术层次。

3.5.6工业产值预测：

XXX经济开发区南山区块目前产值密度为1581万元/公顷，随着工业经济效益的不断提升，其产值密度也将会有所提高，规划按每公顷2000万元估算，鼓山区块工业总产值可达1.5亿元左右。

3.6就业人口预测

工业区职工人口密度发展具有两个趋势，一是随着工业企业资金与技术含量提高，职工密度将降低，二是随着土地集约使用的程度提高，职工密度可能增加，而其综合趋势将取决于两者的合力。

综合鼓山区块及其它工业区统计，规划按每公顷工业用地职工100－120人计算，以规划工业用地73.74公顷计，工业职工为0.74－0.88万人左右。

参照其它一些工业区工业职工人数与其它设施从业人员比例（8－5：

1）并考虑工业为主的特点，因而确定这一比例为8：

1左右，据此推算远期全部职工数为0.83－0.99万人。

3.7用地发展与兼容

3.7.1用地分类

根据国标GBJ137－90《城市用地分类与规划建设用地标准》及规划深度要求进行编制，以小类为主，部分中类，汽车城配套公建单列。

3.7.2用地兼容

为增加用地的适应性与灵活性，特作用地兼容性规定，主项用地指总图上所示的用地性质与相应区位，兼容性用地指改变主项用地后的用地性质，“√”、“△”、“×”分别表示允许兼容、有条件兼容、不容许兼容。

主项用地性质

兼容用地性质

√

△

√

△

√

△

√

△

√

△

√

△

√

△

√

△

√

注：

1未列入的主项用地与兼容用地不得兼容，除非按法定程序进行。

2．由于规划设计深化引起的微小改变不属此兼容范围。

3.兼容用地为S2兼容仅限游憩性广场。

4．兼容用地为U除兼容M1、M2、W1外仅限小型设施。

3.7.4分期开发

考虑到工业区区位与交通条件，开发时序总体上应采取由西向东、集聚发展的方式，其中松尖顶东南主路作为主要依托道路应先予实施，随后进行其北侧的工业组团功能开发，再向二侧主要向东侧推进为主，中心区可在分期推进中相应实施。

4用地布局规划

4.1总体布局

4.1.1规划原则

高效率功能：

与城市总体规划相协调，体现与城市的紧密关联与互动，满足企业集群化要求，及体现一定的灵活性。

高配套支撑体系：

基础设施是地域开发的前提，社会服务是地域开发的保障，应通过不同开发方式或政策建立起工业区发展的基础设施与社会设施支撑体系。

高质

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