大目湾概念性总体规划.docx
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大目湾概念性总体规划
象山，国家首批沿海对外开放县市之一，地处浙江省东部，是长江三角洲南翼经济中心和东南沿海重要港口城市——宁波的重要组成部分。
象山县三面环海，一路通陆，陆地面积1175平方公里，海域面积5350平方公里，总人口53万，海岸线长800公里，大小岛礁608个。
由于交通条件的制约，象山县的发展一直游离于长三角、大宁波的核心发展地带之外，接受区域中心城市的辐射不能和一些区位相对较好的城市相提并论。
因此，尽管近年来象山县取得了令人鼓舞的发展速度，但由于经济基数和发展速度的相对滞后，其区域地位实际上处于下降的趋势。
随着全球化、区域一体化进程的日益加速，杭州湾大桥、象山港大桥等大型交通设施的开工建设，象山县将面临重大发展机遇与挑战并存的外部环境新格局。
一方面，交通设施的建设使其不再处于区域交通的尽端，能够大大缩短与上海、宁波等区域中心城市的交通时距，更好的接受这些地区的经济辐射。
另一方面，交通区位得到改善的将不只是象山，其周边城市（如宁海）也将不同程度的受益，在区域内城市竞争日益激烈的“经济战国”年代，任何懈怠乃至低于周边地区的发展速度将直接导致本地区未来的区域地位下降及边缘化。
因此，象山县必须做好积极的应对，抓住每一次重大发展契机。
象山县县委、县政府明确指出：
大目湾城的发展计划不是丹城原有规划的翻版，不是老城功能的简单延伸，也不是一般性的扩大城市的容量，消化象山一般性的城市需求，而是要建设一个具有个性和竞争力的滨海新城，同时也要成为政府财政的重要来源之一。
对本次规划的几点认识
城市的快速发展需要土地资源供给的有力支撑。
但是受自然条件约束，象山县属于人多地少、土地资源相对短缺的城市。
从这一层面上讲，18KM2的大目湾城将会是象山县未来的一块重要战略储备用地，是应对区域内城市竞争的重要棋子，是提升象山县城市竞争力和城市形象的重要筹码。
这一点，在当前我国日益紧缩的土地政策宏观调控背景下，大目湾城的建设显得尤为必要。
因此，大目湾城建设的必要性主要体现在以下三个方面。
第一，为象山县社会经济发展提供新的空间。
土地是社会经济活动的重要载体，在城市化进程加速、产业结构升级、新的城市功能不断涌现的发展预期下，18KM2的大目湾城可以为未来象山的城市发展提供充足的土地供给。
第二，为象山县财政提供长远、稳定的财源。
通过经营性土地的出让，政府可以获得必要的发展资金，更好的进行公益性公共设施及部分基础设施的公共性开发，从而控制和引导商业性开发行为，有效的实现城市经营。
第三，使象山县更具有滨海城市的特色。
在长三角地区，能够将山地、海湾、海岸、沙滩、城市等资源进行组合的城市并不多见，象山县就是其中之一。
因此，精心营造“滨海旅游新城”的特色无疑是提升和丰富象山城市形象、进而增强城市竞争力的有效思路。
技术路线和工作重点
1、技术路线
本次规划采取目标导向的研究方法。
首先，根据所处区域状况、上层次政府的要求明确大目湾城的定位和发展目标；其次，根据本身的资源条件和发展的主观追求论证目标实现的可能性；最后，将建设目标演绎为具体的规划方案，并提出明确的近期建设计划。
2、工作重点
（1）城市发展目标与定位研究
这是规划解决的核心问题，必须通过审视象山的内、外部发展环境，充分论证大目湾城在未来象山县城可能扮演的角色，明确城市定位，确定城市发展目标。
（2）城市职能选择与区域功能协调
根据城市发展目标，选择能够支撑城市未来发展并能充分体现城市形象、特色的城市职能，同时论证大目湾城与丹城、松兰山在功能上的协调与差异化。
（3）城市空间结构、功能结构与用地规划
以城市发展目标为导向，城市职能为支撑，提供一个具有高度弹性的规划结构和用地布局。
（4）城市建设实施策略
提出城市分期开发建设、项目融资、政策保障方面的建议，并对近期城市建设提出规划指引。
为清楚界定本规划报告中所出现的地理名词，现将有关概念解释如下：
1、中心城市——由丹城、爵溪、墙头、大徐、东陈、茅洋组成。
2、主城区——中心城市组团之一，由现在的丹城及其向南拓展区域组成，具有综合服务职能。
3、爵溪——中心城市组团之一，主要城市职能为工业。
4、松兰山——国家“4A”级旅游度假区，长三角著名的海滨度假胜地。
5、大目湾城——本次的规划区范围，位于中心城市范围内，由大目涂一期和大目涂二期组成，总用地面积约18.0平方公里
经验和启示
“他山之石，可以攻玉”，在学习这些成功的经验时，应该借鉴其原理和思路，而不是搬抄其外形和风格。
大目湾城在规划建设中应当借鉴以下原则和思路：
1、优良的生态环境
对于一个滨海旅游区来说，创造一个海滨胜地的环境优先于建设单纯的城市环境，这是以上国内外众多城市的共同经验，也是它们取得成功的关键性因素。
优良的生态环境建立在大面积的城市公园、河道水系等公共开敞空间之上，这就要求在规划设计的时候一定要保证有足够的绿地和水域面积。
另外，人口密度、开发强度不能太高，要低于一般城市化地区的水平，这也是优良环境的一个表现形式。
2、城市功能多样化
必须坚持城市功能的多样化，尤其是对于一个面积达到18km2的城市建成区，只有保持功能的多样化，才能具有强大的吸引力和持续发展的活力。
因此，不管是深圳华侨城地区，还是澳大利亚的黄金海岸都十分重视旅游、居住、产业、商业文化、办公等多种功能的混合。
这样，既能够创造更多的就业岗位，为本地区永久性居民提供充足的就业机会，还有利于增强地区的吸引力，吸引更多的游客驻留。
3、多样化公共交通方式
由于旅游区有大量的外来游客，因此如何保证他们在本地区的交通出行就显得尤为重要。
在上述城市中，大都十分重视公共交通系统的建设，大力提倡由铁路、航空、陆路巴士、轻轨、休闲自行车、步行、水运交通等多种交通工具组成的多样化公共交通体系，它们不仅解决了本地区的交通问题，还成为这些城市的一道风景。
4、依托母城、协调发展
在新城启动阶段，应尽可能依托母城发展。
这主要基于两方面的考虑，一方面，新城建设一般开发周期较长，在此期间，依托母城可以弥补建设过程中“人气”的不足，增加本地区的“曝光率”，使广大市民和游客注意到该项目的存在。
另一方面，新城建成之后，可以反过来带动母城的发展。
失败的例子如伦敦的港区工程，位于母城中心10公里之外，无法利用母城在开发初期支持及带动新区，缺乏人气，最终影响了新区的成功。
此外，还应该意识到新城是全市的一部分，在规划、建设中切忌将其孤立地看作一个独立体，而忽视了它和整个城市的关系。
因此，无论在功能布局、项目安排、基础设施建设、生态绿化上都应该与母城相协调。
5、主题形象明确、设计特色主体建筑
作为集中体现象山县滨海城市形象的地区，大目湾城必须通过周密的规划和富有特色的城市设计树立自身的特色，加强特征强烈的形象要素的建设，包括河湖水系、绿地广场、特色建筑等等。
在新城开发项目中，必须规划设计一、两个特色主体建筑作为整个项目的骨干。
因为这些关键的主体建筑不仅体现了整个新城的主题形象，而且往往能影响后续工程的顺利开展。
6、妥善处理防洪问题
滨水地区由于紧靠水体，往往会受到湖水、洪水等自然灾害的威胁。
在滨海地区，防波浪、防台风等工程设施会对滨水地区的开发和景观产生影响。
因此妥善处理防洪工程与城市景观十分重要。
芝加哥市湖滨地区就分为三层台地：
最接近水面的无建筑物的低台地（供散步和自行车），允许建造临时建筑物的中间台地（可建有游泳救生台等夏季简易建筑物），以及可建造永久性建筑的高台地
区域发展分析
（一）区域发展分析
象山县大目湾城位于宁波市域内，是长江三角洲地区的一部分。
近年来长三角地区区域一体化格局越来越明显，只有了解和掌握长三角地区、大宁波地区和象山县中心城市的发展趋势，才能找准大目湾城的合理定位，促进大目湾城的持续健康发展。
1、长三角发展趋势
（1）区域地位上升
根据专家分析，我国经济将越来越向各个大城市区，特别是向珠江三角洲、长江三角洲、京津环渤海地区这三个大城市群集聚，三个大城市群将在不久的将来成长为具有巨大影响力的经济空间。
随着城市群的发展，预计2050年左右包括上述城市群在内的各大城市区将容纳全国人口的50%，可创造国内生产总值的85%，其中长江三角洲城市群GDP可能占全国GDP的30%左右。
由于未来中国经济在全球地位将显著上升，因此，长三角在全球范围内都将占据重要经济地位。
预计未来10-20年时间内，长江三角洲地区以上海为中心的15个城市，将通过全面合作、加快区域融合，逐步形成继美国东北部城市群、北美五大湖城市群、日本东京城市群、英国伦敦城市群和法国巴黎城市群之后，第六个世界级城市群，也是最具活力的城市群。
（2）一体化进程加速
2003年8月底，国务院总理温家宝在上海考察时对长三角及沿江地区合作提出了十六字的方针，即“突出特色，优势互补，密切合作，共同发展”。
随后，长江三角洲地区区域一体化协调机制开始建立，一体化进程已经进入不可逆转的阶段。
1.交通一体化：
未来5年，从长江口北岸南通市，到杭州湾以南的宁波，西至南京的10万平方公里范围内，一个纵横交错、通江达海的现代化快速交通网，将把“长三角”16座中心城市、55座中等城市、1446个小城镇全部纳入“3小时都市圈”。
交通网络包括高速公路、城际轨道交通线网等。
2.市场一体化：
根据最近召开的长江三角洲地区城市联席会议透露，16座城市将打破贸易壁垒、统一市场、共享城市信用体系。
16座城市还将建立区域性行业协会，联合成立发展研究中心，联合召开大型招商引资活动，一种新型的城市合作将在长江三角洲地区全面展开。
3.政府行为一体化：
区域协调机制的建立标志着各级各地政府已经开始联手行动，共同制定规划和政策，同时相互协助，共同迎接挑战和解决现实问题。
条块分隔的局面逐渐冰雪消融，双赢和多赢的结局可以预期。
随着2008—2010年杭州湾大桥和象山港大桥的建成通车，象山县与上海的交通时间缩短至3小时，届时将正式进入以上海为中心的“3小时都市圈”。
随着一体化进程的发展，象山县必将融入整个长三角地区，偏远、封闭、自我的局面将彻底得到改变。
（3）功能结构重组
按照法国经济学家佩鲁提出的增长极核——扩散理论，长江三角洲地区城市群形态在逐渐变化中，极核不断增长并扩散。
从初期以上海为主要极核，南京等几个主要城市为次要极核带动周边地区发展，到中期南京—上海—杭州—宁波“之”字形城市连绵带为极核带动长江三角洲地区发展，到后期以整个长江三角洲都市圈为极核带动整个华东地区发展。
都市范围增长蔓延，最终扩散至整个长江三角洲地区。
在都市圈形成的过程中，区域内部空间功能重新组合。
极核的功能不断强化，极核的配套功能也要求强化。
由于都市边缘的变化，原来是都市边缘的地区演变为都市中心地区，而都市外围地区正逐渐靠近都市区而成为新的都市边缘地区。
各个地区由于身份的变化，功能必须相应调整。
上海附近的苏州、昆山十多年前曾经定位为“大上海后花园”，如今“后花园”概念已经淡出，参与到都市区的功能分工当中来。
而现在位于都市圈外围地区的象山，未来将成为都市圈的边缘地区，因此必须承担长江三角洲都市圈边缘地区的功能，主要是提供区域性生态、休闲等功能。
2、大宁波发展趋势
（1）长三角中心城市之一
在长三角区域内，宁波市GDP和规模以上工业总产值位居15个城市第5位。
除上海以外，与苏州、无锡、杭州同为GDP超过1500亿元、规模以上工业总产值超过2000亿元的经济明星城市。
由于现状交通发展不充分，对内陆地区交通联系条件不利，宁波的区位优势还没有完全有效发挥作用。
一旦高速公路、铁路、高速铁路、城际轨道等交通条件进一步改善，宁波市作为海陆交汇点的区位优势将进一步得到充分体现，优势将转变为胜势。
根据《宁波市城市总体规划（2001～2020）》，宁波市未来的城市发展目标为现代化国际港口城市，国家历史文化名城、长江三角洲南翼经济中心。
（2）梯度发展格局
根据《宁波市城市总体规划（2001～2020）》，未来宁波市域将形成以宁波中心城为中心，T字型交通骨架（滨海线、沿海国道主干线）为主轴，二区（北部都市区、南部适度发展区）为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构。
根据宁波市城乡经济发展的现实和经济地理条件的条件差异，规划以余姚南部四明山区至东钱湖、穿山半岛为分界线，划分成南北两个区，形成一线两区的梯度发展格局。
北部都市区——作为亚太地区重要集装箱枢纽港，长江三角洲经济区海上门户和区域经济中心、物流中心，东南沿海重要工业基地，以浙东文化、港口文化、商贸文化为特征的文化、教育、科技中试、旅游基地。
南部适度发展区——城市重要的水源生态基地。
作为生态敏感区，重点发展风景旅游，适度发展与生态环境保护、风景旅游无矛盾的产业。
显然，若延续目前大宁波地区的发展策略，象山将作为大宁波地区的城市建设控制区，主要发展旅游、居住等产业，使其具有后发展地区“国际化”、“富人区”、“生态型”的强烈特征，发挥本地区“后花园”的作用。
3、象山县发展趋势
（1）旅游业面临大发展
象山具有丰富的自然景源和人文景源，在空间分布上形成南北两处富集地域，南部以石浦镇为中心，北部以丹城为中心。
南部风景旅游资源空间分布
南部风景旅游资源空间分布是以石浦为中心，北至红岩长廊，南至花岙石林，主要集中分布于石浦镇周边。
景源从北至南有金沙湾、红岩长廊、白岩山、半边山、蛟龙沙滩、皇城沙滩及中国开渔节、渔港老街、石浦城隍庙、石浦镇、铜瓦门大桥、石浦港、象山海鲜、檀头山姐妹滩、渔山列岛和花岙石林等，其中最吸引游人的景源是石浦渔文化资源和皇城沙滩（宁波十景之一）。
中国开渔节是我国十大民俗节庆活动之一，石浦老街是浙江历史文化名镇，石浦港是中国六大中心渔港之一，红岩长廊是露天地质博物馆，是海蚀地貌奇观大全，具有观赏价值与科普、科教、科研价值，花岙石林是世界罕见的海上石林，具有观赏与科研的价值，渔山列岛可成为海岛探险、海钓场所。
北部风景旅游资源空间分布北部景源以丹城的松兰山海滨度假区为中心，从北至南有道人山、南方养殖场、爵溪街心戏亭、海景观光大道、松兰山沙滩群、松兰山夜景、丹城石屋、丹井、文峰塔等，其中松兰山沙滩群是华东最大一片陆岸沙滩，沙滩岸线长达5公里，对来丹城旅游度假的游人具有较强吸引力。
但是，象山县的旅游资源优势并没有转化为胜势，以旅游产业为龙头的第三产业发展落后于周边地区，严重影响了象山县整个社会经济的发展。
2003年，全县三次产业的比重为19.9：
53.1：
27.0，低于浙江省平均水平，见下表。
第一产业比重（％）
第二产业比重（％）
第三产业比重（％）
浙江省（2001年）
10.3
51.3
38.4
象山县（2003年）
19.9
53.1
27.0
正是考虑到旅游产业的巨大发展前景和象山旅游资源的极大挖潜可能，象山县已明确提出旅游业将成为未来象山县国民经济发展中的主导产业，并预计2020年旅游业总产值将超过50亿元（2003年为6亿元），相当于当年GDP的15％以上。
在象山县旅游业大发展的预期下，大目湾城极有可能成为象山县旅游产业发展的重要增长点。
（2）城市化进程加速
2003年，象山县户籍总人口52.63万人。
从近年全县户籍人口变动情况来看，象山县人口总量略有下降趋势，下降幅度在0.5%以内。
人口自然增长率约0.8%，机械变动中迁出大于迁入。
以2002年为例，迁出10433人，迁入7575人。
人口迁入和迁出以省内为主，2002年迁出9204人，迁入6672人。
从原因上分析，迁入是象山县工业化与城市化进程对其他地区（主要是经济相对落后的地区）的吸引；迁出是宁波和杭州的吸引力，其中主要是由于宁波市现在正处于城市化进程加速阶段，都市区迅速扩大规模，对象山县具有较强的人口吸引力。
与人口发展相比，象山县第二产业的发展一直保持在一个比较高的速度。
2003年象山县工业增加值增长率（22.9%）和规模以上工业产值增长率（36.3%）都明显高于宁波市全市平均水平（18.0%和28.1%）。
如果工业化进程持续加快，即使在象山县全县人口保持不变的前提下，城市人口，尤其是中心城市的人口规模也会大幅增加。
按照非农业人口计算，2002年象山县城市化率为18.84%，按照城镇常住人口计算的城市化率则在35—40%之间。
根据《象山县县域城镇体系规划（2000～2020）》，2010年县域城市化水平达到50%，2020年60%。
如何应对日益加速的城市化进程，并提供足够的空间和就业岗位是象山县未来面临的一大挑战。
（3）城市形象需要提升
随着社会经济的快速发展以及城市定位的提升，象山县需要进一步提高城市建设的品质和内涵，精心塑造“滨海城市”的特色将是提升和丰富象山城市形象、进而增强城市竞争力的有效思路。
滨海城市形象的塑造无疑应当围绕象山800多公里的黄金海岸线来做文章，大目湾城靠近中心城市和海岸线的双重区位优势将使其成为象山县体现城市滨海形象特色的必然选择。
4、结论
在区域一体化的大趋势下，象山县将面临重大发展机遇，特别是随着杭州湾大桥、象山港大桥的建成通车，交通条件将得到彻底改善，并成为大上海都市边缘地区的一部分，而这一地带在区域层面的主要功能特征集中体现在“居住郊区化、生活休闲化、旅游生态化”。
因此，象山县要想融入长三角都市区，并确立自己的区域发展地位，除了要承担、满足传统的城市内部功能外，还必须承担诸如旅游度假、滨海高尚居住等为区域服务的对外服务功能。
而强大的对外服务功能应建立在资源的合理开发、环境的精心营造之上，从而创造极具特色、个性独立的地区。
在这个意义上，大目湾城的建设为实现这种目标提供了极大的可能性。
自身发展条件分析
区域的发展要求为大目湾城未来的发展目标指明了方向，我们还需要对大目湾城的自身发展条件进行分析和总结。
需要特别指出的是，在分析过程中，报告中所提到的优势、劣势所比较的对象均为象山县域范围内的其他地区，如丹城、石浦等。
1、优势
（1）紧临丹城的城市资源和松兰山的旅游资源
大目湾城位于丹城老城区东南约8公里处，根据《象山县城市总体规划（2001-2020）》，未来老城区将向现状建成区的东南方向拓展，并随着县行政中心的搬迁，在滨海大道两侧一带形成城市新中心区。
城市中心的南移使得大目湾城与丹城的距离能够大大缩短，并为大目湾城利用丹城的城市资源提供了更为便利的条件。
例如，住在大目湾城的居民可以在享受优美自然环境的同时，方便的分享新城市中心区带来的城市文明，这种城市文明与田园风光的集合所创造出来的新的生活方式无疑具有非常强的吸引力和竞争力。
松兰山的旅游资源也为大目湾城的建设提供了另外一个增长引擎。
松兰山是象山县唯一的一个国家“4A”级旅游度假区，并在周边地区享有较高的知名度。
与松兰山一山之隔的大目湾城完全可以依托“近水楼台”的区位优势，利用自身发展空间的优势，与松兰山已具有一定规模的旅游产业形成一体化发展格局。
（2）丰富的土地资源
象山县是一个人多地少的城市，土地资源相对稀缺，而快速发展的经济对土地资源的需求却与日俱增。
在国家土地供应日趋紧缩、严格控制城市建设用地占用耕地的背景下，大目湾城18km2的用地无疑是一笔巨大财富。
大目湾城及其周边地区既有完好的自然生态环境、山海复合的环境特征，又有便捷的交通条件，非常适宜建设新城。
（3）潜在的庞大旅游市场
象山县地处的长江三角洲是中国经济最为发达的地区之一，随着人们生活条件的改善，对文化和旅游的需要也逐渐增长，因此蕴藏着巨大的旅游市场。
象山县是长三角地区少数几个可以发展针对上海市场，具有区域特色的山水观光、海滨休闲度假功能的城市（另一处为舟山群岛），旅游发展潜力巨大。
除了外地游客外，象山县本地也存在很大的游客资源。
据调查，象山县居民节假日普遍愿意举家出行，使紧张的工作压力和疲惫的身体在大自然的怀抱中得到舒缓和恢复，而紧邻城市中心的大目湾城正是此类短徒旅游的理想去处。
可以看出，无论是外地游客还是本地游客，大目湾城均具备潜在的旅游市场。
（4）地产发展前景看好
伴随着近年来长三角地区（尤其是上海）地产的强劲发展势头，象山县地产发展良好，住房供不应求，老城区一般住宅平均价格达到3000～4000元/m2。
随着经济的不断发展，收入的提高，长三角地区和象山本地未来将会出现一定规模的高收入人群或成功人士阶层，这无疑会产生对高档住宅，尤其是与旅游产业捆绑发展的旅游地产的巨大市场需求。
大目湾城的良好区位将是此类地产项目的最佳选择。
2、劣势
（1）基础薄弱、资金短缺
与城市建设比较完善的丹城、石浦相比，大目湾城的各项配套设施（道路、市政、公共设施）仍是一片空白，甚至连场地平整、填土都尚未完成。
因此，在开发初期，必然需要相当大的先期资金投入。
如果政府因为担心财政风险而不能提供足够的资金支持，则必然要求对市场进行大规模的融资，而这种充满不确定性的融资将极大的影响整个开发进程的成与败。
换句话说，因为政府对大目湾城的作用和影响相当有限，市场的利益驱动很可能使本地区的发展轨迹偏离预先设定的目标。
（2）缺乏城市品牌
同样与丹城、石浦等地区相比，大目湾城既没有“不老文化”的深厚文化底蕴，也没有“渔文化”的著名品牌，这必然会影响本地区旅游、地产等项目的开发，同时也不利于积聚人气。
面对这种情况，必须通过本次概念性总体规划和专门的市场策划树立本地区的城市品牌和城市特色，培育城市核心竞争力。
同时，要注意处理好本地区与周边地区的共同协调发展，尤其是要避免旅游产业的雷同和重复建设。
3、结论
大目湾城独一无二的区位优势、自然禀赋、便利的交通条件和丰富的土地资源为其提供了强劲的发展动力，而旅游产业和高尚地产的良好发展前景则为其建设成为生态型滨海旅游新城提供了现实可能。
我们相信，这片绿色的土地将能够承载象山的蔚蓝梦想。
目标与定位
根据以上分析，大目湾城的发展目标是：
利用大目湾城特有的区位及资源优势，建设具有一流滨海风光，集旅游休闲度假、高尚居住、先进产业于一体的生态型滨海旅游新城。
功能定位是：
象山县中心城市的重要组成部分，具有国际水准的生态型滨海旅游新城。
城市规模
大目湾城不是现有城区的翻版，也不是主城区简单外延的扩张，其发展规模的预测不能用一般城市的标准来套用。
规划参照类似地区的相关技术标准作为经验借鉴，确定大目湾城的发展规模，然后根据象山县的环境容量进行校核。
1、经验参照
规划选取深圳大、小梅沙地区和华侨城地区作为横向比较的对象。
与大目湾城的功能定位类似，上述三个地区均定位于滨海旅游度假区。
不同的是，小梅沙地区的规模相对比较小，基本上是一个比较纯粹的旅游度假区，兼有少量居住功能；而大梅沙地区和华侨城地区则是同时容纳城市功能和旅游度假功能的综合性城市地区，这一点与大目湾城在定位上更为相似，因此数据也更有可比性。
总用地面积（km2）
开发强度
人口密度（万人/km2）
深圳大梅沙地区
2.43
0.65
0.74
深圳小梅沙地区
1.49
——
0.24
深圳华侨城地区
8.00
——
0.65
由上表可以看出，三个地区的人口密度存在较大的差异，但都明显低于一般城市化地区的水平（一般为
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