工业园标准厂房建设项目可研报告Word文件下载.docx

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5.10通风系统 25

5.11通信 26

5.12绿化景观设计 26

第六章节能分析 28

6.1分析原则与设计标准 28

6.2节能原则 30

6.3节能措施 30

第七章环境影响评价 36

7.1评价标准 36

7.2建设项目对环境可能造成的影响概述及治理措施 36

7.3环境影响评价结论 39

第八章劳动安全卫生 40

8.1危害因素和危害程度分析 40

8.2安全卫生措施方案 40

第九章项目实施进度 42

9.1项目建设计划 42

9.2项目实施进度安排 42

第十章工程招标方案 44

10.1招标依据 44

10.2招标工作原则 44

10.3招标程序 46

10.4招标组织形式 47

10.5招标范围 47

10.6招标方式 48

10.7招标基本情况表 48

第十一章投资估算及资金筹措 50

11.1总投资估算 50

11.2 资金筹措 53

第十二章财务评价 54

12.1财务评价的依据与基础数据 54

12.2 房屋等租金收入预测 54

12.3 成本估算 55

12.4财务评价 55

12.5财务评价结论 56

第十三章社会效益和风险稳定性评价 57

13.1 评价依据原则和内容 57

13.2 社会影响分析 57

13.3 社会评价结论 63

第十四章研究结论与建议 65

14.1 研究结论 65

14.2 建议 65

第一章总论

1.1项目概况

LL1项目名称：

某某县军民结合电子信息产业园标准厂房建设项目

1.1.2建设单位：

某某县园区开发建设有限公司

1.1.3建设地址：

位于某某县规划金工大道西侧、创业路北侧、群峰路东侧、军民结合电子信息产业园内

1.1.4建设性质：

新建

1.1.5建设规模及内容

本项目规划总用地面积100.041亩（66694平方米），总建筑面积87235平方米，其中：

新建标准厂房（11栋）75496平方米（包括单层厂房（1栋）5073平方米、多层厂房（10栋）70423平方米），综合管理楼3086平方米，员工倒班宿舍5000平方米，超市1812平方米，食堂1796平方米，门卫45平方米；

及配套建设室外水、电、路和绿化等工程。

1.1.6建设期限：

12个月（2015年12月-2016年11月）。

1.1.7估算总投资

项目估算总投资14960.65万元。

其中：

工程费用12610.86万元、工程建设其他费用1499.75万元、预备费用850.04万元。

1.1.8资金筹措

资金筹措方案为：

建设单位自筹。

1.1.9效益预测

计算期标准厂房、综合管理楼、员工倒班宿舍、超市和食堂等出租净收入1726.90万元；

管理支出60万元，折旧费927.54万元。

利润739.36万元（年平均利润739.36万元），年平均利润率4.98%,盈亏平衡点57.19%,财务内部收益率6.63%〉Ic=5.9%,财务净现值为589万元＞0（Ic=5.9%时），回收期10.90年。

1.1.10项目建设单位简介

某某县园区开发建设有限公司于2006年1月注册登记，注册资本300万元，法人代表@@@@。

股权由两个股东构成，分别是园区管委会办公室，出资290万元，占比96.7%,某某县城西自来水厂，出资10万元，占比3.3%。

公司履行如下职能职责：

1、项目投融资职能。

公司为园区建设投融资主体，负责园区基础设施与配套设施建设项目资金筹措及相关债务偿还；

负责园区管委会批准的对外项目投资；

负责对公司所属全资或控股、参股子公司履行出资人职责。

2、城建项目代建职能。

履行园区财政性投资建设项目业主职责，负责组织实施园区城建及配套项目建设。

3、资产开发运营职能。

负责园区规划范围内土地整理开发和经营；

负责园区管委会授权范围内的国有资产（包括产业园区标准厂房、员工倒班宿舍、企业孵化中心及其附属楼宇、保障性住房及其附属店铺，道路、桥梁、公园等城市基础设施）的经营管理和保值增值。

公司设立有综合管理部、财务融资部、工程建设部、资产运营部、稽核审计部五个职能部门。

具体负责项目融资运作、建设项目运作、土地整理开发运作、国有资产经营运作。

1.2项目可行性研究依据

（1）国务院、中央军委《关于建立和完善军民结合寓军于民武器装备科研生产体系的若干意见》（国发（2010）37号）

（2）国务院《关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》（国发（2012）21号）；

（3）《某某省省人民政府关于深入实施工业强省战略加速推进新型工业化的意见》（赣府发（2013）15号）；

（4）《某某省省人民政府办公厅关于深化军民融合加速推进军民结合产业发展的意见》（赣府厅发（2015）14号）

（5）省工信委、省发改委、省财政厅《关于鼓励建设和使用标准厂房的指导意见》（赣工信园区字（2015）272号）、《关于印发〈某某省省标准厂房建设专项资金管理暂行办法〉的通知》（赣财企（2015）26号）和《关于组织申报2015年度省级标准厂房项目资金的通知》（赣工信园区字［2015）298号）；

（6）《吉安市工业和信息化发展“十二五”规划》；

（7）《某某县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

（8）《某某县军民结合电子信息产业园发展规划（2013-2020）》

（9）《国家产业结构调整指导目录（2013年修订本）》；

（10）《国家计委投资项目可行性研究指南》（计办投资（2002）15号）；

（11）《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）；

（12）建设单位与可研编制单位的委托书。

1.3可行性研究过程和内容

1、研究过程

根据建设单位的委托，我公司组织工程技术人员通过对某某县所在地国民经济和社会发展规划、主体功能区规划、土地利用总体规划、环境保护规划、以及某某县军民结合电子信息产业园发展规划、产业布局、产业发展、企业和项目、建设用地等现状情况进行深入细致了解和掌握，调查分析某某县现有基础设施、产业规模、特色、配套等情况以及企业和项目建设的需求，对项目展开全面、充分地可行性分析论证，并着手编制本可研报告。

2、研究内容

经过对项目所在区域的社会经济状况、军民结合电子信息产业园建设与产业集群发展、产业链条延伸、企业和项目需求、土地现状等调查分析,围绕建设单位提出的要求，本项目研究内容如下：

分析项目建设的必要性和可行性；

研究提出项目建设内容、规模、工程方案；

开展项目环境影响评价，制定环境保护措施；

拟订项目的组织管理与实施计划；

估算项目投资，提出资金筹措方案；

制订项目招投标方案；

对项目投资效益进行分析和评价，提出项目实施的建议。

1.4研究结论和建议

1、结论

军民结合产业体现着国防科技与新兴产业的深度融合，是加快新型工业化的重要支撑。

标准厂房建设是提高土地集约利用水平、推进军民结合产业发展、构筑投资创业和承接投资项目的有效载体。

该项目建成后，将进一步提升和完善某某县军民结合电子信息产业园平台载体的功能作用，夯实“军转民”、“民参军”产业平台，吸引投资，聚集项目，推动军民融合,提升产业层次和市场竞争力。

该项目建设地块属于某某县的工业用地，符合城市总体规划，项目用地已经落实，建设资金筹集有保障。

工程建设规模合理，建设方案可行，估算投资总额基本准确，项目财务评价指标较好,社会效益明显。

因此，项目建设是必要的也是切实可行的。

2、建议

（1）依托某某军民结合产业定位和产业规划性质，充分考虑军民融合式发展的需求、军民结合产业项目的需求，推进某某军民结合电子信息产业园建设，抓好标准厂房建设，以及道路、供电、供水、排污及基地环境等设施建设，推动“军落户”、引导“民引进”，满足入驻企业生产经营的基本需要，“一次规划、长远受益”，做到设计好、建设好、管理好、运营好。

（2）标准厂房的设计与建设要充分考虑安全、消防、环保和交通和管线工程等要求。

应做好项目区域道路地下管线综合协调，合理安排好各种地下管线的敷设。

（3）要根据产业规模、特色、配套等情况，用好某某的“存量”，调动国防科技工业资源，发挥资金、技术等方面的优势，迅速建设一批标准化厂房，增强园区的吸引力和产业聚集力，提升工业园区建设的水平。

优选一批规模较大、成长性好的企业入驻园区，推进土地集约化使用、产业链式化延伸、企业集群化组合、资源循环化利用，最大限度地吸引投资，聚集项目、提升产业素质和市场竞争力。

第二章项目建设必要性与可行性分析

2.1某某县概况

某某县属省级重点工业园区，2003年启动建设，布局“一园三区”，主区位于某某县@@@@镇，东临赣江、105国道和京九铁路，西接赣粤高速公路，规划建设总面积10平方公里，一期3.66平方公里已开发80%,二期3平方公里正在加快基础设施配套建设，累计投入建设资金4.1亿元，基本实现“六通一平”。

2006年,某某县被国家发改委确定为国家中小企业创业基地，被省发改委评为“某某省省省级食品特色工业园”和“全省民营科技示范工业园”，连续三年被评为吉安市先进工业园，进入全市先进工业园行列，。

园区现有企业170余家，依据某某传统产业发展基础好、沿海地区产业转移、信息集控区品牌和有色金属加工业税收贡献大等因素，县委、政府确定把电子信息、信息、有色金属、粮油食品深加工、手套皮革和林化香料六大产业作为工业园区发展的重点。

2.2某某军民结合电子信息产业园概况

某某军民结合电子信息产业园，位于某某县规划金工大道西侧、创业路北侧、群峰路东侧，由某某省某某县管理委员会投资建设。

军民结合产业基地规划面积3000亩，已纳入全省苏区振兴50个重大调度项目，目前正在开展“三通一平”，2015年将完成一期1000亩土地开发建设，力争到2020年引进10-15家军工企业落户。

某某军民结合电子信息产业园产业的定位为：

军民结合电子信息产品生产中心、太阳能光伏产品制造中心、军民结合信息科技生产及服务中心，某某省省军民两用电子产品生产和信息服务的重要基地。

2.3项目背景

某某县属于原中央苏区，享受国务院给予的原中央苏区振兴发展各项政策。

国防科技工业系统对口支援某某，国防科工委下属的中国电子信息产业集团、电子科技集团、航空工业集团、核工业集团、兵器装备集团和兵器工业集团六大军工集团是对口支援成员单位，重点帮扶某某军民结合产业基地建设。

2015年国防科工局与某某省省签署关于共同推进军民融合的战略合作协议，某某苏区对口支援工作纳入国防科工局与某某省省共同推进军民融合战略合作协议的重要内容，省委书记强卫、省长鹿心社期盼国防科工局继续加大某某苏区对口帮扶力度，共同加快推进某某军民结合产业基地建设。

《某某省省人民政府办公厅关于深化军民融合加速推进军民结合产业发展的意见》（赣府厅发（2015）14号）提出全省建设10个军民结合产业基地，其中明确提出建设某某军民两用电子信息产业基地：

以国家国防科工局对口支援某某县为契机，完善电子信息产品链与信息科技服务链，建成我省军民两用电子产品生产和信息服务的重要基地。

某某县地处某某省省首个电子信息产业基地——@@@工业走廊腹地,走廊将建设成全国重要的信息化产业基地。

2012年国务院《关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》已明确提出支持吉安电子信息产业基地建设，2012年7月省政府出台的《关于支持@@@走廊打造重要增长带的若干意见》将@@@走廊定位电子信息产业承接和创新基地，为某某县电子信息产业发展带来新的机遇。

近年来，某某县委、县政府把电子信息产业作为支柱产业予以重点扶持和发展.已成为该县最具潜力，发展最快的军民结合产业，产业集聚态势凸显。

但产业园区标准厂房建设明显滞后于军民结合产业发展需要，实施标准厂房建设项目是十分紧迫和必要。

基于这一背景，某某县园区开发建设有限公司提出了本项目建设，以期通过项目建设，进一步提升和完善某某工业园军民结合电子信息产业园平台和载体功能，发展壮大产业集群，推动军民两用电子信息产业提速升级。

2.4项目建设的必要性

标准厂房是指在开发区和工业园区规划范围内，根据产业布局统一规划，由政府、企业或个人等多元投资建设，用于出租或出售给工业企业从事生产活动的通用工业厂房。

利用现成标准厂房承接项目，既能降低企业的投资成本，又能缓解地方政府土地供需矛盾，还能提高项目运作效益，实现企业转移、落地、生产、盈利零缝隙对接。

紧紧抓住和用好重要战略机遇期，按照“布局合理、规模适度、集约高效、产业集聚、功能配套”等基本原则，根据产业集聚、招商引资和中小企业发展的实际需要，结合自身资源优势、区位优势、产业规划、产业布局以及土地利用规划和基地建设规划，加快基地标准厂房建设，同步推进标准厂房集中区域内的道路、电力、通信、给排水及污水处理等基础设施，增强工业园区平台和载体作用，满足入驻企业生产经营的基本需要。

项目的建设，对于在新的历史起点上进一步推进军民结合电子信息产业园科学发展、进位赶超、绿色崛起、跨越发展，打造成为承接产业转移的主阵地、项目建设的主战场、经济增长的动力源和吸纳就业的强磁场，推进某某新型工业化、城镇化进程的强大引擎，具有重大而深远的战略意义。

1、建设标准厂房有利于推进军民结合产业加快发展

工业强县是某某长期发展战略，工业园区是新型工业化的载体，标准化厂房是中小工业项目的重要支撑，能提供标准化厂房的工业集中区将是中小工业项目的首选。

因此大部分企业更愿意租用或者购买已经建好的标准化厂房，只要机器设备安装，就可以很快地投入生产，形成新的生产能力。

某某军民结合产业基地要形成体系完善、创新驱动、高效增长的军民融合高端产业形态，就必须加快标准厂房建设，以满足军民结合产业项目落地和军民融合式发展的战略需求。

2、标准厂房是外来投资的承接平台

目前园区的竞争，主要体现在标准厂房的竞争。

因此，必须要把加快标准厂房建设作为园区招商工作的重要基础，迅速建设一批标准厂房，提高招商引资成功率，提升军民结合产业合作规模及水平，促进产业在园区聚集发展。

某某县提出“局省共建、集团引领、县为平台、市场运作”总体思路，加快推进某某军民结合产业园建设，开展国防科工局、军工集团、某某县“三方洽谈”，推进项目落户某某。

一是做好“增量”，推动“军落户”,推动军民融合；

二是引导“民引进”。

民口配套单位愿意到某某的，也给予政策扶持；

三是促进院校成果转化的科技项目落户某某；

四是支持在某某开展军民融合先行先试有关工作，做实军民结合产业；

五是研究用好某某的“存量”，调动国防科技工业资源，发挥资金、技术等方面的优势，帮助某某企业找市场和平台，将产业做优做强。

六是抓紧抓实某某军民结合产业基地建设，争取作为示范区。

其他的如军民结合新型工业化基地授牌、基础设施等需其他部委支持的工作，共同帮助协调。

建设标准厂房，也就吸引国防科工局、军工集团项目落户某某的基本条件。

3、建设标准厂房可以集约用地

近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。

而标准化厂房是转变土地资源配置方式、促进集约发展和集约用地的一好办法，推行建设多层标准厂房，厂房从单层“加”高到二层、三层，比以往企业“各立门户”的建厂方式，标准厂房区的土地利用率提高了一倍以上，被认为是“向天借地”、集约发展的基本模式。

现有的招商模式是向投资者直接供地，在目前用地政策环境下，难以及时和充足保障项目用地，同时，现有供地模式中拆迁安置问题比较多，拆迁中投资者直接面对群众，容易产生负面影响，形成投资环境不好的错觉。

标准化厂房具有低成本、快回报的投资优势，能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，催生大项目、培植大税源、致富老百姓。

4、有利于快速形成产业集群

国防科工委下属的中国电子信息产业集团、电子科技集团、航空工业集团、核工业集团、兵器装备集团和兵器工业集团六大军工集团是对口支援成员单位，重点帮扶某某军民结合产业基地建设发展。

目前，某某县与中国电子科技集团重庆声光电有限公司、中国兵器工业集团凌云工业股份有限公司，分别签订了电子材料、新型管材建设项目意向协议。

其中，重庆声光电公司电子材料项目预计投资约2亿元，凌云新型管材项目投资约2.5亿元，洪都航空工业集团无人机外壳项目预计投资2亿元。

标准厂房在承接大项目中不可替代的重要载体作用。

通过推进园区基础设施建设，特别是标准化厂房的建——为项目落地提供保障。

建设好标准厂房是加快园区产业升级，加速形成产业集群的需要，有利于园区规模迅速壮大，产业集群快速成长，企业扎堆涌入。

2.4项目建设的可行性

1、项目符合规划要求

项目建设符合某某省省、吉安市工业和信息化发展“十二五”规划，以及某某县“十二五”规划、土地利用总体规划、工业园区发展规划等。

项目前期的各项准备工作已落实到位，实施的基础条件已经具备。

项目符合省工信委、省发改委、省财政厅《关于鼓励建设和使用标准厂房的指导意见》、《关于印发〈某某省省标准厂房建设专项资金管理暂行办法〉的通知》和《关于组织申报2015年度省级标准厂房项目资金的通知》要求。

2、有良好的区位和交通优势

某某县地处某某省中部，赣江中游，@@@盆地东北部，京九铁路中南段。

南连“珠三角”，北接“长三角”，东邻海峡西岸，西通内陆腹地，是中部通往东南沿海的“黄金走廊”。

某某交通便利，由铁路、高速等组成的交通网络四通八达，蒙西到华中煤运铁路专线、南昌到赣州城际高铁已动工建设。

上赣粤高速到以上海为中心的长江三角洲，以广州、深圳为中心的珠江三角洲，以厦门、泉州为中心的闽南经济圈和华中工商重地武汉、长沙等地区，10小时内均可轻松抵达，区域辐射能力显著增强。

。

县内114县乡条公路纵横交错，基本实现乡乡镇镇通油路，村村通公路，水、陆、空运输极为便利。

3、完善的基础设施

某某县始建于1997年，2006年经省人民政府批准设立为省级开发区。

经过十多年的开发建设，某某工业园总体规划面积由233.33公顷扩大至854.25公顷.园区道路，供电、供水、排水、通讯、宽带、有线电视、场地等实现“六通一平”。

各项基础设施和配套设施不断完善，生产和生活用电完全满足需要，项目承载功能显著增强。

某某工业园已经成为全县经济发展的重要增长极，成为促进项目集聚、产业集群的主要阵地。

4、完备的产业配套

某某县委、政府确定把电子信息、信息、有色金属、粮油食品深加工、手套皮革和林化香料六大产业作为工业园区发展的重点。

围绕园区主导产业发展体系，发挥信息集控中心和“电子产业基地”品牌效应，引进一批有比较优势的大项目、好项目，促进产业集聚。

截止2014年底，全县已落户规模电子信息企业主要有嘉泰电子、千里马电子、吉西电子、玉福能源等。

信息科技产业是某某经济发展中的新兴产业，也是某某县六大工业主导产业之一。

5、建设单位具有较强实力

项目建设单位受某某县人民政府委托对园区国有资产管理、运营和建设，具有强有力的领导班子和一支高素质的人员队伍，具有较强的园区管理、资金筹措和工程建设能力，可确保项目顺利建成投入使用。

6、项目建设外部协作条件优越

某某县水电、建筑材料、运力供应足。

项目建设所需的水泥、钢筋、砂、石等主要材料，当地均能生产和采购。

施工条件好，施工用水、用电均可由园区现有管网、电网接入。

当地有一批在市政基础设施项目建设中积累了十分丰富的建设和管理经验、技术过硬的施工队伍，可保证项目顺利实施。

第三章项目场址和建设条件

3.1项目场地现状

某某县工业园军民结合电子信息产业园标准厂房建设项目位于某某县规划金工大道西侧、创业路北侧、群峰路东侧、军民结合电子信息产业园内，总用地面积100.041亩。

场地内地势平坦，地块周边道路、市政设施已建设到位。

某某县地处某某省省中部，赣江中游，吉安市东北部。

地跨地经114°

38M15°

36\北纬26。

52:

27。

33,东与永丰县接壤，南与青原区相连，西与吉州区、吉安县毗邻，北与峡江县交界。

3.2项目建设自然条件

1、自然条件

某某县属中亚热带区域，气候温和，雨量充沛，光照充足，四季分明，具有东亚季风湿润气候特征。

其气候特点是：

春寒、夏热、秋旱、冬冷。

冷、暖气流交换于境内，造成梅雨连绵；

盛夏伏热高温，多呈旱象；

夏秋之际，晴热少雨；

深秋则秋高气爽；

冬日寒冷。

据历年气温记载，年平均无霜期290天，最长年份达348天（1965年），最短年份为247天（1988年）。

初霜日期平均在每年的12月4日前后，终霜日期平均在次年的2月16日前后；

年日照时数为1711小时，年降雨量为1541.8毫米，年蒸发量为1547.2毫米，年平均地温21.5℃0

2、地质地震

根据GB18306—2001年版《中国地震动参数区划图》，本项目区地震动峰值加速度小于0.05g（相当于原地震烈度小于六度），可不进行抗震设防。

3、地质地貌

某某县地形兼有山地、丘陵、平原三大类，以丘陵为主。

东、北、南三面地势稍高，西与西北稍低，并依序由东向西倾斜形成一个半开口的盆地；

东南与西北两头大，中部狭窄。

最高点为县城东北部的大东山，海拔891.3米；

最低处为县城北新码头，海拔仅38.0米。

4、水文条件

境内主要河流属赣江水系，除赣江外，还有沈江（又名孤江）、恩江（又名乌江）、住岐水（又名八都水）、同江（又名小江）。

某某县水面面积共212548亩，其中小河流、溪、涧水占总水面积59.17%。

5、环境条件

项目区环境质量良好，大气环境质量达到国家一级标准，噪音环境质量达到n类标准。

6、交通条件

项目区内交通便利，境内赣粤高速公路、京九铁路、105国道、赣江水道四条大动肪纵贯而过。

某某县已开成“二纵五横二斜”路网主骨架，“两纵”即赣粤高速公路和105国道；

“五横”，即省道抚八线连接县道八住线，省道永吉线，县道文水线、朱阜线、双村至枫江线；

“二斜”即省道吉新线、古高线。

某某赣江大桥的建成通车，将东西两岸连成一体，极大地方便了两岸群众生产生活。

7、给排水、供电条件

沿金工大道和群峰路已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。

8、施工条件

项目所需水泥、砂、砾石、洼石、钢材等材料就地均可采购，而且资源丰富，运距短。

9、建设用地与相关规划

本项目用地位于某某县规划金工大道西侧、创业路北侧、群峰路东侧、军民结合电子信息产业园内。

项目用地符合园区产业规划和用地政策。

第四章建设规模及主要建设内容

新建标准厂房（11栋