鸿兆商贸城项目建议书代可行性研究报告.docx
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鸿兆商贸城项目建议书代可行性研究报告
隆化鸿兆商贸城项目建议书
（代可行性研究报告）
隆化鸿兆商贸城项目建议书
（代可行性研究报告）
第一章总论
第二章项目建设的必要性和依据
第三章建设场址与建设条件
第四章工程建设方案
第五章环境保护
第六章节能方案分析
第七章劳动安全卫生
第八章项目组织结构
第九章项目实施进度
第十章项目招标方案
第十一章投资估算及资金筹措
第十二章经济评价
第十三章结论
隆化鸿兆商贸城项目建议书
（代可行性研究报告）
第一章总论
一、项目名称及建设单位
1、项目名称：
隆化鸿兆商贸城
2、建设单位：
隆化鸿兆商贸有限公司
3、建设单位概况：
企业性质：
有限责任
注册资金：
2000万元
经济实力：
企业现有职工1100人，营业面积38000平方米，固定资产1.8亿元，2010年实现销售收入2.2亿元，利税1400万元。
近三年生产经营状况及财务状况
年度
资产总额（亿元）
固定资产（亿元）
负债率（%）
销售收入（亿元）
利润
（万元）
同行业
排名
2008年
1.31
1.0
67%
1.79
594
1
2009年
1.47
1.1
65%
2.14
317
1
2010年
1.58
1.2
66%
2.26
600
1
资信状况：
鸿兆商城在市场运营中，始终坚持质量诚信、价格诚信、服务诚信的经营理念，连续十年获河北省“重合同守信用企业”、“无假冒伪劣商品单位”、“消费者信得过单位”、“河北省五一劳动奖状”。
该企业是全县规模最大，经营品种最全，商品质量最优，服务质量最佳的商业企业。
二、编制依据
1、《隆化县国民经济和社会发展第“十二五”个五年规划规划》
2、《中华人共和国土地管理法》
3、《中华人民共和国环境保护法》
4、《中华人民共和国消防法》》
5、《河北省消防条例》
6、《建筑设计防火规范》
三、编制原则
1、根据当地实际情况结合国家标准，合理确定建筑结构方案。
充分利用现有资源，节省工地。
2、合理使用建设资金，坚持少投入多办事原则。
3、近期建设和远期发展相结合，若干年后不落后。
4、采用经济适用，技术先进的建设方案，推广新工艺、新技术、新材料、新设备，力求在满足使用要求的前提下建设及运行费用低。
5、遵照国家基本建设项目管理及项目可行性研究的有关要求进行编制。
6、认真贯彻国家规定的各项方针政策，严格执行国家及地方相关的基建标准和规定。
四、编制范围
本建设项目为新建工程，在可研阶段中将对该项目的可行性和必要性进行分析预测，对项目建设技术方案进行研究和比较，拟订具体的建设方案；对建设条件、项目规模、项目运作方式、管理方式进行一定深度的分析论证；对建设工程量、费用进行估算；评价项目对当地经济社会发展的作用；并从环境保护、职业安全、节能、消防等方面对项目进行多方论证。
五、建设项目概况
1、建设地点
该项目选址在原鸿兆北超市。
该场地交通便捷，设施完善，选址符合隆化县总体规划的要求。
2、建设内容及规模
该项目占地面积3000平方米，总建筑面积12500平方米，其中：
地下室两层，面积2670平方米，地上五层，面积9830平方米。
3、项目建设进度
项目建设工期10个月，2012年3月至12月
4、投资估算与资金筹措
（1）投资估算
项目总投资为1500万元
（2）资金筹措
全部为企业自筹资金
六、研究结论与建议
本报告从项目提出的背景及建设的必要性、需求分析、项目场址与建设条件、工程方案设计、环境保护、项目实施进度安排、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行论证分析，认为本项目建设符合隆化县总体规划的要求，具备建设条件，建设方案合理，财务指标可行。
第二章项目建设的必要性和依据
一、项目建设的必要性
隆化县位于承德市东北部，总面积5497平方公里，现有人口43.6万人，辖25个乡镇362个行政村。
近年来，全县国民经济快速发展，城乡居民收入大幅度提高，消费需求不断扩大。
2010年，全社会消费品零售总额达到16.7亿元，同比增长13.5％。
随着社会主义新农村建设的逐步深入，城乡居民收入水平持续提高，社会购买力呈不断上升趋势，预计十二五期间全社会零售商品每年新增需求将在1亿元以上。
该企业以其优质的商品，优质的服务和内部高质量的装修及现代化的设备，赢得了县城及周边农村大批的固定消费群体，在当地具有较高的知名度、信誉度、美誉度。
随着人民生活水平的不断提高，放心消费、健康消费逐步深入人心，人们对正规化经营，“品牌”企业的信任程度越来越高。
鸿兆商贸城建设，首先可以进一步扩大企业经营规模、降低运营成本，最大限度为消费者提供质优、价廉的商品。
其次有利于将鸿兆核心商圈北移，缓解鸿兆核心商圈的购物压力、交通压力。
其次鸿兆商贸城建设将预留停车位，可改变县城中心地带无停车场的现状，有效解决购物停车问题。
总之鸿兆商贸城的建设可以补充鸿兆综合楼的经营缺项，提升鸿兆在市场中的竞争力，增加就业岗位，项目建设十分必要。
二、项目的可行性
1、隆化鸿兆商贸有限公司实力雄厚，项目资金有保障。
2、人们对该企业的信任程度较高，未来市场竞争力较强。
3、成立项目领导小组，负责项目实施过程中的决策、组织、协调和管理工作。
第三章建设场址与建设条件
一、地理位置与地形地貌
项目拟建场址为于隆化镇，该区域地理位置优越，服务设施齐全、便利，交通方便，水、暖、电、等配套条件均能落实。
二、气象条件
1、气象条件
隆化县属半湿润半干旱大陆季风型气候，四季分明，冬长夏短。
最高气温34℃，最低气温-24.5℃，年平均气温7.3℃。
年平均降水量564mm，多集中在6~8月份。
全年日照时数2857.9小时。
2、地质条件
隆化县处于燕山中断北麓低山区，由伊逊河河谷平原和河川阶地构成。
基岩埋深较浅，上部为第四系松散砂、砾石层，是主要含水层，适宜建筑。
根据地质勘察资料，场地地层分布稳定，岩性单一，未见不良地质现象。
场地勘察所见地下水属孔隙型潜水，稳定水位埋深0.8-1.1米。
地下水位4米。
区域地震设防烈度6度。
一般冻土深度为1.3米，最大1.8米。
水文地质条件满足要求。
3、水文地质条件
勘察场区勘察深度内未见地下水。
4、场地土地震效应
场地的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度0.05g，设计地震分组为第一组。
场地土依据其工程特征判定属中硬土，建筑场地类别属Ⅱ类，是对建筑抗震有利地段。
5、场地稳定性及适宜性
该场地地形平坦，地貌类型单一，地层结构较简单，分布较连续，地层承载力较高，无不良地质现象，场区稳定性良好，适宜该项目的建设。
三、市政建设条件
按照隆化县总体规划，该地段为商用土地，给水、排水、供电、供暖、等设施齐备，道路配套齐全，无地下或架空障碍。
第四章工程建设方案
一、建设规模和内容
房屋建筑面积12500平方米，其中：
地下室两层，面积2670平方米，地上五层，面积9830平方米。
室外停车场500平方米。
二、设计指导思想
1、设计充分体现超前性、先导性、精心构思，营造建筑精品。
2、本着“高起点谋划、高标准设计、高质量施工”的原则，做到功能分区科学合理，配套设施齐全，保证项目建设和发展的顺利进行。
3、在充分利用场地条件的基础上，满足建筑功能的各项要求。
4、对建筑的环保、卫生、安全、节能、抗震、消防等进行统一设计。
在节省投资，降低造价，满足使用要求的前提下，尽量使用新技术、新材料。
三、总平面布局和功能分区
1、功能分区
整体建筑在功能上纵向分区，地下室为仓库用房，一至五层为商业用房。
在平面布局上分为建筑用地和停车场，确保最大限度地利用土地。
2、规划布局
主体建筑设计为7层，占地3000平方米。
地下2层，地上5层
3、空间组织
在建筑的内部和外部，根据功能的人流情况，设计了相应的空间构成。
（1）主入口共享空间
在主入口设计一个较大的共享空间，强调主入口的重要性，同时成为入口人流密集处的停留空间。
（2）开放的停车空间
在商贸城用地西侧设计一个小型停车场，为开车购物群体提供方便。
4、交通组织
根据功能不同分别设置出入口，使不同的人流互不交差。
5、消防通道
延建筑周边设消防车环路。
四、设计依据
1、《停车场建设暂行规定》
2、《停车场规划设计规则》
五、建筑工程
1、项目工程方案设计
满足建筑功能要求及其它专业功能和使用要求，满足我国现行规范、标准及规程要求，保证建筑物的安全、经济、合理，使结构系受力明确，有利于抗震。
各建筑物地基基础设计时尽量采用天然地基浅基础，或地基处理后采用浅基础。
（1）基础形式：
框架结构采用柱下独立基础或伐板基础；
（2）结构使用年限50年
建筑物安全等级二级
建筑物抗震设防类别乙类
基础设计等级乙级
2、建筑方案
鸿兆商贸城为地下建筑2层，地上5层，框架结构，总建筑面积12500平方米，其中：
地下室两层，面积2670平方米，地上五层，面积9830平方米。
六、公用设施标准
1、给水部分
（1）给水系统
建筑物给水采用生产、生活、消防联合给水系统。
给水管网成环状布置，设地下式消火栓。
2、排水部分
由城区污水管网收集排至市政污水管道。
3、采暖通风与空气调节
（1）采暖部分
使用地源热泵中央空调
（2）通风、空气调节部分
自然通风与中央空调新风机组相结合
4、电气
（1）本工程消防泵房用电设备，消防设备用电及应急疏散照明、消防控制室用电为二级负荷，其它为三级负荷。
（2）电源
按规范要求该建筑应采用双回路供电，以保障建筑的消防不停电要求。
（3）照明系统
按规范要求该建筑全部采用节能灯具。
第五章环境保护
环境保护是我国的一项基本国策，实施环境保护持续发展战略，坚持经济建设，城乡建设和环境保护纳入国民经济和社会发展计划，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一，是解决环境发展问题的基本指导思想。
一、环境保护
1、环境保护执行标准
《中华人民共和国环境保护法》
《建设项目环境保护保护管理办法》
《建设项目环境保护保护管理办法实施细则》
《污水综合排放标准》
2、设计原则
本项目建设主要污染物为生活污水及生活垃圾，其余基本无污染物及污染源。
设计应贯彻“预防为主，治理为辅”的方针，采取综合利用、化害为利、变废为宝的原则，搞好“三废”的处理和回收，使“三废”达到国家标准，并同时采取绿化、美化措施，使环境质量得到进一步提高。
3、地域环境状况
区域内环境空气、地下水、声环境、生态环境等状况均良好。
4、污染物与污染源
本项目产生的主要污染物为：
生活污水排水系统和生活废水排水系统。
生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网。
5、施工中的环保
（1）现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风墙。
施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。
（2）施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。
（3）地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。
（4）混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。
（5）环保措施与工程进度做到“三同时”。
（6）施工中不产生超标准的空气污染。
（7）建筑垃圾及时清理，文明施工。
6、使用中环保
（1）废水
室内卫生间采用污、废水分流系统。
污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。
室外采用雨、污水分流排放系统，雨水排入城市雨水管网。
（2）废弃物
在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾。
并安排保洁人员进行定时清理、打扫，以保持商场场的清洁、卫生。
（3）噪声
所有设备均采用低噪声设备，并采取减震措施，与设备相联管道采用柔性连接，降低噪声产生及传播。
二、安全卫生
1、规划区域路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设，防止尘土飞扬。
2、污水排放符合国家环保要求。
3、垃圾由现城垃圾处理场集中处理。
4、凡有易燃、易爆场所，所有电气设备和照明灯具均选用防爆型，设备管道做接地处理，以避免产生静电火花，建筑物设避雷装置。
5、根据GB50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的要求，为确保人身安全坚决控制室内装修材料必须符合环保规定。
对氡、游离甲醛、苯、氨等进行严格检测，符合条件后才能使用。
第六章节能方案分析
一、用能标准和节能规范
1、《中华人民共和国节约能源法》；
2、《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）；
3、《节能中长期专向规划》（发改环咨[2004]2505号）；
4、《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、科技部2006年12月）；
5、《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委2005年65号）；
6、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
7、《公共建筑节能设计标准》（GB/T50189-2005）；
8、《外墙外保温工程建设规范》（JGJ144-2004）；
9、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；
10、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；
11、《河北省节约能源条例》（2006年5月）；
12、《关于印发（2006年度省工曾技术标准和标准设计第一批编制计划）的通知》（冀间质[2006]046号）；
13、《关于转发国家发展和改革委关于加强固定资产投资项目今年评估和审查工作的通知》（冀发改环字[2007]152号）；
14、《居住建筑节能设计标准》（冀间质[2006]639号）。
二、能耗指标分析
1、能源消耗种类
本项目能源消耗的种类主要是电力、热力、水。
2、能耗数量
年耗电1000MWh，年需用热力7.2*106Mcal，本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为3200吨。
3、项目能耗指标计算
本项目总建筑面积12500平方米，单位建筑面积能耗折合标准煤0.13吨/平方米。
4、节能措施
（1）换热设备的效率提高措施
本项目换热站换热器采用板式换热器，其传热系数是列管换热器的3-5倍，占地面积为列管换热器的1/3，金属消耗量只有列管换热器的2/3，两种介质的传热平均温度可小至1℃，但热回收效率可达99%以上。
可见，板式换热器不但能够节约材料、节省投资，同时是一种高效、节能的先进热交换器。
（2）热力管网系统保温措施
供热管网在室外和地沟中均采用聚氨酯发泡材料保温，以降低管道热损失。
室内采用超细玻璃棉管壳保温，保护层为铝箔玻璃丝布，以减少热能损耗。
采暖供热系统按设计负荷设置，并设有调节控制装置。
（3）供变电系统的措施和节电措施，通用机械设备的节能措施
项目的高压开关柜和低压开关柜内采用节能高效分断能力高的断路器，保证电力的正常运行，减少停电事故。
泵类、风机、空压机和空调、制冷设备等通用机械设备采用国内节能产品，安装变频调速电机，使其实际功率与负荷相适应，达到降低能耗的目的。
（4）其他节能措施
所有用水器均选用节水型产品，严格控制各水具的水压和水量，安装计量水表，以防管网跑、冒、漏和流量过大或水压过高而造成水资源浪费。
加大雨水利用。
雨水收集至消防水池，用于道路浇洒及绿化，节约清水用量。
建立健全节能管理制度，加大节能管理。
5、节能设计标准
（1）体形系数
建筑类型
7层
≤0.30
（2）窗墙比
朝向
窗墙面积比
南（偏东≤45°到偏西≤60°范围）
0.25
（3）外门窗气密性
外门窗气密登记不低于国家标准4级水平；
单位缝长空气渗透量q1≤1.5m3/（m·h）；
单位面积空气渗透量q2≤m3/（m·h）；
（4）各部分维护结构传热系数K[W/（M3·K）]
屋面
>3层
0.45
外墙
>3层
0.60
单元式建筑山墙
0.45
外窗（含阳台门透明部分）
2.50
阳台门下部分芯板
不采暖公共部分
隔墙
0.98
户门
2.00
地板
接触室外空气地板
0.40
不采暖地下室顶板
0.50
地面
周边地面
0.52
非周边地面
0.30
6、建筑节能措施
提高维护结构的保温性能是降低建筑能耗的关键
（1）屋顶作为一种建筑物外维护结构所造成的室内外温差传热耗热量，大于任何一面外墙或地面的耗热量。
承德地处暖温带向寒温带过渡带，属半湿润半干旱大陆性季风气候，全年气温变化幅度大，年极端最高与极端最低温差56.5℃，有时日温差超过20℃，夏季日照时间长，而且太阳辐射强度大。
夏季水平屋面外表空气综合温度达到60℃~80℃，顶层室内温度比其下层室内温度要高出2℃~4℃。
因此，提高屋面的保温隔热性能，对提高抵抗室外热作用的能力尤其重要，这也是减少空调耗能、改善室内热环境的一个重要措施。
在多层建筑维护结构中，屋顶所占面积较少，能耗约占总能耗的8%~10%。
据测算，每降低1℃，空调减少能耗10%，而人体的舒适性会大大提高。
因此，加强屋顶保温节能对建筑造价影响不大，节能效益却很明显。
（2）建筑门窗是建筑维护结构的组成部分，是建筑物热交换、热传导最活跃、最敏感部位，是墙体热损失的5~6倍。
以采暖居住建筑的耗热量进行分析，此类建筑的耗热量由建筑物维护结构的传热耗热量和通过门窗缝隙的空气渗透量两部分组成。
根据有关实际测量资料分析结果是：
窗户的传热耗热量与空气渗透耗热量相加，约占全部耗热量的50%以上。
节能的概念在国家标准中包括对门窗的强度（抗风压性）、气密性、水密性的具体要求。
解决好门窗型材断热问题和选配玻璃的应用，能够使它具有高强度、高气密性、高水密性、高精度性、优异的隔热、隔音性能。
目前，一些新型建筑外维护结构材料和方法在承德市得到大力推广和使用。
一种以粉煤灰为主要原料烧制成的墙体砖，粉煤灰的成分超过了60%，其使用性能等参数完全能和粘土砖相媲美。
混凝土砌块空心砖、陶粒混凝土空心砖被广泛使用。
一些相对成熟的外墙外保温体系，如EPS（XPS）薄板抹灰体系、胶粉聚苯颗粒保温砂浆体系、现浇有（无）网保温系统等得到广泛应用。
从外墙及屋面保温、门窗等的节能构造，到地板辐射供暖（冷）节能技术的使用，能够大大降低总耗指标，建筑节能达到50%以上。
以下是几种比较成熟的屋面节能方法：
a、墙体保温成套技术。
选用了合格使用的保温材料和合理的施工工艺进行外墙外保温处理，降低墙体的传热系数。
b、新兴保温隔热板。
憎水性膨胀珍珠岩保温板和贴反射膜复合保温板，在工程上应用效果良好。
c、门窗保温技术。
吸取外国先进经验，结合我国国情采用加层窗技术提供窗户的保温隔热性能，并采用门窗保温技术对户门及阳台门进行保温处理。
d、屋顶保温技术。
在既有建筑的屋顶铺设高效保温隔热材料，并加设一挂瓦坡屋顶保护，降低传热系数；在新建房屋平屋顶上铺设高效保温隔热材料，并用加气混凝土块支撑的薄钢筋混凝土板覆盖，中间有一定厚度空气间层，降低传热系数。
e、此外，改变屋面结构和选用屋面形式、颜色均能起到保温隔热的效果。
如倒置式屋面，即将传统屋面构造中的保温层与防水层颠倒，把保温层放在防水层的上面。
有实验证明，使用聚氯乙烯膜或其它单层材料制成的反光屋面（浅色屋面），能减少至少50%的空调能源消耗。
在夏季高温酷暑季节能减少10%~15%的能源消耗。
三、节能效果分析结论与建议
从以上能源供应状况与规划、节能措施、能源管理等几个方面的分析看出，本项目制定了合理利用能源及节能的技术措施，有效地降低了能源的消耗，单位建筑面积能耗（折合成标煤）指标为0.13吨/平方米，达到了同行业先进水平。
第七章劳动安全卫生
一、劳动安全卫生
（一）方针和原则
根据劳动部于1988年以第48号文件颁发的《关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》，本项目安全卫生执行“安全第一、预防为主”的方针，遵循“三同时”原则。
“安全第一”即把人身安全放在首位，充分体现“以人为本”的理念。
“预防为主”是实现安全第一最重要的手段，采取正确的措施和方法进行安全控制，从而减少甚至消除事故隐患，尽量把事故消灭在萌芽状态。
“三同时”原则是指有关职业安全卫生的技术措施和设施及主体工程“同时设计、同时施工、同时投入使用”以确保项目在投入使用后符合职业安全卫生方面的法规和标准，保障劳动者的安全与健康。
（二）安全卫生目标
安全卫生的目标是减少和消除建设和运营过程中的事故，保证人员健康安全和财产免受损失。
具体包括：
1、减少或消除人的不安全行为的目标；
2、减少或消除设备、材料的不安全状态的目标；
3、改善生产环境和保护自然环境的目标；
4、安全管理的目标。
（三）危害因素分析
本项目在建设期和运营期存在如下的危害因素：
1、打击：
落物、锤击、崩块、砸伤等造成的伤害；
2、车辆伤害：
被车辆积压、撞和车辆倾覆造成的伤害；
3、机械伤害：
被机械设备或工具绞、碾、碰、割、戳造成的伤害；
4、起重伤害：
从事起重作业时发生的机械伤害；
5、触电；
6、火灾；
7、高处坠落：
意外从架子、屋顶上坠落以及从平地坠入坑内造成的伤害；
8、坍塌：
建筑物、堆置物倒塌以及土石塌方等引起的伤害；
9、中毒和窒息：
施工过程中油气、沥青等引起的中毒；
10、高温：
高温作业引起的中暑等；
11、其他危害因素。
（四）安全卫生措施
1、建立职业健康安全管理体系，用系统的理论和方法解决依靠人的可靠性和安全技术可靠性所不能解决的事故和劳动疾病的问题，即从组织管理上来解决职业健康安全问题；
2、建立施工安全生产责任制，施工企业的项目经理部各级领导、各个部门、各类人员应承担所规定的在职责范围内的安全生产责任；
3、安全教育：
广泛开展安全生产的宣传教育，使全体施工人员真正意识到安全生产的重要性和必要性，懂得安全生产和文明施工的科学知识，牢固树立安全第一的思想，自觉地遵守各项安全生产法律法规和规章制度；把安全知识、安全技能、设备性能、操作规程、安全法规等作为医院员工安全教育的重要内容；建立经常性的安全教育考核制度，考核成绩要记入员工档案；专业作业人员除一般安全教育外，还要经过专业安全技能培训，经考试合格持证后，方可独立操作。
4、安全检查：
在项目的建设和运行期间，进行日常性检查、专业性检查、季节性检查、节假日前后的检查和不定期检查，主要进行思想、管理、隐患、整改和事故处理方面的检查。
5、妥善处理安全事故，采取“四不放过”的原则，即事故原因不清楚不放过，事故责任者和员工没有受到教育不放过，事故责任者没有处理不放过，没有指定防范措施不放过。
二、消防
1、消防给水
根据《民用建筑防火规范》的有关规定，同一时间内火灾次数为一次，火灾延续时间2.5小时，室内消火栓系统为15L/S。
2、建筑分类和耐火等级
根据《民用建筑设计通则》和《民用建筑防火规范》，本项目为二类建筑，建筑物耐火等级为二级。
3、防火分区与安区疏散
本项目依据综合楼建筑物性质，严格划分防火分区。
4、消防通道
本项目建筑物周边均设有符合消防要求的消防通道，能够满足消防要求。
5、灭火器配置
本建筑属中危险级，设A级火灾灭火器。
配电室设手提及推车式干粉灭火器。
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