物业装修管理规程.docx
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物业装修管理规程
物业装修管理规程
1.0目的
为规范装修管理工作，控制所辖物业内的装修行为，保障公共设施的正常使用、物业安全和房屋外观的统一美观，特制订本文件。
2.0适用范围
本文件适用于公司所属各物业管理项目对业主进行装饰装修、翻修的管理工作。
3.0职责
3.1客服中心前台接待负责接待业主申请、联络审核人员、联络各部门装修巡查人员、保管装修管理资料和通知业主。
3.2客服中心客服助理（一般为片区责任人，缺位时由前台接待负责联络相关人员）负责向业主阐明、解释、签订装修管理协议、装修须知和相关文件，在装修过程中进行装修巡查，负责一般违规违规发生时的协调处理，在装修初验和复验时进行现场查验。
3.3秩序维护部负责:
3.3.1接受装修巡查任务并安排巡逻秩序维护员按公司要求进行巡查和违规处理。
3.3.2装修施工人员、物品出入小区时的检查。
3.3.3施工时限监查、噪声等环境保护的控制。
3.3.4搬运人员出入管理。
3.3.5货物、垃圾堆放场所是否符合公司规定的检查。
3.3.6装修消防、装修违规预防控制的管理。
3.4工程维修部负责：
3.4.1审核装修方案、装修施工图纸。
3.4.2检查装修施工中是否对公共水、电、气设施设备造成损害。
3.4.3检查装修过程中是否对房屋本体、结构、外立面等造成损害。
3.4.4装修完工后按方案及图纸进行验收。
3.4.5接受装修巡查任务并安排维修技术员或设备管理人员按公司要求进行巡查和违规处理。
3.5环境管理部负责：
3.5.1组织向社会公用渣场清运装修垃圾。
3.5.2巡查客户装修过程中是否按规定向小区内部渣场清运垃圾。
3.5.3检查装修过程中是否对公共环境造成损害。
3.6客服主管负责：
3.6.1一般装修申请的审核。
3.6.2轻微违规装修的协调处理。
3.6.3协助秩序主管、工程主管、环境主管等对装修过程进行巡查。
3.6.4审核装修初验和复验是否经过权限人员签署意见。
3.7项目经理负责：
3.7.1审核涉及改变区域、消防设计、结构改造的装修申请。
3.7.2协调处理装修过程中重大违规事件、管理过程违反装修方案及公司管理规定等事件。
3.7.3审核装修保证金和出入证押金的退还手续。
3.8执行总经理负责：
3.8.1从业务角度审批装修保证金和出入证押金的退还。
3.8.2审批超出项目经理审批权限的装修申请。
3.9财务部监督、指导客服中心前台接待人员负责装修管理费、装修保证金、垃圾清运费、出入证押金等相关费用的收付。
4.0程序要点
物业装修管理流程
操作细则
序号
步骤
内容
责任人
表格、资料
处理时限
装修申请
业主在客服中心前台报请装修，由前台接待负责接待并抽取或建立装修档案，发放《装修申请表》，同时通知客服助理前来，由客服助理介绍《装饰装修管理服务协议》、《防火责任书》、《装饰装修施工临时出入人员行为规范》，业主签装修委托书，宣传《装修管理须知》和发放《装饰装修施工临时出入人员行为规范》（客服助理不在时，由逐级向上人员负责）
前台接待，客服助理
《装修申请表》发放
《装饰装修管理服务协议》填写
《防火责任书》签署
《装修管理须知》《装饰装修施工临时出入人员行为规范》发放
《装修统计表》填写
装修档案袋
即时
审核
客服助理按照相关法律和规定初审装修申请，负责签订协议并介绍装修管理注意事项，在经办人栏签字，并预约复审结束时间
客服助理
《装修申请表》审签
《施工方案图》收取
即时
复审
客服助理通知工程维修部主管（主管不当班时，由主管指定人员，但审核责任仍由主管承担）到接待区域，由其按相关法规和规定审批装修申请，客服助理传递给客服主管审批，符合公司装修规范的，可予批准，不符合但需申请例外放行的，报上级权限人审批。
客服助理、客服主管、工程维修部主管
《装修申请表》审签
《施工方案图》
（特殊情况下需审查设计资质复印件、设计图原件）
一个工作日内回复
告知
通知业主复审结果（若是当面审批的，应作好沟通）
客服助理
《装修申请表》
《施工方案图》
当天
缴费
客服助理带领业主按《业主临时规约》和《装饰装修管理服务协议》的相关内容缴纳装修押金及装修垃圾清运费，由收款人员在装修申请表上签名（注明收据号码），前台建立《装修垃圾清运表》，该片区客服助理自行记录装修垃圾费的收取情况，并接洽除渣单位，保证除渣服务质量。
可发一张上门除渣服务卡，由除渣单位凭其上面的装修人员或业主签字方可结帐。
客服助理，前台接待
《装修申请表》
《装修垃圾清运统计表》
上门除渣服务卡（可选）
即时
发证
客服助理抽取空白《施工许可证》并填制好，在审核缴费凭据及《装修申请表》无误后，并将《装修申请表》存档，然后向业主发放《施工许可证》，同时在《装修登记表》审批时间栏、许可证号栏上登记
客服助理
《施工许可证》
《装修登记表》
《装修申请表》
即时
内部通报
客服助理建立《装修巡查记录表》（按户），发给秩序维护部（当值班长），并通过乐天软件在公司内部公布办理装修的情况。
其它各部门主管须每天查阅办理装修的情况。
客服助理，各部门主管
《装修巡查记录表》
即时
办理临时出入证
客服助理指引业主或施工负责人凭《施工许可证》在前台办理《施工人员临时出入证》，由客服助理收集相片、身份证复印件、特种行业操作证复印证，填制《施工人员出入证办理登记表》，该表须由业主、装修负责人或施工人员本人签字，总台在审验资料齐全、财务完善后发放空白《施工人员临时出入证》由客服助理负责填制、塑封，客服助理在发放后在前台处《施工人员临时出入证登记表》上注明证件办理情况后在经办人处签字
客服助理、前台接待
《施工许可证》
《施工人员临时出入证》
《施工人员临时出入证登记表》
即时
归档
客服助理整理装修档案成套资料，存档。
客服助理
当天
开工
客服助理约定业主、装饰公司、物业公司（一般由工程维修人员代表）三方共同查验并开启水电，确认防水和配套完好，及户内物品点交完毕既可完全完成房屋交付并开工。
业主
装修负责人
客服助理
《施工许可证》查验
《房屋交接表》填写
即时
施工
按物业相关规定文明施工，接受物管方对现场、人员行为、物资垃圾的检查和管理，由安全巡逻进行装修巡视，按户填写《装修巡查记录表》（按户），在线管敷设完毕前须每日巡查，若有异常（指违规装修），对即时纠正的由安全人员（必要时由秩序维护部组织人员）进行制止和纠正，此种情况只需自行记录。
对于需要停工整改或制止有困难的，即时（不超过当天）告知前台，由前台通知客服主管、工程主管、秩序主管商议处理方式。
纠正流程：
发现—客服助理核实已有预案的按预案执行未有预案的当日由客服、工程、安全讨论处理意见后报批按批复执行验审
一般预案：
发口头警告发整改通知（留证据）发违约通知停止能源供应协商处理审验
业主
装修负责人
客服助理
《施工许可证》
《装修巡查记录表》
装修期
一次验收
由业主申请，物管方（客服助理、工程维修员）按相关法规和规定检查，并通知秩序维护部交回《装修巡查记录表》并由客服助理交前台存档。
客服助理
工程维修部人员
《装修验收表》
《装修巡查记录表》
即时或预约时间
二次验收
一次验收符合条件三个月后，由业主申请，进行二次检查，由客服助理负责，并填制装修验收表，归档
客服助理
《装修验收表》
即时或预约时间
装修整改
若有不合格项，由业主负责落实，属防水方面的还应重复到一次验收流程
业主
装修负责人
客服助理
《违规整改通知书》
装修期
退装修押金
二次检查符合条件后，七个工作日内退装修押金，由客服助理将装修验收表原件、缴款收据、费用报销单交前台接待统一上报，经审批完成的由前台接待到财务部借出应退金额，业主领取金额时由业主在支付单上领款栏上签字，然后由前台接待凭该支付单向财务部冲抵借款。
若使用乐天软件的，由前台接待打印退款单，须由业主在退款单上签字确认后支付，财务部审核软件上的退款额及在财务部的领款额。
业主
装修负责人
客服助理
《装修验收表》
退款单打印件
当天
装修的申请及审批
申请：
业主／住户需向客服中心提出装修申请（租赁户必须持附有业主身份证的委托书）。
装修申请的内容见附件《装饰装修管理服务协议》第二条内容，必须包括如下内容：
申请时如实填写《装饰装修申请表》各款内容，并附装修设计方案和相关图纸份。
如果住户自请施工队，尚须附装修施工队营业执照复印件一份（住户申请装修项目少或简单的除外）。
商铺、娱乐场所装修时，需提供消防部门的审批文件。
签定协议
前台在接到申请后，联络客服中心客服助理负责向业主或其委托人阐明《装饰装修管理服务协议》和《防火责任书》。
业主或其委托人和客服中心客服助理是《装饰装修管理服务协议》的签约人。
客服中心客服助理向业主或其委托人发放《装修管理须知》，并要求接收人必须签收（在交房时已签署或签收的则不再签收，可只发放或讲解）。
收费
收费员收取业主按《业主临时规约》或《装饰装修管理服务协议》相关内容缴纳的装修押金、装修垃圾除渣费、装修管理费。
收费后，由收费员在装修申请表上签字，并在业主财务档案上登记，填写《装修手续办理收退费登记册》。
用物管软件，在物管软件上操作。
审核及审批：
客服中心客服助理接到装修申请并由业主缴纳费用后，个工作日内会同工程维修部主管（必要时还会同开发公司土建工程师），依据《业主临时公约》、《装饰装修管理服务协议》、《装修管理须知》和相关建筑使用管理法规的条款给予审核：
检查装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共设施设备造成改动或破坏。
检查装修设计是否超过规定的承重。
检查装修设计是否有严重的消防隐患，必要时应协助申请人一道取得消防批准的手续。
检查排气、排烟、通风等是否会对邻居造成影响，是否会对小区环境造成不良影响。
设备设施是否符合消防、安全、噪声的限制标准，安装位置是否正确。
外立面装修设计上是否有坠物可能性
是否有其他违反《装修管理须知》、《装饰装修管理服务协议》或其它违规的情况。
客服主管、工程维修部主管在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在一个工作日内给出同意意见，然后由客服主管审批。
审批人须在权限范围内给出审批意见。
对超出权限范围的，在签署审核意见上报审批。
经审批的装修申请，由审批人在审批当日传递给前台，由前台客服助理登记并通知业主带领装修施工队一同到客服中心，办理装修管理证、临时出入证，通知工程维修部开启水电（在交房时未完成通水、关水测试的应通知业主查验通水、关水测试并书面确认是否合格）。
对需要住户修改设计的，首先由客服助理告知住户，并协调客户及工程维修部主管商定修改意见。
装修申请获得批准后，客服主管需将申请表、相关证照复印件、装修图纸复印件、业主签订的《装饰装修管理服务协议》、客户签收的《装修管理须知》交客服中心前台接待存档。
客服中心前台接待在检查所有资料和审批手续正确、齐全无误后填发《施工许可证》，由客服中心客服助理交给业主，并由业主签收。
《施工许可证》要求装修队贴于业主入户大门上。
办理施工人员出入证
住户和施工队一同到客服中心前台按《装饰装修管理服务协议》办理出入证并交出入证押金和工本费，填写《施工人员临时出入证登记表》。
施工人员出入证办理注意事项：
、施工队负责人应将施工人员的身份证复印件二份交客服中心。
、客服中心客服助理将其中的一张身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员临时出入证登记表》中。
、施工人员的另一张身份证复印件制作成施工人员的《施工人员临时出入证》。
、《施工人员临时出入证》中应注明装修施工地点、使用时限。
、秩序维护部在需要时向前台查询《施工人员临时出入证》办理情况。
其它手续
由客服中心客服助理向施工单位负责人讲解《装修管理须知》，并督促其保证遵照执行。
由客服中心客服助理向施工单位负责人讲解《动火动焊作业申请表》，并提出动火动焊的管理要求。
根据各个区域不同，若交房时未领用装修期间安装的相关物品（如猫眼、紧急按钮、对讲电话、燃气配件等），在发放《施工许可证》后由客服中心客服助理通知工程人员，由工程人员上门及业主检查确认其功能完好、数量正确后办理《房屋交接表》上签字，签字后的《房屋交接表》须交回客服助理，在前台存档。
装修施工前的房屋交接
工程维修人员在接到客服助理通知后，按《房屋交接表》上列罗的项目开通住户水电并再次确定水电读数和表、户一一对应。
然后及住户一起确认已对房间所有管道进行通水（含给排水）试验、对所有防水区域进行关水渗漏检查试验、对排水管口进行泼水渗漏检查试验，试验情况记录在《房屋交接表》上，必须经业主签字确认。
一般情况下，可事前在卫生间关水；也可在业主提出装修要求后，约定关水的时间，争取业主能一次性验收完毕，完清《房屋交接表》。
施工期间的管理
客服主管每日检查前台收集到的违规记录，若有异常情况的及时上报。
工程维修部负责评判施工队土建、水电装修及其它安装工程是否违规，并负责有针对性地提出装修建议或提供装修咨询。
秩序维护部负责对施工人员进行抽查管理。
装修需要动火动焊的，应由装修单位填报《动火动焊作业申请表》，经客服中心前台受理、工程主管负责审核、秩序主管负责审批，才可以在监管下，由装修单位配备灭火器后由专业人员动火、动焊。
秩序维护部应将定期检查及突击检查相结合，对各房内人员及其出入证进行核查，清理无证及串房人员。
装修施工的竣工验收
装修施工结束后，由住户和施工队负责人共同向客服中心前台人员提出验收申请。
客服中心前台人员通知客服助理，客服助理通知工程人员及业主约定验收时间，对装修进行现场验收。
竣工验收合格的，由客服助理、工程维修人员在《装饰装修申请表》内“初验”栏目签署“合格”，并签署姓名及日期。
违规装修的处理
装修施工期间，发现违规装修的，应立即要求住户停止违规装修，恢复原状，并视情况由项目各部门配合采取以下方式进行处理：
批评教育。
出具《装饰装修违规处理通知书》限期整改（发出的通知书应登记，留下记录）。
向政府相关部门进行报告。
对他人或公共物业造成损失的要求赔偿损失。
在装修保证金中扣除对楼宇安全、美观造成的赔偿费用。
其他公司同意的处理措施。
装修保证金的退还结算：
装修保证金退还时只能由保证金交付人亲自办理。
装修验收合格并使用至个月后，客服中心应对装修施工组织复验。
对于渗漏的检查，除了客服中心工作人员进行检查外，必须由同房号下一楼层的业主在《装饰装修申请表》上签字确认（首层除外，业主未入住时由客服助理代验）。
复验无问题（含复核《装修巡查记录表》），由客服主管和工程主管在《装饰装修申请表》内的“复验”栏注明“复验合格”，经项目经理审核。
财务部收费员凭审批后的《装饰装修申请表》，在核查有无违规处罚后，核退装修保证金余额部分。
业主在收到保证金余额后，必须在退款单或付款单上相应栏目签字。
质量记录
《装饰装修申请表》
《装修委托书》
《装修施工许可证》
《装修巡查记录表》（见秩序维护手册）
《装饰装修违规处理通知书》
《装修验收表》
《施工人员出入证办理登记表》按户
《动火动焊作业申请表》（参见工程维修灯工作手册）
《房屋交接表》
相关支持文件
《装饰装修管理服务协议》
《装修管理须知》
《装饰装修施工临时出入人员行为规范》
《业主临时规约》
《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部号令）
《防火责任书》
装饰装修管理服务协议（范本）
甲方：
物业管理有限公司（物业管理企业）
乙方：
（业主购房人）
依据国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、建设部号令《住宅室内装饰装修管理办法》、建设部《城市异产毗连房屋管理规定》、重庆市《新建商品房屋使用说明书》中“业主使用注意事项”之内容、《重庆市消防条例》以及相关法律法规，为了加强综合管理、完善服务，保持小区的建筑安全和整洁有序，从而维护广大业主的合法权益，遵照《业主临时公约》的相关条文，甲乙双方结合小区实际情况达成本协议。
甲方、乙方及乙方的授权使用人和聘用的装饰装修单位及人员必须遵守本协议，积极学习建设部号令《住宅室内装饰装修管理办法》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》中“业主使用注意事项”之内容、《重庆市消防条例》等法律法规，支持甲方为保护本物业安全及环境的管理措施。
第一条：
装饰装修工程的实施内容：
见经甲方审批的装修申请表。
第二条：
装饰装修工程的申报登记
一、申报登记材料：
、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）。
、申请人身份证件及复印件。
、装饰装修方案：
装修平面图、水电布置图、天棚布置图及其它必要说明。
、变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。
、涉及有关外立面装饰装修的需提交规划部门批准文件、涉及有关天然气管道改变的需提交天然气公司的批准文件、涉及有关荷载或防水层改变的需提交原设计单位的批准文件，必要时需提交设计方案或者施工方案。
、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。
、非业主的使用人申请装修的，还需提供业主同意其装饰装修的书面证明及委托书。
、业主根据有关消防管理法规向相关消防部门报批并已获准的，向甲方提供相应文件。
二、申报登记程序
装修人在准备完毕上述材料后，均应在装修单位进场前两天（周末及节假日顺延）办理申报手续：
、领取并填写《装饰装修申请表》，连同设计方案、施工队伍资质证明、委托装修协议等报甲方。
、甲方在小时内作出意见，若无严重情况，可以在业主书面接受该意见后，同意开工；若有违反法律法规或本物业规定的严重情况，甲方有权要求乙方更改方案重新申报。
、经甲方同意开工的，乙方按户向甲方交付装修保证金、装修垃圾处置费。
、办理“装修许可证”及“装修临时出入证”（装修人员一人一证，出入证凭其本人身份证和照片（两张）由业主或授权装修负责人办理，凭证方可进入本物业施工），乙方同时应交纳装修出入人员出入证押金及其工本费。
、将装修许可证张贴于进门处显眼位置（便于装修期间查验）即可按装修许可证上的要求开工。
第三条：
装饰装修工程的实施期限：
见经甲方审批的装饰装修申请表。
第四条：
允许施工的时间；
一、在上述实施期限内，处于小区集中装修期的为每日上午——下午，周六、周日、法定节假日为每日上午——下午。
二、中午——下午必须静音作业，禁止使用电动工具。
三、在该组团有住户入住以后，必须应将施工时间控制在每日上午时至时，下午时至时内，节假日施工时间按甲方要求进行缩短。
四、不允许施工人员留宿在业主户内，若因业主要求留宿人员应自行遵守派出所关于暂住人员的管理规定，主动办理该留宿人员的相关手续，同时接受甲方的管理约束。
五、遇国家长假，应遵守甲方要求停止施工、施工人员清场的管理规定。
第五条：
货物搬运及废弃物的清运及处置
一、装修期间不得占用公共区域堆物，保持楼道畅通。
二、乙方可雇佣搬运人员运送货物，但必须遵守本物业人员出入管理规定，并承担该人员在此期间的管理责任，若因此产生公共物品损坏，应负责向甲方赔偿以便甲方恢复。
三、装修材料及家俱下货点、室内装修废弃物的集中堆放点由甲方指定，乙方及其供货方、委托方应遵守现场管理规定。
四、货物搬运时间为每日上午——下午，同时应遵守货运规定。
五、加强易燃、易爆、腐蚀性废弃物的管理，不得将下水道作为上述物品的排放点。
未经甲方许可，严禁利用电梯运送，同时应在搬运过程前向甲方申报，以便特别关注。
六、业主应按指定方式和指定地点，及时将装修垃圾袋装清运到小区集中地点，不得擅自占用共用部位和公共场所。
第六条：
住宅外立面设施及防盗网的安装要求
一、在本物业禁止改变外立面在竣工交付时的状态，含颜色、附属物状态等，若甲方发现任何改变和破坏外立面的情形，有权在必要时采取一切措施予以清理、销毁而无须通知，同时由该改变者承担赔偿及整改费用。
二、在本物业禁止安装防盗网的行为，但甲方并不承担本禁止行为的连带后果。
第七条：
禁止行为和注意事项
一、甲、乙双方禁止如下行为：
、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构（含任何墙、梁、上下板、阳台、露台、通道等进行任何改动）。
、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。
、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
、擅自改变房屋的结构、用途、外表颜色。
、未作防水措施就堆码湿沙、直接在地板上搅拌沙浆、冲洗未做防水的地面和墙面。
、在室内现浇水磨石及铺设10cm以上、容重大于500KG的砖、板等材料。
、私自在户外接驳水、电，擅自开启强弱电和水井道门，若确需使用的情况，应办理申请手续。
、用电梯运输有污染性、超长、超重、锐利、令电梯失衡、磨损、毁坏之物品；
、在非指定位置装卸河沙、水泥等材料，以及其它对本物业道路、环境产生污染的情况；
、野蛮施工（如钝物敲砸墙、地面）；
、《业主临时规（公）约》禁止的行为。
二、甲、乙双方应注意遵守如下规定：
、装修工人（无论是正式员工还是临时雇佣人员）必须接受本物业管理，遵守《装饰装修施工临时出入人员行为规范》，特别是出入应接受盘查和办理出入证件及作出入登记，电工等特殊工种必须持电工证等上岗证件。
、装修施工现场禁止吸烟、烧杂物。
、不能私自增大电源开关容量。
、必须闭门装修，禁止开门向公共通道排臭或刺鼻性气体。
、未经许可不得私自更改空调穿墙洞，不能改变空调设计形式，空调水必须收集入排水管。
、不能损坏对讲等智能化设施及线路，移位工作必须由业主委托专业人员实施。
、装修封装管道时，应留出检修孔。
、不能设计将生活污水接入雨水管道。
、各管口周边和今后的涉水区域应通过再次强化防水施工以保证防水能力。
、未经许可，不能在现浇墙、梁、柱、板上开槽、打洞、埋管埋线。
、户外吊装运送行为应事前申报，接受甲方监督，并为可能的后果承担责任。
、业主确需改变消防喷淋管道及位置，必须报消防主管部门批准；将批准的文件报物管公司存档，并聘请有专业资质的消防专业公司实施。
三、应避免的其他影响建筑结构和使用安全的行为
、违反天然气公司对天然气管道敷设的管理规定。
、向下水道倾倒油漆、稀释剂、电石料等危险物质或将沙土（石）冲洗入管道。
、未经甲方同意并取得动火许可证或未按规定采取防护措施的动火、烧焊行为。
、装修期间未配置灭火器具的。
第八条：
施工人员管理
一、遵守《装饰装修施工临时出入人员行为规范》，所有进入人员必须按甲方的规定办理登记手续或办理限期出入证方可进入本物业或单元；
二、甲方工作人员有权在任何时间地点查验施工人员的如下情形：
、配戴出入证情况。
、出入证的有效性：
是否人证相符、是否在有效期内、证照完好情况等。
、行进路线或进出房号是否及出入证上登记的工作地点相符。
三、甲方在施工人员未遵守本物业管理规定的情形下，有权进行教育、要求改正直至请出本物业，造成一切后果由违约者承担。
四、乙方应要求施工人员不得从事及装修申报内容无关的工作。
五、施工单位或人员自行承担安全事故的责任。
六、施工人员若有违法或犯罪情形的，甲方有权予以公布其所在单位名称和相关情况
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