世纪城二期建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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2005年公司响应市委、市政府的号召，进驻东山，积极投身东山建设。
公司取得了市府大道两侧200亩土地的开发经营权，并着手建设了“·
世纪城”小区一期。
该小区地理位置优越，南面与行政中心、起凤路接壤，北边紧靠两个42亩的超大城市绿化广场，市府大道贯穿其中，通过镇湘景观桥五分钟即可达旧城区，是集居住、休闲为一体的高档住宅小区。
目前该小区所有房产已基本预售完毕，取得了可观的经济效益和良好的社会效益，预计年底可全部峻工并交付使用。
为了广大人民群众日益增长的住房需求，公司通过“招拍挂”程序取得了东山新城12#地块（共计32亩）的土地开发权。
经公司领导层研究决定，计划将该地块作为“·
世纪城”二期项目开发建设，为人民群众营造一个价格适中、高档次、高品味的温馨家园。
四、可行性研究的依据及范围
1、可行性研究的依据
1）项目修建性详细规划图；
2）《**市东山新区控制性详细规划》；
3）**市国民经济和社会发展“十一五”规划；
4）国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参考》（第三版）；
5）工业与民用建筑可行性研究深度要求；
6）各专业技术规范；
7）建设单位提供的各项基础资料。
2、可行性研究的范围
依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。
五、项目概况
1、项目拟建位置
本项目位于**市东山新区起凤路西侧，东临城市主干道起凤路，西接塔子北路与南岸水乡小区，北倚建成的世纪城一期居住小区，南靠城市次干道霞光路。
2、建设规模与目标
本项目规划用地面积为53.3亩，规划建筑总面积60856㎡。
建设内容包括：
多层住宅、商业建筑、二楼商业大厅、幼儿园、底层车库及小区公用服务设施。
3、主要建设条件
该地块地势平坦、道路便利、电力充足、水源丰富，是**市人物、物流、信息流主要集散地，有得天独厚的地理优势和市场优势。
（1）交通情况
项目区分东侧毗邻城市主干道——起凤路，南侧毗邻城市次干道——霞光路，目前有市内公交车2路车线路通过，交通运输十分方便。
（2）公共设施条件
项目区周边的起凤路和霞光路，都规划布置有电力、通信、给水、排水、燃气等主干管线，有利于项目区的连接使用。
（3）地形地貌
本项目规划用地现状主要为农田，地块方正、地势平坦，有利于项目规划布局和工程建设。
（4）污染情况
周边主要有行政中心、商业中心、居住中心，无污染源。
本项目建设和运行过程中将采用有效的保障措施，项目无“三废”排放，不会对环境产生负面影响。
（5）危险源情况
项目区内没有高压线通过，周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。
4、项目总投资及效益情况
项目总投资9597.38万元，其中：
建设单位自筹资金6597.38万元，申请银行贷款3000万元。
项目建设期计划按3年划分。
（1）经济效益
该项目总收入为13272.04万元，总成本为10260.98万元，可上缴税费达1605.75万元。
税前利润1528.95万元、税前投资利润率为15.93%；
税后利润1146.71万元，税后投资利润率为11.95％。
该项目内部收益率9.63％，财务净现值（基准收益率为8％）172.38万元，投资回收期2.49年（含建设期），可见，该项目具有较强的盈利能力。
（2）社会效益
①、国家增税。
效益分析表明，向国家缴纳增值税655.26万元，交所得税382.24万元。
②、本项目建成后，能够进一步满足人民群众日益增长的住房需求，从基本解决当前城市居民的住房难问题。
③、本项目建成后，有利于东山新城建设的完善和繁荣，有利于迅速提高**的城市化水平，有利于促进地方经济快速发展。
六、主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
㎡
35533.00
合53.3亩
2
规划总建筑面积
64456.00
（1）
门面（1类）
3278.00
（2）
门面（2类）
2000.00
（3）
二楼商业大厅
5278.00
（4）
住宅（1类）
3600.00
（5）
住宅（2类）
2700.00
（6）
住宅（3类）
5000.00
（7）
住宅（4类）
37500.00
（8）
幼儿园
1500.00
（9）
车库
3
容积率
1.81
4
建筑密度
%
38.00%
5
绿地率
40.00%
6
建设总工期
月
18
7
建设投资
万元
9597.38
8
销售收入
13272.04
9
总成本费用
10260.98
10
利润总额
1528.95
11
税后利润
1146.71
12
投资利润率
15.93%
13
净利润率
11.95%
14
全部投资财务内部收益率
9.63%
税后
15
全部投资回收期
年
2.49
七、研究结论及建议
1）本项目为**市房地产开发有限公司投资建设的中高档房地产项目，对完善**市东山新城环境建设和推进东山新城建设，及为人民群众提供高品质住宅均有积极意义。
通过本项目建设，也将有利的提升**市房地产开发有限公司在**市的形象和地位。
2）本项目位于**市东山新城起凤路西侧，总用地面积约35533㎡（合53.3亩），总建筑面积60856㎡，其中：
住宅面积48800㎡，商业门面面积5278㎡，商业大厅面积5278㎡，幼儿园1500㎡，并配有相应的车库3600㎡。
是一个地理位置好、功能齐全、配套设施完善的住宅小区。
3）工程估算投资总额9597.38万元，其中：
土地费用1598.99万元，工程费用5645.75万元，其它费用1185.61万元，预备费843.03万元，建设期利息324万元。
本项目资金来源主要来自以下几个方面：
1）公司自筹资金约6597.38万元。
2）项目中期开发贷款3000万元。
3）本工程为中高档房地产开发项目，参照目前市场价位定价，据此进行的财务分析，项目所得税后全部投资财务内部收益率为9.63%，全部投资回收期为2.49年，税后净利润1146.71万元。
项目盈利可观，财务上是可行的。
第二章
项目建设背景和必要性
一、项目建设背景
1、政策背景
住房建设是我国政府为解决城市人口居住难的一项大事，也是提高我国城市化水平、解决人民群众就业和生存的一项民心工程。
为此，从中央到地方以及各部委，都出台了一系列的政策。
（1）国务院办公厅颁布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
房地产业已成为国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；
是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；
是推动城市基础设施建设，加快城市化进程的重要手段；
是充分发挥人力资源优势，扩大就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。
国务院办公厅在2008年12月颁布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。
意见提出，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。
意见着重强调了以下几项内容。
一是进一步鼓励普通商品住房消费。
加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。
二是支持房地产开发企业积极应对市场变化。
引导房地产开发企业积极应对市场变化。
支持房地产开发企业合理的融资需求。
取消城市房地产税。
意见中提到，积极营造良好的舆论氛围。
坚持正确的舆论导向。
以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。
（2）符合2009年12月的中央经济工作会议精神
12月5日至7日，中央经济工作会议在北京召开。
会议确定2010年经济发展方向：
必须把保持经济平稳较快发展与结构调整结合起来，切实提高发展的可持续性；
把扩大内需特别是消费需求与稳定外需结合起来，着力增强经济发展的均衡性；
把统筹城乡区域协调发展与推进城镇化结合起来，大力拓展发展空间；
把推动自主创新与培育战略性新兴产业结合起来，努力实现创新发展；
把深化改革与促进发展结合起来，全面提升经济发展的内生动力；
把发展经济与改善民生结合起来，进一步提高经济社会发展的协调性。
从以上表明，国家对明年的经济实方向是保持宏观经济政策连续稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
会议明确了财政政策重点投向民生，并增加居民消费为扩大内需重点。
住房建设项目是一项解决人民群众居住和生存重大的民生工程，也是促进居民消费、扩大内需的重点工程。
·
世纪城二期项目建设定位为价格适中、环境优美的高品质住宅小区，符合**市广大民众的需要。
（3）符合**市委市政府提出的大力推进新型城市化政策
2009年4月，中共**市委市人民政府出台了《关于大力推进新型城市化的实施意见》。
做大做强城市主体，是**市推进新型城市化的首要任务。
**市在推进新型城市化工作会议上提出，要坚持“扩容提质并举”，大力实施“南拓北进”战略，大手笔建设，大力度管理，使旧城改造和东山新区开发齐头并进。
全面扩大城市规模，“扩容”必须放在首位，要拉开城市框架，积极推进东山新城区和工业园区建设。
东山新区将建成**市政治、文化、教育、科技、金融中心和商业次中心，主要包括以东山书院为中心的文化教育旅游中心、沿江健康生态居住中心以及金融、商业中心等亮点工程。
工业园则主要是红仑新型产业区和东郊皮革产业区，工业园区在城市化建设中将努力建设成为创新型、特色型、环保型、效益型园区。
目前，东山新城建设正有序推进，**大桥、镇湘桥全线拉通，新老城区开始融为一体。
到2010年，**市城市化水平达到35%，2015年达到45.5%。
2、规划背景
（1）长株潭区域发展规划背景
**，位于湖南省中部的涟水之滨。
由西汉时期建县至今，有2000多年历史。
这里，自然风景独特，历史底蕴浓厚。
**市是隶属于某市的县级市，距某市43公里，是长株潭“金三角”周边9个卫星城市之一，共同构筑长株潭城市群，为了加快这一地区的经济发展，1997年湖南省委、省政府决定实施长株潭一体化发展战略，使长株潭城市群成为湖南经济发展的核心增长极。
2008年，长株潭“两型社会”建设改革试验区获国务院批准，将初步建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架，初步形成城市群综合基础设施框架，初步形成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的区域经济一体化格局。
这是加快**市经济社会发展的极好机遇。
新世纪、新**，**市委、市政府在这一时代背景下以崭新的姿态，决策城市“南拓北进”战略，建好东山新区，实施市行政中心搬迁，统领全市90万人民融入长株潭经济一体化的发展战略中，去赢得主动权，抢占发展制高点。
（2）**市城市总体规划背景
**市旧城区现状仅8平方公里，绝大部分公共设施、绝大部分城市人口都集中在旧城区，旧城区人口和建筑密度过大，容量爆满，城区范围相对狭小，基础设施老化，已成为制约**市经济社会发展的瓶颈。
城市发展的客观规律要求**迅速拓展城市规模，已成为**城市发展急待解决的重大问题。
根据**市总体规划，到2020年，**市城市化水平要由目前13.3%提高到40%，城市发展空间格局为：
旧城区为城市商贸中心，北面红仑新区为城市新型工业园区，南面东山城区为城市的行政、文化、科教、居住中心。
（3）项目所在片区规划背景
东山新区规划面积4.75平方公里，地势平坦，前临涟水河，后倚东台山国家森林公园，拥有2公里的亲水江岸，自然环境优美，山水特色明显，拥有较大的开发空间。
近年来，**市为加快城市扩容提质，拟投资50亿元人民币，开发打造东山新区。
东山的开发以百年名校“东山学校”红色旅游产业为依托，以市行政中心搬迁和科教园项目为牵引，建成碧洲公园和位于涟水河滨自然风光带的滨河南路、励志大道两条景观轴线，把东西走向的文运路贯穿新区，形成一条商业轴线。
同时，以搬迁后的**市行政区、东山书院等构成新区的两个中心，再在行政中心四周和望春路段与桥南路段设置两个功能组团，依山傍水形成两个沿江健康居住小区与两个文化教育居住小区；
以东台山国家森林公园、大型公共设施建筑、市级公共绿地、主要路段交叉地段构建新区九个景观景点和四大功能区：
滨河居住综合区、行政办公综合区、商业金融发展区、文化教育园区，力争把新区建成办公、生活的聚集区、绿化美化的示范区。
此外，由三纵三横的快速交通网把新老城区连为一体，为**市老城区的改造形成空间的支撑与活力。
该片区位于东山新区的靠老城区的一侧，紧邻新老两个城区中心连接线——励志大道。
按照《**市东山新区控制性详细规划》要求，该地块规划属滨河居住综合区范围内。
二、项目建设必要性
一是满足人民群众日益增长的住房需求的需要。
党的十七大明确提出“五有”，其中一条就是“住有所居”，要求统筹解决城乡居民住房困难问题。
中央把“住有所居”写进十七大报告，这充分体现了中央“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”，全心全意为人民服务的一贯宗旨，也体现了党与广大群众的鱼水深情。
中央关于“住有所居”的要求，内涵深刻，它是从最广大人民的利益出发，从实际出发，进一步推进房地产的改革。
使保证广大人民的根本利益，成为房地产改革与发展的出发点和落脚点。
我国是发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展过程中，资源相对不足，生态环境承载能力弱。
以较小的资源环境代价，解决好人口大国城镇化过程中的住房问题，是各级政府面临的重大挑战。
我们只有住房开发和建设，才能满足城镇化过程中新增人口的住房需要。
二是扩大内需、拉动经济的需要。
房地产项目的投资建设有着巨大的拉动效应，能有效刺激消费、扩大内需，推动我市一、二、三产业升级。
推进城镇住房建设，对于保持经济平稳较快增长、促进民生改善具有十分重要的现实意义。
首先，这是扩内需、保增长的有效举措。
加快推进城镇住房建设是国家、省实施扩内需保增长战略的重要内容，既能拉动民间投资，又能刺激居民消费，是扩大政府公共支出拉动投资、刺激消费的有效结合点，是应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。
在当前形势下加大住房工程建设投入，支持城乡居民住房消费，调节住房供应关系，可以发挥产业联动效应，有利于增加投资、稳定就业和扩大消费，从而强力拉动经济增长。
其次，这是保民生、促稳定的客观要求。
三是推进新型城市化建设，打造城市建设精品的迫切需要。
目前，**市通过政府引导、市场运作和创新的项目捆绑招商、承包经营、期权融资及土地定向开发、“勾地”经营、盘活资产、拓展融资渠道等措施，书院路、市府大道、滨河南路等30多个基础设施建设项目相继动工，城区涟水河两岸的滨河大道在进一步拉长拓宽，形成了“大空间、大开发、大崛起”的新格局。
城市新区骨架构建，还须城市开发项目来完善、繁荣。
本项目对完善东山新城城市功能，推进东山新城发展具有积极意义。
四是落实中央新的经济工作会议精神，实现“调结构、扩内需、防通胀”的需要。
在12月5日至7日召开的中央经济工作会议提出，必须坚持改善民生和扩大内需内在统一，更加注重围绕保障和改善民生来谋划发展，把增加居民消费作为扩大内需的重点，通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。
“·
世纪城”二期项目建设既是一项解决城市居民住房难的民生工程，也是一项扩大内需、增强活力的经济大事。
所以，本项目建设是落实中央新的经济工作会议精神的具体体现。
总的来看，“·
世纪城”项目建设不但可以满足人民群众的住房需求，也可以扩大内需、促进消费、拉动社会经济向前发展，还可以推进东山新城的建设、提高城市化水平。
另外，该项目建设还可以提高党员、干部的执政能力，密切干群关系，增强社会凝聚力，促进社会的和谐发展。
第三章
市场研究
一、城市经济发展概况
**是近代“湘军”文化的起源地，也是是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市之一；
下辖3乡15镇4个城区办事处，其中城区有望春门、新湘路、昆仑桥、东山4个办事处；
现全市总面积2012平方公里；
2007年年末总人口91.3万人，城市化率仅为13.8%。
二、城市发展规划
进入新世纪后，**制定了城市发展总体规划方案。
该方案的指导思想是：
按照高超点规划、高标准建设、高效能管理的原则，以加快城镇化建设为龙头，现有工业为基础，高新科技产业为依托，文化旅游为导向，专业市场为载体，把**建设成为城镇协调发展，布局合理，工业兴旺，市场繁荣，文化旅游发达，环境优美，现代化程度高的长株潭次中心城市。
到2015年城市建成区面积达30万平方公里，城市人口达30万，镇区人口达15万。
开发城市四区，南部：
把东山建成全市政治、文化、生活中心区；
东部：
东郊皮革工业区；
北部：
红仑高新技术区；
中部：
完善工贸新区。
健全城市交通网络，拉通东台路、起凤路、滨河南路、滨河北路、车站路、红仑路、高速公路连接线、望春路等八路，架通**大桥、公园桥、望新桥、杨金桥，建好汽车北站、西站、南站。
建设特色街道，南正街的商业步行街，壕塘的小吃一条街。
建设好九个专业市场，建材、农贸、烟酒、交电、副食、汽配、服饰、电脑、皮革市场。
加强环境保护，建成一个日处理5万吨的污水处理厂和能够容纳500万吨垃圾的垃圾消纳场；
配套建设好一批教育、卫生、文化体育、供水、通讯等社区基础设施；
维护、恢复好云门寺、褚公祠、洗笔池、伏虎井等文化古迹；
建好三个广场，一个中心，即云门寺广场、东山名人广场和水府旅游广场，建设一个文化旅游中心。
从而建设出一个经济繁荣、环境优美、富有历史人文精神的青山绿水之城
三、**房地产市场发展总体统计分析
年份
2004
2005
2006
2007
2008
总量
增速（%）
房地产投资总量（亿元）
1.51
26.3
1.79
10.2
2.51
40.4
2.75
9.4
4.16
51.5
全年施工面积（万㎡）
158
16.3
149
-3.2
143.4
-0.18
185.4
27.2
190.1
2.5
全年竣工面积（万㎡）
99
82.9
-15.8
94.7
11.9
123.9
29.6
138
11.4
商品房销售面积（万㎡）
9.24
31.7
28.3
24.93
-21.4
82.12
28.8
1、自2004年以来，**房地产投资总量呈快速增长趋势。
07年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国家宏观政策调控略有成效。
但08年增速回升，达到51.5%，投资总量为4.16亿元，说明**房地产市场需求旺盛，发展存在很大空间。
2、商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势，其中2006年受国内大环境和2008年受宏观经济政策影响，增幅最大，在50%左右。
2007年股市效应显现，大量民间资本涌入股市，交易面积增速明显减少，降为了-21.4%。
2008年，因为大量资本回归常态，商品房成交明显增大，市民购买力凸显，市场供需两旺的格局逐步形成。
四、**市房地产市场总体分析
1、**房地产发展起步较晚，商品住宅市场相对需求大。
自从1998年放宽房地产开发政策以来，**市房地产业发展一直强劲不衰。
2008年，全市房地产开发完成投资4.16亿元，同比增长51.5%。
其中住宅投资完成27.1亿元，同比增长46.5%，土地开发投资0.41亿元，同比增长27.6%，土地开发面积17.57万平方米，同比增长25.8%，商品房建筑面积82.12万平方米，同比增长28.8%，商品房竣工面积30.05万平方米，同比增长54.8%，商品房销售面积29.4万平方米，同比增长17.9%。
2、农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。
根据2008年统计数据表明，全市总人口91.3万多人，其中非农业人口仅12.6万人，城市化水平较低。
我市城镇可以转移的就业人员有3万多，农村可以转移的劳动力有30多万，每年城镇新增劳动力约2000人，农村新增劳动力约8000人。
全市外出务工人数11万多人，域内就地就近务工人数约4.6万人，合计转移农村劳动力15.64万人。
随着**经济的迅猛发展，各个工业园区建设日臻完善，入园企业的不断增加，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出
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