开发商物业公司与业主法律关系2Word文件下载.doc
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文件便利
1
《预售面积测绘报告》
深圳市地籍测绘大队
在交付时提供（出示）原件并公示复印件
2
《竣工面积测绘报告》
3
《竣工验收合格证明文件》（包括《竣工验收报告》和《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》
《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》深圳市建设局提供，《竣工验收报告》由建设单位、设计、施工、监理签署
4
《房地产（住宅）质量保证书》
开发商制作
在交付时提供加盖公章的原件
5
《房地产（住宅）使用说明书》
6
《收楼意见书》
7
《业主临时公约》
开发商、物业公司制作
提供原件，在交付时由业主填写或签署
8
物业接管查验清单
开发商、物业公司签署
（2）入伙前应进行风险排查，必要时提请进行设计复核，确保各项控制指标满足相关设计、报建和规范要求，保障开发项目不存在法律上的瑕疵。
（3）特别关注结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及其他影响房屋质量或使用功能的情形，出现上述问题，不能视为符合交付标准。
（4）共用设施及附属配套项目交付应与合同约定一致，否则不能视为按期交付。
2、
业主在收到开发商《入伙通知书》后无正当理由拒绝验收或拖延验收时间的，房屋交付时间为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。
3、购房者要求按顺序先验楼再收楼，先收房后交钱（办证税费），或契税在办证时缴纳（但前提是不影响我方办证进程），我方应予答应。
4、购房者如认为房屋不符合交付标准或条件的，应当于约定的异议期内在《收楼意见书》中一次性提出，逾期不提出将被视为同意接收。
同样，开发商收到异议后在约定的期限内不予书面答复和处理的，视为购房者异议事实成立，房地产视为没有交付。
5、根据合同第十六条，质量不符合要求，如因质量缺陷经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买方认为本房地产主体结构工程质量不合格、不能满足安全使用的，买方可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测。
检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复核确认不能满足正常使用或安全使用的，买方有权解除合同。
注意因质量问题退房的限定条件（经检测和复核不能
满足正常使用或安全使用的重大质量问题）；
一般质量问题可整改，我司承担的是修复责任，不构成退房或延期交房的理由。
6、开发商逾期交房的法律责任。
根据合同第十二条，开发商逾期交房。
逾期交房，是按照合同第九条约定的交房时间，如果开发商超过90日，业主有权选择解除合同。
（1）向各位业主发出《入伙兼办证通知书》，明确告知业主办理集中入伙手续的时间和地点。
注意：
凭客户事务组“入伙确认书”办理入伙手续，如提前入伙应予拒绝。
（2）经验收同意收楼的，交付时间为交付钥匙之日，我司应取得钥匙收条和相关凭证。
（3）我司发出了《入伙通知书》，业主无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，交付时间为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。
（4）业主对验房如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。
（5）我司在接到业主验房异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。
逾期不予答复及处理的，视为业主异议事实成立，本房地产视为未交付。
注意拒收楼户应通报地产客服部，防止漏报。
（6）我司的项目入伙一般不会超过该期限，但注意的是，对不符合交付标准和交付条件的工程整改，一定控制在90日内。
7、管理费计收:
项目入伙之日起
风险提示：
关于入伙时业主因质量问题提出减免（或整改期间）物业管理费的问题，不予支持。
理由:
原则上物业管理费在项目入伙之日起，对小区的物业管理工作已在进行，我们按物业管理条例来计收物管费。
至于产品质量的整改问题，属合同约定的保修范畴，我司会严格履行买卖合同中约定的保修义务给予整改；
特殊问题，地产公司给予适当的补偿，比如代为支付物业管理费，但决不可承诺直接减免。
第二部分、工程整改
一句话：
房屋建设工程在保修范围和保修期限内出现质量缺
陷，我司作为开发建设单位严格履行合同约定的保修义务。
一、
保修范围：
房屋质量缺陷，具体是指房屋建筑工程不符合工程建设强制性标准的要求。
1、如我司对保修责任有异议，设计复核＋监理裁定或质检检测。
2、注意因质量问题退房的限定条件（经检测和复核不能满足正常使用或安全使用的重大质量问题）。
一般质量问题可整改，我司承担的是维修责任，不构成退房的理由。
链接《深圳市房地产买卖合同》：
根据合同第十五条，卖方应在收到买方通知后5日内履行保修义务；
卖方对保修责任有异议的，应在收到买方通知后5日内通知买方。
买卖双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。
在保修期内，买方发出书面保修通知书5日内，卖方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由卖方承担。
根据合同第十六条，质量不符合要求。
因质量缺陷经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买方认为本房地产主
体结构工程质量不合格、不能满足安全使用的，买方可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测。
二、保修期限：
房屋交付使用后在质量保修期内发生的质量缺陷。
法定最低保修期限，地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为５年；
供热与供冷系统为２个采暖期、供冷期；
电气管线、给排水管道、设备安装为２年；
装修工程为２年。
具体质量保修期详见《住宅质量保证书》。
风险提示：
整改后不得作出“保证不再出现质量问题”等承诺。
三、除外责任：
下列情况无需承担维修责任：
（一）超过规定
的保修期限或保修范围的；
（二）因业主使用不当或者第三方造成的质量缺陷；
（三）超出设计允许之不可抗力事件发生，如地震、火灾、台风、战争等引起的质量破坏。
风险提示：
责任判定，如业主装修改管线、打凿梁、板、柱、墙、因装修致使管道堵塞等原因引起的房屋质量问题，不属于保修责任。
四、相关单位的责任义务
1、我司（项目部或物业公司）作为建设单位是房屋质量缺陷保
修处理的第一责任人，应当做好房屋质量投诉的协调处理工作。
除
因业主自己责任造成的房屋质量缺陷外，应当先行组织施工单位维
修。
2、施工单位应当对在保修范围和保修期限内发生的房屋质量问题履行保修义务。
3、监理单位应跟踪保修处理事项，并及时反映投诉处理情况。
4、设计、勘察等有关单位应当积极配合房屋质量保修工作。
5、业主应当为保修单位履行保修责任提供必要条件。
如业主不配合，发函告知提供保修必要条件，否则责任自负。
五、相关争议的处理方式
1、
房屋在保修期限内出现质量缺陷，我司（项目部）或者受我司委托的物业公司（下简称我方）应当向施工单位发出保修通知。
施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修，否则，我方可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。
《工程通知单》的规范，A单→B单；
合法送达/签收记录。
2、对房屋质量缺陷认定结论有异议的，由异议人申请鉴定（费用由申请人人先行垫付，下同）；
鉴定结论确认属于质量保修范围的，保修单位应提出处理方案并限期完成保修。
3、业主不接受保修单位提出的处理方案的，由建设单位委托原设计单位或具有原设计单位相同资质的设计单位对保修单位提出的保修方案进行复核或重新出具方案。
业主同意设计单位复核结论或重新出具的方案的，保修单位按此方案负责实施；
业主不接受设计单位复核结论或重新出具的方案的，由业主申请鉴定，保修单位按照鉴定机构或专家小组认可或重新提出的保修方案负责实施。
严格遵照异议处理程序。
4、
保修完成后，由交付业主验收确认。
如业主对保修结果提出异议的，由其申请鉴定。
保修单位应当按照鉴定机构或专家小组的鉴定结论结束保修或重新进行保修。
保留验收记录。
5、拒收：
发特快专递
链接：
《深圳市建设工程施工合同》主体工程补充合同（摘录）
《深圳市建设工程施工合同》主体工程补充合同
（摘录）
十三、工程保修
13.1属于乙方保修范围的内容（见附件《工程质量保修书》），乙方须在接甲方或甲方委托的物业管理公司通知（含电话、书面等）后4小时内到现场查看情况，一般整改在查看情况后12小时内能处理完毕的应处理完毕，做到工完场清；
如整改较大时，由乙方提出时间表并在得到甲方或委托人认可后严格按时间表施工；
如属紧急情况，乙方应在通知后4小时内到达现场并做出处理。
否则，乙方应承担双倍维修费用。
13.2每个维修项目完成后，经业主和甲方代表验收合格并签字确认后，方为该维修项目本次维修完毕。
13.3违反以上“13.1”条规定，视为乙方同意由甲方处理，甲方另委派他人处理，处理结果由用户、甲方签字认可后即生效，不再经乙方确认（甲方将处理情况知会乙方），因此所发生的一切费用从保修款中扣除。
13.4维修的质量：
13.4.1乙方负责维修的工程质量，每个维修项目完成后必须经业主或甲方代表验收签字。
13.4.2如经历两次（含两次）以上维修，仍然不能解决问题的，甲方有权另行聘请施工单位进行维修，由此所产生的费用，乙方应双倍承担。
13.4.3维修工作完成后，乙方负责将施工现场清理干净（维修过程中给业主造成的损失由乙方负责）。
13.4.4乙方维修责任人
a.工程移交甲方后，乙方必须委派全权代表处理本工程的维修工作；
b.乙方竣工验收后两个工作日内，乙方必须提供乙方维保人员名单，并指定乙方维保负责人及文件接收地址。
人员名单应包含有维保人员姓名、身份证号码、联系电话等信息。
乙方未按上述规定提供的，需向甲方承担2万元的违约金。
13．5对出现紧急质量问题时，在无法确定质量责任时，先由乙方维修处理，待明确责任后，相关费用由责任单位承担。
探讨：
业委会的问题（名正言顺，为我所用）
《物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《建筑物区分所有权司法解释》第15条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
《深圳经济特区物业管理条例》第十九条物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等：
（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；
（二）首套物业出售并交付使用满二年的。
物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；
业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。
街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
第三部分：
物业专项
1、业委会成立（禁止违规、使用维修资金、调整物业管理费）
2、收费问题：
按照《深圳市物业管理服务收费管理规定》及深价规（2007）1号《收费指导标准》，公开作出的服务承诺及制定的服务细则，以及按规定的分级服务要求，将被视为合同的组成部分，否则，视为未不完全履行，业主可请求物业承担违约责任。
3、专项维修资金使用，业委会半数＋业主大会双2∕3决定
4、物业管理费的调整，业委会半数＋业主大会决定（半数？
）
5、车位管理问题：
地下车位的所有权属于地产，扣除必要成本后的收益归地产所有，与业主没关系；
占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归全体业主所有，业主可请求将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，《建筑物区分所有权司法解释》明确为专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，而非物业管理费。
6、公共部位收益：
一种方案：
物业服务的取费方式分为酬金制和包干制两种，并存在有无业主大会两种情况。
在酬金制下，无业主大会的，物业服务企业可以将共有收益直接纳入维修资金；
有业主大会的，当然要由业主大会决定。
包干制下，则以前期物业管理合同为依据，合同约定在包干费用之内的，物业服务企业可以支配；
无约定的，物业企业不得擅用。
于法于理，都比较妥当。
7、会所：
会所所有权属于开发商，开发商负有不得改变会所使用功能的义务，开发商委托物业管理∕将联系商家招商∕积极协调商家早日开业∕开放准备。
实际上，会所及商业配套多数都被私人承包，不仅对小区的业主开放，也对非业主开放。
收费的方式也都一样，只要办理其会所的会员卡就可以了。
没有业主与业主的区别，只有会员与非会员的区别。
8、违规装修:
业主在行使权利超出法律范围，物业服务企业无权管理，只能申请有关行政机关处理。
具体认定以国家法规、规章或者强制性标准和业主规约为依据。
物业公司发函告知；
减损——紧急措施，报告义务；
提前原设计单位复核。
9、住改商问题：
本栋建筑物无条件的一票否决“反对权”，其他业主举证受害。
10、物业管理费追收：
催收＋诉讼
《物业服务纠纷司法解释》第6条【逾期付款】经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第7条【连带付款责任】业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《物业服务收费管理办法》（国家发展改革委、建设部发改价格〔2003〕1864号）第15条：
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；
逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
11、拍卖房物业费处理，但不得以此拒绝业主入伙。
链接《深条例》第94条：
第九十四条业主转让物业时，应当缴清物业服务费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用。
物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业服务费、物业专项维修资金和相关分摊费用支付和交纳情况。
问题：
业主转移房屋时恶意欠费的，继受的业主的清偿义务
以投资为目的的买房人，直到将房屋出手，也不到物业服务处交费。
台湾《公寓大厦管理条例》第24条：
“区分所有权之继受人应继受原区分所有权人依照本条例或规约所定之一切权利义务”
12、侵权责任：
业主的人身、财产伤害应如何赔偿？
有无“安全保障义务”，应具体分析。
链接：
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款：
从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。
《物业管理条例》第2条：
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第47条：
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
”
第36条：
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
13、物业服务企业无权实施停水、停电措施。
水电费是业主与自来水公司和电力公司的合同关系，停水停电的只能是自来水公司和电力公司；
停水停电可能构成侵权；
物业公司通过正常催缴不能达到目的的，只能诉讼。
14、如不存在“损害他人合法权益的行为”，如规定“禁止封闭阳台”无效。
15、市政配套：
按规划要求建设完工，现正申请竣工验收∕移交政府相关部门。
14
升级会员 