南宁房地产市场调控问题研究Word文件下载.docx
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2.环境气候及人文4
3．整体经济运行概况4
（二）南宁市房地产市场的发展历程4
（三）南宁市房地产市场现状5
1.价格走势5
2.土地供应量5
3.商品房供应量6
四、南宁市房地产市场前景与政府调控对策6
（一）南宁市房地产市场特点6
1.房地产开发投资额连续增长6
2.商品房竣工面积持续增长6
3.商品住宅需求潜力巨大7
4.南宁市房价增幅逐年增加7
（二）南宁市房地产市场发展前景预测7
（三）南宁市房地产市场发展政策建议8
1.加强局部房地产市场的竞争性8
2.利用税收打击过度投机，降低房价8
3．“差异”利率调节房价9
4.对开发商用营销手段人为提高房价的控制9
五、结论9
一、前言
起源于美国的次贷危机，经过不断的恶化，在2008年已蔓延到整个世界，形成了世界性的金融海啸，对世界经济造成了巨大的冲击，致使主要资本主义国家和地区如美国、欧盟和日本等国家都呈现出不同程度的经济衰退。
在世界经济一体化的今天，我国经济也不能独善其身，当前的金融危机已对我国的国民经济造成了比较大的冲击。
这场金融危机对我国房地产业的发展带来的巨大影响，主要表现为房价下跌、开发面积减少、房屋成交量下降等。
房地产业是一个关联程度很高的产业，作为国民经济的支柱性产业，肩负着拉动消费、增加投资、启动内需、稳定金融等重要功能。
基于金融危机的背景，展望房地产业的发展趋势，并据此提出相应的对策，以促进我国房地产业稳定健康发展，是当前我们面临的一个重大而紧迫的课题。
二、房地产市场理论
（一）房地产基本概念
房地产是房产和地产的统称，是二者的结合体。
我国实行全民所有制和集体所有制的土地公有制，房产并不能脱离地产而独立存在、流转，因此，房地产是“可开发的土地及其地上附着物、建筑物，包括物质实体和依托物质实体的权益”。
广义房地产概念是指全部土地和房屋及固着于土地和房屋上不可分离的部分。
狭义房地产则特指以商品经营服务性质为主的房地产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产。
二者的主要区别在与后者并不包括乡村房地产和城市中非商品经营性质为主的房地产。
我国现行的房地产管理制度和理论是以狭义上的房地产概念为主要规范和研究对象。
房地产市场是指“全社会房地产商品交换关系的总和”，也有观点从房地产市场的基本含义加以阐述，即指物权交易的买卖行为发生地、专指需求一方、供求双方的力量对比与利益的均衡程度、公开自由交易对土地建筑物等资源配置的推动力量等。
笔者认为按照马克思主义经济学的基本观点，市场是一切经济关系的总和，完整意义上的房地产市场就是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。
房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个大系统，根据分类角度的不同有不同的划分。
从市场结构层次上分，有一级市场（即垄断市场，国家与经营者之间的市场）、二级市场（经营者与消费者之间的市场）、三级市场（消费者之间的市场）；
从标的物上分，有消费品市场（住宅市场）、要素市场（地产和生产性用房）、资金市场（含抵押市场）、信息市场等；
从市场渠道分，可分为无形市场（即社会大市场、有市无场）和有形市场（固定市场、有市有场）或者国内市场、涉外市场、境外市场等；
从经济运行过程分，可分为房地产开发市场、经营市场、物业管理市场、服务市场等。
（二）房地产业运行机制
房地产市场运行机制，是指房地产市场中各因素之间相互联系、互为因果，按照客观经济规律，使资源达到合理配置的具体组织和运行方式。
1.供求机制
供求机制的作用在于调节供求关系，当供大于求时买方市场，供求机制引导企业调整产品结构、刺激产品的经营和创新；
当供小于求时为卖方市场，过渡的需求使价格上涨，吸引更多的生产者。
从而，供求关系的变化导致价格的涨落，而价格的涨落又刺激或抑制供给和需求。
供求机制是房地产市场运作的最基本的机制，它与价格机制和竞争机制相互联系、相互制约、相互作用，实现房地产市场对资源配置的基础性作用。
2.价格机制
价格机制主要是通过价格上涨落来影响房地产市场的供求关系，其表现形式是商品的价格围绕价值波动，从而调节供求，优化资源配置。
对于房地产市场来说，价格机制主要表现为：
（1）房地产交易价格的变动调节供求关系，优化资源配置对于消费者而言，若提高房屋销售价格，则社会有效需求减少；
反之，降低房屋销售价格，社会有效需求增大。
对于投资者而言，若房屋销售价格高于价值，新的投资就会加入，供给增加；
反之，则投资减少，供给下降。
价格机制可以刺激使用者合理利用房地产并把闲置或利用效益不高的房地产投放到市场上，优化资源配置。
（2）租售比价的变化可以促进存量房地产的流通
租价与售价的制约关系是房地产市场价格机制的特殊表现形式，它通过租售比价的变化，使存量房地产有效地进入流通领域，从而在一定程度上解决了房地产开发周期长、供给滞后于经济变化的矛盾。
3.竞争机制
所谓竞争，就是发生在变换主题之间的物质经济利益关系，竞争存在的前提是交换双方存在着独立的经济利益。
竞争的行为主要发生在同类产品的不同生产者之间，但也有买卖双方之间的竞争及买者之间的竞争。
竞争机制是市场的动力机制，不仅给生产者以动力，也给消费者以导向。
竞争的手段，在同一生产部门内主要是价格机制、质量竞争，而在不同部门之间主要是资金和劳动力的流入和流出。
竞争的内容包括争夺市场、资金、人才及先进技术等。
竞争的结果是优胜劣汰，实现资源的最优配置和生产要素的优化组合。
（三）房地产供求影响因素
1.房地产供应量
是指一定时期内人们愿意提供给市场交易的供给量。
房地产供应在房地产经济中占据特殊重要的地位。
房地产供应与房地产的生产、流通、分配和消费发生纵向的和横向的联系，在一定时期房地产供给与房租存在一定的关系，房租升高，会引起房地产供应量的增大，房租降低，房地产供应量减少。
开发成本。
在市场价格稳定的条件下，开发成本增加，如原材料价格上涨，劳动力工资增加、土地价格上涨等，使得开发商利润减少，利润率下降，市场供给量减少。
2.政策因素
政府的土地供应政策、金融政策、财政政策等都会影响房地产市场的供给。
扩大土地供给计划，地价就可能下降，房地产开发成本趋减，便可刺激房地产供给量增加。
金融政策尤其是利率水平、贷款规模、贷款投向等都对房地产投资规模有着非常大的影响。
房地产是资金密集型行业，发展资金除企业自筹外，银行贷款、证券融资、房地产信托、资产证券化等成为重要的融资渠道；
政府可通过财税政策来调节房地产投资资金的形成过程，在其他条件不变的情况下，提高房地产税率可以起到抑制房地产企业投资，减少房地产供给量的作用；
财税政策也可调节投资资金的形成过程，如对房地产企业开发普通居民住宅予以低息财政贷款和银行贷款贴息，会增加房地产供给量。
3.经济预期
房地产市场波动周期与宏观经济发展周期之间存在基本的一致性，并且房地产发展周期略领先于宏观经济发展周期。
经济预期上涨，房地产的供给量会上升。
三、南宁市房地产市场发展状况分析
（一）南宁市经济社会环境分析
1.地理位置及人口状况
南宁位于广西的西南部，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，也是西部重要的省会城市。
同时是国家级经济区——北部湾经济区建设的核心城市，拥有沿海城市待遇和税收等多项优惠待遇。
2004年起，“中国—东盟博览会”永久落户南宁，并每年举办一次，使南宁成为中国对外开放的前沿城市之一。
2009年6月9-13日，南宁还举行了泛珠江三角洲会议。
南宁市人口已经突破700万人，2009年，南宁全市总人口为717万人。
市区（即六城区）259.77万人；
汉族人口占70%以上。
南宁地理位置优越，是西南地区的中等发达城市。
2.环境气候及人文
南宁位于北回归线以南，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6℃。
冬季最冷的1月平均12.8℃，夏季最热的7、8月平均28.2℃，极端最低气温—2.1℃，极端最高气温40.4℃。
年均降雨量达1304.2毫米。
南宁的城市建设与生态环境建设，建国以来，一直追求和谐发展，以人为本，郭沫若先生曾在南宁留下“半城绿树半城楼”的诗句。
自实施城市建设“136”重点工程以来，以营造优美舒适、最适合人居条件的园林绿化、生态环境为基础，开展规划有序的城市建设。
目前，宽广笔直、绿化美丽的外环高速和快速环道已投入使用，改扩建市内多条交通主干道和美化亮化大小街道同步进行，建成南湖名树博览园、民生广场、民歌广场、南宁国际会展中心等一批富有城市特点的标志性建筑及公共设施。
全市园林绿化居全国前列，建成区绿化覆盖率39%，人均公共绿地面积9.8平方米。
先后成为国家卫生城、园林城市、优秀旅游城市，2000年更成为迪拜国际改善居住环境的最高范例，2002年荣获了首届“中国人居环境奖”，成为中国最适合人类居住的五个城市之一。
2007年南宁获得“联合国人居奖”，南宁气候宜人，环境优美，是理想的居住城市。
3．整体经济运行概况
07年GDP1062.99亿元，同比增长17.5%，工业总值830.88亿元29.97%。
08年GDP1316.21亿元，同比增长14.5%，工业总值1050亿元26.5%。
09年GDP1492.38亿元，同比增长15%。
全市2008年工业企业总产值首次突破千亿元大关，达1040亿元，同比增长25.3%，其中规模以上工业完成总产值850亿元，同比增长26.5%；
产值超亿元工业企业185家，同比增加30家，亿元企业共完成工业总产值596亿元，产值占规模以上工业企业产值70%，亿元工业企业总数继续稳居全区首位。
南宁市2009年财政收入累计231.20亿元，比上年增长20.93%，超额完成自治区下达的227.5亿元的任务。
2009年全市地区生产总值近1500亿元人民币，达1492.38亿元，比上年增长15%，增速比全国高6.3个百分点。
南宁经济运行情况良好，各项经济指标连年增长，体现出强力的发展后劲。
（二）南宁市房地产市场的发展历程
通过对影响房地产发展的几个重要指标的分析、对比，以及有关南宁市房地产政策的变化情况。
可以把南宁市房地产市场发展大概分为几个历史阶段：
第一个阶段是1994年到1998年；
南宁市的矿业、纺织业等国有企业效益很好，大部分住房以自建的形式供给，所建项目大都为政府机关、企事业单位自用住宅，但是已经初步形成了三级市场，有小规模的住房交易
第二个阶段是1999年到2002年；
1998年国家取消福利分房制度，标志着从传统的国有企业住房体制转向住房商品化的开始，这个阶段处于一个市场的孕育期，每年的交易量逐年增长。
第三个阶段是2003年至今；
南宁市住房商品化，房地产市场飞速发展，销售额、销售面积都有了巨大程度的增长。
市区表现为热火朝天的施工景象，几年时间内各个小区相继完工。
大量住房空置，表现出严重的投机现象。
第三个阶段是南宁市房地产市场的飞跃期，主要的动力是大规模南宁市居民收入水平提高，市区城市化进程加快，大量的外来资金进入南宁市，进行炒作，致使地价、房价高涨。
反映在房地产市场的各项指标都呈现快速增长态势。
（三）南宁市房地产市场现状
1.价格走势
2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元（含经济适用房），同比增长21.91%。
其中新建商品住房成交均价每平方米4656.02元（含经济适用房），同比增长22.03%；
商业营业用房成交均价每平方米10553.45元，同比增长17.36%；
办公楼成交均价每平方米4408.23元，同比下降5.71%。
12月份，商品房成交均价为每平方米5791.63元（含经济适用房），同比增长35.07%，环比增长3.01%。
数据显示，2009年1月至12月，南宁新建商品房销售均价为5003.93元/平方米，与2008年同比增长21.91%。
商品住房成交均价为4656.02元/平方米，同比增长22.03%。
特别是10月份以后，新建商品房成交均价出现了跳跃式增长。
10月新建商品房成交价达到每平方米5524.97元，11月份达到5622.47元，12月份达5791.63元，10月份环比增长12.86%，增长幅度为单月最高。
而1-9月的增长都是以每月增长100-180元的幅度增长，涨幅不超过7%。
房价有小幅波动，但是上涨趋势过快，不利于房地产的健康发展，南宁市区经济很大是靠房地产拉动的，价格过度上涨，透支城市发展潜力。
2.土地供应量
2009年经营性房地产住宅国有土地使用权招拍挂出让合计1380.79亩，同比增长110.52%；
成交价款58.73亿元，同比增长432.37%；
平均楼面地价每平方米为2041.30元，同比增长147.12%。
2008年南宁全年建设用地共成交17宗，成交面积为2601亩，与2007年同期相比下降了51.43%。
2009年南宁市将有5854亩的经营性用地出让，而凤岭北、高新区以及相思湖片区是土地供应热点区域。
2009年南宁市经营性房地产住宅国有土地使用权招拍挂出让合计1380.79亩，同比增长110.52%；
平均楼面地价2041.30元/平方米，同比增长147.12%。
2009年，房地产开发投资额完成了226.73亿元，同比增长13.76%。
商品房新开工面积701.86万平方米，同比增长29.72％；
商品房竣工面积439.71万平方米，同比增长0.72％。
土地供给较充足，但是依然无法满足市场对未来的利好的需求，成交价格连创新高。
3.商品房供应量
2009年房地产开发投资额完成了226.73亿元，同比增长13.76%。
去年5月份以后，南宁楼市出现转暖现象，被业内称之为“小阳春”，看到这种情况，一些开发企业的项目开始施工，在9月份以后开发企业加大了开工进度，特别是第四季度，开工的项目数量更多，使得全年的数据出现了大幅度的增长。
由于房地产开发有1~2年的周期，因此虽然投资量和开工量增加很快，但反映在竣工面积的数据上增幅并不明显，甚至出现空档，竣工的数据将到今年上半年才有所体现。
2009年新建商品房登记销售面积855.53万平方米，同比增长84.8%，销售套数85359套，同比增长72.29%。
总的来看，商品房成交量突破2007年同期成交量650.08万平方米的历史最高水平。
其中2009年12月份商品房登记销售面积为128.98万平方米，同比增长145.21%，环比增长52.64%。
按照当地居民消费需求，供应量是充足的，但是由于大量的投资客进入南宁市场，在短期内造成了稀缺的局面，价格提升较快。
四、南宁市房地产市场前景与政府调控对策
（一）南宁市房地产市场特点
2000年以来，南宁市的房地产开发企业在政府的政策引导下，调整了供应结构，加大了对住宅投资的力度，经过了10多年时间的发展，住宅已经成为南宁市新的消费热点和经济增长点。
南宁市房地产业在南宁市国民经济中的地位非常重要。
同时，由于南宁市地理位置优越，与周边省市的贸易往来极为密切，近几年南宁市人均收入增加等因素，未来对南宁市房地产市场的潜在需求巨大。
同时，南宁市房价近两年来增幅逐渐加大，房价逐渐抬高，增加了居民的购房负担。
1.房地产开发投资额连续增长
南宁市房商品房开发投资额近十年一直保持增长态势，从2000年的16879万元到2011年的156485万元，十年增长近了10倍。
2000年南宁市市政府采取了一系列的政策，商品房购买力开始被逐渐的释放，带动了商品房开发投资额的增长。
2000年-2011年投资额的增长一直比较平稳，2002年开始增速明显的加快，之后虽然增长的速度有所减缓，但是每年的商品房的投资额绝对量呈现出稳步增长的趋势。
2.商品房竣工面积持续增长
南宁市房地产竣工面积自2000年以来一直保持了稳定的增长趋势。
增长幅度从2003年开始连续三年大幅增长。
其中2005年的增长速度最快。
但同时2005年也是中国的房地产调控年，从2005年3月份以来，南宁市市政府针对部分城市价格增长过快、投机成份甚浓等问题出台了一系列调控措施。
2006年南宁市政府的调控效果初见成效，商品房竣工面积涨幅减小，但依然是绝对的增长。
3.商品住宅需求潜力巨大
2000年以来，南宁市经济水平呈现出突飞猛进的发展，人民生活水平不断提高。
到2005年，南宁市第三产业增加值195.02亿元，房地产业增加值占第三产业增加值的比重已由2000年的9.58%提升到2005的17.5%，房地产业已成为南宁市第三产业重要组成部分。
十多年来，南宁市的城镇居民可支配收入呈现出快速上涨的趋势，伴随人均可支配收入的增加，城镇居民用于改善住房环境的资金也会相应的增加，所以不管是对于商品房，还是经济适用房，还是廉租房的需求都会变得非常的旺盛。
同时，伴随南宁市的发展的，南宁市周边县市的经济水平，人均收入也明显提高，大量的周边城镇居民来南宁市买房置业，这成为了南宁市房地产市场需求的又一大主流。
4.南宁市房价增幅逐年增加
1998年以来，南宁市城市人均可支配收入由1998年的3922元增长至2011年的9147元。
伴随着人居可支配收入的增长，南宁市居民用于改善居住条件的资金储备逐渐增多，许多居住于南宁市西北部老城区的居民亟待改善住房条件，这种刚性需求推动了南宁市房地产市场的发展。
尤其是在1998年取消福利分房后，这种需求更是强烈。
2003年开始，南宁市的房地产市场明显看出大规模开发的趋势，开发商的数量急剧增多。
商品房竣工面积也自2003年开始逐渐增加，增加幅度逐年加大。
2003年以来，南宁市住宅项目开发的数量多以大户型为主，致使房地产供应结构不合理。
虽然南宁市居民收入有所提高，但是相对大户型住宅总价而言，仍然无法负担高额的房价。
一方面是南宁市居民迫切的住房需求，另一方是开发商不能提供相对面积较小的商品房，小面积户型的供给总是紧张。
在这样的情况下，由于小户型的商品住宅的供不应求，提高了南宁市商品房的均价。
到目前为止，在南宁市政府的调控下，南宁市小户型住宅供给虽然有所增加，但仍不能满足市场需求，小户型住宅的销售价格依然居高不下，并有进一步增长的趋势。
（二）南宁市房地产市场发展前景预测
通过上面的分析可知，南宁市对住宅投资的力度逐年加大，开发投资额逐年稳定增长，至2011年住宅投资额已为2000年的11倍。
同时，南宁市历年的竣工面积呈现出绝对增长的趋势。
但是相对于南宁市巨大的需求潜力，目前的现状仍然是商品房供不应求，导致近年来南宁市房价的高涨。
2006年国家加大宏观调控力度以来，全国的房地产开发热度有所下降，开发商的开发区域也有原来的一线城市像二线城市转移，比如，北海、西安、东莞、蚌埠等。
2008年，沿海一线城市的房价有所稳定一来，房价上涨的趋势延续到南宁这样的二线城市。
目前，南宁市的房价、地价已经长了起来，房价的高涨同时，大量具有真实需求的城镇居民采用银行按揭的方式买房置业。
从银行的角度来说，如果房价下跌的幅度大于首付比例，则银行会承受信贷风险，银行自然不希望房价下降。
从开发商的角度来说，开发商出于利润最大化的目的，也不会降低房价。
况且就目前南宁市住房的真实需求而言，当前的商品方供给有限。
所以长期来看，南宁市房价下降的可能极小。
当前的宏观调控政策有力的打击了投机行为，但是由于南宁市房地产市场供不应求的现状，南宁市未来几年内的房价会上涨，涨幅或许有所减缓。
如果南宁市政府不采取有力措施进行引导，未来南宁市居民的购房负担还会继续增加。
（三）南宁市房地产市场发展政策建议
1.加强局部房地产市场的竞争性
由于房地产市场竞争不激烈，尤其是相距较远的楼盘，开发商制定自己商品住宅垄断价格，获得了超额的垄断利润。
加强开发商间的竞争程度，使房地产市场最大可能的接近“自由竞争市场”，使住房这种消费品更像一般消费品，这样可以有效的降低房价，减慢房价上涨的速度。
一方面，目前我国用“招拍挂”的土地使用权出让方式，加大了开发商拿地时的竞争，并且取得了非常好的效果。
本文考虑将“招标投标”的方法用于楼房的定价，即在楼盘未开发前，让开发商对将来开发的楼盘售价进行投标，强制开发商竞价。
另一方面，可以活跃新开发楼盘周边的三级市场，楼盘的不可移动性决定了住宅不能像日常生活用品一样在市场上自由流通。
但可以开发周边的三级市场，增加新开发楼盘周边一定范围内的同质住宅供应量，使消费者在新开楼盘附近有更多的住宅选择，这加大了新开发楼盘的竞争力度。
当新开楼盘售价过高时，消费者可以购买周边的同质住宅产品。
2.利用税收打击过度投机，降低房价
目前南宁市的房地产市场的投机度已达到54.82%，严重超出了国际公认的投机度水平，可以认为南宁市的投机现象十分严重。
建议南宁市政府借鉴日本与其他一些国家的经验，抓紧完善房地产交易税收制度。
对于那些投机的消费者，南宁市政府可以制定相关的法规政策，比如：
对于首次置业的人，少收消费税。
但对于那些二次或多次置业的人，在他们买房之后几年之内又转手交易的，政府应该没收其除当初的取得成本的全部收益。
南宁市政府可以根据转手年限长短，分别实行不同的税收政策，甚至完全可以没收除成本以外的全部所得，“下猛药，治大病”，这样就可以重重地打击投机行为。
这对降低南宁市的房地产价格起到非常重要的作用。
然后根据南宁市的房地产市场情况，适当的调节投机度来活跃房地产市场。
因为，适度的投机对活跃房地产市场是有益的。
3．“差异”利率调节房价
我认为调节利率应该分开对待开发商和消费者。
对于开发商，银行要提高年利率，增加开发企业的投资成本，从而减低固定资产投资的热度。
对于是有效需求的消费者，银行应该降低利率，这样才能使得更多的人负担得起买房的负担。
在银行区别对待开发商和消费者的情况下，预售可以间接为开发商筹集资金，成为其融资的手段。
所以，政府应该取消楼房的预售制度。
4.对开发商用营销手段人为提高房价的控制
南宁市政府应进行房地产交易秩序专项整治行动，制定相应的政策法规。
对捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的六类违法违规行为重点打击。
确保南宁市房地产市场的价格稳定，排除人为因素的干扰表面上造成了房地产住宅市场供不应求的局面。
五、结论
房地产业是改革开放之后，在我国新兴的产业部门，作为推动国民经济发展最有力的重要产业之一，也是关系每个人切身利益，保持和维护社会稳定的民生产业。
纵观发达国家的经济发展历程，房地产业的拉动作用功不可没，不仅关系国计民生，也是维系金融、经济安全的关键所在，更是经济社会进步的重要力量，其带动上下游50多个相关产业，与国民经济的互动关系已经成为国际上
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