保利地产股票分析.docx

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保利地产股票分析

期末成绩

批阅教师

课程名称证券投资学

专业班级财管1222

学号24

学生姓名张凯

2013年5月30日

保利地产（600048.SH）股票分析报告

摘要：

本文主要是通过近些年房地产市场的政策变化，和市场变化。

公司的财务分析，股市的技术指标。

分析这些因素对保利地产这只股票的影响，通过这篇分析报告，希望能给一些投资者建议，让投资者从中获利或减少损失。

关键词：

保利地产；房地产；K线图；财务报表

一、宏观分析

（一）国内经济形势

房地产业是眼下工业化、城市化加速发展中不可缺少的一个重要产业。

在2012年中，房地产调控成为建筑行业发展的一大内忧，限购、限贷、资金流、土地税收政策等等很多方面的因素，使得大部分消费者都保有持币待购的现象，对建筑行业等其他产业都有比较明显的影响。

较之2012年，2013年楼市将现三大变化：

一是政策将趋严，预计5月份开启新一轮调控;二是供应将增加，普通商品房、保障房的供应量将大幅增加;三是地方政府将全力执行中央调控，微调调控政策的现象将难以看到，代之以积极执行。

2013年的房地产依旧变化不大，尽管十八大提出的城镇化建设对房地产行业的加速发展提供了足够的动力，但房价合理回归的提法将不会作为房地产调控的目标再被提及。

房价会随着经济的发展以及城市化进程扩大而不断上涨，因此，控制房价过快上涨将会成为房地产政策的主要工作目标。

由于在今后几年中，中国的经济很难保持高速增长，为了确保财政正常运转与税收不断增加，房地产行业在整个国民经济中的支柱地位依然不可动摇，国家必然会继续支持房地产市场的健康发展。

据国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群分析预测，在继续控制投机、投资性买房需求，支持自住型买房需求的背景下，明年房地产需求增速将大体保持平稳，消费增长呈现稳中略升态势，总之，受住行消费结构升级活动主导，明年全社会消费将保持平稳增长，实际增长率预计在11.5%左右。

而对于既关系民生福祉，又事关经济全局的保障房方面。

在2012年12月25日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新明确指出，中国城镇保障性住房建设进展顺利，中央政府定的是“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，今年开工了700多万套，2013年保障房计划基本建成460万套、新开工600万套，配套设施建设将被摆在更加突出的位置。

2013年下半年增速将明显回落随着宏观经济的复苏，2013年商品房销售额将继续回升，商品房销售面积也将延续2012年的增长势头，增速略有放大。

预计明年上半年商品房销售面积占比将比今年提高3个百分点，达38%，同时受基数因素影响，明年商品房销售面积增速将呈现前高后低。

预计2013年上半年商品房销售面积同比增长14.8%，销售额同比增长23.9%，下半年增速明显回落，销售面积同比增速降至0.7%，销售额同比增速降至8.2%。

此外，在供应方面，预计2013年销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计明年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%，房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。

（二）国际经济形势

根据新华社报道，4月26日专电美国商务部26日公布的数据显示，今年第一季度美国实际国内生产总值按年率计算增长2.5%，表现好于上季度0.4%的增速。

　　美国商务部报告指出，今年第一季度美国经济提速的主要原因是个人消费开支、出口对经济增长的贡献加大，政府开支降幅减小。

截至今年第一季度，美国经济已实现连续15个季度增长。

　　报告显示，受服装、食品等非耐用消费品消费增长拉动，占美国经济总量近70%的个人消费开支第一季度增长3.2%，高于前一季度的1.8%。

当季美国出口增加2.9%，表现好于前一季度的下降2.8%；联邦政府开支减少8.4%，降幅小于前一季度的14.8%。

　　报告同时显示，2013年美国经济实际增长2.2%，增幅大于2011年的1.8%，但小于2010年的2.4%。

　全球房地产市场也是春光乍现。

香港仲量联行3月17日对全球60个国家的资本市场研究显示，2012年四季度全球房地产投资额出现反弹，整个季度交易总额达到1410亿美元。

这表明，房地产市场已完成了此轮恢复期。

而环球房地产投资信托基金董事兼基金经理威尔森·玛吉则强调，发达市场中最强劲的房地产趋势出现在美国。

美国经济的复苏带动了全球经济，美国房地产市场也逐渐复苏，美国房屋成交量第一季度有8%的增长，一些大中城市的房价有4.9%的增长，美国的房地产复苏提振了全球房地产市场的信心，预计在2013年下半年全球的房价增长对全球经济的复苏能起到推动作用。

二、房地产行业分析

（一）产业政策环境分析

房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。

近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。

2012年我国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。

未来的调控走向分析：

一是限购、限贷政策不仅会毫不动摇地执行，而且还会进一步深化和加强。

中央的房地产调控目标已经非常明确，就是要促进房价合理回归。

欲达促进房价合理回归之功，必须要尽最大努力打击投机、抑制投资、引导需求。

而限购、限贷政策是实践证明了的打击投机、抑制投资的有力政策，唯有不折不扣地执行，甚至继续深化和加强限购、限贷政策，才能确保房价合理回归。

二是保障房建设与管理将制度化规范化。

政府工作报告指出，继续推进保障性安居工程建设，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。

充分表明中央高度保障房的建设、分配及退出机制。

我们可以看出，中央或将进一步强化地方政府保障房建设责任，将当地保障房建设情况纳入地方政府考核体系。

三是将出台政策鼓励开发商建设中低价位商品房。

政府工作报告提出要采取有效措施增加普通商品房供给，这是近年来中央多次提及的核心调控思路，因为唯有如此，才能在更大程度上满足民众普遍的购房需求，才能在更大程度上保障民生。

政府需在减少开发商拿地成本方面多做努力。

在目前房地产调控处于极端关键时期，中央不会出台过多的鼓励政策，因为，一旦鼓励过度，将对房地产调控不利。

故此，两会后，中央或将推广北京的限地价、竞房价的土地供应模式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发

商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。

四是房产税将尽快在全国开征。

加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。

结合“促进房价合理回归”的调控目标，我们可以看出，中央必将在投资比重较大的城市开征房产税。

三、保利地产分析

（一）保利地产基本介绍

保利房地产（集团）股份有限公司广州成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。

2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市（代码（600048），2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"。

2009年公司实现销售签约433.82亿元。

　　2006年，保利地产的销售额仅为83亿元，2007年，保利地产的销售额就超过了170.4亿元，同比增长105.3%；2008年，市场极度低迷之时，依然实现销售额205亿元，同比增长20.36%；2009年，保利地产实现签约金额433.82亿元，同比增长141.38%，成功入围房地产企业销售额三甲；2010年，保利地产销售额662亿元，同比增长53%，再升一位，紧逼龙头企业万科。

　　截至2012年一季度，公司总资产已超二千亿。

2012年11月，许多业界人士认为保利地产今年会突破千亿大关。

2012年12月中旬，保利地产董事长宋广菊发布消息称，保利地产销售额已突破千亿。

保利地产成为中国第二家年销售额过千亿的房企。

保利地产2006年登陆A股以后，从最初的市值30亿元和销售额100亿，发展至今成为市值与销售额均近千亿的公司，年复合增长率超过60%。

2013年3月22日发布的中国房企500强显示，保利地产排名第三。

[数据显示，保利地产在2012年的销售金额超过千亿，总资产和净资产分别从2006年的165亿元和36.4亿元，猛增至2460亿元和502亿元，6年时间翻了13倍多。

　　2013年3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“2013中国房地产百强企业研究”成果发布会。

保利地产凭借优异的业绩，位居百强企业综合实力第二位；同时凭借在公益事业的持续投入，荣获社会责任感企业第一名。

　　2013年5月22日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会等主办的2013中国房地产上市公司测评成果发布会在香港举行，北京同步发布。

保利地产以绝对优势名列第二。

（二）财务分析

截至2013年05月14日，共有43家机构对保利地产2013年度业绩作出预测，平均预测净利润为125.82亿元，平均预测每股收益为1.51元（最高1.59元，最低1.40元）。

照此预测，2013年度净利润相比上年增长，增幅为26.09%。

保利地产最近3个月共有研究报告46篇，其中给予买入评级的为35篇，增持评级为10篇，中性评级为1篇，减持评级为0篇，卖出评级为0篇；

从上图可以看出，保利地产的主营业务收入，净资产净值均高于行业水平，并且保利地产的的主营业务收入处于市场第二的位置，仅次于万科集团。

保利集团的经营良好，前景乐观，有良好的投资前景。

从下图可以看出保利地产的净利润在2012年第四季度达到84.38亿元，因为房地产市场传统的“金九银十”，保利地产的销售额也大幅提升。

2013年国务院陆续出台调控房地产的政策，但保利地产依第一季度依旧比往年有小幅提升，2013年6月，保利地产进行分红，依旧保持了较高的现金分红。

保利地产的毛利率打到35.62%，高于行业平均水平，资产负债率也维持在正常水平，拥有较高的偿债水平。

四、技术分析

如下图所示，K线图出现了上升三角形的趋势，显示多方看涨，并且股价突破压力线的趋势很明显。

5月28日出现出现阳线实体比下影线长的情况，表明涨势较强

如上图显示，保利地产的5天线已经突破了10天线和20天线，并且10天线在20天线的上方，所以该股的涨势良好。

如上图所示，四月份以来，保利地产的形成了一个头肩顶，不过都在颈部得到了支撑，所以该股的支撑价格为11.5元。

五、投资建议

值得注意的是，该股的股价已经超过4月19日的股价，有一部分被套的股民会乘机卖出，可能导致股价的下跌，保利地产将在6月分红分红，导致股票的价格下跌，建议短期操作的股民可以先清仓，再买入。

保利地产的股价最近两个月的价格区间在10.5元—13元之间波动，短期操作获利空间不大，但中长期走势良好，建议中长期持有，或机构投资者增持。

参考文献

[1]高鸿业、西方经济学、中国人民大学出版社、2011.

[2]证券业从业人员资格考试专家组、证券市场基础知识、中国金融出版社.2012.

[3]证券业从业人员资格考试专家组、证券交易.中国金融出版社、2012.

[4]屠年松、刘立刚、证券投资学、西南交通大学出版社、2012.