某艺术城项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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从1998年年起，某燕宇置业有限公司与北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列的反复协商，于1999年6月份达成协议，北辰区政府和红桥区环卫局以出让的方式将24.54公顷的土地出让给某燕宇置业有限公司进行房地产项目开发。
除地价外，某燕宇置业有限公司同时承担垃圾撤场清运费、现场杂土清运费、土地复垦费以及现场土方平衡等费用。
3．市政配套设施现状及规划
⑴道路
《某家园》居住小区四周，现有道路为东邻的丁字沽三号路和南邻的南仓道，规划路为西邻的桃江路和北邻的玉泉东道（见附图二）。
丁字沽三号路为按规划实施的现状路，路宽43米，两块板结构，断面为：
4.5—15.5—3—15.5—4.5。
路中心线3米宽范围，为地铁一号线地面高架线的预留地，有关地铁一号线的有关内容，参见附图四。
南仓道现状为路宽7米，规划南仓道为主干道，红线宽50米，四块板结构，横断面为4—6—1.5—12—3—12—1.5—6—4。
桃江路和玉泉东道均为规划次干道，红线宽30米，一块板结构，断面为4—22—4。
规划路中心桩的技术资料见表一，桩号的相对位置见附图二。
规划路中心桩坐标及规划高程表一
桩号
Y
X
规划高程
410301
92507.907
307848.705
4.86
512303
92961.266
308095.960
4.56
410401
93257.186
307600.829
4.47
410302
92757.171
307431.632
4.74
410304
92632.538
307640.167
4.90
注：
1．规划坐标值采用1990年某市任意直角坐标系
2．规划高程采用1972年某市大沽高程系，以1993年水准高程起算。
《某家园》居住小区的周围，目前尚无规划公交车的场、站设施，与本居住小区隔南仓道相望的“佳园里”居住区及其周围现有的公交车设置为：
34路：
37路：
606路：
634路：
658路：
837路：
962路：
规划地铁一号线沿丁字沽三号路中心线高架通过（见附图四），规划要求地铁中心线两侧15米（车站段两侧各22米）范围内不得新建建筑物，高架车站站台控制用地范围180×
20米，车站两侧各设一个出入口，每个出入口规划占地400平方米。
鉴于丁字沽三号路和南仓道均为规划主干道，规划要求《某家园》居住小区的主要出入口不应设置在南仓道和丁字沽三号路上，可设置在玉泉东道和桃江路上，确需设置时，只允许车辆右转进出。
⑵给水工程管线
该地区属新开河水厂供水范围，目前，在丁字沽三号路下埋设有一条φ600给水干管和两条φ300配水管。
根据某市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内设一座自来水服务站，占地2000平方米。
《某家园》居住小区的规划水源由丁字沽三号路上φ600给水干管和南仓道上规划φ800给水干管提供。
根据规划需要，在桃江路上规划一条φ600给水干管和二条管径分别为φ300、φ400配水管；
在玉泉东道、南仓道上规划二条管径分别为φ300、φ400配水管。
对于丁字沽三号路上现状输配水管，规划与以保留（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑶排水工程管线
目前，在丁字沽三号路上有两条φ800～1200污水干管和两条φ800雨水管，在南仓道上有一条φ1200杨咀罐站雨水出水管道。
规划排水采用雨污分流制。
根据某市城市总体规划修编成果的排水专项规划安排，丁字沽三号路以西收水范围内的雨水排入南仓道与外环线交口处规划雨水泵站后入外环河，以东收水范围内的雨水排入南仓道与北运河交口处规划雨水泵站后入北运河（见附图一），污水分别排入丁字沽三号路与北仓道交口处现状污水泵站（规划对该泵站进行扩建）和南仓道以南与丁字沽三号路以西规划污水泵站。
规划保留丁字沽三号路现状排水管道，因南仓道现状雨水管道在规划路分车岛下，同时结合该地区排水规划要求，规划给予废除。
在桃江路、玉泉东道、南仓道两侧，分别规划一条φ400～1000污水管和一条φ600～1500雨水管。
《某家园》居住小区内排水排入以上管道内（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑷热力工程管线
规划热源由区外西横堤规划锅炉房提供，在南仓道、桃江路、玉泉东道上均规划了热力管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑸燃气工程管线
目前在丁字沽三号路上有一条φ500煤气中压管；
在南仓道上有二条φ600煤气中压管。
根据某市城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现状燃气中压管提供气源。
在桃江路、玉泉东道上均规划φ300煤气中压管和φ200煤气低压管（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑹电力工程缆线
目前，在丁字沽三号路上有二条10KV电力电缆；
在南仓道上有一条35KV电力架空线。
根据某市城市总体规划修编成果，《某家园》居住小区工程的规划电源来自延吉道、勤俭道现状220KV变电站。
规划将南仓道上现状35KV电力架空线入地。
在南仓道上规划35KV、10KV电力电缆及220KV电力电缆；
在桃江路上规划10KV电力电缆和35KV电力排管；
在玉泉东道上规划10KV电力电缆，保留丁字沽三号路现状电力电缆（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑺电讯工程缆线
目前，在丁字沽三号路上有二条30孔通讯管道。
根据某市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内，设电话局一座，占地1200平方米。
规划在南仓道二侧、玉泉东道、桃江路上分别规划一条12孔通信管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
图例
410401———·
———·
———512303控制点编号，路中心线
现状
——S12——
——CW——
——CY——
——CNL——
——CDH——
——M1——
——CM2——
规划
——S11——
——W——
——Y——
——NL——
——DH——
——M1——
——M2——
——R——
自来水管道
污水管道
雨水管道
电力电缆
通讯管道
燃气低压管道
燃气中压管道
供热管道
4.红线外现有建筑及自然风貌
《某家园》居住小区南侧隔南仓道，西侧隔桃园路与“佳园里”居住区毗邻；
北侧隔玉泉东道，东侧隔丁字沽三号路与规划“西横堤居住区”毗邻，现状为果园树林。
鉴于“佳园里”居住区始建于10余年之前，限于当时的国民经
济条件和设计标准，该区域环境条件和工程单体的标准均相对较低，
近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建，“佳园里”居住区及其附近地域经10余家房地产商的开发，存量现房约计200万平方米。
二．市场需求分析
1．国家房地产开发政策的分析
按照党的十一届三中全会所制定的“一个中心，两个基本点”基本方针，国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上，又将改革开放的工作在城市深入展开，到80年代中期，城市经济体制的改革已经取得了突破性地进展，在基本建设的房地产开发领域，土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成，在全国各地由南向北地建立了第一批房地产投资开发经营企业，与此同时，第一批商品住宅出现在全国的建筑市场上，这不仅是对我国40余年的住房分配体制的冲击，更重要的是标志了市场经济体制向计划经济体制的冲击，解决困扰国民多年的住房短缺问题，开始进入了良性循环的轨道，国民的思想观念在这个冲击下，也发生了重大转变。
我国房地产开发这个新兴行业的发展，走过了兴起、发展、膨胀甚至出现泡沫、调整、又发展的道路，在1997年亚洲发生金融危机以后，我国采用适度紧缩的经济政策，使国民经济的发展顺利地实现了“软着陆”。
近两年，特别是在新世纪的第一年，国务院召开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议，提出了“大力整顿和规范市场经济秩序，为加快推进现代化建设创造良好环境”的报告。
会议指出，在经济体制转轨的过程中，市场经济秩序出现某些混乱现象，有着复杂的经济、社会和思想原因。
整顿和规范市场经济秩序，既要做好长期斗争的思想准备，又要抓紧解决当前的实际问题；
既要全面推进，又要突出重点；
既要治标，又要治本。
“十五”期间要切实抓好八个方面的工作，其中就包括以查处规避招标、假招标和转包为重点，整顿和规范建筑市场的工作内容。
某市建委按照国务院的精神和市政府的同意也召开了“全市整顿和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议”，会上明确提出今年整顿建筑市场工作的重点是：
1．1．
坚决查处规避招标和在招标活动中弄虚作假的行为。
2．2．
严厉打击转包和违法分包行为。
3．3．
坚决纠正不按法定程序招投标的行为。
4．4．
严厉惩处不执行强制性技术标准，降低工程质量的行为。
5．5．
严肃整治勘察设计单位的违规行为。
6．6．
彻底纠正不执行安全生产法规的各类行为。
我们因此有理由相信，房地产开发行业必将更加健康和蓬勃地发展和更好的充当促进国民经济增长的一个重要力量。
从2001年2月15日召开的“某市2001年住宅与房地产管理工作会议”获悉，在第九个五年计划期间，某市房地产业突飞猛进，住宅建设快速发展，房地产业已成为拉动全市经济增长的重要力量，在此期间，全市各建设单位、施工企业和各级建设管理部门，按照某市委提出的“乘势而上，开拓创新，全面上水平”的工作基调，创造性地开展工作，取得了显著的成效，对拉动全市经济增长作出了贡献。
“九五”期间，全市房地产开发累计完成投资518.9亿元
其中住宅累计完成投资385.9亿元
全市累计销售商品住宅1624.0万平方米
住宅二级市场成交544.2万平方米
其中私房成交242.3万平方米
公房置换301.9万平方米
全市出售自住公房1450.0万平方米
全市住房自有率为49%
在第十个五年计划期间，某市房地产业将着眼于大幅度提高群众的居住水平，改善城市居住环境，发挥房地产的支柱产业的作用，使房地产业及其所带动的相关产业继续成为促进国民经济增长的重要因素。
“十五”期间，某市房地产业的发展目标确定为：
⑴全市房地产业完成投资850亿元
其中住宅完成投资650亿元
公建完成投资200亿元
房地产业增加值以年均12%的速度增长。
2⑵
加快住宅建设步伐。
新建住宅3000万平方米，2005年底城市人均住宅建筑面积达到21.5平方米，人均住宅使用面积达到16.5平方米。
3⑶
建成一批具有浓郁某地方特色，集旅游、文化、购物、休闲为一体的大型商业步行街和标志性公建项目，公建竣工面积600万平方米。
4⑷
结合城市形象工程建设，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300万平方米。
5⑸
活跃房地产交易。
完成商品住宅销售2700万平方米，公建销售600万平方米，住宅二级市场交易1100万平方米。
6⑹
促进物业管理市场化、专业化、社会化。
全市住宅物业管理覆盖率达到50%，物业管理投标率达到50%以上。
7⑺
提高住宅产业化水平。
“十五”末期，新型建筑体系住宅比重达到60%
新建住宅实现建筑节能达到50%
住宅配套率达到90%
提高住宅建设的标准化、配套化、工业化和装配化水平。
8⑻
初步建立城镇住房新制度的框架。
全面落实住房分配货币化政策，全市住房自有率达到60%，逐步提高住宅公积金缴存比例。
9⑼
推进房地产业信息化进程。
完善和加速住宅小区和公建的智能化配套设施建设，以信息化提升房地产的水平和档次。
建成房地产信息系统，实现行业管理自动化。
10⑽
加快村镇住宅建设。
加快城市化进程，新建村镇住宅1500万平方米，人均建筑面积达到26平方米，建成一批现代化的新型城镇。
为保证“十五”计划制定的房地产业发展目标的实现，某市提出了2001年度的住宅建设和房地产业发展的明确目标，目标确定：
1⑴
完成房地产投资160亿元
商品房施工面积1700万平方米，其中住宅施工面积1500万平方米。
竣工面积650万平方米，其中住宅竣工面积600万平方米。
加快试点小城镇建设，新建村镇住宅250万平方米。
结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁100万平方米。
建设梅江生态居住区，该区新开工32万平方米；
开工建设一批精品示范小区，市内每个区开工建设一片20万平方米以上的项目，广泛采用先进技术，成为代表21世纪某住宅新形象的标志性项目。
商品房销售600万平方米，二级市场实现交易180万平方米，出售公有住房200万平方米，完成未登记房屋产权补登810万平方米。
完成配套投资7亿元。
加快危改配套和甩漏项补建为重点的一批配套工程的实施；
加快成片危改项目和西横堤、双林居住区配套工程建设。
在招商引资扩大开放上寻求新的突破，扩大招商引次规模，引入国内外资金20亿元。
某市建委为实现“十五”计划目标和在“十五”第一年就有一个良好的开局，在市城建工作会议上提出了一系列的明确目标，这就为某市房地产业的健康发展提供了保障和机遇。
“十五”期间，某市房地产业面临新的发展机遇主要表现在：
⑴住宅仍然是我市的主要消费热点之一，也是我市推动国民经济增长点的主要因素之一。
根据国际上的常规经验，当一个国家的人均国民生产总值在1000～3000美元之间时，应该是解决民众住房问题的关键时期；
我市2000年人均国民生产总值为2160美元，可以看出，这正是一个住宅建设加快发展和需求较旺的重要阶段；
从居住面积方面分析，国际经验认为，人均居住住宅建筑面积在30平方米以下时，属于住宅建设高速增长时期，统计资料显示2000年年底，我市人均建筑面积占有为17平方米，与国际标准尚有较大的差距；
再者，根据全市经济和社会发展五年计划，在“十五”期间我市GDP将保持年均10%以上的增长速度，随着居民收入水平的逐步提高及恩格尔系数的不断下降，居民在住宅消费方面的能力将稳步上升，因此住宅将继续成为我市的主要消费热点之一。
⑵住房需求的主体，将逐渐由安置型需求向改善型需求过渡。
根据1999年至2000年的抽样调查资料的分析，尚未购买住宅的家庭，理想的住房标准有建筑面积增大的趋势，2000年的抽样调查资料显示，对每套60平方米以上面积的住宅需求已经达到77.9%的比例。
⑶商品房市场空间将更加拓宽。
在我国加入WTO的工作完成之后，外资企业的涌入将带来对写字楼、高档公寓、标准厂房和高档商贸、服务等商品房和用于第三产业的各类公共建筑的更大需求。
⑷住宅的产业化水平将全面提高，优胜劣汰的法则促使我市的房地产开发商以及建筑施工队伍的管理水平和技术水平将进一步提高；
今后五年，墙体材料改革将会有重大突破，围绕推进新型建筑结构体系的开发、推广和应用，我市在住房标准化、规范化等方面将加大力度，住房开发的标准化、智能化水平将全面提高，节能、环保住宅将是今后房地产业发展的主要方向之一。
⑸我国加入WTO，将促使我市的房地产业与国际市场接轨，加入WTO将会加快某市进入世界经济一体化的进程，通过引进外资注入房地产开发领域，房地产业的融资渠道将呈现更大的多元化趋势。
2．居住住宅开发现状、需求趋势及需求热点的分析
随着某市提出的用5～7年时间，基本完成全市危陋平房改造任务的提前实现，大规模的拆迁工作趋于结束，按照某市城建工作会议制定的计划目标，“十五”期间，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300万平方米，其中2001年度，结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁100万平方米。
大规模危陋房屋拆迁工作的基本结束，意味着安居型住宅的集中需求将会明显下降。
存量现房的巨大数字体现了房地产的开发现状和为今后的房地产开发提出了更高的要求。
统观近两年民众对待住房问题的观念、收入水平、对居住环境和房型的要求等方面的表现，可以对居住住宅的需求趋势和需求热点作出如下判断：
⑴民众对住宅的购买决策更加理性化，主要表现在：
①购房者对房地产开发商的实力越来越看重。
因为有实力的优秀开发商才能组织出优秀的规划设计和单体设计，才能组织管理出优秀的施工质量，保证单体工程和配套工程的按质按时的实施，才能组织好完善的物业管理和售后服务。
②购房者对房地产产品的品牌效应越来越看重。
因为有实力的优秀开发商才可能有长远的眼光，才不会有意或无意地以牺牲消费的权益来换取公司的短期效益，才可能制定出开发公司自己的近期和长远的发展规划，其中当然包括树立每个时期的过硬的产品品牌，优秀的房地产产品的建成面世，不仅会带来产品自身的良好的社会效益和经济效益，对本公司今后的发展和今后开发的新的项目，显然是一个举足轻重的铺垫。
③购房者对房地产产品的工程质量的关心越来越有针对性。
由于房屋产品的价格对我国民众来说显得“十分巨大”，因此民众对建筑工程专业的科普知识的学习，甚至是专业知识和法律知识的学习越来越下功夫，这是一个很好的发展趋势，它既反映出了国民整体素质在不断提高，同时又从一个侧面促进了房地产开发企业不断提高自身的管理水平和工程质量。
④购房者对与工程建设有关的人员组成越来越看重。
购房者不仅对房地产开发商在进行了解和考察，甚至对工程设计单位和设计单位的项目主持人的有关情况都要问一问，对工程监理和工程总包、分包的单位的有关情况也都要了解；
对中国国民来说，这是一个多么大的进步！
⑵对安居型居住住宅的需求量急剧增加的趋势在减缓，对改善型
居住住宅的需求在逐步增加，主要表现在：
①对户室面积的需求在增大。
据1999～2000年的调查资料显示，尚未购买住宅的家庭，对每套60平方米以下的住宅需求的比例仅为22.1%。
②对户型设计的要求提出了越来越高的要求。
更加合理的功能分区和交通联系，更加合理的光照和通风要求等等专业性很强的问题，常常被购房客户摆在重要的挑选条件之中。
③对室内设备专业的设置，有的购房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多数购房者都明确地表达了对“容量”的关心。
比如电气专业的设置、容许客户使用总功率为多大的家用电器、采暖设施的设计摆放位置会不会影响装修效果、卫生间和厨房的管道走向是否便于使用和维修等等。
④对室外环境，购房者已发展到了“从远到近，从大到小”地进行考察。
随着人们购房理念的日趋成熟，购房时人们更加关注房屋的周边环境，从粗略注意社区环境，发展到了首先注意中意房型的房前屋后的环境怎么样，然后再了解自己拟购的楼左楼右的环境怎么样，最后才是考察组团周围和小区整体的环境怎么样。
⑤购房者对小区配套设施和配套的内容提出了新的要求。
不仅要求水、暖、电、路、绿化等专业齐全到位，同时提出了对多媒体网络、电子保安系统、非入户查表收费（远程抄表）系统、紧急呼叫服务系统、院区中心绿地的背景音乐系统等等所谓的“智能化”服务设备的配置。
⑥购房者对社区的人文环境和文化内涵越来越重视。
表现出既考虑到成年人的生活环境，又着眼于子女的成长，中华民族自古就有“孟母三迁”的感人故事，同时也流传着“物以类聚，人以群分”的说法。
⑦购房者对入住后的物业管理越来越关心。
聘请哪个公司进行物业管理，这个公司有过哪些业绩，收费额度大小等等问题，都曾被消费者提出。
三．项目规模开发的指导思想及工程建设规划
1．1．项目开发的指导思想
《某家园》居住小区工程的开发总定位为“二十一世纪的康居住宅小区”。
市场定位为中等收入及部分中偏下收入的民众，采用销售与租赁相结合的出让方式。
为取得房地产开发项目尽快投入使用的社会效益，以及投资少、回报快的经济效益，在总体规划中的组团分区及区内综合配套管网的设计时，要考虑到分组团实施兴建，在进行分期施工时，二期工程的施工，不能影响已投入使用的组团的各项使用功能的正常发挥。
市政污水管网的设计（见地下配套工程管线现状及规划示意图），为《某家园》居住小区的区内排水管网的设计与实施提供了一个非常有利的条件，它可以使区内排水管网实施分区出口，这样既可以减少区内管线长度、降低管径、减小放坡埋深，又便于分组团安排施工和交工后的使用维护。
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